泉州建设工程质量缺陷纠纷中发包人解除合同与擅自使用裁判规

在建设工程合同纠纷中，发包人因工程质量缺陷而请求解除合同，是常见但风险极高的诉讼请求。很多发包人以为“只要工程质量不合格，我就可以不要这个工程，并且不付工程款”。但司法实践给出的答案，往往让很多人意外：如果发包人未经验收就擅自使用，之后再以质量问题为由要求解除合同，法院通常不予支持。

本文以福建省宁德市中级人民法院（2024）闽09民终161号民事判决书为样本，围绕“建设工程质量缺陷纠纷解除合同请求”这一主题，深度解析“擅自使用”规则、固定价结算规则、工期顺延认定及已付工程款举证等实务痛点，帮助当事人看清这类案件的裁判方向。

一、案件基本情况：酒店装修未达品牌验收，发包人却能解除合同吗？

1. 工程承包与合同约定

2021年12月12日，宁德市某某酒店有限责任公司（下称“某某酒店公司”）将某品牌酒店宁德北站店室内装修工程发包给广东某某建设发展有限公司江西第一分公司（下称“某乙建设公司”）。双方签订《室内装修工程施工合同》，约定：

• 装修总面积约6360㎡，客房位于7-12楼，共116间；
• 合同金额为10268000元（不含税），按固定价结算；
• 工程质量以某品牌验收评定标准为依据；
• 合同第7.2条特别约定：“若甲方提前入驻，则视为甲方认可工程验收合格。甲方须自行承担工程有关的质量问题，但乙方仍应承担相关保修责任。”

2022年3月15日，双方又签订《装修补充协议书》，将当期施工工程款调整为7763000元，并注明7-9楼暂不施工范围（地板、墙布、窗帘、家私、客控、弱电、洁具、灯具、床与床垫、电视、洗手台等）暂定金额220万元。

2. 问题清单与试营业事实

施工过程中，某品牌方多次派人检查，提出多份《工程问题清单》《工程检查确认函》，某乙建设公司现场负责人尹*在相关文件上签字确认。至2022年8月19日，部分问题仍未整改完毕。

然而，2022年9月5日，某某酒店公司仍然将酒店投入试营业，并且至今正常经营。

3. 诉讼过程与判决结果

某乙建设公司起诉要求某某酒店公司支付工程欠款3392037.01元及违约金836496.34元；某某酒店公司反诉要求解除合同及补充协议，返还多付工程款626404.90元，支付违约金1116800元、租金损失1514443.39元及造价咨询费18000元。

一审法院判决：

• 某某酒店公司支付工程款2790073.60元及违约金776300元；
• 驳回某乙建设公司其他诉讼请求；
• 驳回某某酒店公司全部反诉请求。

二审法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。

二、法院为什么不同意发包人解除合同？

1. 发包人擅自使用，视为工程验收合格

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条规定：

建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

本案中，某某酒店公司虽然提交了《工程问题清单》，主张某乙建设公司施工质量不合格、无法通过品牌方验收，但它在2022年9月5日已经开始试营业，并且持续经营至今。无论从法律规定还是双方合同约定看，发包人的“擅自使用”行为已经构成对工程质量的认可。

因此，发包人再以“未通过品牌方验收”为由，主张合同目的不能实现并要求解除合同，法院不予支持。

2. 合同条款明确约定：提前入驻视为验收合格

案涉合同第7.2条是加粗加黑的特别约定：

“若甲方提前入驻，则视为甲方认可工程验收合格。甲方须自行承担工程有关的质量问题，但乙方仍应承担相关保修责任。”

该条款是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定。发包人试营业的行为直接触发了该条款，法院据此认定工程视为验收合格。

3. 解除合同不是质量问题的“万能钥匙”

《民法典》第五百六十三条第一款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。但建设工程合同中的质量缺陷是否达到“合同目的不能实现”的程度，需要严格判断：

• 质量缺陷是否存在于地基基础或主体结构？
• 缺陷是否导致工程根本无法使用？
• 发包人是否在验收合格前提出？
• 发包人是否已经实际使用？

如果发包人已经实际使用，法律上会认为合同目的已经通过使用实现，质量瑕疵只能通过保修责任解决，而不是推翻整个合同。本案中，酒店已经营业，合同目的显然已经实现。

三、固定价结算与造价鉴定：不是想鉴定就能鉴定

1. 固定价合同应严格按照合同约定结算

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十八条规定：

当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，人民法院不予支持。

本案双方合同约定为固定价，发包人主张工程造价应重新评估并申请造价鉴定，法院未予准许。发包人单方委托福建某某工程项目管理有限公司出具的《工程造价咨询报告书》，因承包人提出异议且缺乏双方签认依据，不能作为定案依据。

2. 发包人的“造价咨询报告”为什么不被采信？

单方委托的造价咨询报告属于当事人陈述性质的证据，在对方不认可的情况下，证明力有限。尤其固定价合同项下，发包人单方送审的造价报告，往往不被法院采纳。

3. 承包人主张“增量工程款”也要有签证

某乙建设公司主张有图纸变更及新增项目工程款601963.14元，但因缺少发包人盖章确认的签证材料，法院最终未予认定。

实务教训：施工过程发生设计变更、新增工程量，必须及时签订补充协议、工程联系单或签证单，否则法院难以支持。

四、工期延误与违约金：谁的过错？

1. 发包人逾期付款，工期顺延

某某酒店公司反诉要求某乙建设公司承担延误工期的违约责任，主张按3000元/天计算违约金。但法院查明，发包人存在未按约如数支付工程预付款和工程进度款的事实。

案涉合同第6.2条约定：“因甲方未按约定完成工作，影响工期，工期顺延，责任由甲方承担”；第11.3条约定：“甲方无正当理由未按合同约定期限划拨每批次工程进度款的，每逾期延误支付一日，甲方须按3000元/天支付违约金给乙方，并且工期顺延一日。”

因此，承包人工期延误具有正当性、合理性，不构成违约，发包人主张工期违约金不能成立。

2. 工程质量问题不影响工程款支付义务

即使工程存在质量缺陷需要修复，发包人也不能以此为由拒付全部工程款。法律赋予发包人的救济途径是另行主张修复、返工或减少价款，而不是直接“不付款”。

五、已付工程款认定的关键：代付款项必须经承包人确认

1. 发包人主张漏算工人工资，为什么法院不认？

某某酒店公司主张实际支付的工程款为5331281.5元，比一审认定的4972926.40元多出48万余元，其中包括：

• 2022年7月30日向翁某静支付人寿招标代理费1111元；
• 2023年1月20日支付陈作双电工工资5000元；
• 支付关家明木工工资20000元；
• 支付陈光耀泥工工资15000元；
• 支付龚健国玻璃款5000元、680元等。

法院认为，上述款项中，一部分是单方制作的明细，缺乏承包方签字确认；另一部分付款凭证是孤证，无法证明与某乙建设公司施工工程有关；还有款项与承包人提交的付款明细重复计算。因此，法院未予认定。

2. 代付工资、材料款的正规操作

发包人代承包人支付材料款或工人工资时，至少要满足三个条件：

• 有实际付款凭证；
• 有承包人授权代表签字认可；
• 有对应的请款单或结算单。

否则，该笔款项很可能无法计入已付工程款。

六、给当事人特别是发包人的实务建议

1. 发包人：切勿“先使用、后翻脸”

• 不要未经竣工验收就试营业或开业。 一旦使用，质量异议权将受到重大限制。
• 如果确需提前使用，应与承包人签订“提前使用协议”，明确质量责任承担方式、已发现问题的整改方案、保修责任等内容。
• 发现质量缺陷，应在接收工程前发出书面整改通知，并保留问题清单、照片、视频、微信聊天记录、邮件等证据。
• 不要轻易使用单方委托的鉴定报告，应在诉讼中申请法院委托司法鉴定。

2. 承包人：如何应对发包人的质量反诉？

• 第一时间收集发包人已实际营业的证据，包括开业宣传、订房记录、入住发票、现场照片、监控录像等。
• 强调合同中的“提前入驻视为验收合格”条款。
• 对发包人提出的问题清单，逐项书面回复整改情况或异议理由，避免“沉默”被认定为默认。
• 若发包人拖欠工程款，可依法主张工程款及违约金，并考虑是否行使建设工程价款优先受偿权。

3. 所有当事人：证据链意识不可少

建设工程纠纷中，口头承诺没有意义。设计变更、工程量增减、代付款、质量整改、工期顺延等，都应通过书面形式固定。微信聊天记录、录音录像等证据，若无法反映完整沟通背景，证明力有限，建议配合书面函件一并使用。

七、结语

建设工程质量缺陷纠纷中，发包人请求解除合同并非毫无风险。法律保护的是“先验收、后使用”的规范秩序。发包人一旦擅自使用，就应当自行承担相应法律后果。本案给所有工程参与者的警醒是：

合同条款要写清，验收程序要走完，提前使用要谨慎，证据保全要超前。

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附：建设工程质量缺陷与解除合同常见问答

问：我是泉州市某酒店投资人，装修工程还没验收就试营业，之后发现墙体开裂、漏水，能起诉解除装修合同吗？

答：通常不能。您未经竣工验收即实际使用，属于“擅自使用”，按照《建工解释（一）》第十四条，视为工程验收合格，不能再以使用部分质量不符合约定为由主张解除合同。但您可以在保修期内要求承包方履行维修义务。

问：晋江市某KTV装修后未经验收就开业，后因吊顶脱落要求装修公司解除合同并赔偿，是否合法？

答：不合法。擅自使用后再以使用部分质量不符合约定为由主张权利，法院不予支持，除非吊顶脱落涉及主体结构或地基基础问题。若属于保修范围，可要求维修。

问：石狮市某餐厅装修后，发包人已经营业半年，还能以未通过消防验收为由解除合同吗？

答：消防验收与工程质量验收不同，未通过消防验收可能涉及行政责任，但不构成解除装修合同的当然理由。且发包人已实际使用，再以质量问题解除合同，难以获得法院支持。

问：南安市某厂房装修工程，发包人擅自使用后发现地面下沉，是否可以解除合同？

答：如果地面下沉属于地基基础或主体结构质量问题，承包人仍需承担民事责任；是否达到解除标准需通过鉴定综合判断。若是非结构性瑕疵，发包人不能因此解除合同。

问：我是承包方，发包人泉州丰泽区某酒店拖欠工程款，反而以质量问题反诉我，要求解除合同，我该怎么应对？

答：优先从“擅自使用”入手。若发包人已经开业经营，收集开业照片、订房发票等证据，主张按照《建工解释（一）》第十四条视为验收合格。同时审查合同是否有“提前入驻视为验收合格”条款。

问：惠安县某业主装修后未验收就入住，后来发现装修公司用的是劣质电线，能否要求解除合同并返工？

答：已经实际使用，使用部分的质量异议通常被阻断。除非该问题影响人身安全且属于主体结构或地基基础问题，否则只能主张保修责任，不能解除合同。

问：安溪县某酒店装修工程，发包人没付清工程款，承包人拒绝交房，发包人却强行开门营业，法律后果如何？

答：强行营业属于擅自使用，即使工程存在质量瑕疵，发包人也不能以质量不合格为由主张解除合同或拒付已完工部分对应的工程款。承包人有权请求支付工程款。

问：泉州市洛江区某工程，发包人提出质量问题后，承包人拒绝维修，发包人能否自行找人维修并要求承包人承担费用？

答：可以，但需谨慎操作。先书面催告承包人在合理期限内维修，若承包人拒绝或拖延，再委托第三方维修，保留维修合同、发票和付款记录，后续在诉讼中主张该费用。

问：德化县某建筑工程项目，发包人擅自使用后，又以施工质量不合格为由要求减少工程价款，法院会支持吗？

答：如果是使用部分的质量问题，法院一般不予支持。不过，若质量缺陷发生在未使用部分或者影响整体安全，则可能另案主张。建议仔细区分使用范围。

问：永春县某酒店被品牌方拒绝验收，发包人可以直接解除施工合同吗？

答：品牌方验收属于合同约定的标准，但如果发包人已经实际营业，法院会认为合同目的已实现；且若无证据证明质量问题无法整改，解除合同很难被支持。

问：泉州台商投资区某厂房装修，发包人以工期延误为由拒付工程款并主张违约金，如何应对？

答：要审查工期延误的原因。若发包人未按约支付工程进度款或未提供施工条件，承包人有权顺延工期。建议承包人提交施工日志、催款函、工程联系单等证据。

问：晋江市某医院装修项目，发包方未经验收就投入使用，后来以“消防不合格”拒绝支付工程尾款，合法吗？

答：不合法。消防不合格属于使用前行政监管问题，不能成为拒付工程款的理由；且擅自使用后不能再以使用部分质量不符合约定为由主张权利。

问：石狮市某发包人主张承包人有严重质量缺陷，申请法院进行工程质量鉴定，但工程已经被使用，鉴定申请会被准予吗？

答：如果质量缺陷与擅自使用后的现状无法区分，法院可能认为鉴定不具有必要性。尤其当发包人使用后又主张解除合同时，法院通常不会启动鉴定。

问：泉州鲤城区某酒店装修，合同约定固定总价，工程还没结算发包人就开业，之后发包人单方委托造价咨询，结果低于合同价，法院会采信吗？

答：不会。固定价合同按约定结算，依据《建工解释（一）》第二十八条，一方要求造价鉴定，法院不予支持。单方委托报告对方不认可，也不能作为定案依据。

问：南安市某装修承包人，完成施工后发包人拒绝验收并擅自使用，随后以质量问题拒绝支付最后一笔工程款，怎么办？

答：收集发包人营业证据，起诉索要工程款及违约金。法院很可能认定已验收合格，发包人应按合同付款。若合同约定“提前入驻视为验收合格”，则更加明确。

问：惠安县某施工单位，为发包人代付了材料款但未让发包人签确认单，后该款项能否计入已付工程款？

答：风险较大。本案中，酒店公司主张漏算代付工资和材料款，因单方制作并缺乏承包人签认，法院不予认定。所以代付款项应要求承包人代表签字或出具“同意代付”的书面确认。

问：安溪县某装修工程，发包人主张承包人工期延误违约金，但发包人自己逾期付款在先，法院会如何处理？

答：法院会审查双方违约情况。若发包人逾期付款导致工期顺延，承包人不承担逾期竣工违约责任。建议承包人及时发函主张顺延并保留付款凭证。

问：泉州泉港区某酒店因装修质量不合格未能开业，发包人能否解除合同？

答：这种情况与擅自使用不同。若工程确实未通过验收且质量问题严重导致无法开业，发包人可依据《民法典》第五百六十三条主张合同目的不能实现，解除合同并要求赔偿。但应当举证证明质量问题严重且无法整改。

问：晋江市某发包人，在承包人退场后发现工程质量问题，但没有通知承包人维修，直接另找人修复，费用能向承包人追偿吗？

答：如果未经通知承包人维修，自行修复的费用可能难以获支持。应先书面通知承包人在合理期限内保修，保留其拒绝或拖延的证据，再委托第三方修复，否则法院可能认定扩大损失。

问：石狮市某工程，发包人起诉解除合同并要求承包人返还超付工程款，但工程已被使用，法院支持吗？

答：一般不支持。工程被使用后，合同主要目的已实现，解除合同缺乏依据；返还超付工程款也需要证明结算，但固定价合同按约定结算，难以简单支持。

问：泉州洛江区某装修合同无效（承包人无资质），发包人已经使用，承包人还能要工程款吗？

答：可以。合同无效但工程经竣工验收合格（含擅自使用视为合格）的，承包人可参照合同关于工程价款的约定折价补偿。但承包人需完成质量合格证明责任，发包人擅自使用可以作为质量合格的有力推定。

问：德化县某工程，承包人主张新增项目工程款，但只有自己制作的《新增项目材料》，发包人不确认，法院会支持吗？

答：难以支持。建设工程增量工程款需要签证、设计变更单、会议纪要等双方确认的证据。单方制作材料不能作为定案依据，必要时可申请造价鉴定，但依据不足时鉴定也难以启动。

问：永春县某装修工程，发包人试营业期间发现酒店客房卫生间渗水，能否要求解除合同并返还已付工程款？

答：试营业就是实际使用。如果您已经试营业，通常视为验收合格，不能再以渗水等质量问题解除合同，只能要求在保修期内修复并赔偿因此产生的直接损失。

问：泉州鲤城区某工程，发包人未经验收就使用，但后来发现主体结构裂缝，可以解除合同吗？

答：主体结构质量关系到安全问题，法律规定承包人仍应承担民事责任。如果经司法鉴定确认属于主体结构质量问题且无法修复，可能构成合同目的不能实现，发包人可以主张解除合同并赔偿损失。

问：我是泉州市某业主，装修公司没完工就撤场，我找人继续施工后能要求原公司承担后期修复费用吗？

答：可以主张，但你需要证明原公司未完工、已付款情况、后期修复费用与原公司施工质量存在因果关系。建议先在撤场时办理交接，邀请第三方见证并拍照录像。

问：晋江市某酒店装修，发包人在合同解除条件未成就时擅自使用，后以质量问题起诉，法院会支持解除合同吗？

答：不会。擅自使用后，使用部分质量问题被视为合格，且合同目的通过使用已经实现，解除权的基础消失。

问：石狮市某厂房工程，发包人拖欠工程款，承包人能否在诉讼中申请将工程质量鉴定与工程款结算一并处理？

答：可以，但法院会根据争议焦点决定。如果发包人未支付工程款且工程已交付使用，质量鉴定不一定必要；若发包人确实证明质量缺陷存在，法院可能支持修复费用，而不是按比例减少工程款。

问：泉州惠安县某装修项目，发包人要求承包人赔偿营业损失，但因未验收就开业被法院认定为擅自使用，营业损失还能获赔吗？

答：很难。发包人擅自使用导致工程视为验收合格，质量问题造成的停业损失与承包人违约之间的因果关系可能被切断。

问：安溪县某工程，发包人起诉后，承包人反诉要求支付工程质量合格前的保修养护费用，这种请求合理吗？

答：保修费用通常由承包人自己承担，除非是发包人使用不当或第三方损坏。如果承包人主张发包人拖欠工程款，应在反诉中直接主张，不应将保修费作为应收款。

问：泉州台商投资区某酒店装修，发包人主张未通过品牌方验收就是合同目的不能实现，要求解除合同，是否合理？

答：要结合合同约定和实际使用情况。如果品牌方验收只是质量参考标准，且发包人已擅自使用，法院会视为验收合格。如果合同明确约定品牌验收合格为支付尾款或合同生效条件，则需要另行判断。

问：莆田市某酒店装修，发包人先试营业，后以工程存在色差、软装不匹配等瑕疵为由拒付工程款，能成立吗？

答：不能。试营业属于擅自使用，使用部分的质量瑕疵不能对抗工程款支付请求权。发包人只能要求承包人在保修期内维修或另行主张维修费用，不能直接拒付。

问：福州市某建设工程，发包人未经竣工验收就使用，后发现屋面漏水，可否起诉要求解除合同？

答：不能解除合同，但可以要求承包人承担保修责任。屋面漏水属于使用部分的质量问题，擅自使用后法院不再支持以此解除合同。

问：漳州市某装修工程，发包人提出质量异议后，承包人拒绝整改，发包人能否拒付全部工程款？

答：不可以。发包人可以就质量问题另行主张修复、赔偿，但不能拒付全部工程款。如果合同约定“验收合格后付款”，且发包人已擅自使用，则付款条件可能已经成就。

问：龙岩市某工程，发包人主张承包人偷工减料，但工程已经投入使用，申请司法鉴定质量是否会被准许？

答：法院会审查鉴定必要性。若包含地基基础和主体结构问题，可能启动鉴定；若仅涉及装修观感、使用功能等已使用部分，法院倾向于不启动鉴定。

问：三明市某酒店装修，发包人已经营业，但消防验收未通过，承包人起诉索要工程款，发包人能否以工程未验收为由拒付？

答：建设工程竣工验收与消防验收是不同概念。发包人擅自使用后，视为工程验收合格，不能以消防未验收为由拒付工程款，但可能承担行政责任。

问：宁德市某装修项目，发包人主张“试营业”不等于“营业”，法院会怎么认定？

答：司法实践中，“试营业”就是实际投入使用。本案中，酒店公司主张自己是试营业，但法院仍然认定其已经擅自使用，并据此认定工程视为验收合格。

问：泉州市某业主主张施工方不配合验收，但业主自己已经入住，现起诉要求判定工程质量不合格，该诉请是否可行？

答：不可行。擅自使用后，法院通常不会再对使用部分作出质量不合格的认定。建议委托监理或第三方检测机构出具报告，然后依据保修条款主张权利。

问：晋江市某装修公司，施工完成后发包人未支付尾款，但发包人已将酒店出租给第三方经营，装修公司能否向酒店承租人主张权利？

答：不能直接向承租人主张工程款。装修公司应向合同相对方即发包人主张工程款。但可以收集发包人将酒店交由第三方经营的证据，用于证明发包人已经投入使用。

问：石狮市某工程，发包人单方委托咨询公司审核造价，审核结果比合同价低很多，承包人不同意，发包人拒付差额，承包人如何应对？

答：承包人应坚持合同约定的固定价，并指出发包人单方委托审核缺乏拘束力。如果协商不成，可以起诉要求按合同结算工程款，同时申请财产保全。

问：南安市某酒店装修，承包人起诉工程款，发包人反诉要求承包人承担质量问题修复费用，法院会合并审理吗？

答：通常会合并审理。但发包人需要提供质量缺陷的初步证据。如果工程已经擅自使用，法院可能认定质量合格，对修复费用请求不予支持。

问：安溪县某装修工程，双方约定“未经竣工验收不得使用”，发包人违反约定使用，后质量问题造成损失，责任谁承担？

答：发包人违反约定擅自使用，应在使用范围内自行承担质量风险。承包人仅对地基基础、主体结构以及保修期内的保修责任继续负责。

问：泉州市某厂房装修后，发包人使用不久就发现地面起砂，但合同没有约定保修期，还能要求承包人维修吗？

答：合同没有约定保修期的，可以参照法定质量保修期或合理使用年限。建议尽快书面通知承包人维修，并保留证据。若承包人拒绝，可起诉主张修复费用。

问：洛江区某工程，承包人退场时未交付施工图纸，发包人能否以此拒付工程款？

答：交付竣工资料与支付工程款是不同义务。除合同明确约定“交付图纸是付款前提”外，发包人不能以未交付图纸为由拒付工程款。但可以要求承包人履行交付义务。

问：惠安县某酒店，发包人以“天花板掉下来”为由要求解除合同，但事发时酒店仍在营业，法院会支持吗？

答：发包人已经实际使用，质量问题只能作为保修或损害赔偿事由，不能作为解除合同事由。除非天花板掉落导致酒店无法继续经营且属于主体或基础工程质量问题。

康志祥，福建永时律师事务所。