南宁空置房物业费减免纠纷：从终审判决看维权策略

引言：一件502元物业费官司背后的普法价值

在物业服务合同纠纷中，空置房物业费到底该不该全额缴纳？这是许多业主心中的疑问。一套房子没人住，没有享受物业服务，为什么还要足额缴纳物业费？

近日，河南省漯河市源汇区人民法院的一份终审判决，为这一问题提供了重要参考。物业公司起诉业主要求支付2019年度物业费502元，然而业主反手拿出十几年前的旧合同，主张空置房物业费应减半收取，并指出物业公司多年多收的物业费足以抵扣这笔欠费。

最终，法院驳回了物业公司的全部诉讼请求。

这个看似“不起眼”的小案件，却涉及到物业服务合同纠纷中的多个核心痛点：空置房认定标准、物业费减免依据、诉讼时效抗辩与债务抵消的界限、房屋质量问题能否成为拒交物业费的理由……本文将以此案为切入点，为您深度解析空置房物业费减免的法律逻辑与实操策略。

一、案例回顾：一份2007年的合同“逆转”了官司

案件基本情况

• 原告：河南开源物业管理有限责任公司
• 被告：刘*梅（女，1976年生，业主）
• 案由：物业服务合同纠纷
• 案号：(2020)豫1102民初2464号
• 审理法院：河南省漯河市源汇区人民法院（一审终审，适用小额诉讼程序）

物业公司诉求

1. 判令被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费502元（119.41平方米 × 0.35元/平方米 × 12月）；
2. 判令被告按日1%的标准支付滞纳金；
3. 本案诉讼费用由被告承担。

业主的抗辩理由

刘梅的丈夫郭杰作为委托代理人到庭应诉，提出以下抗辩：

1. 房屋漏水多年未解决：卫生间向室内渗水，公用下水管道往下滴水，多次反映未处理，最终业主自行找人治理；
2. 小区楼道卫生极差：一周才打扫一次；
3. 邻居宠物问题：邻居家的狗在刘*梅家门口大便，向物业反映也未处理；
4. 核心抗辩——空置房物业费未减免：2007年交房至2012年期间房屋并未入住，但物业按全额收取物业费，并未减半。2013年房屋出租、2014年孩子上学才入住。

法院认定的事实

经庭审质证，法院查明以下关键事实：

原被告双方于2007年11月29日签订的委托协议约定：住宅按建筑面积每月每平方米0.21元收取，空置房屋按建筑面积每月每平方米0.11元收取，即减半收取。

也就是说，双方在早期的物业服务合同中明确约定了空置房物业费减半收取。然而在实际履行中，物业公司却一直按全额收取刘*梅2007年至2012年期间的物业费，这显然与合同约定不符。被告的房屋于2012年5月7日开始装修，可见此前确属空置状态。

判决结果

法院认为：

原告未按合同约定一直全额收取被告在房屋空置时的物业费用，有违诚信和公平原则，原告负有返还多收取物业费的义务。双方互负金钱债务，债务可以相互抵消。原告收取被告2007年至2012年期间的费用已超出被告应交纳的2019年的物业费，故对原告诉请被告支付502元物业费及滞纳金，本院不予支持。

判决：驳回原告河南开源物业管理有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费25元由原告负担。本判决为终审判决。

二、深度解析：本案的四大法律要点

要点一：空置房物业费减免的合同依据是关键

本案中最核心的突破口，是2007年签订的《委托协议》中明确约定了空置房屋物业费减半收取。

在司法实践中，空置房物业费能否减免，主要看以下几点：

| 参考因素 | 具体内容 | |---------|---------| | 合同约定 | 物业服务合同中是否对空置房（未入住房屋）的物业费标准有专门约定 | | 地方性法规 | 部分地区（如南宁市、广西壮族自治区）对空置房物业费减免比例有明确指导意见 | | 实际居住状态 | 房屋是否实际无人居住，水费、电费、燃气费账单是重要佐证 | | 装修与入住时间 | 装修申请表、燃气开通记录、租房合同等可证明空置期间 |

实务提示：物业服务合同是双方权利义务的根本依据。 如果在签订的前期物业管理服务协议、临时管理规约或正式物业服务合同中有“空置房减收物业费”的条款，业主应当保留好合同原件，这是主张减免权利的最有力依据。如果合同中没有约定，则需看地方政策是否有强制性或指导性规定。例如，南宁市青秀区、良庆区等城区在审理类似案件时，也普遍关注合同文本中是否有关于空置房收费的专门条款。

要点二：诉讼时效抗辩与债务抵消的区别

本案中，物业公司的一个关键抗辩理由是：刘*梅主张退还2007-2012年的物业费，早已超过三年诉讼时效。

然而法院对此明确回应：

被告系抗辩理由而非反诉，不适用诉讼时效的规定。

这一认定具有重要的法律意义：

• 反诉：是指被告向原告提出的独立的反请求，属于一个新的诉讼，需要单独计算诉讼时效；
• 抗辩：是被告针对原告的诉讼请求提出的防御性主张，目的是对抗原告的请求权，不属于独立之诉，不受诉讼时效限制。

本案中，刘*梅并未提起反诉要求物业公司返还多收的物业费，而是作为“不交2019年物业费”的抗辩理由，主张双方的债务相互抵消。法院采纳了这一逻辑，认定双方互负金钱债务，可以抵销，从而驳回了物业公司的诉请。

实务提示：如果业主主动起诉物业公司要求退还多收的物业费，那确实可能面临诉讼时效的问题。但如果物业公司起诉业主追讨物业费，业主以“物业公司多收费”“服务不达标”等为由进行抗辩，则不受诉讼时效限制。这就是“抗辩”与“反诉”的核心区别。

要点三：房屋质量问题≠拒交物业费的正当理由

在本案中，刘*梅还提出了房屋漏水、楼道卫生差、邻居宠物扰民等物业服务瑕疵问题。但法院在判决中并未支持以此拒交物业费的理由。

这是一个重要的普法点：

1. 房屋质量问题（如墙体裂缝、卫生间渗水等）通常属于开发商的责任范畴，或在保修期外申请住宅专项维修资金解决，不属于物业服务范围；
2. 物业服务瑕疵（如卫生打扫不及时等）属于履行合同过程中的瑕疵，业主可以要求物业整改，但一般不能直接以此为由拒交全部物业费；
3. 司法实践中的主流观点是：物业费是保障小区正常运行的基础，如果业主都随意拒交物业费，将导致物业服务陷入恶性循环。

| 问题类型 | 责任主体 | 是否有权拒交物业费 | |---------|---------|------------------| | 房屋主体结构质量问题 | 开发商/施工单位 | 一般无权拒交 | | 房屋专有部分渗漏水 | 业主自行维修或申请维修资金 | 一般无权拒交 | | 公共设施设备损坏 | 物业公司/维修资金 | 视情况可主张减免部分费用 | | 物业服务不达标（如卫生差、安保缺失） | 物业公司 | 可主张减免，但需证据充分 | | 邻里纠纷（噪音、宠物扰民） | 物业协调/报警 | 无权以此拒交 |

实务提示：在本案中，法院虽然驳回了物业公司的诉讼请求，但核心原因并非房屋漏水或卫生问题，而是空置房物业费未减半收取的债务抵消。这一点值得注意。

要点四：滞纳金条款的司法审查

本案中，物业公司还要求按**日1%**的标准支付滞纳金。折算成年利率高达365%，远超法律保护的上限。

虽然法院因债务抵消驳回了物业公司的全部诉请，并未具体讨论滞纳金比例问题，但在司法实践中：

• 每日1%的滞纳金标准明显过高，法院一般会参照民间借贷利率上限（LPR的4倍）予以调减；
• 如果物业服务合同约定的违约金过高，业主可以请求法院予以适当减少；
• 物业公司主张滞纳金的前提是业主恶意拖欠物业费。如果业主存在正当抗辩理由（如空置房减免、服务不达标等），滞纳金的诉请通常不被支持。

三、业主胜诉的关键因素分析

本案中业主之所以能“反败为胜”，关键在于以下几点：

1. 保留了2007年的原始合同：这是最核心的证据。合同中明确约定了“空置房屋物业费减半收取”。如果这份合同丢失，业主将很难证明双方关于空置房减免的约定。
2. 保留了历年的物业费缴费票据：2007年、2009年、2012年的缴费凭证证明了物业公司“按全额”收取物业费的事实。
3. 证据链完整：水费单据证明空置期间的用水量极低，燃气开户证明证明2014年才实际入住，装修申请表（2012年5月）证明在此之前房屋处于未装修状态，租房协议证明2013年房屋出租。
4. 正确选择了抗辩路径而非反诉：业主并未另行起诉物业公司退还多收的物业费，而是直接以债务抵消作为抗辩理由，避开了诉讼时效的陷阱。

四、空置房物业费减免的实务操作指引

（一）主张减免的前提条件

1. 房屋处于空置状态：通常指房屋未装修、未入住、未出租，或者虽已装修但因工作、学习等原因长期无人居住。各地的认定标准有所不同。
2. 有合同约定或政策依据：如果物业服务合同约定了空置房减免条款，按合同执行；若无约定，需要查阅所在省份、城市是否有相关法规或政策。
3. 及时向物业公司报备：很多物业公司要求业主书面申请空置房认定，并提交水电气读数等证明材料。

（二）需要准备哪些证据

| 证据类型 | 具体材料 | |---------|---------| | 空置状态证据 | 水费、电费、燃气费缴费明细（显示极低用量） | | 入住/未入住证明 | 社区居委会居住证明、租房合同、工作单位证明 | | 装修时间证明 | 装修申请表、装修许可证、装修合同 | | 合同文件 | 物业服务合同/前期物业管理服务协议原件 | | 缴费凭证 | 历年的物业费发票或收据 | | 沟通记录 | 与物业公司就空置房减免的书面函件、微信聊天记录 |

（三）关于地方政策的提示

以广西为例，南宁市等地的物业服务收费管理办法对空置房物业费减免也有相关规定。在南宁市青秀区人民法院审理的类似物业服务合同纠纷案件中，法院同样注重审查物业服务合同的具体约定以及业主是否实际入住等因素。如果合同中没有约定，地方政策中的指导性意见也会成为法院裁判的重要参考。

五、物业服务企业的合规建议

本案对于物业服务企业也有重要启示：

1. 合同管理须规范：物业服务合同到期后应及时续签或重新签订，避免因旧合同条款引发争议。本案中物业公司以“2011年合同”为依据起诉，却忽略了“2007年合同”中对业主有利的条款。
2. 收费操作要合法合规：如果合同中约定了空置房减免政策，物业公司应当在业主申报后按约定执行，而不是以“内部规定”“系统不支持”等理由推诿。
3. 面对业主反映的问题应建立台账：房屋质量问题、卫生问题、邻里纠纷等，物业公司应做好记录和跟进，避免业主以此为由拒交物业费时陷入被动。
4. 诉讼时效不是“万灵丹”：当业主以多收费用、服务不达标等理由进行抗辩时，物业公司不能简单地以“超过诉讼时效”回应，债务抵消规则可能让物业公司得不偿失。

结语：物业服务合同纠纷的平衡之道

物业服务合同纠纷是民生领域最常见的法律纠纷之一。一件500多元的物业费官司，背后折射出的是业主与物业公司之间长期积累的矛盾。

本案的判决传递了一个重要信号：法院不会简单机械地支持物业公司的收费主张，而是在查明事实的基础上，兼顾公平原则和诚信原则。 物业公司多收的费用，业主可以通过合法途径主张抵消；反之，业主也不能以“服务质量差”为借口无限度地拖欠物业费。

物业服务是一个长期的过程，双方的信任和尊重是前提。权利和义务是对等的，合同是最好的“护身符”。 对于业主来说，在缴纳物业费时多问一句“是否有空置房减免政策”，在签订合同时多看一眼“空置房收费条款”，在发生纠纷时多保留一份证据，往往能在关键时刻保护自己的合法权益。

附：空置房物业费减免常见法律问题问答（南宁地区）

1. 问：我刚在南宁买了一套房，还没装修入住，空置房物业费可以减半吗？ 答：是否能减半收取，首先取决于您与物业公司签订的物业服务合同是否有明确约定。《民法典》第九百四十四条明确规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。如果合同中没有约定空置房减免条款，而南宁市或广西壮族自治区的相关收费政策也没有强制性规定，物业公司有权按合同约定的标准全额收取。建议您查阅手中的前期物业服务协议，同时咨询当地住建部门是否有空置房收费的指导性文件。

2. 问：南宁市青秀区的房子空置两年没人住，物业费一分不少地交，合理吗？ 答：合理性需要看合同依据和政策依据。如果合同约定了空置房减免标准（比如减半收取），物业公司不按约定执行，您可以向青秀区人民法院提起诉讼或在物业公司起诉您时以此作为抗辩理由。根据漯河市源汇区人民法院(2020)豫1102民初2464号判决确立的裁判思路，合同约定优先，物业公司不按合同约定全额收费有违诚信和公平原则。

3. 问：房子空置期间物业费到底该不该交？ 答：该交。物业服务具有公共属性，即使您的房屋空置，物业公司仍然对小区的公共区域、公共设施设备进行了管理和维护，向全体业主提供了安保、保洁、绿化等服务。空置房可以申请减免部分费用，但不能完全不交。减免比例依据合同约定或地方政策。

4. 问：我在南宁市良庆区有一套房子，从未入住，物业费按全额交了三年，现在能要求物业退还多收的钱吗？ 答：可以主张，但要注意诉讼时效问题。如果您直接起诉物业公司要求返还，可能因超过三年诉讼时效面临败诉风险。更好的策略是：如果物业公司起诉您追讨后续物业费，您以“物业公司多收费用应抵销欠费”为抗辩理由，这种抗辩不适用诉讼时效制度，参考漯河市源汇区人民法院(2020)豫1102民初2464号判决的裁判逻辑，法院很可能支持您的抵销主张。

5. 问：物业费是交的，但我房子一直空着，跟物业签的合同里写了空置房减半，物业不认账怎么办？ 答：首先书面（建议EMS或微信等可留存证据的方式）向物业公司提出申请，要求其按合同约定执行空置房减免政策并附上相关证明材料（如水费单、燃气费单等）。如果物业公司拒绝，您可以在其起诉要求支付物业费时，以合同约定及多收费用抵销作为抗辩理由。保留好合同原件和历年的缴费票据，这些是您最重要的证据。

6. 问：房子从交房到现在三年了，一天没住过，物业起诉我追讨物业费，法院会支持吗？ 答：法院会支持物业公司要求您支付物业费的合理部分，但如果您能证明房屋确实处于空置状态，且合同中有空置房减免的约定或当地政策规定了减免标准，您有权要求在减免后的标准内支付。如果物业公司此前已经按全额收取了应减免的费用，您还可以在诉讼中主张以多收款项抵销欠费，就像漯河市源汇区人民法院审理的(2020)豫1102民初2464号案件那样。

7. 问：物业合同是2007年签的，现在物业说作废了，以2011年合同为准，这样合法吗？ 答：物业公司不能单方面宣布旧合同作废。如果双方未能就新的合同条款达成一致并签字确认，旧合同仍然有效。在(2020)豫1102民初2464号判决中，物业公司主张依据2011年合同收费，但法院仍然认定了2007年合同中空置房减半条款的效力，并据此驳回了物业公司的诉讼请求。除非新合同经双方签字确认，否则不能以“内部调整”为由否定旧合同。

8. 问：在南宁市西乡塘区，房屋漏水物业一直不修，我可以拒交物业费吗？ 答：房屋漏水问题要区分是专有部分还是共有部分。如果是您室内的管道漏水，属于业主专有部分，物业没有维修义务；如果是公共下水管道漏水，物业有维修责任。但即便物业不履行维修义务，法院一般也不支持以此为由全额拒交物业费，因为物业服务和维修义务并非对等的给付关系。您可以要求物业承担维修责任或赔偿损失，但不能完全拒交物业费。

9. 问：物业公司起诉我，说欠了三年的物业费，但我房子一直空置，怎么办？ 答：积极应诉！不要因为“欠费”就觉得自己理亏。首先确认您手中是否有物业服务合同，查看其中是否有空置房减免条款。其次，收集房屋空置的证据（水电气费低额账单、未装修证明、居住地证明等）。再次，在庭审中明确提出“空置房应减免物业费”的抗辩，并主张物业公司多收取的费用抵销当前欠费。漯河市源汇区人民法院的(2020)豫1102民初2464号判决就是一个很好的参考案例，业主通过抗辩（而非反诉）成功抵销了全部欠费。

10. 问：物业合同里没有写空置房减免物业费，我还能主张减免吗？ 答：如果合同没有约定，您需要查找当地的地方性法规或政策文件是否有相关规定。有些省市对空置房物业费减免出台了指导性政策。如果当地没有相关政策，司法实践中的通常观点是：空置房物业费不能当然减免，因为物业服务更多是针对公共区域而非特定房屋。但在法院调解程序中，您可以向法官说明房屋空置的实际情况，争取调解减免。

11. 问：物业费滞纳金每天1%，一年就是365%，这个合法吗？ 答：不合法也不合理。虽然合同中有约定，但过高的违约金条款可以请求法院予以调整。根据《民法典》第五百八十五条，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。司法实践中，每日1%的滞纳金标准通常被认为过高，法院一般会参照LPR的4倍以下予以支持。

12. 问：我把房子租给别人住了，租客不交物业费，物业找我要，我该怎么办？ 答：物业服务合同的相对方是业主和物业公司。除非您与租客在租赁合同中明确约定由租客承担物业费，并且物业公司书面同意该约定（或物业合同中有相关规定），否则物业公司有权要求业主支付物业费。您向物业公司支付后，可以依据租赁合同向租客追偿。

13. 问：物业公司换了，新的物业公司要我补交之前的物业费，合理吗？ 答：新物业公司是否有权追讨旧物业公司服务期间的物业费，要看新旧物业公司之间的交接协议以及是否办理了债权转让。如果债权依法转让并通知了业主，新物业公司有权主张。否则，您只需向提供实际物业服务的公司缴纳费用。建议您核实新物业公司的收费依据，并要求其提供书面的债权转让通知。

14. 问：我在南宁市兴宁区有一套房子，毛坯房没装修，算不算空置房？ 答：毛坯房未装修、未入住、未出租，通常可以认定为空置房。但在司法实践中，法院还会综合考虑房屋是否实际通水通电、是否有人员进出等事实。如果您的毛坯房确实无人使用，建议向物业公司申请空置房认定，并保留好水电气费账单作为佐证。

15. 问：物业起诉我支付物业费，我可以当庭提出物业公司多收的钱要退回吗？ 答：可以，但要注意提出方式。您应当以“抗辩”的方式提出，即主张物业公司多收的款项应抵销您欠付的物业费，而不是以“反诉”的方式要求退还。因为反诉是一个独立的诉讼请求，需要另行计算诉讼时效；而抗辩是针对原告诉求的防御，不受诉讼时效约束。(2020)豫1102民初2464号判决正是采用了这一逻辑。

16. 问：听说南宁市部分城区对空置房物业费有“七折”政策，是真的吗？ 答：空置房物业费减免政策因地区而异，且随着政策调整可能发生变化。南宁市曾出台过物业服务收费管理相关文件，对空置房物业费标准有所规定。建议您直接咨询南宁市住建局或物业管理行政主管部门，获取最新的政策文件。如果政策明确规定了减免比例，即使合同中没有约定，您也可以依据政策主张权利。

17. 问：物业公司服务特别差，小区垃圾没人清理，保安也没有，我没交物业费，物业把我起诉了，法院会怎么判？ 答：法院很可能会判决您支付大部分物业费，但可视物业服务的瑕疵程度酌定减免部分费用。物业服务瑕疵构成“违约”，但一般不构成“根本违约”，业主不能因此完全免除付款义务。不过，在庭审中您应当提供证据证明物业服务的具体问题（如现场照片、视频、投诉记录、业主委员会证明等），争取法院适当调减物业费。

18. 问：我刚买了一套二手房，前业主欠了几年的物业费，物业公司让我补交，合法吗？ 答：对于前业主欠缴的物业费，物业公司应当向原业主主张，无权要求新业主承担。但是，如果您在购房时与卖方有特别约定（如在合同中承诺承担欠费），或者物业公司在您收房时要求您签署了确认欠费的书面文件，那么您可能需要承担。建议在二手房交易时在房屋买卖合同中明确物业费结清条款。

19. 问：空置房物业费减免需要提前申请吗？物业公司说补办不了？ 答：实践中，多数物业公司都要求业主提前书面申请空置房认定。但物业公司的“不补办”说法并不是法定的免责理由。您可以依据合同约定和实际空置事实主张减免权利。如果物业公司拒不配合，您可以保留证据，在其起诉追讨物业费时作为抗辩理由。法院会依据合同和事实作出认定。

20. 问：我家房子因为质量问题一直没交房，这期间的物业费该由谁出？ 答：根据《民法典》第九百四十四条及相关司法解释，房屋尚未交付的，物业费由建设单位（开发商）承担。只有房屋实际交付给业主后，物业费才开始由业主承担。如果是开发商逾期交房或房屋存在质量问题导致业主拒绝收房，应当由开发商承担物业费。您可以向物业公司说明情况，并要求其向开发商收取。

21. 问：南宁市江南区的房子空置了五年，现在物业起诉追讨五年的物业费，我需要全部交吗？ 答：首先确认合同中对空置房是否有减免约定，如果有，您有权按减免后的标准支付。其次，物业公司主张的部分物业费可能已超过诉讼时效，您可以在诉讼中提出诉讼时效抗辩。结合漯河市源汇区人民法院(2020)豫1102民初2464号判决逻辑，您还可以主张物业公司在过去五年中多收取的费用抵销当前欠费。

22. 问：小区没有成立业主委员会，物业合同是开发商和物业公司签的前期物业合同，这个对我有约束力吗？ 答：前期物业服务合同是开发商在销售房屋之前与物业公司签订的，其内容通常作为“临时管理规约”向业主公示，业主购房即视为接受该合同条款的约束。因此，前期物业合同对业主有约束力，其中关于空置房物业费的约定同样适用于业主。这也是(2020)豫1102民初2464号案件中，法院认可2007年合同效力的原因。

23. 问：物业公司起诉我，诉讼时效怎么算？物业费的诉讼时效是几年？ 答：根据《民法典》第一百八十八条，普通诉讼时效为三年。物业费属于分期履行的合同债务，每一期物业费的诉讼时效期间从该期履行期限届满之日起计算。物业公司主张的物业费超出三年的部分，业主可以提出诉讼时效抗辩。但需要特别注意的是：当您以物业公司多收费为由进行抗辩并主张债务抵销时，该抗辩不受诉讼时效限制（参考(2020)豫1102民初2464号判决）。

24. 问：房子空置期间，物业公司的保安保洁成本并没有减少吗？空置房减免合理吗？ 答：物业服务确实具有公共性，保安保洁等成本不会因为个别房屋空置而减少。但空置房业主对公共区域的“使用强度”降低（比如不产生额外的垃圾清运需求、不使用电梯、不占用公共设施），让空置房业主承担与常住业主相同的物业费，其合理性存疑。这也是为什么很多物业服务合同会约定空置房减免条款，以及政府层面会出台指导性政策的原因。

25. 问：法官让我和物业公司调解，我应该接受吗？怎么谈？ 答：调解是解决纠纷的高效方式，能避免诉讼成本和风险。如果物业公司愿意调解，您可以在以下方案中争取权益：（1）按合同约定的空置房减半标准支付欠费；（2）主张多收费用抵销欠费；（3）争取减免滞纳金/违约金；（4）要求物业公司限期解决您反映的问题（如维修、加强保洁等）。调解成功的关键是证据充分、态度诚恳、诉求合理。

26. 问：我是租客，物业公司不让我交物业费，说我交的不算数，非要找房东收，这合理吗？ 答：物业公司可以选择向业主（房东）主张物业费，这是基于物业服务合同的约定。租客不是物业服务合同的签约方，物业公司有权直接要求业主支付。您与房东之间的约定（如“租客交物业费”）属于内部约定，不能对抗物业公司。但如果您已经代房东支付了物业费，可以保留收据向房东追偿或在租金中扣除。

27. 问：物业公司没有和我签物业服务合同，我需要交物业费吗？ 答：即使没有书面合同，只要物业公司实际提供了物业服务（保洁、保安、绿化、维修等），双方之间成立事实上的物业服务关系，业主有义务支付相应的物业费。这在法律上称为“事实合同”。《民法典》第四百九十条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

28. 问：房子买来投资一直空置着，物业费年年涨，我可以拒绝涨价吗？ 答：物业费调整需要符合合同约定或依法经过法定程序（如业主大会表决）。如果物业公司单方面涨价无合同依据或未经法定程序，您可以拒绝支付涨价部分。但如果涨价是依据政府指导价调整或经过业主大会合法决议，则对您有约束力。建议关注小区业主大会会议的决议文件。

29. 问：物业公司把我起诉了，我人在外地工作，房子在南宁，可以缺席判决吗？不去开庭有什么后果？ 答：缺席判决对您极为不利！如果您不出庭，法院将无法听到您的抗辩意见，很可能直接支持物业公司的全部诉讼请求，包括全额物业费、滞纳金以及诉讼费。建议您：（1）委托律师或近亲属出庭应诉；（2）通过邮寄答辩状和证据的方式参与诉讼；（3）申请线上开庭。千万不要消极回避诉讼。

30. 问：在南宁市邕宁区，房子交房后一直没入住，物业费从什么时候开始算？ 答：一般从房屋交付之日起计算物业费。如果开发商通知您收房，您无正当理由拒绝接收，则从通知的交房之日起计算。如果是毛坯房且实际未入住，您可以主张空置房减免政策（如有合同约定或政策规定）。但物业费缴纳的起算点与是否入住是两个不同的概念，不能混淆。 31. 问：空置房物业费减免，我应该怎么跟物业公司沟通？书面还是口头？ 答：建议书面沟通。通过微信、电子邮件或有回执的书面函件向物业公司提出申请，明确说明房屋空置的事实和时间，附上相关证明材料（水费单、电费单等），并要求物业公司在书面回执中确认减免方案。如果物业公司口头承诺减免但不执行，您需要留存证据以便日后维权。切勿仅通过口头沟通，以免后期产生争议时无法举证。

32. 问：物业公司收取物业费但不开具发票，只给收据，合法吗？ 答：物业服务企业收取费用后，依法应当开具正规发票，这是其作为经营者的法定义务。如果物业公司仅开具收据而不提供发票，您可以向税务机关投诉举报。在诉讼中，收据本身也可以作为缴纳物业费的证据予以认可。漯河市源汇区人民法院(2020)豫1102民初2464号判决中，业主刘*梅提交的物业费收据就被法院采纳为认定物业公司全额收费的事实依据。当您主张物业公司多收费而进行抗辩时，收据就是关键证据。

33. 问：我们小区物业公司是开发商指定的，服务态度很差，能要求换物业吗？ 答：可以，但需要依法定程序进行。根据《民法典》第九百四十六条，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。这通常需要召开业主大会，经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。程序较为复杂，建议先成立业主委员会，由业委会代表全体业主行使权利。

34. 问：物业公司起诉我，法院判我输了，但我没钱，会怎么样？ 答：法院判决生效后，物业公司申请强制执行，法院会依法查询您的银行存款、工资收入、房产、车辆等财产信息并采取冻结、划扣、查封等措施。如果确实生活困难，您可以向法院申请执行异议或申请暂缓执行，但这需要提供充分的证明材料，且总量不能超过您依法应当履行的债务数额。

35. 问：物业公司把物业费债权转让给了第三方催收公司，第三方起诉我，合法吗？ 答：债权转让是合法行为，但物业公司应当通知您。如果催收公司无法提供有效的债权转让通知证明，您可以主张转让对您不发生效力。此外，催收公司使用威胁、恐吓、骚扰等非法手段催收或诉讼，您可以报警或向银保监会投诉。在庭审中，您同样可以提出空置房减免、债务抵销等抗辩。

36. 问：房屋空置期间物业费按全额交了，现在物业公司换了，还能找新物业公司退钱吗？ 答：债权债务关系具有一定的相对性，多收物业费的主体是原物业公司，退款义务由原物业公司承担。您可以向原物业公司主张退款或抵销。如果原物业公司已将相关债权债务转移给了新物业公司（注意看物业交接协议），则新物业公司应当承担相应义务。在谈判或诉讼中，明确责任主体是维权的前提。

37. 问：物业公司起诉我，但我没有签收法院传票，会有什么后果？ 答：即使您没有签收法院传票，法院可以通过邮寄送达、公告送达等方式完成送达程序。如果公告期满仍未参加诉讼，法院将缺席审理并作出判决。因此，您应当主动关注法院送达的诉讼文书，积极应诉，不要心存侥幸。拒绝签收只会让您失去在诉讼中表达意见的机会，最终可能蒙受更大的损失。

38. 问：在南宁市武鸣区，我在小区买的房子一直没人住，但物业费是绑定在物业App里必须交的，怎么办？ 答：物业App的缴费功能不能剥夺您依法提出减免主张的权利。建议您先通过App完成当期缴费以免产生违约金，同时书面（在App内留言或发送邮件）向物业公司提出空置房减免申请，要求对后续物业费进行调整或退还多收部分。如果物业公司拒绝，保留好相关沟通记录，在后续诉讼中作为抗辩依据。

39. 问：物业合同我在交房时好像没有签字，是不是就不用遵守？ 答：前期物业服务合同作为《商品房买卖合同》的附件或补充协议，通常在您签署购房合同时已经一并确认，或者房屋交付时签署的业主临时公约中包含了物业费条款。即使您没有在物业服务合同上单独签字，只要您接受了房屋并实际缴纳了物业费，就视为您认可该合同的效力。因此，仅仅以“没签字”为由拒绝交物业费，法律上很难站住脚。

40. 问：物业公司以拖欠物业费为由拒绝给我办理装修手续，合法吗？ 答：不合法。物业服务合同与装修管理是不同性质的法律关系。物业公司不能以业主欠缴物业费为由，限制业主对自有房屋进行合法装修的权利。如果物业公司有此行为，您可以向住房和城乡建设主管部门投诉，或向人民法院起诉要求排除妨碍。当然，装修过程中业主应当遵守装修管理规定，不得损害公共利益和他人合法权益。

41. 问：我房子刚收房就发现漏水，开发商一直没修好，我能不能不交物业费等他们修好？ 答：房屋质量问题属于房屋买卖合同纠纷，而物业费属于物业服务合同纠纷，是两个不同的法律关系。即使房屋存在质量问题，您也应先按约定缴纳物业费，再向开发商主张维修或赔偿。如果同时拖欠物业费，物业公司起诉您的胜诉概率会很高。更好的做法是：一面向开发商主张权利（必要时起诉），一面要求物业公司减免部分服务费作为补偿。

42. 问：空置房物业费减免打官司，律师费要花多少？值不值？ 答：涉及物业费的诉讼标的通常较小（几千元到几万元不等），律师费一般在几千元范围内。如果您的抗辩理由充分、证据扎实，胜诉可以免除全部或大部分物业费及滞纳金，律师费成本可能远低于您要支付的物业费。对于标的金额在1万元以下的物业纠纷，部分法院适用小额诉讼程序，审理快速简便，也可以自行应诉，不必委托律师。

43. 问：物业公司起诉我，我可以私下找物业公司协商解决吗？ 答：完全可以，而且实践中很多物业纠纷都是通过协商解决的。您可以在开庭前主动联系物业公司的项目经理或法务人员，提出合理的解决方案（如按合同约定减免、分期支付、抵销多收费用等）。如果协商一致，物业公司可以撤诉，您可以避免诉讼记录的困扰。但协商过程建议留存书面记录或录音备查，防止对方出尔反尔。

44. 问：房子空置，但是我给房子装了智能家居，需要通电联网，会影响空置房认定吗？ 答：空置房的认定核心是是否有人长期实际居住使用，而不是房屋是否通电。水费、电费产生少量基础消耗（如智能家居待机耗电）通常不构成空置状态的否定性证据判决书中的水费单、燃气开通记录，正是为了证明房屋并非处于正常生活使用的状态。如果您仅仅是智能家居的待机用电，水费、燃气费几乎为零，这不会实质影响空置房的定性。建议保留好相关记录，并如实向物业公司说明情况。

45. 问：我在南宁市高新区（西乡塘区），开发商逾期交房，这期间的物业费谁承担？ 答：开发商逾期交房导致您未能实际接收房屋，物业服务的受益方并非您本人，而是开发商。物业费应当在房屋实际交付之日起由业主承担。如果开发商逾期交房，物业公司应当向开发商主张物业费，而非您。您需要保留好开发商逾期交房的通知或书面材料，以及最终交房的时间证明，作为拒绝支付该期间物业费的依据。

广西博美律师事务所 陈干新

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