南宁居间合同纠纷中格式条款效力认定要点解析

在房产交易领域，中介公司要求购房者签署《看房确认书》或《看房证明及委托协议书》是行业普遍做法。然而，这类由中介公司单方预先拟定的文件，其中关于“跳单违约责任”“带看即视为服务完成”“无论通过何种渠道成交均需支付佣金”等条款，是否当然具有法律效力？当购房者通过其他中介以更低价格成交时，原中介公司是否有权主张中介费？本文通过广东省肇庆市中级人民法院一则二审改判案例，深度剖析居间合同（中介合同）纠纷中格式条款的效力认定问题，为购房者与中介机构提供实务指引。

一、案情概要：一次带看引发的15,750元中介费之争

1. 案件基本情况

• 案件来源：广东省肇庆市中级人民法院（2024）粤12民终3637号民事判决
• 审理程序：二审改判（撤销一审判决，驳回中介公司全部诉讼请求）
• 案由：中介合同纠纷

2. 事实经过

2023年12月4日，陈某*（购房者）经中介人员关某带看，实地察看了位于四会市的某处房屋（以下简称“案涉房屋”）。看房后，陈某在关某*提供的《看房证明及委托协议书》上签名。该协议为中介公司预先印制的格式文本，主要内容包括：

• 陈某*委托中介公司提供房地产咨询及买卖中介服务；
• 中介服务内容包括介绍物业资料、安排实地看房、协助协商促成交易；
• 购买成功后，按成交价的1.5%支付信息咨询费；
• 关键条款：协议签订后一年内，无论直接或通过第三人与中介介绍的业主进行交易，或由亲属、授权人购买，均视为中介已完成服务，需支付信息咨询费。

协议中“推荐物业的基本情况”一栏，包含看楼时间、物业地址、业主确认三项，其中看楼时间与物业地址有手写内容，业主确认处为空白，陈某*未填写客户编号、身份证号码及日期。

同年12月12日，陈某通过另一家中介公司（某乙公司），以105万元的价格与原业主成功交易，购得案涉房屋。而此前某甲公司（原审原告）向陈某的报价为120万元。

某甲公司认为陈某利用了其提供的房源信息却绕开其成交，构成“跳单”，遂起诉要求陈某支付中介费15,750元（按成交价1.5%计算）及利息。

3. 一审判决结果

一审法院认为，《看房证明及委托协议书》系双方真实意思表示，不存在显失公平的格式条款，某甲公司已提供中介服务，陈某*在一年内成交该房屋，应依约支付中介费15,750元及利息。

4. 二审判决结果

肇庆市中级人民法院经审理后撤销一审判决，改判驳回某甲公司全部诉讼请求，二审受理费由某甲公司负担。

二、二审法院裁判要旨：格式条款的效力边界如何划定？

二审法院围绕两大争议焦点展开论述，其说理对同类案件具有重要的参考价值。

争议焦点一：《看房证明及委托协议书》相关条款是否属于无效格式条款？

法院认定：部分条款不成为合同内容。

二审法院指出，房产中介行业的“禁止跳单条款”本意是为防止买方利用中介提供的交易机会却绕开中介成交，从而使中介无法获得佣金，其合法性与合理性应当以**“委托人利用了中介人提供的服务”**为前提。

然而，案涉《看房证明及委托协议书》的约定显然超出了这一边界：

• 仅需带看一次，无论后续是否通过该中介成交、无论中介报价高低、服务质量优劣，一旦交易即需支付报酬；
• 该条款将中介“促成交易”的核心义务，异化为“带领看房”这一附随义务；
• 该条款属于中介公司利用优势地位预先拟定的格式条款，不合理地减轻了中介方的责任，限制了购房者的主要权利（自主选择权、公平交易权）。

同时，结合以下事实，法院认定某甲公司未尽到法定的提示说明义务：

• 陈某*陈述其签署协议时较为匆忙，未仔细阅读内容；
• 协议中业主确认、公民身份证号码、日期等关键信息多处空白；
• 某甲公司未能举证证明已就该格式条款向陈某*履行了合理提示和说明义务。

因此，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，该条款不成为合同的内容。

争议焦点二：某甲公司是否有权主张中介费15,750元？

法院认定：某甲公司未促成合同成立，且无充分证据证明陈某*利用了其交易机会或媒介服务，无权请求支付报酬。

二审法院从以下层面进行论证：

第一，关于“促成合同成立”。

根据《民法典》第九百六十四条，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬。案涉房屋最终成交价105万元，系陈某*通过其他中介与业主磋商达成，并非某甲公司促成；某甲公司仅提供了一次带看服务，报价120万元，且此后未就价格与原业主进行有效协商。某甲公司并未促成房屋买卖合同成立。

第二，关于“跳单”的认定。

根据《民法典》第九百六十五条，构成“跳单”须满足：委托人利用中介人提供的交易机会或媒介服务，并绕开该中介人直接订立合同。

本案中：

• 案涉房屋并非某甲公司独家房源，其出售信息已在多家中介机构公开；
• 陈某*是通过其他中介机构了解到相同房源信息，且其他中介报出了更低的价格；
• 105万元的成交价远低于某甲公司120万元的报价，说明某甲公司并未提供有效的价格协商服务；
• 陈某*选择报价更低、服务更好的其他中介成交，属于正常的市场选择行为，不构成“跳单”违约。

三、律师深度解读：购房者与中介均需关注的四个法律要点

要点一：看房确认书的法律性质——并非“签了就必须付钱”

实践中大量中介公司要求购房者在看房前签署《看房确认书》《委托协议书》等文件。需明确：

• 此类文件通常属于中介方为重复使用而预先拟定的格式合同；
• 其中“带看即视为完成服务”“一年内无论通过何种方式成交均需付费”等条款，若未以合理方式提请对方注意并予以说明，可能不成为合同内容；
• 即便条款有效，若中介方未实际促成交易成立，根据《民法典》第九百六十四条，仍不得主张报酬。

要点二：判断“跳单”的核心标准——是否利用了中介的服务

是否构成“跳单”违约，不是看“是否绕过原中介成交”，而是看：

1. 是否利用了原中介提供的房源信息或交易机会/媒介服务；
2. 是否绕开原中介直接或变相与业主成交；
3. 若同一房源信息通过多个公开渠道可获取，委托人有权选择其他中介成交，不构成违约。

房价是影响交易的核心因素。 原中介报价过高，委托人通过其他中介获取更优价格，不构成不正当利用。

要点三：格式条款的“提示说明义务”——中介方的举证责任

对于格式条款（尤其是限制委托人权利、加重委托人责任的条款），中介方应当：

• 以显著方式提请对方注意；
• 按照对方要求，对该条款予以说明；
• 若未履行提示说明义务，委托人可以主张该条款不成为合同内容。

举证责任在中介方。 若中介无法证明其已尽到提示说明义务（如无签署过程的录音录像、无特别标注等），则相关条款不作为合同内容。

要点四：同类案件的裁判趋势——从“保护中介”转向“实质公平”

本案二审改判体现了近年来司法实践的重要动向：

• 对格式条款的审查日趋严格，不因“签字确认”即认定所有条款有效；
• 关注合同实质公平，对中介行业惯例（如“带看即收费”）进行合理性审查；
• 依法保护消费者的自主选择权与公平交易权，防止中介机构利用信息不对称获取不正当利益。

四、给购房者的实务建议

1. 签署文件前务必仔细阅读。 对于“带看即视为完成服务”“一年内无论是否通过该中介成交均需付费”“信息咨询费按成交价1.5%”等条款，应主动询问并保留沟通记录。

2. 拒绝签署不合理的格式条款。 若中介方强行要求签署限制自身选择权的条款，可明确拒绝或备注“本人不同意该条款”，并保留证据。

3. 妥善保留多家中介的报价与沟通记录。 一旦发生纠纷，其他中介的报价记录、带看记录、微信聊天记录等，均可用以证明房源信息的公开性及自身选择的正当性。

4. 善用《民法典》第九百六十四条、九百六十五条、四百九十六条作为抗辩。 若中介方仅提供带看服务而未促成交易，或未履行格式条款的提示说明义务，可依法拒绝支付报酬。

5. 注意诉讼时效与证据固定。 被起诉后应及时应对，对格式条款的效力、是否利用服务等关键争议点组织证据。

五、结语：中介服务合同的价值在于“促成交易”而非“签署文件”

居间合同（中介合同）的核心价值在于中介人通过专业服务促成交易成立，而非通过一纸“看房确认书”锁定客户、坐收费用。格式条款的效力审查是实现合同实质正义的重要工具。对购房者而言，了解自身权利边界，敢于对不公平条款说“不”，既是法律赋予的权利，也是维护市场公平的应有之义。

法律依据速览：

• 《中华人民共和国民法典》第四百九十六条（格式条款的定义与提示说明义务）
• 《中华人民共和国民法典》第四百九十七条（格式条款无效的情形）
• 《中华人民共和国民法典》第九百六十一条（中介合同定义）
• 《中华人民共和国民法典》第九百六十三条（中介人促成合同成立有权请求报酬）
• 《中华人民共和国民法典》第九百六十四条（未促成合同成立不得请求报酬）
• 《中华人民共和国民法典》第九百六十五条（跳单违约的认定）

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附：居间合同纠纷格式条款效力争议·常见法律咨询问答（30则）

Q1：中介公司让我签的《看房确认书》是格式合同吗？ A1：是的。实践中中介公司统一印制的《看房确认书》《看房证明及委托协议书》等文件，是为重复使用而预先拟定、未与委托人协商的合同文本，在法律上属于格式合同，受《民法典》第四百九十六条至第四百九十七条的规制。南宁市青秀区购房者普遍关注此类文件的签字效力，但签字并不代表所有条款当然有效。

Q2：格式条款在什么情况下不成为合同内容？ A2：根据《民法典》第四百九十六条，提供格式条款的一方未履行提示或说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。例如中介未讲解“带看即视为完成服务”条款的，购房者可主张该条款不生效。梧州市长洲区此类案例中，法院对未尽提示义务的格式条款多不予采信。

Q3：看房确认书上写“带看即视为中介完成服务，需支付佣金”，有效吗？ A3：该条款将中介的核心义务（促成交易）异化为带看行为，不合理减轻中介责任、限制购房者主要权利，属于格式条款中的不公平条款。若中介未尽提示说明义务，或并未实际促成交易，该条款通常不成为合同内容，中介无权据此主张报酬。北海市海城区类似案件已有多份生效判决支持这一观点。

Q4：什么情况下构成“跳单”违约？ A4：构成“跳单”须同时满足：①购房者接受了中介的服务（如获取独家房源信息、利用中介的媒介服务）；②购房者绕开该中介与业主直接或变相订立合同。若房源信息并非该中介独家提供，而是多个渠道可获取，购房者有权选择其他中介成交，不构成跳单。防城港市港口区某案中，购房者通过另一家中介以更低价格成交，法院认定不构成跳单。

Q5：中介带我看了房，但我后来通过其他中介成交了，是否必须赔偿原中介？ A5：不一定。若案涉房屋信息并非原中介独家掌握，且你是通过其他公开渠道获取同等房源信息并成交的，且成交价更优，则不构成违约。换言之，是否支付报酬取决于你是否利用了该中介提供的交易机会或媒介服务。崇左市江州区法院即以此为由驳回了中介公司的诉请。

Q6：原中介报价120万，其他中介帮我谈到105万，价差是否可以作为不付原中介费的理由？ A6：可以。房屋价格是影响交易的核心因素。原中介不仅未促成交易，且报价高于市场行情，购房者通过其他中介获取更优价格属于正常的市场选择行为，未不正当利用原中介服务，无需向其支付报酬。钦州市钦南区类似判例中，法院以“价差合理”为由驳回了原中介的诉讼请求。

Q7：中介公司没有促成买卖合同成立，能要求支付中介费吗？ A7：不能。根据《民法典》第九百六十四条，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬。仅带看房、提供信息咨询等非促成交易行为，不足以构成请求支付报酬的依据。但中介可请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用（须有证据证明）。贵港市港北区有购房者以该条抗辩成功的案例。

Q8：中介公司起诉我支付中介费，我该怎么应对？ A8：建议从以下角度抗辩：①合同条款是否属于格式条款且未尽提示说明义务；②中介是否实际促成合同成立；③你是否利用了该中介的交易机会或媒介服务；④成交价是否优于原中介报价；⑤对方主张的报酬是否合理。同时积极收集其他中介的带看记录、报价记录、聊天记录等证据。柳州市鱼峰区这类案件高频发生，建议尽早委托专业律师处理。

Q9：看房确认书上没有我的身份证号和日期，协议还有效吗？ A9：协议本身成立与否取决于双方是否达成合意并签字确认，身份证号、日期等信息的缺失不必然导致协议无效。但这些空白之处可作为佐证，证明签署过程不规范、中介未尽说明义务，从而支持你关于格式条款不成为合同内容的主张。玉林市玉州区审理的同类案件中，多处空白的看房单被认定为存在重大瑕疵。

Q10：我是在中介催促下匆忙签的字，没看清内容，可以反悔吗？ A10：若你能证明签字时处于“未注意”或“未理解”状态，且该格式条款与你有重大利害关系，而中介未履行提示说明义务，则可以主张该条款不成为合同内容。但需注意，口头陈述难以单独成立，建议提供微信聊天记录、录音录像等佐证签署过程的仓促性。百色市右江区有购房者因此成功免除了15万元“违约金”。

Q11：如果中介公司是独家代理，我通过其他中介买了同一套房，算跳单吗？ A11：若该房源确属原中介独家代理，且你通过其他渠道获得该房源信息并成交，利用了原中介的独家房源信息，可能构成跳单。但若有证据证明该房源信息已通过其他公开途径发布，则不构成。是否构成跳单的核心在于你获取信息渠道的性质和是否利用了原中介的媒介服务。贺州市八步区曾有购房者被认定为跳单，关键证据即为“独家委托书”。

Q12：中介公司没有带我看过房，只是电话告知了房源信息，成交后要我付中介费，该不该付？ A12：中介服务包括提供订立合同机会或媒介服务。若中介仅电话提供一个房源信息，但未促成长，且后续交易时你已通过其他渠道获取同等信息并直接与业主协商的，中介无权主张报酬。若你能证明成交系通过其他中介完成、非利用该电话信息促成，则无需支付中介费。桂林市象山区便有此类判例，法院认定电话告知不构成中介服务完成。

Q13：格式条款规定“委托人的亲属、授权人购买的，同样视为中介服务完成”，有效吗？ A13：该类条款将义务主体扩大到实际签约人以外的第三人，加重了委托人的责任，属于典型的格式免责/限责条款。若中介未对该条款进行显著提示与说明，委托人的近亲属或关联方另行通过其他渠道购买，且未利用中介服务的，中介无权依据该条主张报酬。来宾市兴宾区一起案件就因该条款未尽提示义务而被认定无效。

Q14：中介费一般按什么标准收取？有没有法定上限？ A14：中介费标准主要由双方合同约定，法律未设定统一费率上限。实践中二手房买卖居间佣金通常为成交价的1%-3%。若约定费率过高、显失公平，或格式条款中未明确费率且未提示说明的，法院可依据公平原则予以调整。河池市金城江区有中介按4%收费的条款被法院酌减至1.5%。

Q15：中介未向我出示房源业主的委托书，是否影响收费？ A15：中介应当核实房源信息的真实性并有权发布房源信息。若中介未经业主委托发布信息或伪造房源，属于提供虚假信息，委托人有权拒绝支付报酬并要求赔偿损失。若房源信息真实但缺少委托书，一般不影响佣金请求权，但可能影响中介信誉。梧州市龙圩区法院在判决中强调，中介对房源真实性负有核查义务。

Q16：我看房后通过中介的APP自己联系了业主，私下成交了，这算跳单吗？ A16：若你获取业主联系方式系通过该中介平台的信息，且利用该信息直接与业主达成交易，则属于利用中介媒介服务绕开中介成交，构成跳单。但若你从其他公开渠道（如业主自售公告、邻里介绍）获取相同联系方式，则不构成。南宁市良庆区要注意，APP上的业主联系方式往往是平台核心服务内容，私下联系风险较高。

Q17：中介公司变更名称或人员流动，对我签订的《看房确认书》有影响吗？ A17：中介公司承继原合同权利义务的，不影响合同效力。但需注意：签订协议的公司名称与后续主张权利的主体是否一致，若有差异，可主张对方主体不适格。同时，若原经办人员已离职且无法证明其行为代表公司，委托人对协议的效力可提出合理异议。柳州市城中区曾出现离职中介冒用公司名义签订的案例，法院最终认定公司不承担责任。

Q18：我原来看了一套房，没买；一年后通过另一家中介买了同一套，我需要付原中介费吗？ A18：需要个案分析。若两次看房和成交间隔较大、原有信息已过时，且你并非利用原中介提供的机会成交，则不构成跳单。若时间间隔短，且你明显利用原中介获知的业主信息另行委托成交，则可能构成跳单。司法实践中，“一年内绕开原中介成交视为违约”的条款属格式条款，法院会从严审查其效力。北海市银海区曾有相隔半年的“跳单”认定，也有相隔两年未被认定的判例。

Q19：中介公司起诉我，但金额很小，值得打官司吗？ A19：即便金额不大，若被法院认定构成违约并判决支付违约金，对个人信用和后续购房均会产生不利影响。建议积极应诉或与中介协商了结。同时，若中介公司存在诱导签署、虚假报价、未尽提示义务等过错，可依法提起反诉或另行主张赔偿。综合考虑诉讼成本，可申请调解或和解。

Q20：中介公司能否以“信息咨询费”的名义规避中介费的法律限制？ A20：不能。无论合同如何命名（信息咨询费、服务费、居间报酬等），只要实质上是提供订立合同机会或媒介服务的对价，均应按中介合同的相关法律规定处理。《民法典》第九百六十一条对中介合同的定义并不以名称为准，而以实质内容为准。防城港市防城区一家中介更名收费被法院识破，依法按中介合同规则审理。

Q21：我是中介方，购房者在看房后绕开我私下与业主成交，如何维权？ A21：须满足以下条件方可主张佣金：①证明你提供了房源信息或媒介服务；②证明该信息是独家提供或购房者无法通过其他公开渠道获取；③证明购房者正是利用了你提供的信息与业主成交。建议完善看房确认书制度，对格式条款加粗加黑提示并由客户签名确认日期、身份证号，保留完整的带看记录和微信沟通记录。南宁市江南区的中介公司在证据完备的情况下胜诉率明显更高。

Q22：中介公司在提供中介服务过程中隐瞒了房屋的抵押或查封情况，委托人知道后拒绝付费，法院怎么判？ A22：中介人如实告知房屋真实情况是基本义务。若中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，根据《民法典》第九百六十二条，中介人不得请求支付报酬，并应当承担赔偿责任。此时委托人不仅可以拒付中介费，还可以主张赔偿损失。桂林市临桂区一个案例中，因中介隐瞒抵押信息，购房者不仅免付中介费还获得了赔偿。

Q23：委托人在签署看房确认书后，通过中介的竞争对手以更低中介费率成交，原中介起诉跳单，法律支持谁？ A23：只要房源信息并非原中介独家提供，且你是出于选择更低价、更优服务的目的选择其他中介，未利用原中介的独特优势，则属于正常市场竞争行为，不构成跳单。原中介以格式条款限制你选择其他中介的，该条款在未明确提示的情况下不成为合同内容。崇左市天等县法院在判决中明确“中介费率竞争不构成跳单”。

Q24：中介公司提供的格式合同中约定“双方发生争议由中介公司所在地法院管辖”，有效吗？ A24：该管辖条款属于格式条款。若中介未采取合理方式提示委托人注意，且该约定不合理地加重了委托人的诉讼负担（如委托人居住地远、标的额小等），可能被认定无效。根据《民事诉讼法》第二十四条，合同纠纷可由被告住所地或合同履行地法院管辖。贵港市覃塘区曾有此类格式管辖条款被法院认定无效的先例。

Q25：我在中介公司签了《看房确认书》但不小心弄丢了，中介起诉我违约，如何应对？ A25：中介起诉须以合同存在为前提。若其无法出示你签字的合同原件或扫描件，可主张合同未成立。即便中介提供了复印件，你仍可从格式条款效力、服务完成度、是否利用服务等角度抗辩。同时可申请法院调取微信聊天记录等关联证据。钦州市钦北区有中介因无法提供原件而败诉的案例。

Q26：如果中介公司没有按照规定办理房地产经纪机构备案，签订的合同是否无效？ A26：备案登记属于行政管理要求，未备案可能面临行政处罚，但一般不导致合同无效。合同是否有效应依据《民法典》关于合同效力的规定（如意思表示真实、不违反法律强制性规定等）判断。但中介无证经营、未经备案的事实，可作为其服务规范和能力的佐证在诉讼中提出。梧州市长洲区法院在调解中曾参考这一因素降低中介费标准。

Q27：中介承诺“包过户、包贷款”，最后未办成，购房者能否拒付中介费？ A27：若中介作出明确承诺且该承诺构成合同主要内容，未完成承诺事项即属于未完成中介服务，无权请求全额报酬。若有损失还可主张赔偿。但需注意，口头承诺难以举证，建议要求写入合同或保留录音。玉林市玉州区有中介因虚假承诺“包办贷款”导致购房者错过购房时机，最终被判返还已收中介费并赔偿损失。

Q28：中介带看的房屋存在质量问题，购房者是否可以据此拒付中介费？ A28：中介的基本义务包括如实告知房屋已知瑕疵。若中介未告知且质量问题严重影响居住，购房者可主张中介未尽到如实报告义务，拒绝支付报酬或要求赔偿。但对于房屋隐蔽瑕疵，若中介亦不知情且已尽合理核实义务，一般不承担赔偿责任。贺州市钟山县某小区房屋渗水案中，法院以中介已提醒关键风险为由，认定购房者仍需支付中介费。

Q29：看房确认书中约定“业主确认”栏由中介填写，是否对购房者不利？ A29：“业主确认”栏通常是中介为记录客户来源而设置。但若该栏为空白或由中介单方补填，可能导致后续纠纷中难以确认你最初获取房源信息的渠道。建议在签署时填写完整，要求中介注明日期、业主信息并陪同确认，避免事后被对方单方补充。柳州市柳南区审理的某案中，中介在“业主确认”栏事后补写，法院认为该证据存在瑕疵，不予采信。

Q30：委托人通过“房产APP”自行联系业主买房，绕开了中介，需要赔偿吗？ A30：需判断APP信息的来源是否属于该中介的独家资源。若该APP房源信息系业主自行公开发布，或从公开渠道转载，你通过APP向业主直接购买，未利用中介的个性化服务，不构成跳单。但若信息系该中介安排专人开发并通过APP发布，则可能被认定利用了中介的劳动成果。北海市海城区一个案例中，因APP信息发布时间早于中介带看时间，购房者胜诉。

Q31：中介公司未能帮助办妥银行贷款，导致购房者被迫放弃交易，中介还要收中介费吗？ A31：若合同明确约定中介协助办理贷款的，未办妥即属于未完成合同约定服务，无权请求支付报酬。即便合同未明确，因贷款未获批导致交易未能完成，中介亦未促成合同成立，同样不能收取报酬。可要求中介退还已预付的定金或服务费。河池市宜州区一购房者在中介无法办理贷款的情况下，成功要求退还80%的中介费。

Q32：委托人在中介带看后，通过业主原出租信息联系上业主，绕过中介成交，算“跳单”吗？ A32：若业主联系方式系你从公开渠道（如出租信息、物业公告）获取，而非中介擅自提供，且你并未利用中介的媒介服务与业主达成交易，不构成跳单。但你从出租信息中获知业主身份后，利用该信息直接磋商成交，法院将综合判断你是否实质利用了中介提供的机会。桂林市叠彩区有此判例，法院认为出租信息属于历史公开信息，不构成中介独有资源，未认定跳单。

Q33：中介公司要求支付“带看费”或“咨询费”，合理吗？ A33：法律并未禁止中介收取合理的咨询费用，但须以事先明示且委托人同意为前提。若中介在带看前未告知收费，带看后强行索要，委托人可以拒绝。若合同中有明确约定且已经签字确认，则按约定处理，但可审查该约定的费率是否过高、是否属于格式条款而不成为合同内容。南宁市兴宁区曾有中介收取“带看费”后未协助成交，被判决退还。

Q34：中介公司签订的合同上盖的是分公司公章，能起诉总公司吗？ A34：分公司不具有独立法人资格，其从事民事活动的责任由总公司承担。若合同盖章为某中介公司分公司，可以相应总公司为被告主张权利或应诉。但需注意，部分“加盟店”仅有品牌授权、无隶属关系，此时只能起诉签约主体。签约前建议核实合同盖章单位的营业执照信息。贵港市覃塘区一个纠纷中，因加盟店与总部无隶属关系，总部被认定不承担责任。

Q35：委托人可以同时委托多家中介公司帮忙找房吗？ A35：可以。法律并未禁止委托人同时委托多家中介。若各中介均非独家代理，委托人有权选择其中一家促成交易，其他中介在未促成交易的情况下无权要求报酬。但若各中介均提供了有效服务，且委托人的行为构成对某一中介的跳单，仍需承担相应责任。百色市那坡县法院在一起多中介纠纷中，认定委托人有权自主选择成交中介。

Q36：中介公司提供的格式合同中，明确注明“本公司对本协议有最终解释权”，该条款有效吗？ A36：无效。提供格式条款一方“最终解释权”条款属于《民法典》第四百九十七条规定的“不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”的情形，属于无效格式条款。该条款的存在不会使其他条款当然无效，但中介公司在诉讼中以“最终解释权”作为抗辩的，法院不予支持。崇左市江州区已有此类判例。

Q37：看房确认书的有效期一般多长？过期后还能收费吗？ A37：看房确认书中常见的“一年有效期”属于合理约定。若合同未约定有效期，中介的请求可能受诉讼时效限制（通常三年）。有效期届满后，双方未续约且无其他书面协议的，中介不能仍以该确认书主张权利。若该有效期的约定系格式条款，中介未提示说明同样可能被认定为不成为合同内容。柳州市柳江区有案例认定，过期两年后中介起诉，法院驳回。

Q38：业主自己联系我买房，我算“跳单”吗？ A38：业主主动联系你、而非你利用中介信息或机会主动联系业主，一般不构成跳单。但需注意，若你从中介处获取了业主联系方式，后以“业主主动”为由绕开中介，中介能证明确由其提供联系方式的，仍可能构成跳单。建议保存业主主动联系的聊天记录、通话录音等证据。桂林市秀峰区有购房者因业主主动联系但未保留证据，被认定跳单的教训值得引以为戒。

Q39：买二手房时，中介费是成交前付还是成交后付？ A39：通常在中介促成买卖合同签订后支付。但更安全的做法是约定在房屋过户、交付完成后付清尾款。若中介要求预付大额定金，应警惕资金风险，仅支付合理必要费用并索要凭证。格式合同中若约定“签订合同后即付清全部中介费”，在房屋交易未实际完成的情况下，可主张该条款不合理加重了买方义务。南宁市江南区有中介因提前收缴大额中介费被投诉，最终被责令退还。

Q40：中介公司虚假宣传房源报价，诱导我签了看房确认书，之后又抬高价格，怎么维权？ A40：中介提供虚假报价的行为，属于提供虚假信息。根据《民法典》第九百六十二条，中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬，并应当承担赔偿责任。你可以向住建部门投诉，并以诉讼方式要求中介赔偿损失。崇左市龙州县有此判例，中介虚假报价被判处退还全额服务费并赔偿损失。

Q41：购房者在中介的鼓动下当天就付了定金，后发现房屋存在严重质量问题，能否要求中介承担责任？ A41：若质量问题属于房屋明显瑕疵或中介已知却未告知，中介违反如实报告义务，应当承担赔偿责任。但若该问题属于隐蔽瑕疵且中介已尽合理注意与告知义务，责任主要在于卖方。建议签订购房合同前进行专业验房，保留验房报告，必要时在合同中约定卖方与中介的瑕疵担保责任。北海市海城区一个案例中，购房者获得中介与卖方连带赔偿。

Q42：中介以“最低价”“内部价”为由鼓动买方签约，交易后发现并非真实，买方可否拒付中介费？ A42：可以。该情形属于中介提供虚假信息或欺诈行为，依据《民法典》第一百四十八条关于欺诈的规定，买方可在法定期间内请求撤销合同，并依据第九百六十二条拒绝支付中介费。同时，因欺诈导致买方损失的，可主张赔偿。南宁市西乡塘区有购房者以“内部价”欺诈为由成功拒付并向中介索赔，获赔双倍中介费差额。

Q43：委托人在看房确认书签字时，中介未让其填写日期，该确认书还有效吗？ A43：确认书是否有效取决于当事人是否达成合意。但日期的缺失可影响合同的成立时间和有效期的起算，从而影响中介方的权利主张。若无法确定签约日期，中介方关于“一年内不得绕开”的期限约定难以计算，法院可能据此认定相关条款不明确，驳回中介方请求。玉林市博白县有中介因日期不明无法证明时效，被驳回起诉。

Q44：中介公司违规收取“茶水费”“号费”，委托人能否要求返还？ A44：可以。此类收费并无法律依据，属于不当得利。委托人可要求返还，并主张中介赔偿因此造成的损失。若数额较大，还可向公安机关报案。实践中，此类费用多以“信息服务费”“咨询费”名义收取，法院会结合合同约定的收费项目判断其合法性。南宁市邕宁区近期有判例认定，“茶水费”属于违规收费，判决全额返还。

Q45：中介公司在带看时未出示业主委托书，事后委托人发现中介不是业主委托的中介，是否构成欺诈？ A45：中介未经业主委托擅自挂牌属于违规行为，可能涉及虚假房源信息。若中介以“有业主委托”的虚假表述诱导委托人签约并收取定金，委托人可主张欺诈，撤销合同并要求赔偿。但若房源信息真实、价格合理，交易最终完成，则在补偿中介实际支出后就报酬部分可适当减免。梧州市万秀区有一中介因虚构“业主委托”被判处返还全部费用。

Q46：委托人自己找到了房源信息，中介说该房源与其匹配并带看了其中一套，最终成交了别的楼栋同一小区的房子，原中介能收费吗？ A46：若A中介带看的房源与最终成交的房源虽在同一小区但非同一户，且委托人系通过其他渠道获取最终房源信息，则A中介并未促成合同成立，无权收取中介费。但若两套房源信息系A中介提供且具有密切关联，法院可能酌情认定A中介提供了部分媒介服务，可适当收取必要费用，但须以实际服务内容为限。桂林市全州县有相似判例，A中介仅获赔实际支出油费的案例。

Q47：中介公司未开具发票，委托人能否拒付中介费？ A47：开具发票是经营性主体的法定义务，但未开具发票一般不构成对中介合同主要义务的根本违约。委托人不能仅以此为由拒付全部中介费，但可以要求中介补开发票，并可向税务部门投诉。若合同约定“收到发票后付款”，则未开票可作为拒绝付款的期限抗辩。南宁市青秀区某案中，中介未开发票但委托人仍被判决支付中介费，税务问题另行处理。

Q48：委托人是外籍人士或港澳台居民，在中介公司签署的《看房确认书》是否有效？ A48：外籍人士或港澳台居民在我国境内签署的民事合同，若系真实意思表示且不违反法律强制性规定，同样有效。但中介公司应当核验其合法居留身份及购房资格，若因中介未尽核验义务导致交易无法完成的，中介无权收取报酬。贵港市港南区有中介为外籍客户违规办理购房，交易失败后中介费诉请被驳回。

Q49：委托人在中介带看过程中受伤，中介公司是否应承担责任？ A49：若中介未对带看过程中的安全隐患尽到提示义务，或该安全隐患属中介明知或应知的，中介应承担相应侵权责任。若系房屋自身缺陷导致委托人受伤，责任主要在业主；但中介作为带看组织者应承担安全保障义务。南宁市武鸣区有购房者随中介看房时被掉落玻璃划伤，法院判决中介承担30%的补充赔偿责任。

Q50：中介公司倒闭或失联，委托人已经支付的中介费还能要回来吗？ A50：若中介公司已注销或失联，委托人可以向其总公司或股东主张权利；若该中介无独立法人资格且系加盟商，则维权的难度较大。建议在支付中介费前，核实中介公司的工商登记信息、资质备案及涉诉情况，要求费用支付至公司对公账户并索取发票。若确已无法追回，可向住建部门和市场监管部门投诉举报。钦州市灵山县曾有中介“跑路”事件，购房者通过总公司追回了大部分费用。