泉州建设工程质量缺陷纠纷中合同解除条件与责任承担实务解析

建设工程质量直接关系到人民群众的生命财产安全和社会公共利益。在建设工程施工合同履行过程中，因工程质量缺陷引发的纠纷屡见不鲜。当工程质量问题达到何种程度时，守约方才能行使法定解除权？解除合同后，工程款如何结算？违约责任如何承担？本文将结合典型司法实践，以案说法，为您深度解析建设工程质量缺陷纠纷中的合同解除问题，帮助您在看懂判决的同时，也看懂自己的权利边界。

一、案件聚焦：一场因“楼板开裂”引发的解约之争

【案例回放（当事人信息已脱敏处理）】

2021年，发包人泉州某置业有限公司（以下简称“A公司”）与承包人福建某建设集团有限公司（以下简称“B公司”）签订《建设工程施工合同》，约定由B公司承建A公司开发的一处商住楼项目，合同总价为6800万元。合同约定工程质量标准为“合格”，并明确了竣工结算、保修责任等条款。

施工过程中的裂痕： 2022年5月，项目主体结构封顶后，A公司委托的第三方检测机构发现，该项目二层至五层部分楼板出现明显裂缝，且局部混凝土强度回弹检测值仅为设计值的78%，梁柱节点处存在蜂窝麻面及露筋现象。A公司随即发出《暂停施工通知》，并函告B公司要求限期整改。B公司认为裂缝属于混凝土收缩产生的表面龟裂，不影响结构安全，拒绝整体返工，仅同意进行表面封闭处理。

A公司认为B公司施工的工程质量存在严重缺陷，且拒不整改，已构成根本违约，遂向法院起诉，请求：

1. 解除双方签订的《建设工程施工合同》；
2. B公司返还已支付工程款中对应不合格部分款项；
3. 赔偿因工期延误、质量修复造成的损失共计500余万元。

B公司反诉称：

1. 其所施工的工程虽存在外观瑕疵，但可以通过加固处理达到设计要求，不属于主体结构不合格，未达到解除合同的法定条件；
2. A公司未经验收擅自使用（实为部分楼栋已提前交付购房人装修），应视为工程质量合格；
3. 反诉要求A公司支付拖欠的工程进度款及利息。

二、判决要旨：质量缺陷是否构成“根本违约”是关键

最终，法院经审理后认为（以下为类案裁判规则归纳与提炼）：

1. 关于工程质量是否合格： 经法院委托的司法鉴定机构出具鉴定意见，案涉楼板裂缝超过规范限值，部分混凝土强度不满足设计要求，该缺陷属于影响结构安全的结构性缺陷，而非一般外观瑕疵。虽A公司存在部分先行使用行为，但根据法律规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，仅以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，一般不予支持；但是，建设工程在合理使用寿命内地基基础工程和主体结构质量出现质量事故的，无论何人使用，承包人仍应承担民事责任。主体结构安全属于强制性标准范畴，不能因使用行为而豁免。

2. 关于是否符合法定解除条件： 法院认为，建设工程质量合格是发包人支付工程款的对价基础。当承包人施工的工程存在质量缺陷且拒绝修复，或修复后仍不能达到合格标准时，致使合同目的无法实现的（即无法交付合格工程），发包人有权依据《民法典》第五百六十三条第一款第四项之规定，主张解除合同。本案中，B公司拒绝整改，且鉴定意见认为返修难度大、成本高，已严重危及合同目的实现，故A公司主张解除合同于法有据。

3. 关于解除后的工程款结算： 合同解除后，已经完成的建设工程质量不合格的，若发包人同意接收使用（或可修复使用），可以按照过错比例折价补偿；若质量缺陷无法修复且不能通过竣工验收，承包人无权请求支付相应工程款。法院综合考量鉴定机构出具的重置成本、修复费用以及双方过错程度，判决B公司返还A公司多支付的工程款，并赔偿A公司因停工、返修、逾期交房造成的损失。对于尚未支付给B公司的尾款，A公司有权不予支付，并可在损失范围内抵扣。

4. 关于违约责任的承担： 因B公司原因导致合同解除，B公司应赔偿A公司因此遭受的全部直接损失及合同履行后可以获得的利益（如因逾期交房向购房者支付的违约金、租金损失等）。

最终判决：确认双方合同解除；B公司赔偿A公司各项损失合计280余万元；驳回了B公司的全部反诉请求。

三、法律透视：破解建设工程质量缺陷解约纠纷的五大核心问题

1. 什么程度的“质量缺陷”才能触发合同解除权？

并非所有质量瑕疵都能导致合同解除。司法实践中主要考量以下几点：

• 是否为“根本违约”？ 如果缺陷影响到了工程的结构安全、使用功能或造成无法竣工验收的后果，属于根本违约。而表面的粉刷开裂、局部门窗损坏等属于一般质量瑕疵，守约方只能要求修复、减少价款或赔偿损失，不能随意解除合同。
• 是否经催告后仍不履行？ 《民法典》第五百六十三条第三项规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的，可以解除合同。对于质量缺陷，发包人应首先书面通知承包人限期整改。若承包人在合理期限内拒绝整改或者整改不合格，发包人才具备法定解除权。
• 是否存在“不能实现合同目的”的客观事实？ 工程质量缺陷导致房屋无法通过竣工验收、无法办理产权登记、根本无法居住使用，或需花费巨额资金加固维修才能使用的，属于合同目的落空。

2. 鉴定程序在质量纠纷中的决定性作用

绝大多数此类案件的核心证据是专业鉴定意见，包括：

• 质量缺陷原因及严重程度鉴定（如混凝土强度、钢筋分布、裂缝深度等）；
• 修复方案鉴定（确定可行的修复方案）；
• 修复造价鉴定（确定需花费的修复、加固或重建费用）。

当事人痛点头痛点： 鉴定周期长（6-12个月甚至更久）、鉴定费用高昂（几万至几十万元不等）、申请鉴定的举证责任分配。若不及时申请鉴定或未缴纳鉴定费，极有可能承担败诉后果。

3. 发包人“未经验收擅自使用”能否免除承包人的质量责任？

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

实务解读：

• “擅自使用” 仅豁免承包人针对“使用部分”的一般质量缺陷责任（如墙面开裂等），质量保修责任依旧存在。
• 地基与基础、主体结构 是承包人的终身责任。即使发包人擅自使用，只要主体结构存在安全隐患或强度不足，承包人依然难辞其咎。
• 本案中，因楼板裂缝属于主体结构质量问题，故B公司无法以A公司擅自使用为由免责，法院的认定完全符合上述司法解释精神。

4. 合同解除后的工程款结算与“质保金”处理

• 已完工合格部分： 按合同约定单价结算。
• 不合格部分： 若不能修复，承包人无权主张价款；若可修复，发包人可主张扣除修复费用后支付剩余价款。
• 质保金（保修金）： 合同解除不影响质量保修条款的效力。发包人仍可暂扣质保金，待法定的缺陷责任期满后再行返还。

5. 违约损失赔偿范围究竟怎么算？

守约方可以主张的损失大致包括：

• 修复费用（返工、加固、拆除重建的直接费用）；
• 停工、窝工损失（管理人员工资、机械租赁费、脚手架及模板租赁费等）；
• 工期延误造成的损失（逾期交付给购房者的违约金、逾期租金的可得利益损失等）；
• 已付款的资金占用利息损失；
• 鉴定费、保全费、律师费（若合同约定或法律有明确规定）。

四、律师实务建议：质量纠纷中守护权益的“四步法则”

如果你是发包人（建设单位）或购房者，遇到工程质量缺陷纠纷，请记住以下操作路径，有利于你在诉讼或谈判中占据主动权：

1. 第一步：固定证据，第一时间函告

   • 发现质量问题后，立即书面发函（使用快递EMS）向承包人指出问题，明确要求限期整改。函件中应载明质量问题部位、现象及整改期限。这一步是启动“催告前置程序”的关键证据。
   • 邀请公证人员、监理单位、勘察设计单位共同现场勘验，形成会议纪要、监理通知单并拍照、录像留存。

2. 第二步：果断鉴定，防止损失扩大

   • 若承包人拒绝整改或拖延，应主动委托具备司法鉴定资质的机构进行质量鉴定和修复方案鉴定，必要时同步进行修复造价鉴定。
   • 止损义务： 发包人负有采取适当措施防止损失扩大的义务，例如对危险区域先行支撑加固，否则对扩大部分的损失，法院可能不支持。

3. 第三步：谨慎选择“结算与解约”时机

   • 不要急于支付工程尾款，可依法行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权。
   • 如果质量缺陷属于一般瑕疵，建议优先主张减少价款，因为合同解除后造成的诉讼周期和工程重置成本往往更高。只有缺陷严重到无法交房使用时，才应坚决诉请解除合同。

4. 第四步：诉讼中的权利主张策略

   • 在起诉状中可同时主张“确认合同解除”及“由被告承担鉴定费、诉讼费”，并要求承包方提供质量合格证明文件（如隐蔽工程验收记录、混凝土试块报告等）。
   • 注意诉讼时效：质量缺陷造成的损失赔偿请求权，通常适用三年诉讼时效，从当事人知道或者应当知道权利受损之日起计算。

五、结语：建设工程无小事，质量安全大于天

建设工程质量缺陷引发的解约纠纷，不仅关乎合同双方的盈亏，更直接影响房屋使用者的人身安全。本案警示所有建设参与方：质量是工程的生命线，合同是权利的保障书。 对于发包人而言，勤勉地检查、及时地取证、果断地决策、专业地诉讼是维权的核心；对于承包人而言，严守规范、杜绝偷工减料、积极履行保修义务，才能避免“赢了一时，输了长远”的困境。

本文章由康志祥律师结合司法实践撰写。如您正面临类似工程质量纠纷，建议携带相关合同文件、现场影像、验收资料等进行一对一咨询，在专业律师指导下制定个性化维权方案。

---

附：建设工程质量缺陷纠纷解约案件常见咨询问答（30例）

1. 问：我们公司建的一栋厂房楼板出现裂缝，可以要求解除施工合同吗？ 答：能否解除合同的判断标准是裂缝是否属于影响结构安全或使用功能的质量缺陷。建议先申请质量鉴定，如果鉴定结论表明裂缝超限且必须加固处理，严重危及厂房正常使用，致使合同目的无法实现，则有权要求解除合同；若仅为表面龟裂，则只能要求修复。

2. 问：在晋江市，包工头施工的房屋主体结构混凝土强度不足，作为房东，我该向哪个法院起诉？ 答：根据《民事诉讼法》规定，建设工程施工合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，由工程所在地人民法院专属管辖。您位于晋江市的房屋，应向工程所在地即晋江市人民法院提起诉讼。

3. 问：起诉到法院后，法官让我申请质量鉴定，鉴定费用谁来出？ 答：鉴定费由申请鉴定的一方先行垫付，最终由法院根据判决结果、过错责任比例确定由败诉方或双方分担。一般鉴定费高达数万甚至几十万，建议在诉讼前做好成本预判。

4. 问：施工方已经退场，但工程验收不合格，他还能找我要工程款吗？ 答：工程验收不合格，承包人无法请求支付工程款。如果经修复后验收合格，发包人应当支付工程款，但修复费用可以从工程款中扣除；若无法修复，承包人可能需要赔偿损失甚至返还已付款项。

5. 问：发包人未通知验收就投入使用，后来发现墙体开裂，还能找施工方赔偿吗？ 答：因发包人擅自使用，视为其对工程质量的一般缺陷已认可，但主体结构和地基基础质量除外。如果您已擅自使用，且墙体开裂属于主体结构质量问题，依然可以要求承包人承担相应责任。

6. 问：工程质量有问题，我可以先拒绝支付到期的进度款吗？ 答：可以依法行使抗辩权。在承包人未修复缺陷或未提供质量合格证明前，发包人有权拒绝支付相应比例的工程款，但需注意拒绝支付的金额应与未修复部分价值相当，超范围拒付可能构成违约。

7. 问：工程只干了一半，承包人因为质量不合格被我赶走，之前付的工程款能要回来吗？ 答：可以主张返还，但前提是能证明已完成工程质量不合格且无法通过修复达到合格标准。通常需要鉴定机构出具“拆除重建”或“加固成本过高”的结论，法院才会支持折价返还或全额返还。

8. 问：解除施工合同后，工程上的钢筋水泥等材料是不是都归发包人所有？ 答：合同解除后，已形成的建筑物（含已砌筑墙体和浇筑结构）附着于发包人的土地上，属于不动产添附，一般归发包人所有。但承包人已投入的材料、人工形成的工作成果，如果质量合格，发包人应折价补偿。

9. 问：施工方建设的房屋出现了结构安全问题，但他已经破产注销了，我还能找谁负责？ 答：如果原施工单位注销，您可以追究其股东在清算程序中是否违法，或者向该单位的上级主管单位、实际控制人主张权利。如果是挂靠或转包项目，还可以找被挂靠的总包单位承担连带责任。

10. 问：泉州南安市的一处办公楼项目，因施工方偷工减料导致无法竣工验收，发包人赔偿给租户的违约金可以要求施工方承担吗？ 答：可以。在合同解除纠纷中，守约方因承包人违约导致的对外赔偿损失（如对租户的违约金、赔偿金等），在举证证明因果关系及金额合理的情况下，属于可预见范围内的损失，法院通常予以支持。

11. 问：施工质量不合格造成的损失，包含哪些具体项目？ 答：主要包含修复加固费用、已付工程款利息、停工窝工损失、机械设备租赁费、管理费、检测鉴定费、房屋空置损失（或可得租金损失）、对第三方赔偿的违约金以及诉讼保全担保费等。

12. 问：我想解除合同，但施工方说工程只是有小瑕疵，愿修。如何判断“愿意修”是否构成阻碍解约的理由？ 答：关键在于“是否在合理期限内完成修复且达到合格标准”。如果施工方口头同意修复但一直拖延，或者整改后仍不合格，您依然可以主张解除合同。

13. 问：建设时没有做隐蔽工程验收记录，现在发现基础下沉，能打赢官司吗？ 答：缺乏验收记录对发包人比较不利，但这不代表无法维权。您仍需通过地质勘察报告、施工日志、现场开挖取证、司法鉴定等方式查明基础下沉原因，只要能证明是施工方原因造成的沉降，法院依然会支持您的诉求。

14. 问：工程尚未完工，施工方主动撤场，发包人接手后继续建造，原施工方的工程款还能拿吗？ 答：能拿，前提是其已完工部分质量合格。若已完工部分不合格且因撤场无法整改，原施工方只能就合格部分主张工程款，且需赔偿因撤场给发包人造成的增加费用损失。

15. 问：承包人使用的是“不合格的钢筋”，除了解除合同还能让他承担刑事责任吗？ 答：使用不合格钢筋属于严重违反国家强制性标准的行为，如果情节恶劣并造成重大安全事故隐患或人身伤亡后果，可能涉及工程重大安全事故罪。建议保留证据并向住建部门举报或报警处理。

16. 问：解除合同的诉讼时效是多久？质保期内没发现的问题，过了2年还能主张吗？ 答：一般诉讼时效为三年，自知道或应当知道权利受损时起算。质量保修期可依据合同约定的保修期限适用。如果合同约定保修期短于法定最低保修期限（如防水工程为5年），应按最低保修期限执行，并非单纯以解除合同起算。

17. 问：鉴定机构说加固费用达到重建价格的60%，这算不算合同目的无法实现？ 答：司法实践中，若修复成本过高（一般达到工程造价50%以上）或者技术上极其困难，往往被认定为合同目的无法实现，构成根本违约，具备解除合同的条件。具体还需法官结合加固后的使用寿命等因素综合裁量。

18. 问：发包人拖欠工程款，承包人能否以“先履行抗辩权”为由拒绝维修质量缺陷？ 答：不能。保修义务是施工方的法定义务，工程款支付是发包人的合同义务，两者不构成对等的给付义务关系。即使发包人拖欠工程款，承包人也不能以此为由拒绝履行保修义务，否则需自行承担由此产生的扩大损失。

19. 问：未经验收的房屋，购房者可以以此为由拒收吗？ 答：可以拒收。建设工程竣工验收合格是交付使用的法定前提。开发商在工程未经验收的情况下通知交房，购房者有权拒绝收房，由此造成的逾期交房违约金由开发商承担，开发商可另行向施工方追偿。

20. 问：施工方起诉要求支付工程款，但工程确实有质量问题，发包人该提起反诉还是另案起诉？ 答：建议在同案中提起反诉，法院通常将本诉与反诉合并审理。这样既节省诉讼周期与成本，还能在本诉判决时直接抵扣工程款，避免赢了官司拿不到钱的尴尬局面。

21. 问：惠安县的一处在建别墅，施工合同约定“包工包料”，但我发现他用的水管是冒牌货，可以解除合同吗？ 答：涉及主要建筑材料和设备使用假冒伪劣产品，属于不按合同约定履行主要义务的行为。您可以先要求其更换为正品，若拒绝更换，可主张解除合同并要求赔偿损失，法院通常予以支持。

22. 问：如果施工方说“质量问题是设计图纸造成的”，我该怎么办？ 答：这种情况需要通过鉴定明确质量问题的成因。如果确属于勘察设计单位提供的图纸存在缺陷，施工单位在发现后未提出异议，责任将由施工单位和设计单位分担。核心是提供施工记录、图纸会审纪要和往来函件。

23. 问：发包人在诉讼中提出解除合同，但同意接受现有工程并重新委托第三方加固，合同还能解除吗？ 答：可以。发包人同意接收工程并自行修复，并不妨碍其主张合同解除。只是合同解除后，发包人需按质量合格部分的实际价值向承包人折价支付，同时扣除修复费用和损失赔偿。

24. 问：施工合同约定“工程质量以甲方验收为准”，现在甲方故意拖延验收，怎么办？ 答：如果乙方工程已经完工且具备验收条件，甲方无正当理由拖延验收，根据法律规定视为工程已通过验收，甲方应当按照合同约定支付工程款。乙方应函告甲方及时验收并提供书面验收申请记录，必要时可起诉主张。

25. 问：合同解除后，已经交付使用的部分房屋出现了质量问题，开发商能要求承包人赔偿维修成本吗？ 答：保修期间内可以。合同解除只是处理现有未完成部分及违约赔偿，对于已交付部分在保修期内产生的质量维修费用，属于保修责任，开发商可依据合同中的保修条款要求承包人承担。

26. 问：工程竣工验收合格后，法院还能否因隐蔽工程存在质量缺陷判决解除合同？ 答：不能解除合同，但可以主张违约责任。因为竣工验收合格代表当时验收程序合规，但如果后续发现隐蔽工程存在重大质量隐患且影响主体结构安全，发包人仍可起诉要求赔偿返修损失，不受“验收合格”限制。

27. 问：发包人为了减少损失暂时不申请鉴定，直接起诉施工方要求修复重建，法院会不会支持？ 答：法院一般会行使释明权，要求发包人明确是否申请质量鉴定和修复方案鉴定。如果发包人不申请鉴定，无法证明修复成本的合理性，法院极有可能因证据不足驳回其诉讼请求。

28. 问：在泉州鲤城区，施工合同约定的争议解决方式是仲裁，还能去法院起诉吗？ 答：如果合同约定了有效的仲裁条款，则应向约定的仲裁委员会申请仲裁，法院不予受理。请在签署合同时仔细核验争议解决条款，切忌直接向法院递交起诉状，以免浪费时间和诉讼费。

29. 问：施工方出现质量事故后失联，发包人自行找第三方修复，修复后的费用怎么找原承包人赔？ 答：您需要保存好与第三方的修复合同、转账记录、发票以及原工程的缺陷现场影像资料。最好在修复前委托公证机构对现场状况进行证据保全，或申请法院诉前证据保全，防止原承包人矢口否认。

30. 问：主张解除合同的同时，还能要求承包人承担合同约定的“工期违约金”吗？ 答：可以。如果合同约定的工期违约金不违反法律规定，违约金可以独立于解除权主张。但需注意违约金与损害赔偿金不得重复主张，法院会在两者之间就高者支持，或根据实际损失进行调整。

---

特别提示： 每个案件的具体情况各不相同，司法判决不仅依赖于法律条文，更取决于确凿的证据链与恰当的法律策略。如您正在经历类似纠纷，请务必咨询专业律师，结合个案事实进行精准评估。