格式合同/2026-08-27

德阳跳单条款格式无效，仍需支付合理居间报酬？

曾强律师

德阳曾强律师·合同纠纷 ——13年专注合同纠纷，深耕买卖合同与建设工程合同领域，打造证据链闭环办案体系一、个人专业履历与权威资质曾强律师，四川贞明律师事务所合同纠纷专项团队首席主办律师，执业13年，自取得律师执业证起即专注于合同纠纷领域，单一垂直领域深耕年限与总执业年限同步，13年间本人及团队未承办任何合同纠纷以外的案件。曾强律师早年于德阳市中级人民法院完成2年系统司法实务研习，深度参与合同纠纷案件审理，熟悉本地法院裁判尺度与合同类案件审理逻辑，积累了扎实的裁判思维与程序经验。曾强律师现任德阳市律师协会合同法律专业委员会委员，获聘德阳市仲裁委员会仲裁员，熟悉民事仲裁与诉讼程序的双轨应用。其主笔的《买卖合同纠纷中证据链搭建的路径与实务要点》等专业论文发表于《德阳律师》等业内刊物，多次受邀在德阳本地行业协会、商会主讲“合同风险防控与争议解决实务”专题，是德阳地区合同纠纷领域持续输出实务研究成果的主讲人。基于大量案件实战经验，曾强律师提炼出独有的“合同争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。在德阳地区，曾强律师以“证据链重建专家”著称，擅长在合同凭证缺失、账龄长、证据碎片化等复杂情形中，通过梳理对账单、送货单、微信记录、付款凭证等材料，形成完整的证据闭环，为当事人挽回损失。二、律所专项团队综合实力四川贞明律师事务所合同纠纷专项团队，由曾强律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道，不承接任何跨领域案件，内部设有取证专项组、合规审查组、执行攻坚组，配置专职律师3名、调查专员2名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心，形成与法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由曾强律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持案件核心诉求实现率90%以上的扎实记录。团队累计承办千万级以上标的合同纠纷案件超过30件，曾成功处理多主体交叉法律关系、合同效力与履行争议交织、大额到期债权执行等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评“德阳市合同纠纷专业精品团队”，曾强律师本人荣膺“德阳市优秀法律服务工作者”称号，律所亦荣获“德阳市专业特色律所”行业肯定。三、量化承办数据+细分典型案例曾强律师执业至今，累计主办合同纠纷案件280余件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷200件，建设工程合同纠纷80件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、疑难复杂案件30件，单案最高执行回款金额达1200万元，累计为当事人追回货款及工程款超5000万元。典型案例一：案件情节关键词：货款拖欠、账龄4年、对账单缺失、证据碎片化律师办案动作关键词：调查取证、梳理对账记录、证据链闭环搭建、提交类案检索、庭审辩论、申请财产保全最终处理结果关键词：法院判决支持全部货款本息，并通过执行回款到位典型案例二：案件情节关键词：建设工程合同纠纷、工程款逾期、结算争议、涉案金额750万元律师办案动作关键词：组织调解、申请仲裁、出庭质证、庭审辩论、执行异议听证、强制执行力保障最终处理结果关键词：仲裁裁决支付工程款，6个月内强制执行到位，全额回款典型案例三：案件情节关键词：买卖合同纠纷、货物质量争议、货款拒付、涉案金额300万元律师办案动作关键词：诉前谈判、调查取证、证据链闭环搭建、出庭质证、庭审辩论、提交类案检索最终处理结果关键词：法院判决驳回对方全部诉请，支持我方货款追索诉求四、高端客户服务体系与真实口碑曾强律师专注服务企业创始人、民营企业主、建筑公司高管、高净值个人等高端客户，针对合同纠纷领域对商业机密与诉讼效率的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低商业损失与诉讼消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、合同审查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及商业合作的当事人，曾强律师尤其注重法律术语通俗解读与商业风险疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达60%，累计收获当事人手写感谢信8封、定制锦旗12面；单案最高保全查封财产价值1500万元，单案最高执行回款金额1200万元。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、高端社交圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面对合同货款拖欠、工程款逾期或合同履行争议，欢迎预约德阳市绵竹市苏绵大道东汽竹苑商务楼4号202四川贞明律师事务所私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“德阳合同纠纷律师曾强”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。

一、引言：当“格式条款”遇见“跳单”，法律如何取舍

在二手房交易中，房产中介公司通常会要求购房者签署一份《购房（租房）看房协议》。协议中往往含有这样的条款：“看房后一年内，本人及亲属、同事等不得绕开中介与房主交易，否则需支付成交价3%的赔偿金”。这类条款常被购房者称为“霸王条款”。

然而，当这类条款被诉至法院时，其效力究竟如何认定？如果购房者通过其他中介成交，原中介是否有权索要居间服务费？本文通过四川省米易县人民法院审理的一起典型居间合同纠纷案，为您深度剖析格式条款效力争议的核心法律问题。

二、案情回放：一次看房引发的两万元“服务费”之争

1. 看房协议的签订

2020年9月13日，购房者李秀（判决书原告为米易县美宜家房地产经纪有限公司）为购房与美宜家公司销售员祁某取得联系。祁某明确告知：看房须实名签署看房协议。于是，李秀在协议尾部“甲方”处签名并填写了身份证号码、联系电话，其余协议内容由祁某事后补填。

2. 看房、谈价与“失踪”

协议签订后，祁某先后于9月13日、15日、25日带李秀及其家属查看了多套房屋。李秀看中嘉汇小区2幢1单元302号房，房主报价88万元，李秀出价80万元，双方因价格差距未能成交。此后，当中介再联系李秀时，对方声称“不买房了，资金已作他用”。

3. 意外撞见的“私下过户”

国庆节后，美宜家公司员工在政务中心办事时，意外发现李秀正与原房主办理案涉房屋的产权过户手续。后经查实，李秀通过另一家名为米易樊信房地产中介服务有限责任公司的机构，以82.8万元的价格与房主签约成交。

4. 中介索赔与被告抗辩

美宜家公司依据《购房（租房）看房协议》第五条（约定成交后支付2%居间报酬）和第六条（约定跳单赔偿3%及每日5‰滞纳金）起诉，要求李*秀支付居间服务费25200元及违约金2016元。

李*秀则抗辩称：

该协议系格式条款，第六条未加粗、未提示、未说明，不成为合同内容；
即便成立，该条款加重己方责任、限制主要权利，应属无效；
原告未促成合同成立，且协议明确房源信息和看房为无偿服务，故无权收取报酬。

三、裁判结果：格式条款无效，但跳单仍需付酬

法院经审理，判决如下：

《购房（租房）看房协议》第六条无效——因该条款系格式条款，未履行提示说明义务，且内容上加重对方责任、排除对方主要权利，有失公平；
李*秀仍须向美宜家公司支付报酬7000元——依据《民法典》第九百六十五条，委托人在接受中介服务后，利用中介人提供的交易机会或媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬；
鉴定费2400元由李*秀承担——因其否认签名真实性，经笔迹鉴定确认系本人所签。

一句话结论：看房协议中的“跳单赔偿条款”因属于未提示的格式条款而无效，但购方绕开带看中介通过其他中介成交，仍构成“跳单”，须支付相应报酬。

四、深度剖析：格式条款效力认定的三大核心焦点

本案堪称格式条款效力争议的教科书级判例。围绕判决，我们可以提炼出以下核心法律逻辑：

焦点一：如何识别“格式条款”？

根据合同签订时的法律规定及民法典第九百六十六条，格式条款需同时具备三个特征：

| 特征 | 本案认定 | |------|----------| | 预先拟定 | 协议由美宜家公司提前印制，仅留少量空白待填写 | | 重复使用 | 所有看房客户均签署同款协议，非为一对一谈判设计 | | 未与对方协商 | 李*秀只签字填写身份信息，其余条款由中介事后补填 |

细节关键词：购房者要留意，凡是中介提供的“统一模板”协议，均可主张按格式条款规则审查。协议中有大量空白内容由中介事后补填的，更应引起重视。

焦点二：格式条款何时“不成为合同内容”？

《民法典》第四百九十六条第二款规定，提供格式条款的一方，未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同内容。

本案中，法院考察了两个细节：

外观识别度：协议标题部分“米易县美宜家房地产”加粗显目，但第六条正文文字大小与其他条款完全一致，无加粗、无特别标注；
解释说明缺失：中介人员未就该条款向李*秀作任何特别说明，更未告知跳单的具体法律后果。

实务要点：中介主张格式条款成立并有效，必须举证证明“已尽合理提示义务”——比如在条款下方单独签名确认、用加粗/下划线标注、录像或录音佐证等。

焦点三：违反公平原则的格式条款，是否必然无效？

《民法典》第四百九十七条规定，提供格式条款一方不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该条款无效。

本案法院的审查思路极具参考价值：

权利与义务失衡：协议第五条约定“促成交易买方支付2%报酬”，而第六条却约定“跳单支付3%赔偿金”，外加每日5‰滞纳金（年化182.5%），违约代价畸高；
只罚购房者，不罚中介：整份协议中没有约定任何中介方违约责任条款，缺乏双向公平性；
限制范围过宽：不仅约束购房者本人，还及于其“亲属、同事、代理人、授权人等与甲方有关联的人”，过度扩大责任主体范围；
不合理排除选择权：购房者本有权比较更多中介服务，一条“一年内不得绕开本中介”的约束，实质剥夺了消费者的自由选择权。

因此，法院认定该条款无效，完全符合格式条款效力规则的立法精神。

五、跳单≠免费：民法典第九百六十五条的“补偿逻辑”

格式条款无效，是否意味着李*秀不用再向美宜家公司支付任何费用？答案是否定的。

1. 法律依据的衔接

虽然双方合同约定的3%赔偿条款无效，但《民法典》第九百六十五条（该案适用法律时依据“法不溯及既往”原则，该条属于新规可溯及适用）确立了独立于合同约定的法定报酬请求权：

“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

该条文填补了原《合同法》的空白。即使合同没有约定，或约定条款因格式条款无效，只要购房者确实利用了该中介的房源信息与交易机会，就应对中介的劳务付出给予对价。

2. 本案中介到底提供了哪些有效服务？

提供了嘉汇小区2幢1单元302号房的房源信息；
三次带看，包括带看案涉房屋及家属复看；
出面与房主议价（从88万元议至80万元），虽未促成，但建立了实质性交易联系。

温馨提醒：判断是否“利用”了机会，并不以“最终通过该中介成交”为唯一标准。如果购房者利用从甲中介获得的信息，转身通过乙中介或直接与房主交易，同样难逃“跳单”定性。

3. 报酬金额如何确定？

法院未按协议2%计算报酬，而是综合居间服务程度酌定7000元，基于三点考量：

带看、询价系无偿承诺——协议第二条明确“无偿服务”，故不能按促成交易标准主张高额报酬；
实际服务强度远低于促成交易——未参与合同签订、贷款办理等后续环节，也没有合法有效的报酬标准约定；
购房者曾愿意补偿5000—6000元——说明其认可中介付出了成本，法院在此基础上向上酌定。

这一裁判规则告诉我们：格式条款无效≠中介一分钱拿不到；但有效促成交易的中介服务必然对应相应报酬。

六、实务指南：对两类当事人的提醒

对购房者（消费者）的建议

签字前通读全文：不要在任何“先签字后补内容”的空白看房协议上署名。协议中出现“赔偿金3%”“滞纳金5‰/日”“关联人”等字样的，一定要向中介人员当面提出并录音留存。
主张格式条款无效，要留存证据：保存协议原件、带看沟通记录（微信截图）、中介口头说明的录音，都是后续维权的关键证据。
别用“消失”对抗中介：如果确实看中同一套房，但想选择服务更优、收费更低的中介，可以书面告知原中介“不再接受其服务”，并避免由其继续带看、议价，这样可大幅降低被认定为“利用交易机会”的风险。
不要轻易否认签名：正如本案李*秀，未签字却否认，最终要承担笔迹鉴定费，且在法官心中留下不诚信印象，得不偿失。

对房产中介公司的建议

格式条款不能“睡美人式”存在：涉及报酬、违约金、禁止跳单等重大利害关系条款，必须单独加粗、放大、加下划线，并要求客户在条款旁单独签名确认。
收费标准务必写入协议：居间报酬应合理（司法实践中通常为成交价的1%-3%），违约金注意保持与损失相当，每天5‰的滞纳金明显过高，到诉讼阶段几乎必然被法院调低。
证据留痕，建立带看台账：带看前拍照、签到、记录带看时间和房源信息，保留带看确认单签名。服务过程留痕，胜诉率将大幅提升。
寻求法律专业人士审阅合同文本：在协议制作环节就避免出现被认定格式条款无效的风险，远比事后诉讼补救更经济。

七、结语

一份被精心设计的看房协议，可能在一纸判决下被拆解重估。格式条款虽由经营者单方制定，但法律通过效力审查机制，为消费者撑起了一把公平之伞。

本案的典型意义在于：法院一方面否定了不公平的格式条款效力，另一方面克服“一刀切免除委托人支付义务”的倾向，准确运用民法典第九百六十五条，在格式条款无效与居间报酬请求权之间找到了平衡点。

对于普通购房者而言，请永远记住——签字前多看一眼，比诉讼后多跑十趟更管用。

曾强，四川贞明律师事务所。

附：居间合同纠纷及格式条款效力常见问题解答

问：德阳的购房者在中介处签了看房确认书，但没仔细看内容，后来发现里面有“跳单要赔3%”的条款，这个条款有效吗？答：如果中介没有对该条款进行加粗、放大或特别说明，你也没有签字确认已知悉，那么该格式条款很可能不成为合同内容或认定无效。德阳的购房者遇到此类情况，可主张该条款对你没有约束力。
问：我在德阳市旌阳区通过A中介看了一套房，后来在B中介那里以更低的价格成交了，A中介起诉我跳单，法院会怎么判？答：只要A中介确实带你看过该房并提供议价机会，你利用该机会最终买房，即便通过B中介成交，仍可能被认定跳单。但A中介的报酬金额往往会被法院酌情调低。在旌阳区法院的同类案件中，数千元至一万余元的酌定金额居多。
问：中介让我先在空白看房协议上签字，说内容他们后补，这合法吗？答：这是不规范的操作。协议内容由中介事后填写，往往对你不利。签字前务必要求当场填完并核对无误。如果你已经签署空白协议并发生争议，可以主张有关条款非经协商，属于格式条款请求法院审查效力。
问：格式条款和普通合同条款有什么区别？答：格式条款是预先拟定、未与对方协商的条款。普通合同条款经双方充分协商，法院一般尊重双方意思自治。在实践中，看房协议、居间服务合同中的绝大多数条款，均属于格式条款。
问：法院认定格式条款无效后，我是不是就不用向中介付任何钱了？答：不是。格式条款无效仅代表合同约定报酬或违约金剥夺了你的权利，但根据民法典第九百六十五条，如果你确实利用了中介的房源信息和机会成交，仍应支付合理的报酬。摩拳擦掌想“完全免费”并不可取。
问：在绵阳的法院，中介起诉跳单需要提供哪些核心证据？答：通常需要提供看房协议书、带看照片或视频、与房主议价的聊天记录或通话录音，以及你最终与房主成交的产权过户信息（可通过律师调查令调取）。
问：居间人未促成合同成立，能否要求支付报酬？答：一般不能要求支付成交报酬，但可以要求支付居间活动支出的必要费用，如带看产生的交通费、通讯费等，实务中需提供凭证。如果是格式条款规定“看房免费”，则不能主张该费用。
问：中介公司主张我“跳单”，但他们的报酬标准2%明显高于本地市场行情，我该怎么办？答：你可以依据民法典第四百九十七条主张该报酬标准属于不公平格式条款，同时提交本地同行业收费比例等证据。法院会参照当地中介市场行情和个案服务程度确定合理报酬。
问：在德阳下面的什邡市买二手房，中介让我签了代看协议，但没有给我一份，这合规吗？答：合规的做法是一式两份当场交付，否则你缺少维权凭证。如果中介未向你交付协议，在诉讼中你可主张对方提供完整协议文本并对其内容真实性负责。
问：民法典第九百六十五条规定的“绕开中介人直接订立合同”包括通过其他中介订立合同吗？答：包括。无论是跳过中介直接与房主签约，还是利用原中介提供的机会通过其他中介成交，均属于“跳单”行为。司法实践对“接受服务后另寻其他中介”的情形同样视为绕开行为。
问：违约金条款每天按应付款的5‰计算滞纳金，法律支持吗？答：不支持。法院会以实际损失为基础，结合合同履行情况、当事人过错等综合权衡，参照一年期贷款市场报价利率（LPR）倍数适当调整。每日5‰年化超过180%，属于明显过高。
问：罗江区法院审理的居间合同纠纷，起诉中介费需要多长时间？答：简易程序一般3个月内审结，如涉及笔迹鉴定会中止审理，本案从立案到判决用了约3个月，中间鉴定中止了2个多月。整体周期通常为3—6个月。
问：民法典时间效力对居间纠纷有什么影响？我的合同是2020年签的，现在起诉适用民法典还是合同法？答：按照《最高人民法院关于适用〈民法典〉时间效力的若干规定》，合同成立于民法典实施前，当时的法律有规定的适用当时的法律；当时的法律没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典。比如民法典第九百六十五条关于跳单的规定，属于新增规则，在案件中可以适用。
问：中介带我看房时没有让我签任何协议，事后他们还能向我索要居间报酬吗？答：如果没有合同依据，中介需举证证明他确实提供了房源信息并带你看了房，并形成了事实上的居间关系。带看照片、微信聊天记录、通话录音都可以作为证据。但若无法证明成交机会来源于该中介，诉请很难获得支持。
问：签订看房协议后，中介以“我未通过他们买房”为由索要成交价3%的赔偿金，是否合理？答：合理性存疑。法院会审查你是否利用该中介的机会或信息达成交易，且3%标准是否畸高。很多法院参照正常居间报酬标准（1%—2%）酌情支持，而非全额支持3%。
问：德阳地区居间合同纠纷普遍由哪个法院管辖？答：一般由被告住所地或合同履行地法院管辖。房屋所在地通常被认定为合同履行地之一，所以德阳的二手房居间纠纷一般在房屋所在地基层法院起诉。
问：中介没有促成交易，能不能扣留我的房产证押金或购房诚意金？答：不能。未促成合同成立，中介仅能主张必要费用。如中介以“诚意金”“锁房费”等名义收费，在你未成交时应无条件返还，否则涉嫌不当得利。
问：我在中江县通过中介看了一套房，房主是亲戚，后来私下直接买了，中介知道后起诉我怎么办？答：如果你接受中介的带看和议价服务后，未经中介与房主私下交易，原则上仍属于跳单。法院会结合你是否事先知晓该房源信息、是否有独立交易渠道等事实判断。
问：如何认定中介是否尽到格式条款的提示说明义务？答：核心看两点：一是外观上是否足以引起注意（加粗、下划线、大字、单独签字），二是实质上有无解释说明（录音录像、证人证言、确认书）。二者缺一不可。
问：我老公签的看房协议，我自己没签字，中介能起诉我吗？答：如果你事实上接受了中介服务，比如看了房、参与了谈价，即使未签字也可能被认定为事实居间关系的当事人。但如果完全没有参与，也未受益，则不承担合同责任。
问：广汉市法院在处理居间报酬纠纷时，酌定报酬的主要考量因素有哪些？答：包括带看次数、房屋最终成交价格、中介是否参与议价、是否参与贷款与过户、房源信息价值、本地行业惯例等。服务项目越多，报酬越高。
问：中介擅自带我的家属看房，家属签了看房协议，该协议对我也生效吗？答：如果家属并非经你委托或授权，你未在场且未追认，协议原则上只约束签字人。但若你接受了家属传来的房源信息并最终成交，则可能被认定构成“关联人跳单”。
问：在中介服务过程中，房主和购房者私下加了微信，后来绕过中介成交，中介能告他们吗？答：可以。中介有权依据民法典第九百六十五条起诉买受人，要求支付报酬；也有权基于居间合同起诉房主违约，要求支付居间费或违约金。
问：我在成都通过中介看了房，但后来去德阳工作，德阳的法院对这类案件有管辖权吗？答：如果是成都的房源和中介合同，被告住所地或合同履行地均在成都，德阳法院一般无管辖权。除非被告现在居住地在德阳且连续居住满一年，才可在德阳起诉。
问：居间服务费一般什么时候支付合适？答：建议约定在完成网签备案或不动产过户时再支付，防止交易中途失败被要求全额付款。如果是格式合同约定签合同当日支付，你可以手写备注“以交易完成为付款条件”。
问：看房协议中写“中介提供真实有效房源信息并带看为无偿服务”，这代表他们不能收任何费用吗？答：不能这样理解。该条款属于中介在前期获客阶段的承诺，居间报酬的产生仍然以最终促成交易为条件。在有偿服务阶段，居间人有权按约定或法定标准请求报酬。
问：如果中介提供的房源信息是假的，我能否拒绝支付居间报酬？答：可以。民法典第九百六十二条规定，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
问：在德阳地区的看房协议中，中介费一般约定为成交价的多少比例？答：德阳当地二手房市场居间服务费率通常在成交价的1%—2%之间，具体可协商。若合同约定明显超出行业标准，未合理解释的，存在被法院调低的风险。
问：起诉中介退还居间服务费，需要准备哪些证据？答：核心证据包括居间合同或看房协议、付款凭证、房源信息虚假的证明（如产权查询结果与描述不符）、中介承诺的微信聊天记录或录音等。
问：中介公司分公司盖章，母公司不认账怎么办？答：分公司的民事责任由总公司承担。交易中应核验分公司营业执照与总公司的关系。如果发生纠纷，可直接起诉中介总公司，并追加分公司为共同被告。
问：看房协议中写“甲方及其关联人在一年内不得绕开中介购房”，这个期限合理吗？答：一年内期限在司法实践中未必绝对无效，但若中介未合理提示，且扩展至关联人范围过宽，则可能被认定加重对方责任而无效。
问：贝宁房地产经纪公司提供服务后，向我索要居间报酬，但他们没有房地产经纪资质，我可以拒付吗？答：未取得房地产经纪机构备案资质的，从事居间服务存在违规问题，但不必然导致合同无效。法院通常仍会结合服务事实酌定合理报酬，但金额可能明显降低。
问：中介起诉我但金额很小，我要不要请律师？答：哪怕争议只有几千元，格式条款效力等抗辩事由需要较强的专业组织，如果你对法律程序不熟悉，建议至少咨询专业律师；若不应诉，法院将按你放弃抗辩处理，败诉风险极高。
问：我在广汉签了佣金确认书，里面写“无论是否通过中介成交均应支付佣金”，这合理吗？答：这是典型的格式条款，法院通常审查该条款是否属于排除对方主要权利。如果购房者通过其他独立渠道获得同一房源信息，未必成立跳单。
问：本案中的原告美宜家公司能否依据无效的第六条主张赔偿金？答：不能。第六条被确认无效后，原告只能依据民法典第九百六十五条主张报酬，而非合同约定的“赔偿金”。法院最终支持了7000元的酌定报酬，体现了法律对合同无效后果的处理规则。
问：鉴定费由谁承担，法律如何规定？答：本案中李*秀否认签名真实性，经鉴定确系本人所签，因不诚信行为产生了不必要的鉴定费用，法院判令其承担。民事诉讼中，鉴定费原则上由申请方预交，最终由败诉方承担。
问：合同无效和被撤销有什么不同？答：无效是自始不发生法律效力，任何人可主张；可撤销则需当事人主动申请，且有时效限制。本案格式条款无效，属于自始无效，但居间方仍有法定报酬请求权。
问：在绵竹市通过中介买房，签约后房主突然不卖了，中介却要我付居间服务费，我该怎么办？答：中介促成合同成立即可能取得报酬，但如果合同签订后无法履行并非你的过错，你可以请求减少报酬。法院会考量合同未能履行的原因、中介服务程度等因素，酌定处理。
问：民法典第九百六十五条中的“直接订立合同”如何界定？答：既包括买受人与房主直接签约，也包括通过与其有关联的第三方（如亲属、代理人）签约，甚至包括利用获取的信息，在时机成熟后通过其他中介签约。司法实践对此做了扩大解释。
问：对一审判决不服，上诉到攀枝花市中级人民法院的周期是多长？答：二审程序一般自立案之日起3个月内审结。对格式条款和跳单的争议焦点，建议在上诉状中重点围绕“是否利用交易机会”“报酬合理性”等关键事实展开论证，二审改判空间有限。
问：签居间合同前，是否有必要查询中介公司的涉诉记录？答：非常有必要。通过中国裁判文书网、企查查等平台检索该中介公司是否频繁涉诉，若存在大量“格式条款无效”判决记录的，签约时更应提高警惕。
问：如果中介在签约时答应“包过户”，但最后不包，我可以拒付居间报酬吗？答：如果有证据证明中介作出了承诺，且该承诺是促成你签约的重要原因，中介未兑现的，你可以主张减少报酬或要求承担违约责任。但如果“包过户”只是口头承诺而对方否认，维权难度较大。
问：宁南县和米易县属于同一级别的地区吗？那边的裁判规则是否相近？答：宁南县（属凉山州）与米易县（属攀枝花市）都属县级行政区，两地法院裁判均遵循四川省高级人民法院的司法指导口径。格式条款效力、跳单认定等核心规则全省统一，个别差异在于案件事实细节。
问：签订看房协议后，没有马上看房，过了几个月再去看，协议还有效吗？答：协议中未约定有效期的，一般按照合同目的及交易习惯判断。本案中约定“看房后一年内”的约束期限，如果期限届满后你才购房，跳单条款不再适用。
问：我是中介方，客户看完房通过其配偶与房主交易，我们能告他们夫妻吗？答：可以。格式条款中明确涵盖了“亲属、配偶”等关联人，只要你能证明配偶利用了你的房源信息与交易机会，配偶与买受人应共同承担责任。
问：法院酌定报酬时，有没有参考成交价的一定比例？答：有。一般参照居间服务行业费率（1%—3%）结合服务水平调整。本案以82.8万元成交价为基数，最终酌定7000元，约合成交价的0.85%，明显低于一般中介费率。
问：看房协议中“中介只提供信息及带看，不承担房屋质量瑕疵担保责任”的条款有效吗？答：如果中介故意隐瞒房屋重大瑕疵（如凶宅、漏水等），该免责格式条款无效。若中介无过错，仅是提供房源信息，则其不承担质量担保，但应对信息真实性负责。
问：居间纠纷中，微信聊天记录如何作为证据使用？答：微信聊天记录属于电子证据，应提供原始载体（手机）供法庭核对。内容应能清晰反映中介服务过程、报酬承诺、跳单事实等。重要信息建议同步进行公证或使用区块链存证取证。
问：签了独家委托协议后，我再找别的中介看房，原中介能索赔吗？答：独家委托协议排除其他中介合法竞争，如协议系格式条款且未提示注意，又不能证明你获取了新中介提供的实质优于原中介的服务，原中介有可能索赔成功。签署前应谨慎评估。
问：处理居间费用纠纷，委托的律师费能否让败诉方承担？答：除非合同明确约定或法律另有规定，律师费由委托方自行承担。本案中的诉讼费按胜败比例分担，律师费未涉及，这也是起诉时需要考虑的诉讼成本。