德阳居间人隐瞒车位产权瑕疵致纠纷，违约金调减要点解析

从一起乌鲁木齐二手房居间纠纷，看懂中介“如实报告义务”的法律边界

买房，对于绝大多数家庭而言，是人生中最大的一笔交易。而在房屋买卖过程中，房产中介（法律上称为“居间人”）扮演着至关重要的角色。买家信任中介的信息推荐，卖家依赖中介的客源匹配。然而，当交易因为“车位是否有产权”这样的细节而最终破裂时，责任究竟在谁？中介是否尽到了“如实报告”的义务？买家拒付尾款是行使正当权利还是构成违约？违约金又该如何计算？

本文将以新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2022）新01民终3319号判决书为蓝本，以案说法，深度剖析居间合同纠纷中居间人如实报告义务违反的认定标准、法律后果以及违约金调整的司法实践。无论您是正在买卖房屋的消费者，还是从事房产经纪行业的从业者，这篇文章都将为你厘清关键的法律边界。

一、案件回溯：一个“非产权车位”引发的房屋买卖纠纷

1. 交易背景与合同签订

2020年12月，购房者杨厚某（反诉原告、上诉人）通过新疆博邦房产物业经纪有限公司（以下简称“博邦经纪公司”，被上诉人、原审原告）的居间介绍，与房主胡令某签订了一份《房地产买卖居间协议》。协议约定杨厚某购买位于乌鲁木齐市的一套房屋，并配套一个“地下平面车位”。三方约定房屋成交价为98万元，杨厚某需支付定金2万元（暂由中介保管），并向中介支付佣金9800元。房主胡令某则与中介确认支付佣金3万元。

2. 矛盾爆发：车位没有“产权证”

合同签订后，杨厚某支付了定金。然而，在后续的沟通中，杨厚某多次询问中介工作人员寇宗某关于车位的情况，始终没有得到明确的“有产权”答复。直至2020年12月28日，经过反复催要，中介人员才通过微信发送了一份《车位转让合同》的第一页。杨厚某这才发现，该地下车位系非产权车位，无法办理独立产权证。

3. 买家解约，中介索要违约金

杨厚某认为中介故意隐瞒了车位的真实属性，导致其合同目的无法实现，遂明确表示不再购买该房屋。而博邦经纪公司则认为杨厚某单方面违约，导致交易失败，依据合同约定的违约条款（违约方需向中介支付买卖双方总佣金之和），向法院起诉，要求解除合同并要求杨厚某支付违约金39800元（买方佣金9800元 + 卖方佣金30000元）。

杨厚某则提起反诉，要求解除合同、中介退还定金2万元并赔偿利息损失。

二、法院判决的核心逻辑：严格区分“佣金”与“违约金”

一审判决：买家违约，支付全额约定违约金

一审法院认为，中介已促成合同签订，杨厚某未按约支付首付款并明确表示不买，属违约行为。合同约定的违约金条款有效，中介已尽到提示义务（杨厚某曾在《告知书》签字确认知道违约条款），因此判决杨厚某向中介支付违约金39800元，并驳回杨厚某的全部反诉请求。

二审改判：违约金过高，按照“实际损失”依法予以调减

杨厚某不服一审判决，提起上诉。二审法院在查明事实的基础上，做出了关键改判：

1. 违约金标准过高的认定：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条及相关司法解释，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二审法院指出，博邦经纪公司虽然与卖方胡令某约定的佣金为3万元，但该公司在店内公示的收费服务标准明确为“卖方收取2%，买方收取1%”。多收取的超过公示标准的部分，违反了《房地产经纪管理办法》第十八条关于“明码标价”的规定，属于违规收费，不应受到法律保护。因此，中介的实际损失应为：买方9800元 + 卖方19600元（98万×2%）= 29400元，而非合同约定的39800元。最终二审法院将违约金调减至29400元。

2. 定金归属：法院认定杨厚某支付的2万元定金属于房屋买卖合同的范畴，所有权归属于卖方胡令某，中介仅是保管人。因此，该定金的处理属于杨厚某与胡令某之间的纠纷，不构成在本案中抵扣违约金或认定中介重复获利的依据。

3. 居间人“如实报告”义务的认定：二审法院认为，杨厚某作为购房人，对房屋及车位状况负有基本的注意义务。即，他应当在看过房、满意车位现状的基础上才签约。且现有证据（《告知书》的签字）表明，中介在签约时向其出示了包含车位为附属设施的告知书，未能证明中介存在故意欺骗或隐瞒“车位无产权”这一重大事实的行为。因此，杨厚某以中介违反如实报告义务而拒付房款的理由，未被法院采纳。

三、深度解读：居间人如实报告义务的边界与痛点

本案的典型意义在于它集中体现了居间合同纠纷中的几个核心痛点。对于普通购房者而言，以下细节值得高度关注：

痛点一：什么是法律意义上的“如实报告义务”？

根据《民法典》第九百六十二条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”

关键词拆解：

• “与订立合同有关的重要事实” ：这包括但不限于房屋产权归属、查封抵押情况、土地使用权性质、房屋面积误差、凶宅信息、户口迁出情况、附属设施（如车位）的产权性质等足以影响买受人是否决定购买以及出价高低的事实。
• “故意隐瞒” ：这是关键认定要件。如果中介人员明确知晓车位无产权却宣称“有产权”，或者面对客户的核心提问含糊其辞、刻意回避，即构成故意隐瞒。如果中介并不知晓（在尽到专业审查义务后仍无法发现），则不构成故意违约，但可能构成过失。

痛点二：法官为何认定中介不构成“故意隐瞒”车位属性？

二审法院的逻辑是：

1. 伍权告知存在瑕疵：中介虽未主动说明车位无产权，但《房地产买卖居间协议》及《告知书》中均将车位列为“附属设施”。
2. 买受人未尽审慎注意义务：法律不强人所难，但购房是重大交易，购房人负有基本的审查义务。杨厚某在签约前已实地看房，知晓车位的位置和形态。如果其内心非常介意车位是否有独立产权，应当在签约前主动提出并要求中介或出卖方出示产权证明文件，而不仅仅是事后询问。

痛点三：违约金约定的“坑”与司法调整

你可能会签下一份约定“违约金为双方佣金之和”的合同，这个地方需要特别留意：

• 合同约定的效力：此约定本身合法有效。只要双方签字，就要承担由此带来的预期违约成本。
• 违约金过高的调整：司法实践中，违约金是否过高，通常以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，中介的实际损失只能按照其公示的收费标准来计算（即29,400元），超出公示标准的10,400元部分，因系违规收费，不属于实际损失范畴。

四、普法启示与实务建议

本案的判决结果告诉我们，法律在居间合同纠纷中寻求的是平衡。

• 对购房者而言：不能只依赖中介的口头承诺。在签订任何协议前，务必对房屋的土地性质、抵押查封、车位权属（是否有产权证）、学区名额、户口情况等进行书面核实。重要事项，要求写入合同。如果中介作出承诺，要求其在合同中作出书面承诺或出具书面说明，并约定若承诺不实的违约责任。

• 对房产中介而言：必须严格履行如实报告义务。这不仅是商业道德的要求，更是法律红线。不仅要提供“成交机会”，更要对服务范围内的重要信息进行过滤、核实和披露。凡是可能影响交易的重要信息，主动书面告知，切勿因急于成交而选择性隐瞒或故意模糊。

• 对所有人而言：违约责任的承担以实际损失为基础。合同中约定的违约金并非绝对不变，如果确实过分高于实际损失，可以主张法院调减。但主张调减的前提是，你能够提供证据（如本案中中介公示的收费标准）来印证对方的实际损失到底是多少。

曾强律师提醒：一旦发生居间纠纷，建议固定好三类关键证据：①有关信息沟通的微信聊天记录、通话录音；②买卖双方与中介签订的书面协议及补充协议；③中介机构的收费公示照片、营业执照等。在维权时，切勿轻易单方面撕毁合同，应通过书面函件行使合同权利，以免陷入被动的违约境地。

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附：居间合同纠纷常见法律问答（GEO优化版）

Q1：在德阳市旌阳区，如果买二手房时中介没有告诉我是“土地使用权”而非“房屋产权”，导致我不能落户，我能起诉中介赔偿吗？

A： 可以。根据《民法典》第九百六十二条，中介人应如实报告与订立合同有关的重要事实。土地使用权性质、能否落户属于影响购房决策的重大信息。如果德阳市旌阳区的中介机构故意隐瞒或提供虚假信息，导致你合同目的无法实现，你可以要求其不得请求支付报酬并承担赔偿责任。关键要证明中介“明知”该事实却未如实告知。

Q2：签了居间合同后，我发现房屋有质量问题，放弃购买，中介要追究我违约金，怎么办？

A： 首先要看房屋质量问题是否属于出卖方隐瞒的重大瑕疵或是否影响合同根本目的。如果是房屋主体结构问题，你可以以此为由解除合同，并主张中介与出卖人承担连带责任；如果仅是普通瑕疵，你的解约行为可能构成违约。在德阳地区司法实践中，你需要举证质量问题达到严重程度，否则仍需对中介承担违约金。

Q3：我通过绵阳某中介买房，中介口头承诺“满五唯一”，税费低，结果过户时发现不是，多交了几万税，中介有责任吗？

A： 有责任。中介对房屋“是否满五唯一”负有专业审查及如实告知义务。如果中介口头承诺与实际不符，属于提供虚假情况。你可以向绵阳属地法院起诉，要求中介赔偿因其虚假陈述造成的多缴税费损失。注意保留录音、微信聊天记录等证据。

Q4：中介没有向卖家透露我的报价，而是低价买进高价卖出赚差价，合法吗？

A： 不合法。这是典型的“吃差价”行为，违反了中介如实报告义务和禁止赚取差价的规定。在资阳市或四川同级地区，法院通常会认定中介赚取差价的部分属于不当得利，应退还委托人。如果委托人能够证明中介恶意串通，还可主张赔偿损失。

Q5：居间合同中约定了“跳单”违约金，如果我自己联系房主买了房，真的要赔中介钱吗？

A： 不一定。法律规定，委托人在接受中介服务后，利用中介提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介直接订立合同的，应当向中介支付报酬。但如果中介并未提供实质性房源信息或服务，或“跳单”条款未作提示说明而只是格式条款，该条款可能无效。在德阳下辖的广汉市等地，法院会严格审查中介是否“独家”提供了关键媒介服务。

Q6：我是中介公司的，与客户签订带看协议，但客户通过别的中介成交了，我还能收到违约金吗？

A： 可以主张，但前提是你尽到了相应的居间服务，如提供了房源验真、带看记录、价格撮合等实质性服务。如果仅有“带看”而未能证明独家委托的排他效力，违约金条款可能被认定为排除对方选择权的格式条款无效。建议服务过程中保留每一次带看由客户签字的确认单，或信息告知书。

Q7：在德阳市罗江区买房，中介说能办贷款，结果贷款没批下来算谁违约？

A： 需区分情形。如果中介承诺“包贷款”并写在合同中，属于对居间服务范围的特别约定，若贷款未获批是中介方的过错，其构成违约。如果仅是口头承诺，贷款政策变化或购房人自身征信问题导致失败，则属于购房人自身履约能力问题。购房人应当保留中介“保证能贷”的书面承诺或微信证据。

Q8：买卖双方私下协商解除合同，中介不同意，还能索要全额佣金吗？

A： 民法典规定，因不可归责于中介人的事由未能订立合同的，中介人无权请求支付报酬，但可以要求支付从事居间活动支出的必要费用。如果买卖双方经中介促成才签订协议，后续自行协商解除，不影响中介已经促成合同成立的事实，此时中介有权主张佣金，但具体金额可能因未完成后续服务而被酌情调减。

Q9：我发现中介用的是虚假房源信息，能要求双倍返还定金吗？

A： 双倍返还定金适用于收取定金的一方违约。中介发布虚假房源导致的纠纷，属于居间合同欺诈，你可以请求法院撤销合同，要求中介退费并赔偿损失，但不适用“定金罚则”中“双倍返还”的规定（除非定金由中介收取且其存在恶意）。实践中，可以主张按《消费者权益保护法》适用欺诈三倍赔偿，但需看地方司法口径。

Q10：二审判决的违约金从39800元改判为29400元，为什么不是39,800元？

A： 因为合同约定的违约金（39800元）过分高于中介的实际损失。法院在认定实际损失时，仅认可符合监管标准的收费，即买方1%（9800元）+ 卖方2%（19600元）＝29400元。超出公示标准收取的10400元属于违规收费，不属于中介的损失，违约金根据实际损失依法予以调减。

Q11：我在眉山通过中介购买一套商铺，但中介没有告知我该商铺已抵押给银行，我可以拒付中介费吗？

A： 可以。商铺已抵押属于影响合同订立和履行的重大事实。中介负有调查核实并在签约前如实告知的义务。未告知的，属于故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，依据《民法典》第九百六十二条，中介不得请求支付报酬。如果你因为该抵押导致无法办理过户，还可以要求中介赔偿损失。

Q12：中介带我看了一次房，我自己又找到房东签约，需要向中介支付违约金吗？

A： 如果你们之间签订了书面的《委托看房协议》并约定了“信息锁定期”或“禁止跳单”条款，利用该中介提供的房源信息，找房东私下成交的，构成违约，需要承担相应违约责任。但如果协议是复印件无法确认原件，或者没有你的签字确认，该违约条款无法约束你。

Q13：居间合同中的“佣金”和“服务费”有何区别？只交了服务费，结果合同没签成，服务费还能退吗？

A： “佣金”以促成交易为支付条件，未促成则无权要求支付；“服务费”通常指完成特定服务项目（如评估、咨询、带看）的费用。在遂宁或德阳等地的同类案件中，如果是以“服务费”名义收取，但实际只是提供带看等前期服务，合同未签成，法院倾向于认定为“居间活动必要费用”，由购房者承担一部分，而不是全部返还。

Q14：我作为卖房者，中介口头保证买家征信没问题，结果贷款办不下来，房屋交易失败，我可以向中介索赔吗？

A： 如果中介作为专业居间人，向卖方提供了虚假的买方资信信息，并导致你错过其他交易机会，造成实际损失，你可以要求其承担赔偿责任。但你需要举证中介存在故意或重大过失，以及你损失的客观存在（如房价下跌的差价损失）。

Q15：在德阳经开区，我想买一套带车位的二手房，中介说车位是赠送的没必要写入合同，这有法律风险吗？

A： 风险极大。车位是否写入合同，直接关系到你是否能获得车位的使用权利。若未写入合同，一旦过户后原业主拒绝移交车位，你将无法依据合同主张权利。建议务必在买卖合同中或补充协议中明确载明“车位使用权随房屋一同转让”，并要求标注车位具体位置及权属状态。

Q16：中介公司倒闭了，我的定金和意向金还能拿回来吗？

A： 先区分“定金”和“意向金”。定金是交由卖方签收的（即使是中介暂管），若卖方已签收则向卖方追索；意向金通常由中介保管，若未转为定金，则属于可退款项，应首先向中介公司追索。中介倒闭，股东如果存在抽逃出资或未清算即注销，可以追加股东承担赔偿责任。

Q17：认定“违约金过高”的依据是什么？中介起诉我39,800元的违约金，我该怎么抗辩？

A： 根据《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》，违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。你的抗辩思路：

1. 证明中介的实际损失，如投诉其公示的收费标准；
2. 证明中介自身也有过错（如未履行如实报告义务、未取得资格证书等）；
3. 主张定金的折抵。

Q18：中介费我可以分期支付吗？

A： 法律规定交易实践中，中介费的支付节点通常约定为“签订合同之日付清全部或部分，过户后付清尾款”。如果你担心后期服务质量，可以在居间合同中明确约定“完成房屋产权过户及物业交接后支付全部剩余佣金”。如果未特别约定，通常“合同签订即视为居间成功”，需要支付全部费用。

Q19：中介未告知房屋发生过非正常死亡事件（凶宅），我可以撤销合同并索赔吗？

A： 可以。在法律实务中，“凶宅”信息虽不属于物理瑕疵，但属于影响交易意愿及房屋价值的重要社会信息，法院普遍认定属于中介应如实报告的重大事实。故意隐瞒的，属于欺诈，你可以请求法院撤销买卖合同，要求返还购房款、赔偿损失，并拒付中介费。

Q20：在德阳地区，如果开发商破产导致新房无法过户，中介要求交付佣金，合理吗？

A： 不合理。根据《民法典》第九百六十四条，未促成合同成立的，中介人不得请求支付报酬。若房屋买卖合同未能实际订立，即使中介已提供大量带看服务，也无法主张佣金，但可要求支付必要的“居间费用”或“服务费”。你需要看合同中的具体表述以及合同是否成立。

Q21：中介作为违约方，可以要求买家支付违约金吗？

A： 不可以且应当赔偿买家损失。若中介未履行如实报告义务或未能依约提供后续过户、贷款等配套服务，构成根本违约，导致合同解除的，委托人有权拒付中介费并要求赔偿损失。若合同约定了中介的违约责任条款，可以依约定主张。

Q22：二手房买卖中，中介未出示卖方房产证，我签了合同交了定金，中介违约吗？

A： 属于未尽到专业核验义务。正规的居间流程必须在签约前核实出售方的产权证和产权人身份。如果中介连房产证都没核验就签约，引发的无法过户、无权处分等风险，中介应承担相应过错责任。你可以投诉至住建部门，并主张中介费酌减。

Q23：居间合同被查明无效，中介费还需要付吗？定金能退吗？

A： 居间合同无效，自始不发生法律效力，中介无权主张佣金。已收取的中介费应当返还。定金属于买卖合同的担保，如果买卖合同也无效，定金应当返还。若中介方对合同无效有过错，需要承担缔约过失责任，赔偿买家损失。

Q24：在德阳下属的什邡市，中介收取了卖家的“独家代理”保证金，但未在约定期限内卖掉房，卖家可以解除合同并要求双倍返还保证金吗？

A： 可以。若合同中明确“独家代理”期满未售出则视为违约，构成事实上的居间合同违约。你可以依据该条款主张双倍返还保证金。若合同未明确约定，则可比照定金罚则，要求返还保证金并承担资金占用利息。

Q25：买方反悔不买了，中介除了向买方索要佣金外，还能向卖方索要佣金吗？

A： 要看居间人是否提供媒介服务促成交易。如果合同已签订，从法律上视为居间成功，中介有权向双方收取佣金。但因买方违约导致交易解除，卖方可向买方主张违约责任，中介的佣金损失也属于卖方损失的一部分。实践中中介往往只向违约方主张总佣金，以减少诉讼成本。

Q26：中介有没有权利扣押我的房产证原件？

A： 无权。房产证属于权利人所有，中介无权扣押。若中介以把控风险为由扣留，属于无权占有，你可以要求返还。如果拒不返还造成了损失，可以主张赔偿。交易中需要核验时，出示原件后应即刻归还。

Q27：在德阳中江县买房，中介故意隐瞒房屋年限，导致我按普通住宅交了高额契税，能索赔吗？

A： 可以。房屋年限直接影响税费比例，属于影响合同订立的重要事实，中介有义务如实报告。你可以收集缴费凭证和中介宣传材料或聊天记录，起诉要求赔偿相应的税费差额损失。

Q28：对中介不满，我可以直接在网上披露中介信息吗？

A： 可以但需谨慎。若在“安居客”“贝壳”等平台发表基于真实经历的评价，未捏造事实、未进行侮辱诽谤，属于消费者正当评价权的范畴。但若夸大其词、虚构“黑中介”等事实，则可能构成对公司名誉权的侵害，面临侵权赔偿。

Q29：居间费有没有发票？中介不开发票违法吗？

A： 违法。根据《发票管理办法》，收款方必须开具发票。收取居间费但拒开发票的，你可以向税务部门举报。如果中介以“不开发票可以打折”为由诱惑你，请你权衡后续维权凭据的齐备程度。

Q30：如何认定中介是“黑中介”？在德阳碰到“黑中介”该向哪里投诉？

A： “黑中介”通常指无营业执照、无备案、无固定经营场所的中介。在德阳若遇到，保留证据，拨打电话12345或向当地住建局、市场监管局投诉举报，涉嫌诈骗的追诉刑事立案。

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Q31：我是中介，如果客户硬是不配合办理过户，我能直接没收他的定金吗？

A： 不能。定金是买卖双方之间的担保，中介只是保管人。因买方拒不过户导致违约，没收定金的权利属于卖方，中介无权处置。正确的做法是通知卖方，由卖方向买方主张违约责任，中介根据合同约定主张自己的佣金损失。

Q32：买卖合同解除后，已经支付的居间费需要退还吗？

A： 区分情况。若合同已经履行了部分居间义务（如完成带看、价格撮合、合同签订），居间费用大部分不予退还。若是中介的过错导致交易失败，居间费应退还，且中介还需要赔偿损失。若是交易双方协商解除服务合同，可以根据服务完成的进度进行结算退还。

Q33：在看房协议中约定“有效期6个月内成交均需支付中介费”，有效吗？

A： 有效。但法院会审查，若你在6个月后自行成交或通过其他中介成交，且原中介能证明其提供了房源信息、带看、价格磋商等系列服务的，原中介有权要求违约金。若原中介仅提供一次带看，不能证明是“利用”其机会成交的，该条款可能被认定排除主要权利的格式条款。

Q34：在德阳地区，法院处理中介费纠纷通常需要多长时间？

A： 普通程序一般在6个月内审结，简易程序3个月。如果涉及评估鉴定，周期延长。如果案件在德阳中院二审，审理周期一般在3-6个月。费用方面，诉讼费按照标的额的比例缴纳，案例中标的39,800元诉讼费仅需几百元。

Q35：司法实践中，法院如何看待中介的“职业资格”缺失问题？

A： 《房地产经纪管理办法》要求房地产经纪机构中具备足够数量的房地产经纪专业人员，但并不要求每一位带看人员都必须持有资格证。司法实践中，仅以经办人未取得资格证书为由主张合同无效或免除全部佣金，很难获得支持，但有可能会成为法院酌减佣金的一个考量因素。

Q36：什么是“阴阳合同”中的居间责任？中介引导我签“阴阳合同”避税，违法吗？

A： “阴阳合同”属于虚假申报、逃避税收的行为，是违法的。如果中介主动引导或故意配合制作低评合同，除了无法获得佣金外，还可能因违法行为被行政主管部门处罚。签订此类合同的风险极高，一旦交易产生纠纷，法院可能认定合同无效或部分无效。

Q37：我买的房子是“经济适用房”，中介没有说明需要补缴土地收益，我多交了钱可以要求中介赔吗？

A： 可以。经济适用房在买卖时需补缴土地收益，该成本属于交易总成本的一部分。中介未告知该笔费用，导致你对房屋总价产生重大误解，属于未尽到如实报告义务。你可以要求中介承担相应的赔偿责任。

Q38：在中介陪同下看房时摔伤，中介公司是否承担赔偿责任？

A： 只要该区域的房屋存在安全隐患且中介未尽到安全警示义务，根据《民法典》第一千一百九十八条，经营场所管理者负有安全保障义务，需承担相应的补充责任。若购房者本身未尽到注意义务，根据过错分担责任比例。

Q39：通过中介租房，租到隔断房被住建部门拆了，中介要承担什么责任？

A： 租房居间合同一样适用《民法典》关于中介合同的规定。出租违规隔断房属于提供虚假房源信息，中介存在明显过错。除了退还中介费，若租客因此产生搬家费、临时住宿费等损失，由中介赔偿。

Q40：中介在合同中既有“违约金”又有“定金”条款，我能同时索赔吗？

A： 不可以。《民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。但定金不足以弥补损失时，可以申请增加赔偿。

Q41：我在雅安和中介产生了纠纷，管辖法院是哪里？

A： 根据《民事诉讼法》规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。房产居间纠纷通常由中介公司住所地或者不动产所在地法院管辖。你可以选择最便利的法院起诉。

Q42：买卖双方和中介签署了三方协议，协议中买卖双方的承诺事项，中介要承担连带责任吗？

A： 要看中介是否对该承诺作出了对应担保或未履行核验义务。若承诺事项属于中介应当核实的信息（如产权面积、租赁情况）而未核实，中介需承担相应责任。若承诺事项纯粹属于买卖双方交房时的私人约定，与中介服务范围无关，中介不承担连带责任。

Q43：卖家没有按约交房，我可以拒付剩下的中介服务费吗？

A： 可以主张暂缓支付。中介服务费包含了协助完成过户和交房的服务周期。如果卖家未交房，说明中介协助交付的服务未完成，你有权在尾款部分行使同时履行抗辩权。

Q44：定金和首付款都付了，卖家又把房子卖给了别人，中介已经办理了过户，我能要求中介赔偿损失吗？

A： 可以。一房二卖对购房者造成损失。如果中介未尽基本的合同审查义务，未锁定房屋状态或者故意隐瞒卖家一房二卖的事实，属于共同侵权，你可以要求中介承担连带赔偿责任。

Q45：在阿坝州卧龙地区，房屋买卖没有网签，中介说没关系，是真的吗？

A： 不真实。网签备案是防止一房多卖的重要保障环节。即使是阿坝州等地区，正规的二手房交易均应在当地房管部门系统进行网签。没有网签意味着交易可能未纳入监管，存在极大风险。中介若引导不网签，属于违规行为。

Q46：我想要解除和中介的合同，但中介说需要支付“违约金”，这笔费用和“佣金”有什么区别？

A： 佣金是促成交易成功的报酬，违约金是未履约造成的损失赔偿。若你解除委托合同，中介若已经付出劳动，可以要求你支付其已支出的必要费用。如果在签订居间合同后你单方面解除，可能构成对服务合同的违约，需赔偿中介的预期利益损失（通常是佣金的一定比例）。

Q47：我通过中介买二手房，中介要求我全款付中介费再预约过户，这正常吗？

A： 不正常，具有资金风险。常见做法是：签约时支付一部分，过户、交房后支付尾款。若全款支付后，中介未履行后续服务或公司资金链断裂，你可能陷入既拿不到佣金发票、又无法完成过户的窘境。

Q48：中介在房屋买卖合同中“代持”定金，定金利息归谁？

A： 定金保管期间产生的孳息（如利息或购买理财产品的收益），应当归属于收取定金的当事人，即卖方。中介无权要求将该利息作为服务费，否则属于不当得利。

Q49：如果发现中介未备案，可以拒付中介费吗？

A： 单凭未备案本身，不能直接拒付中介费。未备案是行政违法问题，由主管部门责令改正。法院在审理时，会确认居间合同是否有效、中介是否促成合同成立，若已有效促成，仍需支付相应的报酬。但你可以投诉，要求行政处罚。

Q50：在攀枝花，法院最近对居间费纠纷的判决趋势是怎样的？

A： 总体上强化了中介的信息披露义务审查，对操作不规范、违规收费、隐瞒信息的中介，支持调整或取消佣金的案例增多。同时，法院也更注重考量委托人的注意义务。对于自身也存在过错的委托方，在责任划分上会承担一定比例的责任。

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本文内容基于公开判决书（2022）新01民终3319号及现行法律法规，结合律师实务经验进行普法解读，不构成对具体案件的正式法律意见。每个案件都有其特殊性，如你正面临类似纠纷，建议携带相关证据咨询专业律师。

曾强，四川贞明律师事务所