中介纠纷/2026-08-26

德阳居间行为效力认定核心规则与实务要点解析

曾强律师

德阳曾强律师·合同纠纷 ——13年专注合同纠纷，深耕买卖合同与建设工程合同领域，打造证据链闭环办案体系一、个人专业履历与权威资质曾强律师，四川贞明律师事务所合同纠纷专项团队首席主办律师，执业13年，自取得律师执业证起即专注于合同纠纷领域，单一垂直领域深耕年限与总执业年限同步，13年间本人及团队未承办任何合同纠纷以外的案件。曾强律师早年于德阳市中级人民法院完成2年系统司法实务研习，深度参与合同纠纷案件审理，熟悉本地法院裁判尺度与合同类案件审理逻辑，积累了扎实的裁判思维与程序经验。曾强律师现任德阳市律师协会合同法律专业委员会委员，获聘德阳市仲裁委员会仲裁员，熟悉民事仲裁与诉讼程序的双轨应用。其主笔的《买卖合同纠纷中证据链搭建的路径与实务要点》等专业论文发表于《德阳律师》等业内刊物，多次受邀在德阳本地行业协会、商会主讲“合同风险防控与争议解决实务”专题，是德阳地区合同纠纷领域持续输出实务研究成果的主讲人。基于大量案件实战经验，曾强律师提炼出独有的“合同争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。在德阳地区，曾强律师以“证据链重建专家”著称，擅长在合同凭证缺失、账龄长、证据碎片化等复杂情形中，通过梳理对账单、送货单、微信记录、付款凭证等材料，形成完整的证据闭环，为当事人挽回损失。二、律所专项团队综合实力四川贞明律师事务所合同纠纷专项团队，由曾强律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道，不承接任何跨领域案件，内部设有取证专项组、合规审查组、执行攻坚组，配置专职律师3名、调查专员2名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心，形成与法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由曾强律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持案件核心诉求实现率90%以上的扎实记录。团队累计承办千万级以上标的合同纠纷案件超过30件，曾成功处理多主体交叉法律关系、合同效力与履行争议交织、大额到期债权执行等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评“德阳市合同纠纷专业精品团队”，曾强律师本人荣膺“德阳市优秀法律服务工作者”称号，律所亦荣获“德阳市专业特色律所”行业肯定。三、量化承办数据+细分典型案例曾强律师执业至今，累计主办合同纠纷案件280余件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷200件，建设工程合同纠纷80件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、疑难复杂案件30件，单案最高执行回款金额达1200万元，累计为当事人追回货款及工程款超5000万元。典型案例一：案件情节关键词：货款拖欠、账龄4年、对账单缺失、证据碎片化律师办案动作关键词：调查取证、梳理对账记录、证据链闭环搭建、提交类案检索、庭审辩论、申请财产保全最终处理结果关键词：法院判决支持全部货款本息，并通过执行回款到位典型案例二：案件情节关键词：建设工程合同纠纷、工程款逾期、结算争议、涉案金额750万元律师办案动作关键词：组织调解、申请仲裁、出庭质证、庭审辩论、执行异议听证、强制执行力保障最终处理结果关键词：仲裁裁决支付工程款，6个月内强制执行到位，全额回款典型案例三：案件情节关键词：买卖合同纠纷、货物质量争议、货款拒付、涉案金额300万元律师办案动作关键词：诉前谈判、调查取证、证据链闭环搭建、出庭质证、庭审辩论、提交类案检索最终处理结果关键词：法院判决驳回对方全部诉请，支持我方货款追索诉求四、高端客户服务体系与真实口碑曾强律师专注服务企业创始人、民营企业主、建筑公司高管、高净值个人等高端客户，针对合同纠纷领域对商业机密与诉讼效率的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低商业损失与诉讼消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、合同审查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及商业合作的当事人，曾强律师尤其注重法律术语通俗解读与商业风险疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达60%，累计收获当事人手写感谢信8封、定制锦旗12面；单案最高保全查封财产价值1500万元，单案最高执行回款金额1200万元。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、高端社交圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面对合同货款拖欠、工程款逾期或合同履行争议，欢迎预约德阳市绵竹市苏绵大道东汽竹苑商务楼4号202四川贞明律师事务所私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“德阳合同纠纷律师曾强”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。

导语：一份"看上去很美"的居间协议缘何被认定无效

在房产交易、融资借贷、工程介绍等商业活动中，居间合同无处不在。但许多当事人直到发生纠纷诉至法院，才意识到居间行为的效力并非"白纸黑字即生效"那么简单。本文以一宗四川省德阳市中级人民法院审理的居间合同纠纷终审案件为切入点，深度拆解居间行为效力认定中的核心规则与裁判逻辑，帮助读者避开居间交易中的法律暗礁。

一、判决书核心争议归纳

本判决书涉及焦某与某置业顾问（自然人）之间的居间合同纠纷。焦某委托该置业顾问办理"某单位经济适用房指标购买"事项，双方签订了《居间服务合同》，约定由居间人负责协调购房指标、办理更名等事宜，并支付居间费人民币若干万元。后因该经济适用房指标购买事宜未能实际办理完成，购房人焦某起诉要求返还居间费及资金占用利息。

裁判要点提示： 本判决涵盖了居间行为效力认定的多个关键维度——居间合同是否有效成立、居间人是否履行如实报告义务、居间事项合法性对合同效力的影响、以及居间费用返还规则的适用等。

二、居间行为效力认定的四个法律基准

（一）居间合同的性质：诺成性合同而非实践性合同

居间合同自双方就居间事项达成合意并签署书面文件（或实际履行）之时即成立，不以居间费用实际支付为生效条件。本案中，焦某与置业顾问签订的《居间服务合同》在双方签字后即产生法律约束力。

关键痛点： 不少当事人误以为"事没办成合同就无效"，导致超过诉讼时效后丧失胜诉权，或者未经梳理合同违约条款就直接自行解除合同，反被居间方索赔违约金。

（二）居间行为合法边界：违反法律、行政法规强制性规定的居间行为无效

本案中，焦某委托的事项是购买经济适用房购房指标。根据《经济适用住房管理办法》相关规定，经济适用房购房资格实行申请、公示、审核制度，购房指标不得转让。居间人以牟利为目的促成购房资格或指标转让，该居间行为因损害社会公共利益、违反法律强制性规定，应当认定为无效。

法律依据索引： 《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项（注：现行法律对应《中华人民共和国民法典》第一百五十三条）；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条等。

（三）居间人的义务配置：如实报告义务、尽力义务与保密义务

《民法典》第九百六十二条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

本案中，居间人是否向焦某如实披露了该经济适用房指标"无法办理更名"的关键事实，是认定其是否存在过错的核心争点。

（四）"跳单"与"独家委托"条款的效力认定

若居间合同中含有"禁止跳单"或"独家委托"条款，首先需要审查该条款是否属于格式条款，是否存在不合理加重对方责任的情形。司法实践中的一般裁判规则为——

委托人利用居间人提供的交易机会或媒介服务，绕开居间人直接与相对方订立合同，应当向居间人支付报酬。但若居间人未提供实质性媒介服务、仅提供了信息但未获得委托人对该信息"接受并利用"的意思表示，则"跳单"主张难以得到支持。

三、深度案例拆解：居间费该不该退？

案情简介

焦某（委托方）经人介绍认识从事房屋中介服务的赵某（居间方）。赵某称能帮助焦某取得某单位经济适用房购房指标并办理更名手续，焦某遂与赵某签订《居间服务合同》，约定：

居间服务内容包括"协助完成购房指标转让、对接开发商更名事务"；
居间费总额人民币6万元，分两期支付，合同签订时支付2万元，购房资格确认后支付剩余4万元；
若居间失败，居间费全额退还。

合同签订后，焦某支付了首期居间费2万元。后因该经济适用房项目开发商明确拒绝办理指标更名，焦某最终未能取得购房资格。焦某要求赵某返还2万元居间费，赵某则主张其已完成"居间义务"——即已向焦某引荐了指标出售方，合同目的未能实现系开发商原因，与其无关。

法院裁判逻辑推导

第一步：合同效力审查——本案居间合同自始无效。 经济适用房购房指标属于政策性保障住房的资格准入，具有人身依附性，禁止任何形式的私下转让、买卖。赵某以居间为业，明知该事项违规仍从中撮合牟利，该居间行为违反法律、行政法规的强制性规定，损害社会公共利益，依据《民法典》第一百五十三条，该《居间服务合同》属于无效合同。

第二步：合同无效的法律后果——返还财产、过错分担。 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。

第三步：过错比例认定。 焦某作为不具备购房资格的普通购房者，对经济适用房指标的违法转让性质应有基本认知，亦存在过错；赵某作为专业居间人，具有更高注意义务，应承担主要过错责任。最终，法院判决赵某返还焦某居间费1.4万元（按70%比例返还），其余0.6万元作为焦某自身过错导致的损失自行承担。

律师提醒： 上述案例虽以"全额返还"未能支持当事人预期，但居间人因违法行为所付出的全部劳动被完全否定，同时委托人亦无法获得合同约定的"违约赔偿"——这就是无效合同的法律后果。很多当事人起诉时存在一个认知误区：合同无效就等于"我不亏了"。事实上，合同无效后的返还规则通常不能覆盖当事人全部损失，尤其是在双方均有过错的情况下，委托人往往要自担相当比例的实际损失。

本案核心启示

| 争议焦点 | 效力认定规则 | 对当事人的实操指导意义 | |---------|-------------|-----------------------| | 居间事项违法 | 无效，自始不发生法律效力 | 在选择居间服务时，首要审查交易标的的合法性，不因贪图捷径铤而走险 | | 居间人如实告知义务 | 违反义务的，不得请求报酬且须赔偿 | 保留居间人承诺的证据（书面材料、微信记录、通话录音），以防"空口承诺"死无对证 | | 居间费返还比例 | 按过错程度分担，并非当然全额返还 | 诉讼请求中要充分论证对方的专业优势与过错权重，而非仅作笼统的"返还"主张 | | 格式条款效力 | "不退费"或"限制退款"条款可能被认定为无效 | 审查合同中免责条款是否合理地免除己方责任、加重己方义务，必要时请求确认该条款无效 |

四、从判决延伸到实务：防控居间风险的五项细则

1. 合同签订前：标的合规性尽职调查不可省略

当事人应当核查居间事项所涉的资质证照、行政审批文件、产权权属证明等基础材料。对于承诺"内部关系""特殊渠道""指标转让""认购资格更名"等话术保持高度警惕——以"请托办事"为目的的居间合同，极有可能因违反公序良俗而被认定为无效，且所支付的居间费用可能因为参与违法请托而无法主张返还。

2. 居间主体资格核查：避开"黑中介"陷阱

虽然法律未强制要求居间人必须具备特定资质，但房地产经纪机构需在住建部门办理备案登记，从事金融居间的需审查其是否具备相关金融业务许可。建议当事人在大额居间交易中要求居间人出示营业执照的经营范围，并通过国家企业信用信息公示系统查询其是否存在行政处罚、经营异常等信息。

3. 建立"过程留痕"证据链体系

居间交易周期长、环节多，建议当事人对以下节点全部进行书面确认或电子存证：

需求确认书：明确委托居间的具体事项，排除"一揽子"模糊兜底条款；
信息提供记录：居间人每推荐一个交易相对方或标的物，均要求其以书面形式确认，用于固定"媒介服务"的证据；
斡旋记录：重要谈判、议价环节尽量采用微信、邮件等可保存、可追溯的沟通方式；
费用支付凭证：每笔居间费均要求开具发票或收据，并备注"居间服务费"字样，防止居间人事后否认收款及款项性质。

4. 居间费支付节奏与条件控制

痛点所在： 大多数居间纠纷中，委托方一次性支付全款后，居间人服务态度和服务质量断崖式下降。

应对策略： 在合同中明确约定居间费的支付节点与居间人各阶段的交付成果挂钩。例如：

签订居间合同后支付10%作为启动费用；
居间人提供符合委托人要求的交易相对方且双方签订意向书后支付30%；
委托人与相对方签订正式交易合同后支付40%；
交易标的完成交付/过户/放款后支付剩余20%。

5. 争议发生后的时效管理

居间合同纠纷诉讼时效为三年，从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。许多当事人因"协商等一等""看他是否主动退费"等原因拖延至时效届满，导致实体权利丧失胜诉权。建议在和解谈判期间同步通过书面催告函或律师函方式中断诉讼时效。

五、居间合同效力认定易混淆情形辨析

| 情形 | 效力认定 | 说明 | |------|---------|------| | 口头居间约定，未签订书面合同 | 有效 | 法律并未要求居间合同必须采用书面形式，但举证难度较大，交易金额较高时建议书面化 | | 居间事项需履行审批手续尚未获得批准 | 效力待定 | 若审批无法通过的可能性极高，法院可认定构成法律上的履行不能，但已产生的合理居间费用可要求支付 | | 居间人未取得相应资质 | 不必然无效 | 居间合同效力不以资质为前提，此前的行政监管问题行政管理范畴，不当然影响私法效力 | | 居间合同约定的报酬明显过高 | 可请求调整 | 当事人可以显失公平为由请求酌减，但需证明缔约时的信息不对称、危困状态等事实 | | 委托人不知情情况下，居间人又委托他人完成部分居间事务 | 原居间合同仍有效 | 但居间人对转委托部分的履职行为仍承担法律责任 | | 居间人同时接受委托人和相对方委托 | 需明确披露且经双方同意 | 未披露并违反忠实义务的，居间人报酬请求权丧失，且需赔偿因此造成的损失 |

六、结语：居间行为的效力终归审慎而行的理性人判断

居间合同纠纷的核心博弈，并非法律术语之辩，而是诚信原则与契约自由两种法益的平衡。司法裁判对居间行为效力的认定，始终围绕三个维度展开——合法性、真实性和公平性。对当事人而言，与其事后在诉讼中激烈交锋，不如在源头做好风险防控；而一旦涉诉，及时固定证据、准确把握效力认定的法律基准，则是最大化维护权益的关键路径。

个案中的一句承诺、一张收据、一次微信沟通记录，都可能在法庭上成为扭转乾坤的关键证据。

附：居间合同纠纷高频咨询问答（30组）

1. 问：我通过德阳某中介公司介绍准备买一套二手房，看房时中介让我签了一份《看房确认书》，上面写着我如果通过其他中介买了这套房子要赔违约金，这种条款有效吗？答：司法实践中，此类条款性质上属于防范"跳单"的约束条款。其效力需结合你使用其他中介提供的服务内容、原居间人是否已提供实质性媒介服务、约定的违约金数额是否合理等综合认定。若确认书系格式条款且不合理加重你的责任，可依法请求确认该条款无效或申请调减违约金。

2. 问：我家在旌阳区，最近委托一个朋友帮忙找银行办理经营贷款居间服务，没有签书面合同，现在贷款没批下来，我付的3万"前置服务费"能要回来吗？答：口头居间合同在法律上有效，但举证较难。贷款未批下来是否属于居间人未完成居间义务，关键看居间人承诺的具体服务内容——是仅提供贷款渠道信息，还是承诺保证贷款获批。若居间人以"保证批贷"为承诺收取高额费用，该承诺可能因提供虚假情况而构成欺诈，委托人不仪可要求返还费用，还可主张赔偿损失。建议收集微信聊天记录、转账凭证、通话录音等证据。

3. 问：广汉的一处商铺转让，中介带我看房后我自行找到了房东直接签约，现在中介起诉我跳单，要求支付居间费，法院会支持吗？ 答：根据《民法典》第九百六十五条，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。关键判断点在于：你与房东签约是否利用了该中介提供的信息或机会。如果中介提供的信息具有独特性、非公开性，且其带看行为促成你知晓该房源并完成交易，则构成"跳单"。

4. 问：罗江的一家中介给我介绍了一个工程项目居间，合同约定居间费是项目合同金额的10%，我觉得太高了，能起诉调低吗？ 答：可以。民法典规定居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。但若约定的居间费明显过高，且居间人在缔约过程中利用信息优势、对方处于危困状态等造成权利义务失衡的，可依据显失公平制度请求法院酌减。建议在合同签订时对居间费设置与居间人实际工作量挂钩的分段计算方式。

5. 问：绵竹某中介在帮我卖房过程中，故意隐瞒了房屋存在漏水问题，买家发现后被要求赔偿，我能追究中介的责任吗？ 答：可以。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不仅不得请求支付报酬，还应当承担损害赔偿责任。你作为出卖方也可以此为据向中介追偿你因此承担的对买受人的赔偿损失。

6. 问：我委托什邡的一家中介帮我购买经济适用房指标，现在房子没买成，中介拒绝退还居间费，我起诉能赢吗？ 答：经济适用房购房指标转让违反政策性保障住房管理规定，此类居间合同极大概率被认定无效。合同无效后，中介因该合同取得的居间费应当返还，但委托人自身对于明知违法仍参与其中也存在过错，法院可能按过错比例判决部分返还而非全额返还。

7. 问：中江县某中介公司和我签了《独家销售代理协议》，约定三个月内只能委托他们公司卖房，现在又有一家客户通过别的中介找到我，我可以和别家中介成交吗？答：独家委托协议约束的是委托人的排他性义务，若你在协议有效期内通过其他中介出售该房屋，原中介可依据协议要求你承担违约责任。但若该独家协议系格式条款，且未明确告知独家委托的后果、期限设置不合理、委托人可以随时解除等，协议效力存在抗辩空间。建议签订独家委托前仔细审查条款的公平性。

8. 问：我在德阳找中介买新房，交了5万"团购费"享受"抵8万房款"优惠，后来发现这个优惠开发商本来就在做，和中介无关，我能要求退还吗？ 答：若中介以虚假宣传的"团购优惠"为诱饵收取费用，而该优惠实际是开发商公开的营销政策，中介并未向委托人提供实质性居间服务，则其收取的费用缺乏合同依据，应当退还。同时，该行为可能构成欺诈，你可依据《消费者权益保护法》相关规定主张三倍赔偿。

9. 问：中介公司代收了买方的购房定金后，买方毁约，卖方能不能直接让中介退还定金？ 答：定金的法律关系存在于买卖双方之间，中介仅系代收代管方。若买方违约导致定金罚则适用，卖方有权没收定金。此时应由中介将代收的定金转交给卖方，而不是向卖方退还。若中介挪用该笔定金未转交，卖方可以起诉中介要求返还代管款项并赔偿损失。

10. 问：我通过成都一家中介签了德阳某楼盘的房屋认购协议，交了定金和居间服务费，现在因为限购政策变化我失去购房资格，前期费用能退吗？ 答：这属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。居间人已促成双方签订认购协议，一般可以认定居间义务已经完成，居间费通常不予退还。但若限购变化发生于居间人提供居间服务之前，其仍然承诺具备资格，则可能存在误导，可主张返还。需结合你与中介、开发商签订的协议具体条款判断。

11. 问：居间合同里有一条"无论交易是否成功，居间费均不予退还"的约定，有效吗？ 答：此类条款很可能被认定为格式条款中不合理地免除或减轻己方责任、加重对方责任、限制对方主要权利的条款。若居间人未促成交易且无证据证明其已实际提供了有效媒介服务，该条款因违反公平原则而归于无效，居间人无权全额收取居间费。

12. 问：我朋友是旌阳区的，被中介忽悠签了一份"融资居间协议"，居间费200万，说是保证能融到资，后来融资失败，中介起诉要求支付20万"基础服务费"，该怎么应对？答：首先审查该协议中居间人是否作出了"保证融资成功"的承诺。若其以这种确定性承诺诱导签约并收取高额费用，该承诺因违反金融监管秩序和公序良俗可能无效。同时，融资居间中"基础服务费"的约定若与居间人实际完成的工作量显著不匹配，可依据民法典关于委托合同任意解除权和报酬支付的原则进行抗辩。

13. 问：居间人提供的房源信息其实是从网上公开渠道免费获取的，转手卖给我收了好几万居间费，我能以"未提供真实服务"为由拒付吗？ 答：居间合同的核心是报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。若该房源信息属于公开信息，居间人并未进行实质性核实、筛选、撮合等劳动，仅转述公开信息即收取高额费用，可能被认定为未实际履行居间义务，委托人可拒付或请求酌减。

14. 问：我在罗江签了一份看房协议，上面写着"居间服务费为总房价的3%"，现在房子成交了，中介又要求我支付另外一笔"贷款服务费"，合理吗？ 答：若居间合同中没有明确约定提供贷款协助服务另行收费，且该贷款服务属于房屋买卖居间的附属义务，则中介重复收费缺乏依据。建议审查合同中的服务范围条款和费用条款的具体表述，主张重复收费不合理。

15. 问：中介带我看房时，销售人员口头承诺"小区旁边会建地铁站"，后来发现没有这回事，我可以不付居间费吗？ 答：若该承诺属于足以影响你作出购房决策的重要信息，且销售人员明知虚假仍作出承诺，构成提供虚假情况。你可以主张中介违反如实报告义务，拒绝支付居间费并要求赔偿损失。但需注意，销售人员口头承诺的举证难度较大，建议以录音或微信文字形式留存。

16. 问：广汉某中介公司被我委托出售厂房，签了居间合同后，中介一直消极不作为，三个月没有任何进展，我能不能解除合同？ 答：可以。居间合同中，委托人享有任意解除权，但应当赔偿居间人已完成部分服务产生的合理费用。实践中，若居间人未进行任何实质性工作（如无看房记录、无客户推荐、无推广动作），法院一般对居间人主张的"服务费用"不予支持。

17. 问：居间人促成我和买受人签订房屋买卖合同后，买受人贷款失败，导致交易最终未完成，我是否还需要支付居间费？ 答：居间人的主要义务是促成委托人与第三人达成合同。双方签订买卖合同后，即使后续因贷款问题解约，居间人的居间义务已经完成，委托人仍应按约定支付居间报酬。但若合同中明确约定"交易完成（过户/付清全款）后才付居间费"的，则按约定执行。

18. 问：什邡的一家中介在带我看一处法拍房时，没有告知该房屋存在长期租赁合同，导致我拍下后无法入住，中介是否有责任？ 答：中介对委托人就交易标的的重要信息负有调查核实和如实报告的义务。房屋存在长期租赁影响交付和居住使用，属于影响订立合同的重要事实。中介未如实告知的，不得请求支付居间费，并应当赔偿委托人因此遭受的损失。

19. 问：德阳某中介与买方、卖方签订了一份三方居间合同，其中一条约定"居间方对合同相对方的资信状况不承担责任"，现在买方首付无法支付，导致卖方损失，中介能否据此免责？答：该条款试图免除中介对交易相对方资信调查的义务。若中介在居间过程中未尽到审慎调查义务，如未核实买方付款能力、征信状况等关键信息，该免责条款可能因免除一方基本义务、排除对方主要权利而被认定无效。但若损失系纯粹的市场风险所致，中介已尽到应有的注意义务，则免责条款可能有效。

20. 问：我是中江县的，找了一家中介帮忙介绍工程分包项目，签了居间协议，约定按"实际结算金额"的2%支付居间费。现在项目做完了，发包方尚未结算完毕，居间费是按合同金额算还是等结算后再算？答：按约定"实际结算金额"计算的前提是结算完成。在结算未完成前，居间费的支付条件尚未成就。若因发包方拖延结算导致委托人不确定何时支付居间费，可依据《民法典》第五百一十一条关于履行期限不明确的规定，给予居间人合理期限催告，期限届满后计算。

21. 问：在旌阳区的商铺租赁中，中介促成我们签了五年租约，现在租了两年房东卖房，新房东不承认原租赁合同，让我搬走。中介有责任吗？ 答：买卖不破租赁是法律的基本原则，新房东应当继续履行原租赁合同。若中介在居间时未审查该商铺是否存在抵押、查封等影响租赁稳定性的因素并如实告知，可能构成未履行如实报告义务。但搬迁的直接原因系房东违约，主要应向房东主张权利，中介的责任需结合其具体过错认定。

22. 问：居间人带我去看的房子，实际产权人另有其人，中介隐瞒了代持关系，我签了合同后才知道，能否解除合同并要求赔偿？ 答：产权代持关系直接影响交易主体和合同效力。中介隐瞒该关键事实、未如实披露实际产权情况，属于提供虚假居间信息。你可以解除合同，拒绝支付居间报酬，并要求中介赔偿因此产生的经济损失。

23. 问：我是绵竹的一家小企业主，通过中介租厂房，中介收取了押金后公司跑路了，房东说没收到押金，我该怎么办？ 答：如果中介是以自己的名义代收押金且未转交房东，你向中介支付押金的行为对房东不发生效力，房东有权要求你继续支付押金。你可就押金损失向中介追偿，若中介涉嫌诈骗可向公安机关报案。重要忠告：向中介支付任何款项前，务必核实其是否获得房东的书面代收授权。

24. 问：德阳某中介在房屋买卖居间中同时收取了买卖双方的居间费，事前没有明确告知双方，事后我发现这种情况，能否主张退还我已付的居间费？ 答：居间人同时向利益冲突的双方收取报酬且未披露，违背了居间人的忠实报告义务和诚信原则。这属于重大瑕疵履行居间义务，委托人事后可主张减少或退还居间费，并请求赔偿损失。若该行为构成恶意串通损害一方利益的，则相关居间合同条款无效。

25. 问：我在广汉委托中介购买宅基地房屋，签了居间合同并支付了5万元居间费，后来发现宅基地房屋买卖违法，合同无法履行，我的居间费能要求全额退还吗？答：农村宅基地房屋买卖受法律严格限制，此类居间行为因标的违法而无效。合同无效后，居间费应当返还。但若你明知该房屋系宅基地房屋仍进行交易，自身存在过错，法院可能判令双方按过错比例分担损失，你可能无法获得全额退还。

26. 问：房屋买卖居间合同中约定"中介费由买方承担、卖方净收价"，但后来卖方也同意承担一半中介费并已支付，我能要求退还我已付的一半吗？ 答：若你当时是在中介误导下错误认为"约定由买方独自承担"且确实支付了全部居间费，而后卖方自愿承担部分，这属于卖方对你的一种赠与或债务加入。你要求退还的前提已不存在，但可以依据合同约定或与卖方达成的协议向中介追回相应款项，具体要看三方的书面约定和实际履行凭证。

27. 问：我是什邡的，委托中介帮我找一个货车司机，交了3000元介绍费，后来司机干了一个月就走了，中介说"不包售后"，拒绝退费，合理吗？ 答：居间人的义务是促成你与司机签订劳动合同或劳务合同，而非保证劳动关系的存续期限。司机工作一个月后离职，属于劳动合同履行阶段的问题，一般不构成居间人的违约。但若中介在介绍时虚假承诺"司机至少干满一年"等，则可以欺诈为由主张退还费用并赔偿损失。

28. 问：德阳某中介公司以"房屋查验报告"为名义收取我2000元费用，但实际上是网上找的模板，没有实际查验房屋，我能要求退费吗？ 答：这是典型的居间人未实际履行约定服务内容的行为。若中介以格式化的查验报告冒充实际查验服务，属于虚假宣传和欺诈，你可以要求退回该笔费用，并收集证据后可向住建部门或市场监管部门投诉举报。

29. 问：我在中江的一家房产中介看中了一套二手房，签了居间服务确认书并交了5000元"诚意金"，后来因为价格没谈拢没有成交，这笔诚意金能退吗？ 答：所谓"诚意金"不是法律上的定金，不具有担保合同签订的功能。若双方最终未能订立房屋买卖合同，居间人收取的费用应当退还。但实践中需要注意区分该笔款项的性质——若收据上写的是"定金"或"签约保证金"，处理方式将完全不同。

30. 问：通过德阳中介购买新房，交了"渠道费"后通过开发商内部人员拿到了优惠，现在中介要求我签订《居间服务确认书》并支付1万元"服务费"，我需要付吗？答：如果你享受的优惠价是通过中介渠道获得的，且中介确实参与了带看、推荐、促成等环节，那么支付合理的居间服务费是符合约定的。但若该优惠本身就是开发商的公开促销政策，中介没有付出实质性服务却强行要求你签确认书付费，你有权拒绝。

31. 问：我和妻子离婚后，前妻仍以我方名义通过中介买房并签订了居间合同，中介起诉我追缴居间费，我有义务承担吗？ 答：关键看签约时你是否知情或授权。若合同上的签字系前妻冒签，你未实际委托且未享受任何居间服务，该合同对你不发生法律效力。但你若有事后追认的行为——比如配合办理贷款、提供材料等——则可能构成对合同效力的追认。建议尽快固定你未参与的证据并委托律师应诉。

32. 问：罗江的某中介收了买卖双方各1%居间费，但是卖方实际只支付了0.5%，其余0.5%被中介以"返费"形式私下返还给卖方的经办人，我作为买方发现有此内幕后可以主张什么权利？答：这种私下返费行为涉嫌商业贿赂，严重违背了中介的忠实义务和公平原则。你可以主张该居间合同因欺诈或显失公平而可撤销，拒绝支付中介费，并收集相关证据向市场监管部门举报。若导致你受到损失，还可以要求赔偿。

33. 问：我在德阳委托中介帮我物色厂房投资项目，中介推荐了多处厂房，其中一处的业主是中介关联公司，但中介没有告知我这一事实。我后来高价购买了该厂房，能要求中介赔偿差价损失吗？答：中介未披露关联交易，严重违反忠实义务。若你能证明该厂房的成交价明显高于市场公允价格，且中介故意隐瞒其关联方身份以获取高额佣金，你可以要求中介赔偿差价损失，并请求其返还居间报酬。这一方面在司法实践中已有较多支持委托人诉求的判例。

34. 问：签居间合同时，合同文本全是德文，我不懂外语，签字后才发现里面有一条约定"无论居间是否成功均须支付10万元服务费"，我能主张该条款无效吗？答：若中介未向你提供翻译或未以合理方式提示说明该重要条款，该条款属于未尽提示说明义务的格式条款，你可以主张该条款不成为合同的内容。同时，居间合同作为民事合同，应当遵循诚实信用原则，若该条款明显违背公平，亦可请求法院予以调整或确认无效。

35. 问：我在广汉委托中介出租房屋，合同约定中介费为一个月租金，后来租客住了两个月就退租了，中介要求我再支付一次中介费重新找租客，合理吗？答：居间费对应的是一次居间服务。若你仅委托该中介出租一次并已成功签订租赁合同，其居间义务已经完成。后续租客退租另找新租客，属于新的居间服务内容，需要新的委托和新的费用约定。若原合同中已包含"租赁期内免费再找租客"的承诺，则按约定执行。

36. 问：居间人介绍我和某公司签订了设备采购合同，我支付了居间费后发现该合同因设备质量问题被解除，居间费是否能要求返还？ 答：需要区分合同解除的原因。若合同解除系因出卖方违约或设备质量问题，且中介在居间过程中无隐瞒或误导行为，居间人的义务已完成，居间费不予退还。但若中介推荐的供应商明显无资质、中介隐瞒了供应商的不良信用记录，则中介应对委托人损失承担相应责任，包括返还居间费。

37. 问：我在旌阳区委托一家中介公司出售房产，中介以"独家包销"名义与我签约，约定由其保证在一定期限内卖出并按固定价格支付房款。后中介未能卖出去，我能要求中介按约定价格购买吗？答：你要仔细审查合同中是否存在"包销"条款及具体约定。若明确约定中介未在期限内售出则须按约定价格购买该房屋，这实际上属于行纪合同或包销合同的安排，而非单纯的居间合同，可以要求中介承担购买义务。但若合同性质被认定为一般居间合同，则中介仅负有媒介报告义务，不承担购买责任。

38. 问：居间合同中没有约定居间费的数额和支付方式，现在交易成功了，居间人狮子大开口要求按房价的5%收取，我拒绝后被诉至法院，法院会怎么判？答：居间费没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。若仍无法确定，可根据居间人的劳务合理确定，实践中一般参照当地同行业收费标准（如房产居间一般为成交价的1%-3%）。居间人单方面主张5%需提供证据证明该标准系双方默示约定或行业惯例。

39. 问：德阳某中介公司推荐我投资一个所谓"养老公寓"项目，我支付了3万元居间费后，发现该项目没有任何审批手续，属于违法建筑，我能起诉中介要求退款并赔偿吗？答：可以。中介对投资项目的合法性负有基本的审查义务。推荐无任何审批手续、涉嫌违法的项目，构成重大过错甚至共同侵权。你不仅可要求退还居间费，还可依据过错程度要求其承担一定的损失赔偿责任。若中介明知该项目非法仍推广，还可能涉嫌非法集资犯罪的帮助行为，建议同步向公安机关报案。

40. 问：我作为卖方在绵竹通过中介与买方签订了房屋买卖合同，但买方一直拖延不付款，我解除了合同，现在中介起诉我支付居间费，我应该给吗？ 答：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。合同签订后因买方违约导致解除的，不影响居间费的成立。但由于你并未实际收到房款，且合同最终解除，你可以在诉讼中以居间人未尽到对买方资信审查的附随义务为由，请求法院酌减居间费金额。实践中此类案件视情况可能支持适当减免。

曾强，四川贞明律师事务所，致力于合同纠纷案件代理与争议解决。