日照物业费减免抗辩实战指南：服务瑕疵≠可不交费

物业费纠纷是物业服务合同纠纷中最常见的类型。很多业主因为对物业服务质量不满，便以拒交物业费作为“维权手段”，结果被物业公司告上法庭。那么，物业服务存在明显瑕疵时，业主能否直接拒交物业费？空置房物业费到底能不能减免？违约金和律师费又该如何承担？山东省泰安市泰山区人民法院（2022）鲁0902民初3444号判决给出了一份极具参考价值的“参考答案”。

本文将以该判决书为基础，通过以案说法的形式，深度剖析物业费减免抗辩的关键要点，告诉你哪些抗辩理由法院会采纳，哪些理由在法律上行不通，以及业主和物业公司各自应当如何维护自身合法权益。

一、案情概要：业主拒缴两年物业费被起诉，法院如何认定？

原告港联不动产服务（天津）有限公司泰安分公司起诉业主张*风（为保护当事人隐私，已隐去名字一个字），要求支付2021年1月1日至2022年12月31日期间的物业服务费合计4718.12元，并要求业主按每日千分之三的标准支付违约金，同时赔付原告律师代理费2000元。

业主的答辩意见洋洋洒洒列了15条，归纳起来主要有以下几大抗辩理由：

1. 物业服务不达标，承诺的“四星级服务标准”名不副实；
2. 保安、保洁人员配比不足，巡逻记录、巡查表未公示；
3. 消防通道堵塞、消防设施维护不到位，存在重大安全隐患；
4. 公共区域收益未公开，擅自增加收费项目，拒开发票；
5. 通过门禁卡、房产证办理等方式捆绑催缴物业费；
6. 房屋长期空置，物业费应当打折。

法院判决：

• 业主支付物业费4246.30元（而非全额4718.12元），因为部分空置期间适用60%收费；
• 不支持物业公司关于违约金的诉讼请求，因为物业服务质量存在瑕疵；
• 律师代理费酌情由业主承担1000元（而非全额2000元）。

这个判决充分体现了法院在处理物业费纠纷时“既要维护合同严肃性，又要平衡双方利益”的裁判思路。

二、核心法律问题深度解析

（一）物业服务存在瑕疵，能否成为拒交物业费的“挡箭牌”？

答：不能完全不交，但可以成为减免违约金、律师费的抗辩依据。

这是本案最重要的裁判观点，也是绝大多数业主最容易陷入的认知误区。

很多业主认为：物业干得不好，我就不交费，天经地义。但从法律角度看，《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

法院在判决中指出，物业公司“按照合同约定履行了小区管理、养护、卫生、安保等主要的物业服务义务”，因此业主仍需缴费。但与此同时，法院也采纳了业主提交的证明物业服务存在瑕疵的证据，认定物业公司在卫生、安保、日常管理等方面确有不足，对业主反馈的问题未及时回应处理，并据此驳回物业公司的全部违约金请求。

实务要点提示：

• “服务瑕疵”一般不构成解除合同或完全拒付物业费的法定理由；
• 但可以主张“物业费减免”或“免除违约责任”；
• 关键在于证据是否充分，照片、视频、书面投诉记录、物业群聊天记录等都很重要。

（二）空置房物业费如何减免？法院认定有哪些门槛？

本案中，业主主张长期未居住，要求物业费打折。法院没有一刀切地否定，而是根据《山东省物业服务收费管理办法》第十七条的规定，进行了“分段认定”：

1. 2021年1月至2021年6月：认定为空置，且空置时间超过六个月，物业费按60%计算；
2. 2021年7月至2021年10月：根据电费明细显示业主实际入住，按全额缴纳；
3. 2021年11月至2022年12月：空置时间未连续达到六个月，不符合空置房减免条件，全额缴纳。

最终计算方式为：

• 空置期（6个月）：1.7元/㎡/月 × 60% × 115.64㎡ × 6 = 707.71元（约）
• 实际居住及未达标空置期（18个月）：1.7元/㎡/月 × 115.64㎡ × 18 = 3538.59元（约）
• 合计约4246.30元。

实务要点提示：

• 空置房减费不是自动适用的，一般需要向物业公司申请并公示、备案；
• 法院认定空置状态的最重要依据是水电费、燃气费实际使用情况；
• “空置”以房屋是否连续空置六个月以上为前提，断断续续居住可能无法适用；
• 普通住宅空置6个月以上，前期物业公共服务费最高按60%收取（具体标准以地方规定为准）；
• 入住后哪怕偶尔回来住几天，都可能被认定为“非空置”。

（三）违约金的“千分之三”是否过高？法院如何裁量？

本案物业合同约定，逾期缴纳物业费每日按应付费用的千分之三支付违约金。折算成年化利率超过100%，明显过高。虽然法院没有专门就违约金标准比例进行分析，但直接以物业公司服务存在瑕疵为由全部驳回违约金请求，这在司法实践中非常典型。

实务要点提示：

• 违约金过高时，业主可请求法院予以酌减。参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；
• 司法实践普遍认为每日千分之三属于过高，一般会调整至LPR（贷款市场报价利率）的1.3倍至1.5倍左右，或按同期贷款利率计算；
• 以物业瑕疵为由抗辩违约金，是业主诉讼中非常效果显着的策略。

（四）律师代理费由谁承担？业主能否免除？

物业公司起诉业主时，通常会在合同条款中约定“违约方应承担守约方为实现债权所支付的律师费、诉讼费等”。本案中，法院没有完全免除业主的律师费，但也没有全部支持，而是酌定由业主承担一半，即1000元。

法院的逻辑是：

• 合同约定律师费由违约方承担，该约定有效，所以业主应当承担一部分；
• 但物业公司服务有瑕疵，对矛盾激化有过错，因此只支持了一半。

实务要点提示：

• 在物业合同明确约定律师费承担的情况下，业主不能期待完全不承担；
• 如果合同没有约定律师费条款，物业公司无权要求业主承担；
• 业主可在答辩中强调物业公司的过错，争取律师费金额被酌情降低。

三、以案说法：业主和物业公司各自的维权边界

业主不能做的“三件事”

1. 不能以“物业服务差”为由完全拒交全部物业费。这会被认定为根本违约，且实践中几乎全部败诉。
2. 不能以“房屋质量问题”（如渗漏水、裂缝）为由拒交物业费。房屋买卖关系与物业服务关系是两个独立的法律关系，应另行向开发商主张。
3. 不能以“未实际入住”为由拒绝缴纳任何费用。物业服务具有公共性，即使空置也需按法定比例缴纳。

业主有权主张的“三件事”

1. 因物业服务存在瑕疵，请求减免一部分物业费，或免除违约金。
2. 因房屋真实空置且达六个月以上，申请空置房物业费减收（最高不超过60%）。
3. 因物业公司未履行安全保障义务造成财产损失，可另行提起侵权赔偿诉讼，以损失抵消部分物业费（需有充分证据）。

物业公司应当注意的事项

1. 物业服务质量是诉讼中的关键评价因素，日常管理记录、巡逻记录、投诉处理台账均应完整留存；
2. 催缴过程应留痕，包括书面催告、短信通知、微信记录等，否则无法证明已履行“催缴义务”；
3. 合同条款中约定的违约金若过高，法院可能不予以支持，也影响物业公司自身诉请的公信力。

四、物业费纠纷中业主如何举证？——证据清单与操作要点

结合本案，以下几类证据对业主胜诉至关重要：

| 证据类型 | 具体包括 | 证明目的 | |---------|---------|---------| | 服务质量瑕疵类 | 小区垃圾堆积照片、楼道杂物照片、消防通道堵塞视频 | 物业服务未达标 | | 维修问题反馈类 | 保修记录、维修工单、物业群聊天记录 | 物业对报修问题不响应 | | 人员配备问题类 | 保安、保洁人数实地拍摄、巡逻签到表照片 | 人员配比不足 | | 空置房证明类 | 电量明细、水费单据、燃气费单据 | 房屋真实无人居住 | | 收费违规类 | 物业拒开发票录音、门禁卡限制视频、公共收益账目公示缺失照片 | 物业存在捆绑收费 | | 投诉处理记录类 | 12345投诉记录、街道办调解记录、业委会函件 | 物业长期不整改 |

需要提醒的是，证据需要在平时有意识地收集，等上了法庭再想补证难度极大。本案中业主提交的照片、视频、电费明细等证据被法院采信，是成功减免违约金和空置费的关键。

五、物业费诉讼的常见争议焦点总结

1. 房屋空置期的认定标准和举证责任

物业服务人起诉业主主张物业费时，法院会主动审查房屋是否空置。业主主张空置减免的，应当提供水、电、燃气等实际使用记录。需注意连续空置六个月以上才能打折。

2. 前期物业服务合同与正式物业合同的衔接

很多业主表示“我从来没有签过物业合同”。但实际上，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。如果已成立业委会并签订新的物业合同，则以后者为准。

3. 物业服务存在瑕疵的证明标准

司法实践并不要求物业公司的服务做到无可挑剔，只要达到“合格标准”即可。业主提出的证据须形成完整证据链，证明问题持续存在、反复发生、长期未整改，否则法院很可能认为只是偶然事件。

4. 诉讼时效抗辩

普通诉讼时效为三年。物业服务合同按年度分期缴纳，每年独立起算。业主可以主张超过三年的部分已过诉讼时效。本案原告起诉的是2021年和2022年度物业费，均在时效之内。

5. 公共收益是否可以抵扣物业费

物业公司利用业主共有部分产生的收入（电梯广告费、公共停车费、经营用房租金等），在扣除合理成本后，应当归全体业主共有。业委会可主张公共收益用于抵扣物业费。但在司法实践中，要求直接在具体业主的物业费中抵扣存在一定难度，一般需要业委会或业主大会形成决议。

六、判决结果与启示——物业费减免抗辩的“正确姿势”

回到本案，法院最终判决结果可以归纳为：

| 诉请项目 | 原告诉请 | 法院支持 | 理由 | |---------|---------|---------|------| | 物业服务费 | 4718.12元 | 4246.30元 | 空置6个月按60%计算 | | 违约金 | 每日千分之三 | 不支持 | 物业公司服务有瑕疵 | | 律师代理费 | 2000元 | 1000元 | 合同约定有效，但物业有瑕疵酌减 |

从该判决可以看出，法院在处理物业费减免抗辩时掌握的平衡点如下：

• 支持合理的空置房减免，尊重业主的实际居住状况；
• 不支持以服务瑕疵为由完全拒交物业费，维护合同的严肃性和物业服务的公共性；
• 用违约金裁量权倒逼物业公司提升服务质量，对服务确实存在瑕疵的物业公司，不鼓励其用高额违约金胁迫业主付款；
• 律师费视责任分配比例承担，既尊重合同约定，也考虑物业公司的过错程度。

七、写在最后：遇到物业费纠纷，业主该怎么操作？

1. 首先，不要盲目拒交物业费。物业费是维持小区正常运行的基础，没有正当理据拒交，败诉风险极高。
2. 其次，若认为物业服务不合格，立即开始系统固定证据，包括拍照、录像、公证、物业群截图、行业主管部门投诉记录等。
3. 再次，如房屋空置，主动向物业公司提交书面空置申请，并保存邮寄回执。同时保存水、电、燃气等账单，以备诉讼时使用。
4. 如果物业公司已经起诉，积极应诉是关键。不答辩、不出庭，等于放弃抗辩权利。应围绕“服务瑕疵”“空置减免”“违约金过高”“律师费不合理”等要点逐项进行抗辩。
5. 必要时，联系业委会或所在街道社区进行调解。诉讼不是唯一途径，调解成功还能缓和双方关系，降低时间成本。

物业费纠纷不是“谁声音大谁有理”，而是“谁证据足谁有理”。本案的判决给广大业主吃了一颗定心丸：法院不会坐视物业公司只收费不服务，但也不会支持业主用“拒交”代替“维权”。用证据说话，用法律维权，才是处理物业服务合同纠纷的正途。

• 唐宽达，山东舜铭律师事务所。

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附：关于物业费减免抗辩的常见咨询问答（30组）

1. 问：物业起诉我拖欠物业费，我以物业服务太差为由拒绝缴纳，法院会支持吗？ 答：法院一般不会支持完全拒交物业费。但如果你有充分的证据证明物业公司在保洁、安保、维修等方面存在明显瑕疵，法院可能据此减免部分物业费，并且驳回物业公司的违约金请求。日照市东港区人民法院在类似案件中也有过因物业服务瑕疵而酌情减免违约金的判例。

2. 问：房屋空置六个月以上，物业费可以减免吗？ 答：可以。按照山东省物业服务收费管理办法的规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，前期物业公共服务费最高按60%收取。你需要提供水、电、燃气等使用明细来证明房屋确实无人居住。日照地区也有业主以电费明细为零申请空置减免并获得支持的案例。

3. 问：物业公司起诉我，但是已经超过三年了，我能不能主张诉讼时效抗辩？ 答：可以。物业服务费按年度缴纳，每一期物业费的诉讼时效从应付之日起算三年。如果物业公司不能提供诉讼时效中断的证据，你可以就超过三年的部分主张诉讼时效抗辩。但实践中物业公司常以催缴记录中断时效。

4. 问：合同里约定物业费逾期每日千分之三的违约金，法院会支持吗？ 答：司法实践普遍认为每日千分之三的标准过高，法院几乎不会全额支持。在日照市岚山区人民法院某物业费纠纷中，违约金被调整为同期贷款市场报价利率的1.5倍。你可以主动请求法院予以调低。

5. 问：物业公司以不发门禁卡、不办理房产证为要挟，强迫我交物业费，我该怎么办？ 答：这是违法行为，物业公司无权以门禁卡、房产证办理为手段强制业主缴纳物业费。如果造成损失，你可以另行主张赔偿。但需注意，这不构成你拒交物业费的合法理由。

6. 问：房屋漏水、墙体开裂等质量问题，能拒交物业费吗？ 答：不能。房屋质量问题属于商品房买卖合同的范畴，应由开发商承担保修责任，物业服务关系是另一码事。你应向开发商主张权利，不能以此为由拒交物业费。日照市五莲县法院曾明确认定房屋质量问题不构成拒交物业费的合法理由。

7. 问：物业公司在小区里做广告赚钱，收益应该归业主吗？能不能抵扣物业费？ 答：电梯广告、公共停车位等公共收益扣除合理成本后归全体业主所有。公共收益的具体分配应当由业主大会决定，你可以通过业委会主张公开收益并协商用于抵扣物业费，但单个业主直接拒交物业费来抵偿公共收益，实践中较难获得法院支持。

8. 问：物业公司换了，原来的物业合同还有效吗？ 答：物业公司更换后，旧物业公司的合同由新物业公司承继，前期物业服务合同的权利义务由新物业公司继续履行。如果业主大会选聘了新物业并签订合同，应按新合同执行。在日照经济技术开发区，有业主因咨询新旧物业衔接问题而减少重复交费的纠纷。

9. 问：我没有与物业公司签合同，可以不交物业费吗？ 答：不能。如果开发商与物业公司签订了前期物业服务合同，并且你收房时接受物业服务，则你与物业公司之间已经形成事实物业服务合同关系，仍应缴纳物业费。

10. 问：房子买来后一直没装修，也没人住，物业费能免吗？ 答：不能完全免除，但可以申请空置房减收。山东省规定空置六个月以上按最高不超过60%收取前期物业公共服务费。未装修、无人居住的表面状态不一定被认定为空置，仍需以水电记录等作为证明。

11. 问：物业公司起诉业主，律师费需要由业主承担吗？ 答：如果物业服务合同中有明确约定，法院可以支持物业公司的律师费请求。但如果物业服务存在瑕疵，法院会酌情降低支持比例，正如泰安这份判决中律师费被酌定一半。

12. 问：物业没有履行安全保障义务导致家中被盗，可以拒交物业费吗？ 答：不能直接拒交，但你可以就财产损失另行起诉物业公司赔偿。如果法院判决物业承担赔偿责任，可主张与物业费进行抵销。日照市莒县法院有过类似判决，物业公司被判定承担部分赔偿责任。

13. 问：请问业主对物业服务不满意，到哪里投诉才有效？ 答：可以向当地住房城乡建设局（住建局）物业科、街道办事处或者12345政务服务热线投诉。你的投诉记录也可以作为后续诉讼中的证据。

14. 问：物业费的诉讼时效是从何时开始计算？ 答：按物业服务合同约定，物业费一般按年度缴纳。每一年度的物业费自其应缴纳日届满起算三年诉讼时效。比如2021年的物业费，按约定应于2020年底前缴纳，那么诉讼时效从2021年1月1日起算至2023年12月31日。

15. 问：没有成立业委会，业主能不能起诉要求减免物业费？ 答：可以。单个业主与物业公司之间也存在物业服务合同关系，在物业费纠纷中，你可以作为当事人提出物业费减免抗辩。是否成立业委会不是前提条件。

16. 问：法院已经判决我交物业费了，还能申诉减免吗？ 答：一审判决之后你可以在15日内上诉。如果判决已经生效，只能通过申请再审或另行主张权利。但再审门槛较高，建议在一审、二审阶段尽量行使好抗辩权。

17. 问：物业公司没有开发票，能不能拒交物业费？ 答：不开发票属于违反税务管理规定的行为，不直接构成拒交物业费的合法理由。你可以向税务机关举报，但物业费仍须缴纳。不过发票问题可以作为物业服务瑕疵的佐证之一。

18. 问：物业合同约定了“房产证办理完毕后物业费才能开始计算”，这种约定有效吗？ 答：如果该合同条款是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，原则上有效。但实践中法院会审查该条款是否存在开发商和物业公司联合规避责任的情况。

19. 问：我已经把房子租出去了，物业费该由租客交还是我交？ 答：物业服务合同是由业主签订的，业主是缴纳物业费的义务人。如果业主与租客约定由租客缴费，在租客不交时，物业公司仍可向业主追缴。业主可以在缴费后向租客追偿。

20. 问：小区消防设施瘫痪，物业公司不维修，我以此为由拒交物业费，法院支持吗？ 答：消防设施维护直接关系到业主生命财产安全，属于物业服务的核心义务。如果你有充分证据证明消防设施长期瘫痪，法院很可能会认定物业存在严重瑕疵，减免你的违约责任。但完全拒交仍存在一定法律风险。建议在起诉前咨询当地律师。

21. 问：物业公司和业主委员会之间签的合同与前期物业合同不一致，以前期合同还是以新合同为准？ 答：业主大会成立后与物业公司签订的新合同应当是物业服务的依据，前期物业合同与新合同不一致的，以新合同为准。

22. 问：物业收费不透明，没有公示收费标准和服务内容，我能据此拒交物业费吗？ 答：物业收费公示是《山东省物业服务收费管理办法》规定的义务。物业未公示收费标准的，业主可以要求其整改，也可以向价格主管部门举报。但该问题一般不构成减免物业费的法定理由。

23. 问：物业公司起诉我，我在答辩时需要准备哪些应诉材料？ 答：需要准备答辩状、物业服务瑕疵证据（照片、视频、维修记录）、空置房证明（水电费清单）、缴费记录、合同文本等。建议做一个证据目录并按顺序编号，方便法官查阅。日照市东港区有业主就是通过当庭提交多组照片和微信记录，成功让法院驳回物业公司的违约金请求。

24. 问：物业公司起诉之前，要不要先催告？没有催告我能不能以程序违法为由拒交？ 答：物业服务合同纠纷并非必须经过催告才能起诉，但由于诉讼时效的中断取决于催告，物业公司在起诉前通常会有催缴行为。如果物业公司确实没有催告，你可以提出程序抗辩，但这通常不会阻却法院实体审理。

25. 问：我在日照市买了一套住宅，一直空置，去申请减免物业费需要什么材料？ 答：通常需要提供房产证（或购房合同）、身份证、房屋空置的书面申请、水电气等实际使用凭证。申请递交给物业公司后，建议保留好签收凭证。日照市各小区物业的操作流程略有不同，但以书面留痕为佳。

26. 问：物业纠纷进行到法院调解阶段，我应该注意什么？ 答：调解阶段可以争取减免违约金的幅度、拉长付款期限、约定物业整改内容等。一旦签订调解协议并送达，即具有法律效力。因此调解前要厘清自己的底线，不要稀里糊涂签协议。

27. 问：物业公司起诉我了，但我现在在外地，可以网上开庭吗？ 答：目前山东法院普遍支持互联网庭审。你可以在收到开庭传票后联系承办法官，申请网上开庭或委托代理人出庭。切勿无理由缺席，否则法院将缺席判决。

28. 问：物业费包含垃圾清运费吗？装修垃圾费算不算重复收费？ 答：物业服务费一般包含生活垃圾清运费，装修垃圾因属建筑垃圾，物业公司可以按照当地价格部门标准另行收取。如果物业公司对装修垃圾费重复收取或者收费标准不合理，你可以向市场监管部门投诉。

29. 问：我买的房子在顶层，屋顶漏水物业一直不修，能不能拒交物业费？ 答：屋顶属于共有部分，维修责任由物业公司或维修基金承担。物业公司怠于维修造成渗漏损失的，你可以要求物业赔偿损失，但不宜以拒交物业费方式抗辩。

30. 问：物业公司把业主起诉到法院，赢了官司，但我经济困难，法院强制执行怎么办？ 答：如果确实经济困难，可在执行阶段向法院提交低收入证明、困难证明，申请暂缓执行或分期履行。但判决确定的物业费属于金钱债务，暂无财产可供执行时法院会终止本次执行程序，待你有能力后继续恢复执行。如有疑问，可以咨询当地法律援助机构。

31. 问：物业费按建筑面积还是套内面积收取？开发商赠送的面积要不要交？ 答：物业服务费一般按不动产登记的建筑面积计算。赠送面积如未计入不动产登记面积，不纳入物业费计算基数，但公共区域服务费用分摊标准需要看当地住建部门的文件规定。

32. 问：小区入住率不高，物业公司以亏损为由降低服务标准，业主如何应对？ 答：物业费的定价和服务标准以合同约定为准，物业公司不能因盈亏状况单方降低服务标准。如果物业公司“摆烂不管”，你可以向住建部门投诉，也可以通过业委会提议解聘物业，另行选聘。

33. 问：物业公司不公布收支账目，业主是否有权查阅？ 答：业主对物业费的收支情况享有知情权。物业公司应当每年公布收支情况。如果物业公司拒不公开，业主可以起诉要求其公开相关账目。这一点在日照市中级人民法院的一些判决中也有明确提出。

34. 问：我住的是别墅，物业费收费标准比高层住宅高，合理吗？ 答：物业服务收费标准根据物业的等级、特点、服务水平等实行政府指导价或市场调节价，不同业态可以差异化定价。如果你认为收费过高，可请求价格主管部门对该定价的合理性进行审核。

35. 问：我交了一年的物业费，年底物业公司就跑路了，剩下费用能退吗？ 答：物业公司中途退出服务，尚未履行合同期间的费用应当退还。如果物业公司拒不退费，你可以通过业主委员会或自行向法院起诉。同时，可以向街道办申请组织召开业主大会选聘新物业服务企业。

36. 问：物业合同中没有约定违约金，物业公司还能要求我支付违约金吗？ 答：没有约定违约金的，物业公司不能以合同条款为依据主张违约金，但可以主张逾期付款造成的资金占用损失（如利息损失）。后者标准通常远低于合同约定的违约金标准。在日照市某物业服务合同纠纷案中，法院就是这样裁判的。

37. 问：收房时开发商强制要求先交物业费才能给钥匙，这合法吗？ 答：开发商或物业公司无权以缴纳物业费作为交付房屋钥匙的前提。你可以保留录音、拍照证据，并投诉至住建部门。但需要注意，收房后即使未入住，物业费仍可能按空置标准产生。

38. 问：如果物业公司起诉我，我反诉物业服务不好，有什么条件？ 答：反诉需要与本案属于同一法律关系，并且有具体的诉讼请求和事实依据。比如你要求物业公司赔偿因维护不当导致财产损失，就可以反诉。反诉应在举证期限届满前提出。

39. 问：物业费计算公式是什么？怎么知道我有没有交多？ 答：物业费=建筑面积（登记面积）× 物业费单价 × 计费月数。如果你对金额有疑问，可以要求物业公司提供计算明细。对于公共能耗等代收代缴费用，还需核对分摊方式。

40. 问：业主大会没有通过新的物业收费标准，物业公司单方涨物业费，合法吗？ 答：物业费调整需要依据合同约定或经过业主大会表决通过，物业公司单方面涨价没有法律效力。业主可以拒绝涨价部分并要求按原标准缴纳。这个观点在泰安及日照等山东各地法院的裁判口径中都比较一致。