日照物业服务合同纠纷中减免物业费的司法认定解析

物业费交了，漏水却没人管，能拒缴吗？物业公司减免了部分物业费，租户能否以此为由拒绝支付？本文从一起房屋租赁合同纠纷切入，深入剖析物业服务合同纠纷中减免物业费的裁判规则与证据要点。

一、案情回顾：漏水两年半，物业费减免后仍被追偿

青岛市市南区人民法院审理的一起案件中，青岛某企业发展有限公司（化名“某甲公司”）作为房东，将市南区路号**号楼2006户房屋出租给青岛某供应链有限公司（化名“某乙公司”）。双方签订《租赁合同》，约定物业费由承租方按照整套房屋176.95平方米承担，标准为26元/平米/月。

自2021年3月起，某乙公司因房屋频繁漏水、墙面发霉、地毯浸湿而拒交物业费，累计欠费30个月。物业公司北京某物业服务有限公司青岛分公司起诉房东追费，房东向物业公司支付了99092元物业费。物业公司因考虑到漏水问题，实际减免了部分费用。

随后，房东起诉某乙公司，要求支付抵扣押金后的物业费89092元及利息、律师费、保全保险费。某乙公司抗辩称：其与物业公司无合同关系，物业服务质量存在严重瑕疵，且房东与物业公司私下调解侵害其权益。

法院判决要点：

1. 双方签订的《租赁合同》合法有效，明确约定物业费由承租人承担整套房屋费用；
2. 案涉房屋确实发生过漏水，但物业公司在收取物业费时已经对漏水问题做了相应减免，房东实际支付99092元系减免后的金额；
3. 房东未退还的押金1万元可抵扣；支持房东主张的物业费及利息；
4. 律师费、保全保险费因合同无约定，不予支持。

最终判决： 某乙公司支付某甲公司2021年3月至2023年8月物业费89092元及相应利息，案件受理费、保全费由某乙公司负担。

二、案件核心争议焦点解析

（一）租户能否以物业服务瑕疵为由直接拒交物业费？

该案中，某乙公司主张物业公司提供的服务存在严重瑕疵——房屋漏水长达两年半，物业公司迟迟未修复，故应免交物业费。这一抗辩是物业服务合同纠纷中高频出现的争议点。

根据《民法典》第九百四十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业服务人应当妥善维修、养护共有部分，维护基本秩序。若物业服务存在瑕疵，业主或使用人可以主张减免部分物业费，但不能完全拒绝缴纳。法院在认定物业服务质量瑕疵时，通常会综合考虑：

• 漏水的严重程度、持续时间
• 是否对正常经营、居住造成实质影响
• 物业公司是否采取了积极维修措施
• 是否已经对相关费用作过减免

该案中，物业公司已经通过减免部分物业费的方式，对漏水问题做出了补偿，相当于已经在费用上体现了“瑕疵打折”。因此，租户以此为理由要求再全额免单，法院不予支持。

（二）租户非物业合同相对方，能否据此拒交？

某乙公司称“与物业公司并非合同相对方，物业公司从未向我提供过服务”，试图以此切断支付义务。但该案《租赁合同》明确约定“物业管理费由乙方承担整套房屋费用”，这是合同义务而非物业合同义务。房东替租户垫付物业费后，有权依据租赁合同要求租户返还。

这在法律上是一种“垫付追偿”关系，租户不能以非物业合同当事人为由对抗租赁合同明确约定的费用承担条款。房屋的物业费实际是为房屋的使用价值买单，租户享受了该房屋的使用权，理应承担相应费用。

（三）房东与物业公司私下调解是否构成恶意串通？

某乙公司主张房东与物业公司“私下调解、恶意串通损害其利益”，但法院没有采纳。原因在于：

• 物业费金额、收费标准客观有据；
• 物业公司因漏水已做了减免，并未恶意扩大费用；
• 物业公司起诉房东后，因未缴费被按撤诉处理，并不影响房东依据租赁合同追偿。

》实务中提示：如果业主或租户主张恶意串通，需举证证明双方存在恶意损害行为的主观故意，以及行为后果造成损害，这是一个高难度的举证门槛。

三、减免物业费的法定条件与司法裁判规则

本案件主题为“物业服务合同纠纷判令减免部分物业费”，在司法实践中，法院支持减免物业费的情形主要包含以下几类：

| 序号 | 减免事由 | 司法认定标准 | |------|----------|--------------| | 1 | 物业服务存在严重瑕疵 | 公共设施长期失修、安保缺失、保洁不到位，影响正常生活经营 | | 2 | 物业公司未履行维修义务 | 业主报修后长时间未响应，未采取合理措施 | | 3 | 房屋漏水等公共利益损害 | 因公共区域管线漏水导致室内财产受损，物业怠于处理 | | 4 | 物业收费违反合同约定 | 擅自提高收费标准、重复收费、超范围收费 | | 5 | 物业公司擅自停止服务 | 撤出管理、无人值守、无基本秩序维护 |

注意： 减免≠免除。法院普遍认为，物业服务具有整体性和持续性，个别瑕疵不能构成完全拒交的正当理由，但可以作为酌定减免的依据。减免比例通常在10%-50%之间，视瑕疵程度、持续时间、物业整改态度等因素综合判断。

四、本案给当事人的关键警示

1. 发现物业问题，务必保留证据

该案中，某乙公司法定代表人通过微信及时发送漏水照片、视频，并向房东及物业人员反馈，这些证据帮助法院确认了漏水事实的存在。实践中，很多当事人因证据不足，导致减免抗辩流产。

应当保存的证据清单：

• 漏水现场的照片、视频（注意拍摄时间、定位）
• 报修记录、微信沟通记录、通话录音
• 维修工单、物业回复函件
• 财产损失清单及购买凭证
• 第三方检测报告（如渗漏源鉴定）

2. 拒交物业费并非最佳策略

面对物业服务瑕疵，一些业主选择“以拒交对抗”。但这种方式风险极高：物业公司可能起诉，违约金、利息持续累积；若物业服务在诉讼中被认定基本达标，业主不仅要补交全部物业费，还需承担诉讼费，得不偿失。

3. 合同约定决定追偿范围

本案中，房东主张律师费和保全保险费，因租赁合同中没有相关约定，法院不予支持。物业合同纠纷中，律师费、保全费的承担也要以合同明确约定为前提。普通物业合同往往没有此类条款，只有金融机构或商业地产租赁中才常见。签署合同时要格外关注费用条款。

4. 押金不能随意抵扣

房东主张押金抵扣物业费，是依据合同约定“待租赁期满乙方结清有关费用，甲方验房并认可后……如未按规定结清相关费用，甲方有权拒退押金”。因此，在租赁和物业服务纠纷中，押金抵扣是双刃剑：一方可以抵扣欠费，另一方要注意合同是否约定了抵扣条件和程序。

五、物业费纠纷处理操作指引

| 步骤 | 操作建议 | |------|----------| | 1 | 固定证据：第一时间拍摄、录像、报修，保留书面记录 | | 2 | 书面沟通：向物业公司发函要求限期整改，写明具体问题和期限 | | 3 | 协商减免：部分物业公司愿意在收费时打折，可主动提出减免诉求 | | 4 | 行政投诉：向当地住建局、街道办事处投诉物业不作为 | | 5 | 诉讼抗辩：若被起诉，提供证据主张减免物业费并申请法院酌定 | | 6 | 审慎支付：若已经欠费，可在诉讼中表达调解意愿，争取减免 |

六、结语

物业服务合同纠纷中最常见的逻辑是“服务不到位，我就拒交；你不交费，我更不服务”，由此形成恶性循环。本案给出了司法答案：物业费可以主张减免，但必须有证据、有依据、有尺度。 减免是对服务瑕疵的补偿，而并非对合同义务的否定。作为业主或租户，遇到物业问题时应理性维权，通过函件、投诉、诉讼等方式提出抗辩，而不是简单拒交。诚信履行合同义务与依法主张权利，并行不悖。

七、关于物业服务合同纠纷的常见咨询问答（含日照地区）

问：我在日照市东港区租的写字楼办公室漏水三年，物业一直拖延维修，我可以拒交物业费吗？ 答：不能完全拒交。漏水属于物业服务瑕疵，法院会根据漏水持续时间、物业维修态度等因素酌定减免部分物业费，如30%或50%，但完全拒交大概率不被支持。

问：我是日照市五莲县某小区业主，房子外墙渗水导致卧室墙皮脱落，物业说不是他们的责任，我该怎么办？ 答：外墙属于共有部分，物业负有维修养护义务。你先保留渗水照片、报修记录等证据，再向物业发书面整改函；若物业拒不维修，可起诉要求履行维修义务并减免一定物业费。

问：物业费减免起诉需要提供什么证据？ 答：至少提供现场照片、视频、报修微信记录、书面催告函、物业的回复或处理记录、物业费缴费凭证、受损财产清单。有鉴定报告更好。

问：我因为房屋漏水拒交物业费，被物业告到法院，我反诉要求减免，法院一般会怎么判？ 答：法院会先审查漏水原因、责任归属，若认定是公共区域设施问题致内涝，且物业未及时维修，可能支持减免欠费期间的物业费，减免比例通常在30%左右。

问：在威海市环翠区，物业公司没有公示物业费收支明细，我可以主张减免物业费吗？ 答：单独以未公示收支明细为由减免物业费，法院一般不支持。但可以向住建部门投诉，如果物业合同明确约定公示义务且违反，可以主张承担违约责任。

问：我租的商铺物业费比周边高出一倍，能要求降低吗？ 答：如果物业费标准是合同明确约定的，且物业提供了相应服务，一般不能单方变更。除非合同违反政府指导价标准，或物业服务质量严重不匹配，才能主张调整。

问：物业公司因我欠费起诉我，但我没有与物业签过合同，也需要交物业费吗？ 答：在业主委托物业公司管理的小区，物业合同对全体业主具有约束力；作为租户，你是实际受益人，且租赁合同若约定由你承担物业费，则物业公司可以直接或通过房东向你追偿。

问：我是青岛即墨区的房东，房客两年没交物业费，我替房客垫付后能否起诉房客？ 答：可以。根据租赁合同约定，若物业费由房客承担，你垫付后可向房客追偿，并主张相应利息，但前提是你需要证明实际支付了该笔费用。

问：财产损害赔偿与物业费减免能在同一个案件里主张吗？ 答：可以。在物业服务合同纠纷中，你可以提起反诉，要求物业公司赔偿因漏水造成的财产损失，同时主张减免物业费。法院会一并审理。

问：物业起诉我物业费，我主张减免，最后会不会影响我的征信？ 答：胜诉或调解时正常履行，不影响征信；若败诉后拒不履行生效判决，进入执行程序并被列入失信名单，会影响征信。

问：新加坡花园小区一期物业存在门禁损坏、垃圾清运不及时等多项问题，能否起诉减免物业费？ 答：可以起诉，前提是收集视频、照片等证据证明物业未按合同履行服务标准。法院将综合考量瑕疵程度，酌定降低物业费比例。

问：在烟台市芝罘区，房屋漏水了但物业说走保险理赔，一直拖了两三年，这算不算物业不作为？ 答：算。物业只口头说走保险，但未积极跟进理赔、未采取临时补救措施，构成履行瑕疵。你可以先发律师函催告，再起诉要求减免物业费并赔偿损失。

问：物业以未交物业费为由限制我使用电梯，合法吗？ 答：不合法。物业无权用断水断电、限制通行等方式催缴物业费，你可以报警或起诉物业侵权，并以此主张其服务存在过错。

问：我作为租户，物业费已经交给了房东，但房东没交给物业，物业起诉我，我怎么办？ 答：你需要提供已向房东支付的转账凭证、收据。若能证明你已履行付款义务，法院一般不会判你再次支付。但与房东的约定不能对抗物业，除非物业同意。

问：日照市岚山区的物业费收费标准是每平米2.5元，但物业擅自涨到3.5元，我可以拒绝多交部分吗？ 答：可以。未经法定程序调整物业费标准，业主有权拒绝超标准部分。你已经缴纳的超出部分可抵后续物业费，也可起诉返还。

问：物业服务合同到期后，物业继续服务，但服务不达标，还应交物业费吗？ 答：按照《民法典》第九百五十条，合同终止后，在业主或业主大会选聘新物业之前，原物业继续提供服务，业主仍需支付实际服务期间的费用，但可主张减免。

问：业主委员会和物业签的合同，租户必须遵守吗？ 答：你租用房屋即享受物业服务，物业合同对租户具有事实约束力，尤其租赁合同会明确约定物业费承担。租户不能以不是业委会成员为由拒绝付款。

问：物业公司撤场后，遗留的维修问题导致房屋损失，还能要求原物业赔偿吗？ 答：可以。物业撤场并不能免除其合同期间的违约责任。保留证据、及时起诉，但注意诉讼时效为三年，自你知道权利受损之日算起。

问：房屋漏水是因为楼上住户私改管道，物业需要担责吗？ 答：如果漏水根源于业主专有部分，物业无过错，则不应由物业承担减免物业费责任。但物业若未及时协调、上报，也属于履行瑕疵，可适当减免。

问：物业费纠纷诉讼时效是多久？ 答：普通诉讼时效三年。物业费按月度或年度分期支付的，一般从各期支付期限届满起计算，超过三年未主张的权利可能丧失胜诉权。

问：在淄博市张店区，我刚收到物业起诉状，但漏水问题还没解决，我现在能反诉吗？ 答：可以在收到起诉状后十五日内向同一法院提起反诉，要求减免物业费并赔偿损失，法院会合并审理。

问：物业公司起诉状上的欠费金额和实际不符，多算了2万元，我怎么应对？ 答：开庭时向法院提交你实际支付的凭证、银行流水、物业对账单，并申请核对账目。金额不实部分法院不会支持。

问：我买的办公楼空置半年，没用水电，物业费还要全额交吗？ 答：除非当地有政策规定空置房可减免物业费，否则物业费一般按面积足额缴纳。部分省市允许空置房按70%-90%缴纳，可咨询当地住建局。

问：法院判决降低物业费比例后，物业不服上诉，我需要请律师吗？ 答：如果涉及金额较大或证据复杂，建议委托专业律师；二审判改判率总体不高，但对方上诉可能有新证据，不可掉以轻心。

问：我在临沂市兰山区，物业一直不给维修漏水，导致我无法正常营业，我可以要求免除全部物业费吗？ 答：很难。法院通常只支持减免与瑕疵期间对应的部分物业费，幅度根据严重性，一般不超过50%。免除全部物业费极少见。

问：我起诉物业要求减免物业费，但物业反诉我补交欠费，法院会怎样裁决？ 答：法院会依据双方证据，既审查物业费欠交事实，又审查物业服务质量问题。如果物业确实存在瑕疵，会核减欠费金额；若瑕疵不成立，则支持物业主张。

问：没有物业合同，只有业主群通知，物业费交多少算合理？ 答：若物业已提供实质性服务，你能证明其服务事实，法院可能参照当地同类物业服务收费标准认定合理价格。

问：日照市经济开发区某写字楼中央空调夏季不制冷，物业说租户自己找人维修，这合理吗？ 答：如果空调属于大楼公共设施，物业有维护义务，租户反映后物业不处理，可以主张减免空调服务相关物业费部分。

问：物业费纠纷中，保全费谁来承担？ 答：本案中保全费由被告承担。诉讼中诉讼费、保全费通常由败诉方承担，胜诉方预交的可向法院申请退还。

问：租赁合同约定了“物业费由租户承担”，但房东和物业是关联公司，物业费虚高，租户怎么办？ 答：租户可举证同一区域同类物业的市场收费水平，主张物业费不合理，法院有可能委托第三方评估。

问：房东起诉我付物业费，但我认为房东向物业支付的钱是倒签的，我如何查证？ 答：请求法院调取物业公司收款账户流水、公开凭证、纳税记录。若证据链造假，可能构成虚假诉讼。

问：在潍坊市奎文区，物业公司前台口头承诺减免物业费，但未书面确认，后期又追讨，我怎么办？ 答：口头承诺难以举证。建议后续与物业沟通时通过微信或书面函件确认减免事项；已经收到的文件拍照留底。

问：物业服务瑕疵证据不足，但我已经给律师付了很高的费用，能要求物业承担律师费吗？ 答：除非合同有约定，法院一般不支持律师费。本案中，因租赁合同未约定律师费，法院就驳回房东该项请求。

问：我和房东的租赁合同物业费注明由“实际使用人”支付，但物业与实际使用人没有合同，物业能否直接起诉实际使用人？ 答：物业公司可以基于无因管理或实际服务关系起诉实际使用人，但需要证明其提供了物业服务；否则，物业只能起诉合同相对方业主。

问：我是济南市历下区某公寓业主，物业费已含电梯费，但物业又有偿收费，合理吗？ 答：若合同约定物业费包含电梯运行费，物业不能再单独收取；若最初只收取基础物业费，电梯费另行约定，则合理，需要对比合同条款。

问：房屋漏水导致字画受潮受损，这类财产损失物业应该赔吗？ 答：若能证明财产损失系物业未尽公共设施维修义务所致，物业需赔偿损失。但要注意保留受损物品照片、购买发票、鉴定报告。

问：业主不交物业费，物业可以停用门禁卡吗？ 答：不可以。门禁卡涉及基本通行权利，物业以停用门禁卡催缴可能构成侵权，也存在重大安全隐患。

问：物业公司在诉讼前发了律师函催缴，我收到后置之不理，法院会不会因此多判利息？ 答：律师函可以证明催告时间，利息从催告期满后起算。置之不理可能导致利息增加，建议积极处理。

问：日照市莒县某商铺，因为广场地面下沉导致客户不敢进店，物业不修缮，我可以要求减免百分之多少物业费？ 答：这取决于地面下沉对经营的影响程度以及合同约定。实践中类似情况可能支持减免10%-30%，建议参照物业服务合同中的维护义务条款主张。

问：我常年不在小区居住，属于“空置房”，物业费能不能少交？ 答：部分省市规定空置房物业费按一定比例缴纳，例如60%-90%。若当地无规定，则看物业服务合同约定。你可以查阅所在城市物业管理条例。

问：小区物业服务质量差，我起诉后，法院会到现场勘查吗？ 答：可以。如果当事人申请勘查现场，法院可能组织现场核对公共设施维护情况、漏水痕迹等，勘查记录作为证据使用。

问：在青岛市李沧区，物业因为业主欠费起诉，但业主主张减免，法院通常多久能判？ 答：简易程序一般三个月内，普通程序可能三至六个月。本案因涉及漏水争议，从立案到判决约两个月，期间组织了一次开庭和证据交换。

结语

物业服务合同纠纷不是单纯的欠费与追讨，而是服务质量与费用对价的平衡。作为业主或租户，遇到漏水、维修不及时等问题，务必注意收集证据、按照程序维权。减免物业费不是没有办法，但也绝非想免就免。懂法，才能心中有数。

唐宽达，山东舜铭律师事务所