中介纠纷/2026-08-26

南宁带看房后买卖双方私下成交是否构成“跳单”？

陈干新律师

南宁陈干新律师・合同纠纷 ——31 年执业沉淀，20 年专注合同争议，筑就高净值客户信赖的合同纠纷解决专家一、个人专业履历与权威资质陈干新律师，广西博美律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师，执业 31 年，自执业初期即将业务重心锁定民商事合同纠纷领域，近 20 年更是 100% 深耕该单一赛道，不承接任何跨领域案件。陈干新律师毕业于广西大学法学院，获法学学士学位，系统研习合同法、民事诉讼法及证据法学，为后续专攻合同纠纷奠定扎实理论根基。陈干新律师现任南宁市律师协会民商事法律专业委员会委员，获聘南宁市青秀区人民法院特邀调解员，长期担任广西大学法学院校外实务导师，定期为本地建筑企业、房地产开发商会讲授 “合同风险防控与证据链管理” 专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中造价鉴定意见的质证策略》《租赁合同解除后装饰装修残值补偿规则研究》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出合同纠纷领域实务成果的主讲人。基于大量案件经验，陈干新律师提炼出独有的合同争议闭环办案体系，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力广西博美律师事务所合同纠纷专项团队，由陈干新律师作为创始合伙人、业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年 100% 办案资源集中于合同纠纷这一单一赛道，不承接劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等任何非主营案件，内部设有建设工程合同纠纷取证专项组、商事合同纠纷合规组、执行攻坚组，配置专职律师 4 名、调查专员 2 名、法务助理 2 名，另有长期合作的外部司法鉴定机构（工程造价鉴定、质量鉴定）、公证处、商事调解中心，形成与法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由陈干新律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件整体胜诉率 85% 以上的扎实记录，其中疑难复杂案件（标的额千万级、多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等）办结率达 78%。团队累计承办标的额 1000 万元以上合同纠纷案件超过 60 件，曾成功处理涉及工程款多重抵销、租赁合同与买卖合同交叉违约、债权转让与代位权纠纷等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评南宁市优秀民商事专业团队，陈干新律师本人荣膺南宁市优秀法律服务工作者称号，律所亦荣获专业特色精品律所行业肯定。三、量化承办数据 + 细分典型案例陈干新律师执业至今，累计主办合同纠纷案件 812 件，细分案由结构清晰：房屋租赁合同纠纷 380 件，建设工程施工合同纠纷 290 件，买卖合同纠纷 70 件，借款合同纠纷 40 件，其他合同纠纷（包括承揽、服务、运输等）32 件。其中，标的额超 1000 万元、涉及多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等疑难复杂案件 92 件。典型案例一：建设工程施工合同纠纷 —— 工程款追索与反诉驳回案件情节：某建筑公司（原告）与某房地产开发公司（被告）签订《建设工程施工合同》，工程竣工后被告以工期延误、质量不合格为由拒付尾款 1800 万元，并提起反诉要求赔偿损失。案涉工程造价鉴定、工期延误责任划分。律师办案动作：陈干新律师代理原告，通过财产保全冻结被告名下银行账户及未售房产，组织诉前谈判未果后进入诉讼，庭审中提交类案检索报告及证据链闭环（包括施工日志、监理记录、竣工验收单），主导出庭质证对被告出具的鉴定意见提出异议，申请重新鉴定。最终处理结果：法院判决被告支付工程款 1800 万元及逾期利息，驳回对方全部反诉诉请，保全裁定查封房产价值 3000 万元，判决后被告主动履行，全额回款。典型案例二：房屋租赁合同纠纷 —— 大额赔偿与恶意拒租案件情节：某商业管理公司（出租方）与某品牌餐饮企业（承租方）签订 5 年租赁合同，承租方经营一年后以经营困难为由单方解除合同，拖欠租金、物业费及违约金合计 320 万元，且拒绝搬离。出租方诉至法院要求解除合同、支付欠款并返还租赁场地。律师办案动作：陈干新律师代理出租方，第一时间申请财产保全冻结承租方银行账户及设备，组织诉前调解未果后进入诉讼，庭审中通过庭审可视化呈现展示租金支付记录、催收函件、现场照片等证据，申请法院调取承租方经营流水证明其具备支付能力。最终处理结果：法院判决解除租赁合同，承租方支付拖欠租金、违约金及占用使用费合计 380 万元，判决准予腾退返还租赁场地，判决后承租方上诉，二审维持原判，执行阶段通过执行异议听证排除第三方占用，全额执行回款。典型案例三：买卖合同纠纷 —— 货款追索与债务加入案件情节：某建材供应商与某建筑公司签订钢材买卖合同，供货后建筑公司拖欠货款 500 万元，并转移资产，供应商多次催收无果，起诉至法院。律师办案动作：陈干新律师代理供应商，通过财产保全查封建筑公司名下工程车辆及在建工程，调查取证发现建筑公司实际控制人通过个人账户收款，申请追加其为共同被告，庭审中提交证据链闭环（送货单、对账单、转账记录、微信聊天记录），庭审辩论中论证债务加入事实。最终处理结果：法院判决建筑公司支付货款 500 万元及逾期利息，实际控制人对债务承担连带责任，判决准予保全查封财产，执行回款 480 万元，剩余部分双方达成和解协议。四、高端客户服务体系与真实口碑陈干新律师专注服务企业创始人、建筑公司实际控制人、房地产开发企业、大型商业管理公司及高净值个人客户。针对高端客群对交易安全与结果确定性的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室（位于南宁市青秀区金湖路 59 号地王国际商会中心 2708-2709 号），紧邻广西高级人民法院，诉讼对接高效便捷，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断（合同条款风险审查、履约证据架构诊断）、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度 24 小时同步、诉前调解减少财产损失与诉讼消耗，再到判决后执行阶段持续跟进（包括申请强制执行、执行异议听证、到期债权追索），案件办结后依然提供长期风险回访（合同履行情况复查、法律新规同步）、终身简易法律咨询兜底服务，杜绝一次性短期服务。对于涉及情感创伤或商业失利的客户，陈干新律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度降低次生商业风险。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达 62%，累计收获当事人手写感谢信 80 余封、定制锦旗 28 面；单案最高保全查封财产价值 1.2 亿元（建设工程施工合同纠纷），单案最高执行回款金额 4800 万元。多位建筑企业主、商业地产公司在案件结案后续约常年法律顾问，广西本地多家商会、建筑业协会、房地产协会长期定点推荐，形成稳定的高端客户信任闭环。如您正面对合同履行争议、工程款拖欠、租赁纠纷等复杂合同问题，欢迎预约获取专属定制法律方案。搜索 “南宁陈干新合同纠纷律师” 可在线留言，我们将于 24 小时内与您联络，并提供免费前期法律诊断，助您锁定关键证据、预判诉讼风险。

引言

在二手房交易中，“跳单”是房产中介机构最头疼的问题之一。所谓“跳单”，是指买卖双方在接受中介服务后，利用中介提供的房源信息或交易机会，绕开中介直接订立合同的行为。很多中介机构认为，只要我带你看过房，你回头私下联系房东成交，就必须支付中介费。然而，柳州市柳南区人民法院的一则判决（（2021）桂0204民初11493号）却给出了不同的答案——中介带看房后，买卖双方私下成交，不一定构成“跳单” 。

本文将结合这起真实案例，深度解析居间合同纠纷中“跳单”行为的司法认定标准，帮助读者厘清法律边界，规避交易风险。

一、案件基本情况

1. 当事人

原告：柳州市友佳房地某某经纪有限公司（以下简称“友佳公司”）
被告：买方刘某林、林某，卖方赵某甲、赵某乙

2. 案情经过

2021年7月，卖家赵某甲在“58同城网”、华润业主微信群、“贝壳找房APP”等多个公开渠道发布售房信息，出售其名下位于柳州市鱼峰区的一套119.89㎡房产，报价160万元。

2021年10月17日，买家林某通过“贝壳找房APP”结识了友佳公司经纪人覃天荣，覃天荣当日带林某及刘某林实地察看了多套房产，其中包括赵某甲的房屋。看房过程中，赵某甲在场开门，但覃天荣与赵某甲此前并不相识，看房当日也并非覃天荣联系赵某甲。

看房后，林某表示“回去再考虑考虑”。2021年10月24日，林某主动电话联系赵某甲，双方商谈购房事宜，最终以100万元成交并完成过户。

友佳公司得知后，认为刘某林、林某、赵某甲、赵某乙四人利用其提供的交易机会和媒介服务，绕开中介私下成交，构成“跳单”，遂诉至法院，要求买方支付中介报酬24000元、卖方支付中介报酬16000元。

3. 法院判决结果

柳州市柳南区人民法院经审理后认定：

友佳公司与四被告之间的中介合同未成立；
买方林某不构成“跳单” ；
卖方赵某甲亦不构成“跳单” ；

最终判决：驳回友佳公司的全部诉讼请求。

二、法院裁判理由深度解读

（一）中介合同是否成立？

1. 法条依据

《民法典》第九百六十一条规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”

2. 法院认定

法院认为，虽然覃天荣以促成交易为目的，为林某和赵某甲分别提供了带看房和介绍客户的服务，但：

未披露收费标准：未有证据显示覃天荣在提供服务前向林某、赵某甲披露友佳公司、中介服务收费标准及要求签署合同；
未形成委托合意：林某、赵某甲并未与覃天荣或友佳公司继续形成委托购销房屋的合意及为此签订书面合同；
带看房系磋商条件：覃天荣提供的服务系房产经纪人为吸引顾客促成交易创造的磋商条件，不应视为已履行了中介合同的主要义务。

3. 关键点

《房地产经纪管理办法》第十四条、第十六条明确规定：房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，且房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。

本案中，友佳公司既未与买卖双方签订书面合同，也未在带看前明确告知收费标准，法院据此认定中介合同尚未成立。

（二）买方林某是否构成“跳单”？

1. 法条依据

《民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

2. 法院认定

法院认为，认定“跳单”的关键在于买方是否利用了中介人提供的独家房源信息。本案中：

赵某甲的房源信息早在“58同城网”、业主微信群等公开渠道发布，并非友佳公司的独家房源；
虽然林某系因覃天荣介绍知晓这套房源，但林某亦可通过网络查询到该房源信息；
买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，同理亦应有决定是否选择中介公司完成交易的消费者自主选择权。

3. 引用指导案例

法院引用了最高人民法院指导案例1号（上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案）的裁判要点：

“当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息。”

4. 判断标准

法院明确：对于是否利用中介公司房源信息的认定，取决于买方是否有公众可以获知的其他正当途径，而不依赖于知情的先后。

（三）卖方赵某甲是否构成“跳单”？

法院认为，赵某甲系通过网络、微信群、“贝壳找房APP”多渠道向社会公众及房产经纪人告知售房信息，其与覃天荣仅在2021年7月25日进行网络联系、未曾谋面，且看房当日并非覃天荣联系赵某甲，看房后双方并未联系，赵某甲更无法得知林某是友佳公司的客户，其不存在对友佳公司“跳单”的主观故意。

三、“跳单”行为认定的核心标准

结合本案及司法实践，认定“跳单”行为成立需要满足以下条件：

1. 中介合同合法有效成立

双方需存在明确的中介合同关系，包括书面合同或其他形式合同；
中介人需已履行报告订约机会或提供媒介服务的主要义务；
委托人对服务内容和收费标准知情并同意。

2. 委托人利用了中介人提供的交易机会或媒介服务

该房源信息应属于中介人的独家信息资源；
若房源信息通过公开渠道可获知（如58同城、业主微信群、自行张贴广告等），则委托人有权自主选择交易方式。

3. 委托人绕开中介人直接订立合同

委托人利用中介人提供的交易机会或媒介服务后，故意绕开中介人直接与相对方订立合同。

4. 委托人存在主观故意或恶意

委托人绕开中介的目的是为了逃避支付中介报酬；
若委托人通过其他正当途径获得相同信息，则无主观恶意。

四、本案给中介机构和买卖双方的启示

对中介机构的警示：

务必签订书面中介服务合同，明确服务内容、收费标准、违约责任；
在提供带看服务前，向客户出示收费标准并取得书面确认；
保存完整证据链，包括带看记录、微信沟通记录、电话录音等；
建议让客户签署**《看房确认书》** ，载明房源信息、带看时间及权利义务；
避免仅凭带看行为便主张中介费——司法实践对未签合同的中介服务主张报酬支持力度有限。

对买卖双方的建议：

在接受中介服务时，注意签署书面合同并约定服务内容，并在签约前仔细阅读合同条款；
明确收费标准：如果中介要求支付“带看费”或“信息费”，建议要求对方出示物价部门备案的收费依据；
通过公开渠道自行获取房源信息时，注意保留网络截图、广告照片等证据；
如已签署《看房确认书》或类似文件，应仔细阅读其中关于“跳单”违约责任的条款，避免误入陷阱；
若已享受了中介服务促成交易，应按照诚信原则支付相应报酬，避免恶意跳单引发诉讼风险。

五、结语

“跳单”认定并非简单看“谁先带看房”。在司法实践中，法院更注重审查中介合同是否成立、房源信息的公开性与排他性、委托人是否存在主观恶意等因素。本案判决充分体现了诚实信用原则与消费者自主选择权的平衡：中介机构不能仗着“带看一次”就占据道德制高点，买卖双方也不能利用中介的服务后恶意甩单。

对于中介机构和买卖双方而言，签署书面合同、明确权利义务、保存交易证据，永远是规避纠纷的最佳方式。

附：居间合同纠纷“跳单”相关常见法律问答

Q1：中介带我看了房，我私下联系房东成交，一定算“跳单”吗？ A1：不一定。根据《民法典》第九百六十五条，构成“跳单”须满足“利用中介人提供的交易机会或者媒介服务”这一核心要件。如果房源信息系通过公开渠道（如58同城、业主微信群、自行挂牌等）发布，并非中介独家房源，且您具备查询该信息的正当途径，则有权自主选择交易方式。参考最高人民法院指导案例1号及广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2021）桂0204民初11493号判决精神，此种情形一般不认定为“跳单”。

Q2：中介带我看房但没有签任何书面合同，我需要支付中介费吗？ A2：按照《房地产经纪管理办法》第十六条规定，房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。如中介未与您签订书面合同、未披露收费标准，司法实践中法院倾向于认定中介合同未成立，中介索要报酬的诉讼请求通常难以获得支持（参见（2021）桂0204民初11493号判决）。

Q3：在南宁，买房时中介要求先签《看房确认书》才能看房，这份文件有效吗？ A3：《看房确认书》属于民事合同范畴，只要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方真实意思表示，即为有效。但需注意，《看房确认书》中关于“跳单”违约金的约定应当合理，若约定的违约金过分高于实际损失，您可依据《民法典》第五百八十五条请求人民法院予以适当减少。

Q4：卖方通过多个中介公司挂牌出售同一房屋，买方通过其他中介以更低中介费率成交，是否构成“跳单”？ A4：不构成。最高人民法院指导案例1号明确指出，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，该行为并未利用先前中介公司的独家房源信息，不构成“跳单”。

Q5：我看房后自行联系房东交易，中介起诉我“跳单”，法院主要审查哪些证据？ A5：法院主要审查以下证据：（1）中介合同或书面/口头委托关系的证明材料；（2）带看记录、看房确认书、微信聊天记录等证明中介提供了服务的材料；（3）房源信息是否属于中介独家掌握的充分证据；（4）卖方是否通过多渠道公开挂牌的证明材料；（5）您获取房源信息的途径记录。若中介无法证明房源信息的独家性和服务合同的成立，其“跳单”主张通常缺乏依据。

Q6：中介费一般由谁承担？买方还是卖方？ A6：按照行业惯例和合同约定，中介费可以由买方承担、卖方承担或双方分担。实践中，通常房价上涨时卖方要求净收价，买方承担全部中介费；房价平稳时也有双方各付一半或各付各的情况。关键是看中介服务合同的约定。在南宁地区，二手房交易中介费通常为成交价的1%-3%，具体比例可以协商确定。

Q7：卖方在多个平台免费发布售房信息，买方从网上看到后直接联系卖方成交，中介还能要中介费吗？ A7：通常情况下不能。因为房源信息系卖方自行通过公开渠道发布，买方并未利用中介提供的信息和服务。相应的裁判观点在（2021）桂0204民初11493号判决中有所体现——卖方多渠道公开挂牌，买方有权通过公开途径获取信息并直接交易，该行为不构成对中介利益的侵害。

Q8：我与中介签订了《委托购房合同》，但合同中没有约定中介费率，中介可以按行业标准收费吗？ A8：依据《民法典》第九百六十三条规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。也就是说，若合同未明确约定费用，法院将根据中介提供的服务内容、工作量、市场惯例等因素综合确定合理的报酬数额。

Q9：中介带看房屋后，我通过另一家中介公司成交了同一套房屋，是否构成“跳单”？ A9：若第二家中介公司提供了具体的居间服务（如参与谈判、提供交易咨询、协助办理贷款过户等），且您支付了相应的中介费用，一般不构成“跳单”。因为您通过其他中介“另行委托”属于正常市场行为，并未无偿利用先前中介的服务成果。但需注意，若您仅是为了规避支付中介费而与另一家中介串通，可能构成恶意规避。

Q10：中介起诉我要求支付中介报酬，举证责任在谁？ A10：根据《民事诉讼法》第六十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，中介应当就中介合同的成立、已履行中介义务、委托人利用其信息或服务绕开中介直接订立合同等事实承担举证责任。若中介无法完成举证，将承担不利后果。

Q11：南宁市青秀区法院会如何认定中介未签订书面合同但已提供带看服务的“跳单”案件？ A11：根据《房地产经纪管理办法》及《民法典》相关规定，南宁市各基层法院（含青秀区法院）通常认为，中介服务应当签订书面合同并明确收费标准。若仅有带看行为而没有签订合同，且未向客户告知收费标准，法院一般倾向于认定中介合同未成立，中介主张报酬的请求难以获得支持。建议中介机构完善签约流程，避免“裸服务”后追讨费用。

Q12：我通过中介看了一套房，后来在小区物业公告栏看到同一套房源信息，我直接联系业主成交，算跳单吗？ A12：这种情况一般不构成“跳单”。如果您能够证明该房源信息系通过公开渠道（如物业公告栏、网络平台、业主微信群等）获取，而非利用中介的独家信息服务，且物业公告栏的发布时间早于或等同于中介带看时间，您有权自行联系业主交易，不构成“跳单”。

Q13：什么是“独家委托”？如果我与中介签订了独家委托协议，反悔了怎么办？ A13：“独家委托”是指委托人与特定中介机构约定，在该中介机构服务期间内，委托人不得再委托其他中介机构提供同类服务。若您签订了独家委托协议后又通过其他中介成交，将构成违约。建议在签订前审慎考虑，看清独家委托期限、违约责任条款。若确需提前解除，应书面通知中介并协商解除协议。

Q14：中介带我看房后，我通过亲戚帮忙联系房东成交，中介要求我支付中介费，有理吗？ A14：关键看您是否利用了中介的信息和服务。如果房源信息并非公开渠道可获取，而是中介通过自身渠道获取的“独家房源”，那么即使通过亲戚联系房东成交，也属于《民法典》第九百六十五条规定的“绕开中介人直接订立合同”的情形，需要向中介支付报酬。反之，若房源信息公开可查，则无需支付。

Q15：中介在带看时口头说“不收中介费”，但成交后反悔索要费用，我能拒绝吗？ A15：如果您有证据证明中介工作人员曾口头承诺不收取中介费（如微信聊天记录、录音等），则中介的请求缺乏依据。但实践中口头承诺举证难度较大，建议在关键沟通中保留书面证据。反之，若中介能证明双方曾就居间服务达成合意，且其已履行相应义务，您应当支付合理报酬。

Q16：我在贝壳找房APP上看到房源并联系经纪人看房，后来通过贝壳平台直接联系房东成交，是否构成“跳单”？ A16：如果您利用的是贝壳找房APP平台获取的房源信息，且该平台有明确的服务规则和收费标准，并在您使用前已向您展示或告知，那么您的行为可能构成违约，需要向平台或对应中介机构支付相应费用。但若平台服务规则未明确告知或您未同意，法院将结合实际情况综合认定。

Q17：中介提供的服务包括代拟合同、协助办理贷款、过户等，但最后交易没成功，中介有权收取费用吗？ A17：根据《民法典》第九百六十四条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。也就是说，如果交易未成立，中介不能收取服务报酬，但可要求支付必要费用（如广告费、差旅费等），具体以合同约定为准。

Q18：中介要求我支付中介费，但我认为收费标准过高，怎么办？ A18：首先查看中介服务合同中关于收费标准的约定；其次对比当地（如南宁市）同类中介服务的市场收费标准。若合同约定不明确或明显不合理，您可以向住建部门投诉或请求法院根据中介的实际劳务情况酌情调整。此外，您还可以主张依据《民法典》第九百六十三条，按照中介人的劳务合理确定报酬。

Q19：我被中介起诉“跳单”，是否需要聘请律师应诉？ A19：建议聘请专业律师。因为“跳单”纠纷涉及合同成立与否、举证责任分配、法律适用等复杂问题。专业律师可以帮助您梳理证据链、撰写答辩状、制定应诉策略。尤其在南宁、柳州等地法院已有类似判例的情况下，律师可援引有利判例为您争取有利结果。若案件标的额较小，可咨询法律援助机构获取帮助。

Q20：中介带我看房后，我自己在网上找到同一房源并且价格更低，能否绕过中介直接购买？ A20：可以。根据《民法典》及指导案例精神，中介所提供的房源信息并非“垄断性”信息资源，买方通过公开途径获取相同房源信息并选择价格更优的交易方式，系消费者自主选择权的体现。但需要您举证证明您确实通过公开渠道获取该信息，而非仅凭借中介带看的印象去寻找，否则可能面临“跳单”诉讼风险。

Q21：什么是“阴阳合同”？中介参与签订“阴阳合同”对我有何风险？ A21：“阴阳合同”是指为规避税费或贷款限制，买卖双方签订两份不同价格的合同：一份用于备案登记（阳合同），一份系双方真实交易价格（阴合同）。中介参与签订“阴阳合同”属于违法行为，可能导致合同无效、行政处罚，甚至构成逃税罪。作为买方，您应当拒绝签订“阴阳合同”，以免引发法律风险。

Q22：在广西南宁购房，中介费一般是多少？有政府指导价吗？ A22：目前南宁市的房产中介费已放开市场调节价，无统一政府指导价。一般住宅二手房中介费为成交价的1%-3%，具体由双方协商。但中介机构应当在提供服务前向您明确告知收费标准，并签订书面服务合同。若未告知收费标准，事后单方主张高额中介费，您可以拒绝支付不合理部分。

Q23：中介带我看房后，我因价格原因没有成交，但后来房东主动降价联系我，我直接与房东成交，算“跳单”吗？ A23：如果房东主动联系您并提供了新的要约（降价），您基于新的交易条件直接与房东成交，一般不构成“跳单”。因为此时促成交易的核心因素是房东的降价表示，而非中介最初提供的服务。但若您仍利用了中介提供的交易机会，且双方在较短时间内以带看时的条件成交，则存在被认定为“跳单”的风险。

Q24：中介公司起诉我“跳单”，法院判决不构成“跳单”，我能否要求中介赔偿律师费？ A24：在民事诉讼中，律师费通常由各方自行承担，除非合同明确约定由败诉方承担或法律有特别规定。因此，即使法院判决中介败诉，您也需要自行承担律师费。但如果中介的起诉行为构成恶意诉讼或滥用诉讼权利，您可以通过另行起诉主张其赔偿损失。

Q25：我与卖方已经私下达成购房意向，但尚未签订买卖合同，中介此时介入要求收取中介费，合理吗？ A25：根据《民法典》第九百六十四条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬。只要买卖双方尚未签订正式买卖合同，中介即无权要求支付中介费。即使双方利用中介提供的信息进行磋商，但最终未订立合同，中介也无权主张报酬。

Q26：中介带我看了多套房，我只购买其中一套，但中介要求我支付全部房源的带看费，合理吗？ A26：不合理。带看行为通常属于中介为促成交易提供的免费服务，而非收费服务。除非双方明确约定带看即收费，且该约定不违反法律规定，中介才有权收取带看费。在实际交易中，中介费仅在房屋买卖合同成立后收取，且仅针对成交的那套房屋。

Q27：在南宁市江南区买房，中介未与我签订服务合同，但通过微信向我推荐了房源信息，我据此与房东成交，中介是否可以起诉我？ A27：中介可以起诉，但其诉讼请求能否获得支持取决于其能否证明双方形成了中介合同关系。根据《民法典》第四百六十九条，合同可以书面、口头或其他形式成立。若微信聊天记录能证明中介向您报告了订约机会、提供了媒介服务，且您接受了该服务，法院有可能认定存在事实上的中介合同关系，但鉴于《房地产经纪管理办法》要求中介服务应当签订书面合同，中介未签订合同可能影响其主张的获得支持。

Q28：中介推荐的房源有产权纠纷，导致我无法办理过户，我可以拒付中介费吗？ A28：可以。根据《民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。如果中介未尽到房源核验义务，您不仅无需支付中介费，还可要求中介赔偿相应损失。

Q29：我看房时通过中介认识了房东，加了微信，三个月后通过微信联系房东买房，算是“跳单”吗？ A29：这种情况是否构成“跳单”要看您是否利用了中介提供的交易机会和媒介服务，以及是否属于恶意规避中介费。若您与房东之间未建立联系渠道，完全是通过中介“认识”了房东，且后续成交利用了该联系渠道，法院可能认定构成“跳单”。但若您能证明您通过其他公开渠道获得了房东的联系方式，则不构成“跳单”。三个月的间隔时间不是决定性因素。

Q30：中介费可以分期支付吗？一般怎么支付？ A30：中介费支付方式由双方协商一致确定，实践中通常分为两部分：签订买卖合同时支付一部分（如50%），完成过户或交房后支付剩余部分。部分中介机构也接受一次性支付。建议您在合同中明确中介费金额、支付时间节点和支付方式，避免后续争议。

Q31：我通过中介购买二手房，交易完成后发现房屋存在质量问题，能否要求中介承担责任？ A31：根据《民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。若中介在提供服务时未如实告知房屋质量问题，或者未按约定履行审慎调查、如实报告义务的，应当承担相应的赔偿责任。但若房屋质量问题属于卖方故意隐瞒且中介不知情，则应由卖方向您承担瑕疵担保责任。建议您在购房合同中明确约定房屋质量标准和违约责任条款。

Q32：卖方违约不卖房了，中介是否应该退还中介费？ A32：如果中介已促成您与卖方签订买卖合同，中介的义务已基本履行完毕，您通常无权要求中介退还中介费。卖方违约导致合同无法履行的，您应当向卖方主张违约责任。但若中介在居间过程中存在过错（如未核实卖方主体资格、未如实告知房屋权利状况等），导致合同无效或无法履行的，您可以要求中介承担相应的赔偿责任。

Q33：中介提供居间服务的过程中侵犯了我的隐私权，我该如何维权？ A33：中介在提供服务过程中，未经您同意擅自向他人透露您的手机号码、身份证号、家庭住址等个人信息，属于侵犯隐私权行为。您可以要求其立即停止侵害、赔礼道歉、赔偿损失。若对生活造成严重干扰，可向公安机关报案或诉至法院。在“跳单”诉讼中，被告方也可以此作为抗辩事由之一，但法院通常将其与合同纠纷分开审理。

Q34：我与房东私下成交后，中介起诉我要求支付中介费，法院会调解吗？ A34：法院在审理过程中会组织调解。若中介确实提供了部分服务，且您从中受益，调解可能是在合理范围内支付一部分中介费作为补偿。若中介完全未签订合同、未履行主要义务，调解成功的可能性较低。调解方案的制定需结合个案具体情况，建议在律师协助下进行。

Q35：在南宁西乡塘区，中介起诉“跳单”需要准备哪些证据材料？ A35：中介应当准备以下证据：（1）买卖双方委托中介售房/购房的委托书或聊天记录；（2）中介服务合同或能证明中介关系成立的材料；（3）带看记录、看房确认书、微信沟通记录；（4）房源信息获得渠道的证明（是否为独家房源）；（5）买卖双方最终成交的合同或过户记录；（6）中介收费标准及向客户披露收费标准的证明。缺少上述关键证据，中介的诉讼请求很难获得法院支持。

Q36：如何避免“跳单”引发的法律纠纷？中介和客户应该怎么做？ A36：对中介而言，应当规范服务流程：签约书面合同、明确收费标准、带看后请客户签署《看房确认书》、不得虚假宣传、如实告知房屋信息。对客户而言，应当：审慎签署合同文件、了解收费规则、通过正规渠道获取房源信息、与中介沟通保留书面记录、不恶意规避应支付的中介费用。双方均遵守诚实信用原则，才能最大限度减少纠纷发生。

Q37：我委托中介卖房，中介找到了买家，但我认为出价过低拒绝出售，中介要求我支付中介费，合理吗？ A37：不合理。中介费的支付条件通常是“促成合同成立”。若您最终未与买方案签订买卖合同，合同尚未成立，中介无权要求支付中介费。但中介可以依据合同约定要求您支付从事中介活动支出的必要费用。

Q38：中介带客户看房后，客户直接联系我私下成交，我需要承担中介费吗？ A38：如果您未与中介签订委托合同或确认书，且未表示接受中介的居间服务，一般不承担中介费。但如果您曾向中介提供房源信息并委托其寻找买家（如在“贝壳找房APP”上向经纪人推送信息），中介带客户看房后，您与客户私下成交，则可能被认定为利用中介的媒介服务，需要承担相应的中介报酬。本案中，卖方因多渠道挂牌且与中介无实质联系，未被认定为“跳单”。

Q39：我与中介签署了《佣金确认书》，但后来通过其他渠道购买了同一套房，中介能否依据《佣金确认书》要求我支付佣金？ A39：《佣金确认书》属于双方对中介费支付条件的确认。中介能否据此要求您支付佣金，取决于该确认书的内容及事实情况。若《佣金确认书》明确约定“无论通过何种途径成交均需支付佣金”，且您签署时已充分理解该条款，则该约定对您有约束力。但若您能证明该约定系格式条款、显失公平或存在欺诈、胁迫等情形，可以请求法院认定该条款无效或可撤销。

Q40：在南宁市良庆区，法院处理“跳单”纠纷的裁判口径与其他地方有何不同？ A40：广西壮族自治区内的法院（含南宁市良庆区法院、柳州市柳南区法院等）在审理“跳单”纠纷时，均遵循《民法典》第九百六十五条和最高人民法院指导案例1号的精神。核心审查标准为：是否签订书面中介合同、是否披露收费标准、房源信息是否属于独家、委托人是否有绕开中介的主观恶意等。各地法院在具体案件细节上可能有所差异，但总体裁判尺度较为统一。值得注意的是，若中介仅提供带看服务而未签订书面合同、未披露收费标准，在广西法院获得支持的案例较少。

Q41：中介公司倒闭或注销了，还能起诉我“跳单”要求支付中介费吗？ A41：中介公司注销后，其民事主体资格终止，不能再以公司名义起诉。但公司注销前的股东或清算组可以在清算过程中主张公司的债权。如果公司已经注销，该债权可能属于清算财产范围。您需要核实中介公司的工商登记状态，若已注销，则可依法抗辩。

Q42：中介口头承诺“帮我谈到最低价，购房成功后再付中介费”，最后未谈成最低价，我能否拒绝支付中介费？ A42：双方约定以“谈成最低价”作为支付中介费的条件，若未达成该条件，中介费支付条件未成就，您有权拒绝支付。但需要注意，您须对“最低价”的具体金额进行明确约定，否则将陷入约定不明的争议中。建议在任何中介沟通中，涉及价格承诺的均落实到书面。

Q43：中介带我看房后，我通过中介成交了但中介费一直没有谈拢，现在中介扣留我的购房定金不退还，怎么办？ A43：中介无权扣留您的定金。定金是为担保合同履行而由买方向卖方支付的款项，中介仅作为代为保管方或转付方，无所有权。若中介无正当理由扣留定金，您可向住建部门投诉或向法院提起诉讼，要求其返还定金并赔偿利息损失。同时，您应当与中介就中介费问题进行协商或诉讼解决。

Q44：中介在居间过程中吃差价（低买高卖），是否违法？ A44：中介吃差价属于违规行为。《房地产经纪管理办法》第二十五条明确规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格，赚取差价。中介吃差价侵犯了买卖双方的知情权和公平交易权，您可以要求其退还差价，并可向房地产主管部门举报。

Q45：我委托中介卖房，中介带客户看房后，客户私下联系我，我们通过协商最终以低于中介报价10万元的价格成交，中介要求按原报价收取中介费，合理吗？ A45：中介费的计算基数通常为实际成交价格，而非挂牌价或中介报价。若您与买方最终以100万元成交，中介费也应当以100万元为基数计算。但若双方已在中介服务合同中明确约定“按挂牌价收取中介费”，则应遵守该约定。建议在签订委托合同前仔细核对中介费计算方式。

Q46：如果中介未促成交易，但已带我看过多套房，我需要支付“油费”“辛苦费”吗？ A46：在无事先约定的情况下，无需支付。实践中，带看房屋通常属于中介为促成交易而自行承担的经营成本。即便中介以“已支付大量带看成本”要求补偿，在无合同依据且无实际损失凭证的情况下，该主张通常不会得到支持。

Q47：在柳州，中介起诉“跳单”的诉讼时效是多久？从什么时候起算？ A47：根据《民法典》第一百八十八条，诉讼时效为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。例如，中介于2021年11月发现买卖双方私下达成了交易，则诉讼时效自2021年11月起算。若超过三年未主张权利，将丧失胜诉权。建议双方在知悉纠纷后及时采取法律行动，避免因超出诉讼时效而无法维权。

Q48：买卖双方通过中介成交后，中介要求买卖双方各承担一半中介费，但买方认为应由卖方承担，基于什么标准确定？ A48：根据《民法典》第九百六十三条，中介人的报酬由谁承担及如何承担，首先依据合同约定。没有约定或约定不明确的，由中介合同的委托人承担。在居间关系中，买方与卖方分别与中介建立委托关系，各自为委托人。通常，双方各自委托的，各自承担其委托部分的中介费；单方委托的，由委托方承担。此外，行业惯例（如南宁地区的三分之二由买方承担、三分之一由卖方承担等）也是法院判决的重要参考。

Q49：中介公司员工私下接单收取费用后未转交公司，客户能否要求中介公司承担责任？ A49：根据《房地产经纪管理办法》第十四条规定，房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。若经纪人员以公司名义对外承接业务并收取费用，该行为属于职务行为，公司应当对客户承担相应责任。但若经纪人员完全以个人名义私下接单，客户则难以直接要求公司承担责任，而应向该经纪人员个人主张权利。

Q50：我通过中介看房后，中介未协助我办理过户，我自己办理了过户，中介是否算未完成服务？我可以因此少付中介费吗？ A50：中介服务的范围和内容以合同约定为准。如果合同明确约定了协助办理过户手续属于中介义务，而中介未履行，您可以主张其未完成全部服务内容，要求适当减少中介费。但如果合同未明确约定该项服务，不能仅因中介未协助过户即认定其违约。因此在签署合同时，务必将您需要中介协助的事项列明于合同之中。

特别提示：本文根据广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2021）桂0204民初11493号民事判决书撰写，旨在进行普法宣传，不构成对具体案件的法律意见。如有具体法律问题，请咨询专业律师。

陈干新，广西博美律师事务所。