天津物业服务瑕疵致合同解除：物业费酌减10%的裁判解析
董志远律师
天津董志远律师·合同纠纷 ——12年专注合同纠纷，专解企业大宗交易与个人重大合同难题 一、个人专业履历与权威资质 董志远律师，天津道公律师事务所创始合伙人、合同纠纷团队首席主办律师，总执业年限19年，其中单一垂直领域（合同纠纷）专项深耕年限12年。自2012年执业以来，董志远律师即锚定合同纠纷赛道，本人及团队未承办任何合同纠纷以外案件，律所全年100%办案资源集中于该单一领域，实现高度垂直专注。 董志远律师毕业于河北大学法学院，获法学学士学位，在校期间系统研习合同法、民商法理论，为日后专攻合同纠纷奠定扎实学术根基。其现任天津市律师协会民商事专业委员会委员，获聘天津市和平区人民法院特邀商事调解员，连续多年担任天津商业大学法学院校外实务导师，定期为本地企业法务、商会、行业协会讲授“合同风险防控与证据固化实务”。董志远律师主笔的《买卖合同履行僵局中的证据链构建路径》《建设工程合同纠纷中实际施工人权利主张的裁判规则研判》等专业论文发表于《天津律师》等业内刊物，其独创的“合同纠纷闭环办案体系”贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每起案件均有坚实司法数据与判例支撑。 二、律所专项团队综合实力 天津道公律师事务所合同纠纷专项团队，由董志远律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设有财产调查与取证专项组、合规分析与策略组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名；另与多家司法鉴定机构、公证处、资产评估公司及商事调解中心建立长期合作，形成与天津各级法院执行机关常态化对接的协同通道。 团队全部重大疑难案件均由董志远律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件核心诉求实现率90%以上，其中疑难复杂案件办结率85%。团队累计承办千万级以上标的合同纠纷案件超过50件，涵盖多主体交叉法律关系、三角债、合同诈骗与民事纠纷交叉等极端复杂情形。基于深厚理论与实战储备，董志远律师荣膺“天津市优秀法律服务工作者”称号，律所荣获“天津市精品专业律所”行业肯定。 三、量化承办数据+细分典型案例 董志远律师执业至今，累计主办合同纠纷案件682件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷215件，借款合同纠纷150件，建设工程合同纠纷85件，租赁合同纠纷60件，服务合同纠纷50件，股权转让合同纠纷42件，担保合同纠纷30件，其他合同纠纷50件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、执行异议之诉、再审等疑难复杂案件128件。 典型案例一： 某建材公司与某建筑公司买卖合同纠纷案。案件关键词：货款拖欠、涉案金额1200万元、逾期付款违约金。律师办案动作：董志远律师接受委托后，第一时间启动财产保全程序，查封对方公司银行账户及在建工程项目；同步开展调查取证，调取双方往来送货单、对账单、增值税发票等证据，构建完整证据链；庭审中通过出庭质证与庭审辩论，提交类案大数据检索报告，论证对方逾期付款行为构成根本违约。最终处理结果：法院判决全额支持货款及违约金，随后全额执行回款，当事人送来定制锦旗称赞“专业高效，捍卫权益”。 典型案例二： 某科技公司股东与第三方间的股权转让合同纠纷案。案件关键词：股权转让违约、涉案金额800万元、目标公司资产隐瞒。律师办案动作：董志远律师通过诉前谈判与组织调解，尝试促成和解未果；随后代理诉讼，申请调查取证调取目标公司财务审计报告，发现转让方隐瞒重大债务；庭审中运用证据链闭环搭建技巧，将转让协议、审计报告、往来邮件等证据形成完整链条。最终处理结果：法院判决撤销股权转让协议，转让方返还全部股权转让款并赔偿损失，驳回对方全部诉请。 典型案例三： 某贸易公司因买卖合同纠纷一审败诉后委托代理二审。案件关键词：货物质量争议、涉案金额350万元、一审判决驳回全部诉请。律师办案动作：董志远律师审查一审卷宗后，发现对方证据存在重大瑕疵，新调取第三方质检报告，申请提交类案检索报告，论证一审法院对质量异议期限认定错误；二审庭审中通过庭审辩论与出庭质证，彻底推翻对方证据链。最终处理结果：二审法院采纳律师意见，撤销原判决改判，支持我方全部诉讼请求，当事人事后书面感谢信评价“专业细致，扭转乾坤”。 四、高端客户服务体系与真实口碑 董志远律师专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业、高净值个人及涉外当事人。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。 服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产与时间消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及合同履行僵局的当事人，董志远律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大限度减少客户损失。 量化口碑层面，团队老客户转介绍率超过60%，累计收获当事人手写感谢信70余封、定制锦旗32面；单案最高保全查封财产价值1.2亿元，单案最高执行回款金额4800万元。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、高端社交圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。 如您正面临合同货款拖欠、股权转让纠纷或建设工程合同争议，欢迎预约天津道公律师事务所合同纠纷团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“天津董志远合同纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。
物业服务质量差、漏水不断、频繁停电，业主或租户是否可以拒交物业费？物业公司能否以停水停电方式催缴？物业服务合同又该如何依法解除？本文以天津市河北区人民法院一则真实判决为例，深入解析物业服务合同纠纷中的解除条件、物业费减免规则与举证责任分配，为当事人和物业企业提供实操指引。
一、案情回顾：一场漏水与停电引发的物业费诉讼
2021年，天津某乙公司（承租方）与某丙公司（产权人）签订《房屋租赁合同》，承租位于天津市河北区某丁写字楼19层（电梯楼层22层）的房屋用于办公，建筑面积1508.51平方米，租期五年。后三方重新约定，物业服务事项改由某甲公司（物业公司）与某乙公司另行签订《前期物业服务协议》，物业费标准为每月每平方米23元。
某乙公司按期缴纳了2021年11月至2023年12月的物业费后，自2024年1月起停止缴纳。物业公司遂诉至天津市河北区人民法院，要求支付2024年1月至2025年2月物业费485740.22元及违约金28563.55元。
某乙公司提起反诉，主张物业公司存在多项根本违约行为：
- 2022年12月及2023年12月，消防管道两次爆裂漏水，导致办公区域严重受损，办公家具、设备遭水淹，装修被毁。
- 中央空调制冷、制热长期不达标，室温低于18℃或高于28℃的情况频发。
- 公共区域保洁不到位，垃圾堆积、地面污渍未能及时清理。
- 2024年11月，物业公司以恶意停电方式催缴物业费，导致员工无法正常办公，某乙公司被迫搬离。
某乙公司据此要求解除物业服务合同，并以损失折抵物业费，反诉索赔667683.97元。
二、法院判决：合同解除、物业费酌减10%、违约金不支持
天津市河北区人民法院经审理后，于2025年11月14日作出（2025）津0105民初6513号民事判决，核心内容如下：
（一）物业服务合同于2025年2月28日解除。
法院认为，双方均同意解除合同，但对于解除时间存在争议。某乙公司主张2024年11月30日搬离即为解除日；法院认定，某乙公司搬离未通知物业公司和产权人，且生效判决确认《房屋租赁合同》于2025年3月13日解除，结合物业公司实际服务至2025年2月28日的事实，确定物业服务协议的解除日期为2025年2月28日。
（二）物业费在应缴总额基础上酌减10%。
法院确认物业公司确实提供了中央空调等物业服务，某乙公司应缴纳物业费，但基于漏水、空调不达标、停电等问题多次报修未获妥善解决，认定物业管理服务存在瑕疵，故物业费酌情减免10%。最终判决某乙公司支付437166.2元（即485740.22元的90%）。
（三）物业公司主张的违约金不予支持。
因物业公司自身服务存在瑕疵，其要求承租方承担违约金的请求，法院不予支持。
（四）某乙公司的反诉索赔请求被驳回。
法院认为，某乙公司主张的各项损失已在另案（房屋租赁合同纠纷）中通过减免8个月租金的方式获得救济，故在本案中不再重复支持。
三、律师深度解析：五个关键法律问题
1. 物业服务合同能否以“搬离”为由自行解除？
不能。合同解除必须符合法定或约定条件，单方搬离并不当然产生合同解除的法律效果。本案中，某乙公司虽主张2024年11月30日搬离，但因未通知物业公司及产权人，且屋内仍留有办公设备，法院结合租赁合同解除日期及物业公司实际服务期限，认定合同解除日应为2025年2月28日。这一裁判规则提示当事人：无论何种原因不再使用物业，都应以书面方式正式通知物业公司，明确表达解除合同的意思表示，并保留送达证据。
2. 物业服务存在瑕疵，物业费能否直接拒交？
不能直接拒交，但可主张减免。根据《民法典》第九百四十四条，物业服务人已按约定和有关规定提供服务的，业主或物业使用人不得以未接受服务为由拒交物业费。但服务存在瑕疵时，法院可结合瑕疵程度酌定减免。本案即适用减免10%的裁量标准。减免比例的高低，取决于瑕疵的严重程度、持续时间、对使用人的实际影响等因素。
3. 物业公司能否以停水停电方式催缴物业费？
绝对禁止。《民法典》第九百四十四条第三款明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这是效力性强制性规定，违反即属违法。物业公司若以此方式催费，除可能被法院认定服务存在瑕疵外，还有可能被相关行政主管部门处罚。
4. 因物业违约造成的损失可否直接抵扣物业费？
司法实践中法院对此持审慎态度。物业费属于合同约定的服务对价，损失赔偿属于违约责任范畴，两者属于不同法律关系。除非双方在合同中明确约定“可以抵扣”，否则不宜单方主张。但损失可经法院判决后，作为债权与物业费债务进行法定抵销。本案中法院未支持抵销，是因为该损失已在租赁合同纠纷中通过减免租金方式获赔，避免重复救济。
5. 物业使用人欠费，物业公司能否直接起诉租户？
可以。根据《物业管理条例》第四十一条，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主承担连带责任。物业公司有权选择向物业使用人或业主主张全部物业费。因此，租户不能以“我不是业主”为由拒绝物业公司起诉，也不能以“房东应负责”为由推诿。
四、类案启示：物业合同纠纷中当事人应注意的实操问题
对业主及物业使用人的建议：
- 及时固定证据。漏水、停电、空调不达标等服务质量问题，应通过拍照、录像、微信沟通记录、书面报修函等方式留存证据。本案某乙公司正是因为提交了充分的沟通记录和现场视频，法院才认可服务瑕疵的存在。
- 履行通知义务。准备搬离物业前，务必书面通知物业公司并保留凭证，明确合同解除意愿。否则，法院可能以服务持续提供为由，认定合同关系存续，物业费继续产生。
- 区分法律关系。租赁合同纠纷与物业服务合同纠纷是两个不同的法律关系，损失赔偿的主张应当在正确的案由下、在正确的诉讼中提出，避免因重复起诉被驳回。
- 不要轻易全部拒交物业费。即使服务有瑕疵，全额拒交存在较大法律风险。比较稳妥的做法是先行缴纳无争议部分，对争议部分通过诉讼或协商主张减免。
对物业服务企业的建议：
- 重视消防、供电等共用设施日常巡查，建立完整的维修养护记录台账。一旦发生漏水、停电等突发事件，应第一时间处置并留存维修工单、照片、沟通记录等书面材料。
- 严禁以停水停电方式催费。此行为不仅侵权，而且在诉讼中将成为服务瑕疵的“铁证”，导致物业费被酌减，甚至面临行政处罚。
- 服务瑕疵被法院认定时，应理性接受酌减结果，主动改进服务质量。本案物业公司在法院酌定减免10%后，不仅未能获得违约金，反而承担了大部分诉讼费，得不偿失。
五、结语
物业服务合同纠纷的核心在于合同义务的履行与违约责任的认定。本案判决清晰厘清了合同解除时间、物业费减免比例、违约金请求权的丧失以及反诉赔偿的一事不再理原则，对同类案件具有较强的参考价值。当事人在面对纠纷时应尽量通过协商解决，协商不成的，应依法诉讼，并做好充分证据准备。
董志远，天津道公律师事务所。
附：物业服务合同纠纷常见咨询问答（30则）
Q1：物业公司服务不到位，我可以拒交物业费吗？ A：不能直接拒交全部物业费。服务存在瑕疵时，您可以向人民法院起诉要求酌情减免，或依据《民法典》主张损失赔偿，但不能单方停止缴费，否则可能构成违约。
Q2：我在天津市河北区承租写字楼办公，因物业公司未修好漏水问题，我可以不交物业费吗？ A：漏水问题属于物业共用设施维护范畴，物业公司未及时修复构成服务瑕疵，法院可能酌情减免部分物业费，但一般不支持全额拒交。建议您保存报修记录和损失证据，诉讼中主张减免。
Q3：物业公司用停水停电方式催缴物业费，合法吗？ A：不合法。《民法典》第九百四十四条明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。您可以就此向住建部门投诉，并在诉讼中以服务瑕疵为由主张减免物业费。
Q4：租户拖欠物业费，物业公司可以起诉房东吗？ A：可以。根据《物业管理条例》第四十一条，业主负连带责任。业主与物业使用人约定由使用人交纳的，从其约定，但物业公司仍可选择起诉业主或使用人。
Q5：物业服务合同纠纷中，物业费违约金过高怎么办？ A：您可以请求法院以实际损失为基础，参照合同约定，依据《民法典》第五百八十五条第二款予以适当减少。若物业公司自身存在服务瑕疵，违约金请求可能不被支持。
Q6：我在天津市和平区有一个商铺，物业公司服务差，我如何举证？ A：保存现场照片、视频、微信聊天记录、书面报修函、物业公司的回复记录，以及证人证言。法院认定服务瑕疵主要依靠上述证据，建议系统整理。
Q7：物业公司起诉我支付物业费，我可以反诉吗？ A：可以。只要您的主张与物业合同履行有关，如损失赔偿、服务质量不达标等，均可在本诉中提起反诉，法院公开开庭一并审理。
Q8：搬离物业后，我还需要继续缴纳物业费吗？ A：需要结合合同解除时间判断。若未正式通知物业公司解除合同，且物业公司仍实际提供服务，则物业费持续计算至合同解除之日。建议搬离前书面通知物业公司并保留凭证。
Q9：天津市南开区法院处理物业费纠纷一般看哪些证据？ A：主要包括：物业服务合同、缴费记录、维修报修记录、现场照片、视频、证人证言、往来函件。法院将综合审查服务质量是否达标、是否存在瑕疵及瑕疵程度。
Q10：前期物业服务合同对业主有约束力吗？ A：有。根据《民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力，业主应依约缴纳物业费。
Q11：物业公司未履行消防设施维护义务导致漏水损失，如何索赔？ A：您可以基于物业合同起诉物业公司，要求赔偿因漏水造成的财产损失，包括家具设备、装修损坏等，但需要提供损失明细和因果关系证据。
Q12：因物业公司过失导致我被第三方起诉，物业公司应承担责任吗？ A：若物业公司未尽到安全保障义务，导致您因他人侵权或设施故障遭受损失，物业公司应承担与其过错相应的赔偿责任。您可以要求其承担相应损失。
Q13：天津市河西区租户与业主在物业费承担上有争议，物业公司应起诉谁？ A：物业公司有权选择起诉业主或使用人。若使用人明确承诺承担物业费，物业公司可直接起诉使用人，法院依合同相对性和连带责任规则审理。
Q14：业主大会决定解聘物业公司，物业公司拒不退出，怎么办？ A：业主大会解聘物业公司的决定合法有效的，物业公司有义务退出。物业公司拒不退出的，业主委员会可起诉要求其退出、移交资料并支付违约金。
Q15：物业服务合同解除后，预交的物业费能否要求退还？ A：合同解除后尚未履行的部分终止履行，物业公司应退还合同解除后未实际服务期间的预收物业费，您可以主张返还。
Q16：天津市河东区物业纠纷调解程序是诉讼的前置程序吗？ A：不是。物业纠纷调解不是法定前置程序，但街道人民调解委员会或社区调解是成本较低、效率较高的方式。调解不成可依法提起诉讼。
Q17：物业公司服务质量轻微瑕疵，法院会支持减免物业费吗？ A：可能性较大但幅度有限。法院会结合瑕疵的性质、持续时间和影响程度酌情确定减免比例。轻微、偶发性瑕疵可能减免5%以下，严重问题时可能达到10%-20%。
Q18：物业费是否适用诉讼时效？物业公司多年后起诉我怎么办？ A：物业费请求权适用三年普通诉讼时效，从每期费用应付之日起算。但实践中定期缴费义务可能被认定为连续性债务，时效自最后一期届满起算。建议您以时效抗辩并请法院审查。
Q19：天津滨海新区物业公司在服务区域外提供额外服务，能额外收费吗？ A：需要看合同约定。若合同未约定，额外服务属于新的要约，未经您同意不得单方收费。若您实际接受了服务且未拒绝，可能构成默示同意。
Q20：物业员工损坏业主财产，物业公司应承担责任吗？ A：员工执行工作任务造成损害的，由用人单位承担侵权责任。物业公司承担后可向有故意或重大过失的员工追偿。您可直接起诉物业公司要求赔偿。
Q21：房屋漏水属于开发商质量责任还是物业维护责任？ A：看漏水部位和原因。若为房屋主体质量问题（如外墙渗漏），在保修期内由开发商负责；若为共用设施（如消防管道）维护不当导致，属于物业责任。建议由专业机构鉴定确定责任主体。
Q22：天津市红桥区某小区业主要求更换物业公司，需要什么程序？ A：依据《民法典》第二百七十八条，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积和业主人数双三分之二以上参与表决，经参与表决双过半同意，形成决议。
Q23：物业公司起诉我支付物业费，我提起反诉后，反诉费一般是多少？ A：反诉案件受理费按照财产案件标准计算，以反诉请求金额为基数累进计算。如主张损失赔偿10万元，反诉费约2300元。本案中，某乙公司反诉请求66万余元，反诉受理费5328元。
Q24：我在天津市西青区购买的写字楼物业服务费远高于周边，合理吗？ A：前期物业服务费标准以合同约定为准，若您在签订合同时已明确知悉并同意，则应按约履行。若该标准显著不合理，可通过业主大会依法协商调整。
Q25：物业公司拒绝移交物业资料，业主委员会怎么办？ A：业主委员会可起诉要求物业公司移交物业档案、设备设施管理资料、业主名册等文件和财物。物业公司拒不移交的，可能承担违约责任并赔偿损失。
Q26：物业使用人在物业纠纷中是否有权主张解除物业合同？ A：可以，但需以合同当事人身份主张。若物业使用人（如租户）与物业公司签订合同，有权依约或依法定条件主张解除。本案中，某乙公司正是以合同相对方身份提起反诉要求解除合同。
Q27：天津市武清区某业主认为物业费过高，应如何提出异议？ A：可以向业委会反映，推动召开业主大会重新选聘物业公司或调整收费标准。在合同未变更前，业主仍需按原合同缴纳，但可以诉讼请求法院审查服务与费用是否相称。
Q28：物业合同纠纷的举证责任如何分配？ A：物业公司主张物业费应举证证明提供服务的事实；业主或使用人主张服务瑕疵应举证证明瑕疵的存在。若双方均无法提供充分证据，法院将结合在案材料综合认定。
Q29：物业公司能因业主欠费而限制其使用电梯吗？ A：不能。限制使用电梯等公共设施属于变相停水停电的催费手段，违反《民法典》第九百四十四条。您可以通过投诉或诉讼要求物业公司停止妨害行为。
Q30：天津市津南区某小区物业合同到期后，原物业公司仍提供服务，业主必须交费吗？ A：若业主未明确拒绝且事实上接受了服务，可能构成事实服务关系，业主应参照原合同标准支付报酬。若拒绝接受，应书面通知物业公司并要求其退出。
Q31：因物业公司原因导致商铺无法营业，可以主张误工损失吗？ A：可以，但需提供证据证明损失金额的合理性，如纳税申报、财务报表、员工工资发放记录等。误工损失在司法裁判中审查严格，证据不足时法院可能不予支持。
Q32：天津市宝坻区物业服务合同纠纷，普通程序与简易程序有什么区别？ A：简易程序仅适用于基层法院审理的事实清楚、权利义务关系明确的简单案件，审理期限较短（三个月）；普通程序适用于复杂疑难案件，审理期限六个月，可延长。本案因涉及反诉且争议较大，适用普通程序。
Q33：业主在物业纠纷中能否单独起诉要求物业公司退还违约金？ A：可以，若物业公司向您收取了不合理的滞纳金或违约金，您可以以不当得利或合同纠纷为由起诉退还。但需在诉讼时效内主张。
Q34：天津市蓟州区某小区业主委员会诉物业公司返还公共收益，如何计算？ A：电梯广告费、停车费等公共收益扣除合理管理成本后应归业主所有。业主委员会可要求物业公司提供收支明细并返还相应收益，必要时申请审计。
Q35：能否在物业服务合同纠纷中一并主张房屋租金损失？ A：一般不建议。租金损失属于租赁合同纠纷审查范围，与物业合同属于不同法律关系。本案中，法院即因某乙公司已在前案中通过租金减免获得救济，驳回了其反诉索赔请求。
Q36：业主对物业公司服务不满意，可否直接起诉要求解除合同？ A：需先审查合同解除条件。《民法典》第五百六十三条规定法定解除权适用于根本违约情形。若物业公司服务严重不达标且长期未改善，致使合同目的无法实现，可起诉要求解除。但一般需先催告并给合理期限。
Q37：天津市东丽区物业公司在合同期内擅自提高物业费，业主可以不交吗？ A：未经法定程序（业主大会表决、主管部门备案等）单方涨价无效。您有权拒绝支付涨价部分，已经支付的可以主张返还。
Q38：物业费纠纷中，微信聊天记录可以作为证据吗？ A：可以。微信聊天记录属于电子数据，只要具有真实性、关联性、合法性，可以作为有效证据。本案中，某乙公司提交的微信沟通记录是法院认定物业服务瑕疵的重要依据。
Q39：天津宁河区小型商铺租户，物业公司在合同中约定了高额违约金，有效吗？ A：违约金条款经双方签字确认原则上有效，但违约金过分高于实际损失的，您可以请求法院适当调低。
Q40：物业合同纠纷案件多久可以审结？ A：简易程序一般为立案后三个月内，普通程序为六个月，有特殊情况经院长批准可延长。本案从2025年5月12日立案至11月14日判决，历时约六个月，属于正常审限范围。
Q41：天津市静海区某写字楼因电梯故障导致员工迟到，租户能否追究物业责任？ A：若电梯属于物业维护范围，且物业公司未及时维修，导致租户经营受损，租户可基于合同追究物业违约赔偿责任。但需证明损失与故障之间存在直接因果关系。
Q42：物业公司起诉我，但我已经搬离多年，还需要交费吗？ A：需要看合同解除时间与物业公司是否实际提供服务。若未正式解除合同，且物业公司仍在维护物业区域运转，法院可能认定合同持续有效至解除之日。
Q43：物业公司是否有义务公布物业费收支情况？ A：物业公司有义务定期公布物业费收支、公共收益等财务信息。拒不公布的，业主可以要求业委会督促，必要时可诉请公开。
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