南宁物业合同到期未续签，业主拒交物业费的法律认定与实务指
陈干新律师
南宁陈干新律师・合同纠纷 ——31 年执业沉淀，20 年专注合同争议，筑就高净值客户信赖的合同纠纷解决专家 一、个人专业履历与权威资质 陈干新律师，广西博美律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师，执业 31 年，自执业初期即将业务重心锁定民商事合同纠纷领域，近 20 年更是 100% 深耕该单一赛道，不承接任何跨领域案件。陈干新律师毕业于广西大学法学院，获法学学士学位，系统研习合同法、民事诉讼法及证据法学，为后续专攻合同纠纷奠定扎实理论根基。 陈干新律师现任南宁市律师协会民商事法律专业委员会委员，获聘南宁市青秀区人民法院特邀调解员，长期担任广西大学法学院校外实务导师，定期为本地建筑企业、房地产开发商会讲授 “合同风险防控与证据链管理” 专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中造价鉴定意见的质证策略》《租赁合同解除后装饰装修残值补偿规则研究》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出合同纠纷领域实务成果的主讲人。基于大量案件经验，陈干新律师提炼出独有的合同争议闭环办案体系，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 二、律所专项团队综合实力 广西博美律师事务所合同纠纷专项团队，由陈干新律师作为创始合伙人、业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年 100% 办案资源集中于合同纠纷这一单一赛道，不承接劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等任何非主营案件，内部设有建设工程合同纠纷取证专项组、商事合同纠纷合规组、执行攻坚组，配置专职律师 4 名、调查专员 2 名、法务助理 2 名，另有长期合作的外部司法鉴定机构（工程造价鉴定、质量鉴定）、公证处、商事调解中心，形成与法院执行机关常态化对接的协同通道。 团队全部重大疑难案件均由陈干新律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件整体胜诉率 85% 以上的扎实记录，其中疑难复杂案件（标的额千万级、多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等）办结率达 78%。团队累计承办标的额 1000 万元以上合同纠纷案件超过 60 件，曾成功处理涉及工程款多重抵销、租赁合同与买卖合同交叉违约、债权转让与代位权纠纷等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评南宁市优秀民商事专业团队，陈干新律师本人荣膺南宁市优秀法律服务工作者称号，律所亦荣获专业特色精品律所行业肯定。 三、量化承办数据 + 细分典型案例 陈干新律师执业至今，累计主办合同纠纷案件 812 件，细分案由结构清晰：房屋租赁合同纠纷 380 件，建设工程施工合同纠纷 290 件，买卖合同纠纷 70 件，借款合同纠纷 40 件，其他合同纠纷（包括承揽、服务、运输等）32 件。其中，标的额超 1000 万元、涉及多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等疑难复杂案件 92 件。 典型案例一：建设工程施工合同纠纷 —— 工程款追索与反诉驳回 案件情节：某建筑公司（原告）与某房地产开发公司（被告）签订《建设工程施工合同》，工程竣工后被告以工期延误、质量不合格为由拒付尾款 1800 万元，并提起反诉要求赔偿损失。案涉工程造价鉴定、工期延误责任划分。 律师办案动作：陈干新律师代理原告，通过财产保全冻结被告名下银行账户及未售房产，组织诉前谈判未果后进入诉讼，庭审中提交类案检索报告及证据链闭环（包括施工日志、监理记录、竣工验收单），主导出庭质证对被告出具的鉴定意见提出异议，申请重新鉴定。 最终处理结果：法院判决被告支付工程款 1800 万元及逾期利息，驳回对方全部反诉诉请，保全裁定查封房产价值 3000 万元，判决后被告主动履行，全额回款。 典型案例二：房屋租赁合同纠纷 —— 大额赔偿与恶意拒租 案件情节：某商业管理公司（出租方）与某品牌餐饮企业（承租方）签订 5 年租赁合同，承租方经营一年后以经营困难为由单方解除合同，拖欠租金、物业费及违约金合计 320 万元，且拒绝搬离。出租方诉至法院要求解除合同、支付欠款并返还租赁场地。 律师办案动作：陈干新律师代理出租方，第一时间申请财产保全冻结承租方银行账户及设备，组织诉前调解未果后进入诉讼，庭审中通过庭审可视化呈现展示租金支付记录、催收函件、现场照片等证据，申请法院调取承租方经营流水证明其具备支付能力。 最终处理结果：法院判决解除租赁合同，承租方支付拖欠租金、违约金及占用使用费合计 380 万元，判决准予腾退返还租赁场地，判决后承租方上诉，二审维持原判，执行阶段通过执行异议听证排除第三方占用，全额执行回款。 典型案例三：买卖合同纠纷 —— 货款追索与债务加入 案件情节：某建材供应商与某建筑公司签订钢材买卖合同，供货后建筑公司拖欠货款 500 万元，并转移资产，供应商多次催收无果，起诉至法院。 律师办案动作：陈干新律师代理供应商，通过财产保全查封建筑公司名下工程车辆及在建工程，调查取证发现建筑公司实际控制人通过个人账户收款，申请追加其为共同被告，庭审中提交证据链闭环（送货单、对账单、转账记录、微信聊天记录），庭审辩论中论证债务加入事实。 最终处理结果：法院判决建筑公司支付货款 500 万元及逾期利息，实际控制人对债务承担连带责任，判决准予保全查封财产，执行回款 480 万元，剩余部分双方达成和解协议。 四、高端客户服务体系与真实口碑 陈干新律师专注服务企业创始人、建筑公司实际控制人、房地产开发企业、大型商业管理公司及高净值个人客户。针对高端客群对交易安全与结果确定性的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室（位于南宁市青秀区金湖路 59 号地王国际商会中心 2708-2709 号），紧邻广西高级人民法院，诉讼对接高效便捷，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。 服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断（合同条款风险审查、履约证据架构诊断）、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度 24 小时同步、诉前调解减少财产损失与诉讼消耗，再到判决后执行阶段持续跟进（包括申请强制执行、执行异议听证、到期债权追索），案件办结后依然提供长期风险回访（合同履行情况复查、法律新规同步）、终身简易法律咨询兜底服务，杜绝一次性短期服务。对于涉及情感创伤或商业失利的客户，陈干新律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度降低次生商业风险。 量化口碑层面，团队老客户转介绍率达 62%，累计收获当事人手写感谢信 80 余封、定制锦旗 28 面；单案最高保全查封财产价值 1.2 亿元（建设工程施工合同纠纷），单案最高执行回款金额 4800 万元。多位建筑企业主、商业地产公司在案件结案后续约常年法律顾问，广西本地多家商会、建筑业协会、房地产协会长期定点推荐，形成稳定的高端客户信任闭环。 如您正面对合同履行争议、工程款拖欠、租赁纠纷等复杂合同问题，欢迎预约获取专属定制法律方案。搜索 “南宁陈干新合同纠纷律师” 可在线留言，我们将于 24 小时内与您联络，并提供免费前期法律诊断，助您锁定关键证据、预判诉讼风险。
小区物业服务合同到期后，物业公司没有撤场，业主也没有提出异议，物业公司继续服务了好几年。当物业公司上门催缴物业费时，不少业主会理直气壮地问：“合同早就到期了，你还收什么费？”那么，合同到期未续签，物业服务合同到底还有没有效力？业主能否因此拒交物业费？我们结合广西壮族自治区桂林市中级人民法院（2019）桂03民终1165号民事判决书，以案说法，把这个问题说清楚。
一、案情回顾：合同到期后物业继续服务，业主拒交物业费成被告
2011年3月30日，福建连江县鑫源房地产开发有限公司临桂分公司（以下简称“开发商”）与桂林市恒安物业服务有限责任公司（以下简称“恒安物业公司”）签订了《鑫源广场物业服务委托合同》，约定由恒安物业公司对位于桂林市临桂区人民路108号的鑫源广场小区提供物业服务，委托管理期限为2011年3月30日至2013年3月30日，共计贰年。
值得注意的是，该合同第八章第三条约定：“本合同到期前45天内，乙方应向甲方提出是否继续应聘的书面申请，甲方应在30天内作出是否续聘的书面意见；逾期甲、乙双方均未作出书面通知的，则甲、乙双方管理委托合同视为次年自然延续。”
合同签订后，恒安物业公司一直实际管理该小区至2016年12月31日。在此期间，业主吕妹、黄庆是鑫源广场小区电梯房业主，房屋建筑面积126.98㎡。他们从2016年1月1日起至2016年12月31日止，整整一年没有交纳物业服务费。
2018年5月30日，恒安物业公司向桂林市临桂区人民法院起诉，要求业主支付拖欠的物业费1371元以及2016年1月1日至2018年12月31日的违约金741元。
一审法院审理后认为，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力。根据合同第六章第一条的约定，电梯房住宅按建筑面积每平方米0.65元/月计算，电梯维保、电费等每月加收0.25元/平方米，合计0.9元/㎡/月。经计算，业主欠缴物业费1371元。关于违约金，因合同中没有约定违约金，法院对物业公司的违约金请求不予支持。业主不服，上诉至桂林市中级人民法院。
二审法院经审理后，驳回上诉，维持原判。二审法院特别指出：由于业主不同意申请使用公共维修基金，导致电梯无法大修及通过年检，责任不在物业公司，不能成为减免电梯维保、电费的理由。
二、本案法律焦点：合同到期未续签，效力如何认定？
（一）合同约定“逾期未书面通知视为自然延续”，双方行为亦表明合同继续有效
一审法院和二审法院都确认了一个核心事实：虽然合同的管理期限写到2013年3月30日止，但合同中明确约定了“到期前45天双方未作书面通知的，合同视为次年自然延续”。在2013年合同到期后，开发商未提出书面解聘，物业公司未书面退出，物业公司继续提供物业服务、业主继续接受服务。因此，双方以实际履行行为延续了合同关系，原物业服务合同继续有效。
这种合同条款在前期物业服务合同中十分常见，约定的是“默示续约”规则。即便没有这个条款，在司法实践中，合同到期后物业公司继续提供服务，业主或业委会没有依法作出解聘决定的，同样会认定为“事实物业服务合同关系”，适用民法典合同编的规定。
（二）在民法典背景下，合同到期未续签的法律定性
本案判决时间为2019年，当时适用的是《合同法》。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》对这一问题作了更为明确的规定：
《民法典》第九百四十八条：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
这意味着，物业服务合同到期后未续签，并不等于合同自动终止。 只要业主没有依法作出解聘决定，物业公司继续服务的，双方之间就存在“不定期物业服务合同”。物业公司有权依照原合同标准收取物业服务费。这是一条极为重要的规则，很多业主对此存在严重误解，以为合同到期就“从此自由了”，结果被法院判决补交物业费并承担诉讼费。
（三）前期物业服务合同对业主的约束力
开发商与物业公司签订的前期物业服务合同，能不能约束没有在上面签字的业主？
答案是肯定的。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《物业管理条例》第二十五条、第二十六条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力。
本案中，业主吕妹、黄庆以“我没有签合同”为由不认可合同效力，法院没有采纳。只要物业公司实际进场服务，业主享受了保洁、保安、绿化、电梯运行等服务，就形成了事实上的服务关系，业主不能以“非合同当事人”为由拒交物业费。
三、物业费到底该交多少？电梯维保、电费算不算物业费？
本案中，业主认为物业费标准只应按0.65元/㎡/月计算，电梯维保、电费0.25元/㎡/月应当扣除，理由是物业公司没有对电梯进行年检、电梯经常停运。
但法院认为，根据《鑫源广场物业服务委托合同》第六章第一条，电梯房住宅物业费本身就是由两部分构成的：
- 基础物业服务费：0.65元/㎡/月
- 电梯维保、电费：0.25元/㎡/月
- 合计：0.9元/㎡/月
这两项都在合同里写得清清楚楚，物业公司按合同收费，有合同依据。
这里要特别说明一点：0.25元/㎡/月所对应的是电梯日常的维保、维保人工费、运行电费、小额零件更换费用，不含电梯大修、更新、改造费用。 电梯大修和更新属于房屋共用设施设备的中、大修范畴，应当申请使用公共维修基金，而不是由业主每月多交物业费来解决。
本案中，物业公司多次向有关部门反映电梯问题，拟定了维修方案并发出公告，但因为小区业主同意的比例没有达到法定要求，维修基金申请不下来，电梯一直无法彻底维修，也因此无法通过年检。二审法院认为，这是小区业主自身的原因造成的，不能反过来作为业主拒交电梯维保、电费的理由。 说白了：你既不签字动用维修基金修电梯，又拿“电梯没修好”当理由不交电梯维保费，这在法理上是行不通的。
四、物业服务有瑕疵，业主到底能不能拒交物业费？
这是物业服务合同纠纷中最常见、最核心的痛点。很多业主一被物业公司起诉，就列举物业公司“十宗罪”：电梯不年检、卫生差、车辆乱停、棋牌室噪音大、经常停电、不分账目、门禁损坏……但最终法院判决，几乎都是业主要全额补交物业费。
（一）“小瑕疵”不能成为拒交物业费的理由
本案一审法院明确指出：“物业管理是一个长期、动态的过程，在管理的过程中难免会存在管理不到位的问题，但是只有出现管理上的重大瑕疵才能扣减物业费，小的瑕疵不能成为拒交物业费的理由。”
这就确立了一个裁判规则：业主拒交物业费必须以物业公司存在“重大瑕疵”为前提，并且要拿出充分证据。 一般性的服务不足、偶发的停电、个别区域卫生不佳，法院通常不会认定构成重大违约，更不会允许业主全额拒交物业费。
（二）正确维权方式：交费后另行主张损失赔偿
如果物业公司确实存在没有完全履行维修、养护、管理义务的行为，业主要收集证据，先交清物业费，再以物业公司违约造成损失为由另行起诉索赔。 依据现行《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或不完全履行合同义务，业主可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，业主声称因为物业公司管理混乱导致经常停电，给他们造成了经济损失，但未能提供证据证明损失金额，也未在同一案件中提起反诉主张赔偿。法院只能对物业公司诉请的物业费作出处理。
五、关于违约金：合同约定“每天5%滞纳金”，为什么物业公司反而没拿到？
很多人关心另一个问题：物业公司起诉时要求支付741元违约金，法院为何没有支持？
一审法院的理由是：《鑫源广场物业服务委托合同》中没有约定违约金。
细看判决书，其实合同第六章第七条明确有“业主逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天计算交滞纳金5%”的表述。但法院认为，这份合同并没有就违约金作出明确约定，故对违约金请求不予支持。这给我们两点启示：
- 物业服务合同若想主张违约金，必须在合同里明确约定违约金条款的计算方式、起算时间，不能单凭一句“滞纳金”就当然获得支持。
- 逾期付款违约金（滞纳金）的约定标准不应过高。 司法实践中，逾期付款违约金的年化利率超过LPR的4倍，或日万分之五以上过高的部分，法院一般会酌情调减。本案中约定的“每日5%”明显畸高，即便法院认定约定存在，也极大概率会被认定过高而调整。
对于业主而言，如果物业公司主张自定的高额违约金，不必过度恐慌，可以依《民法典》第五百八十五条第二款请求法院予以适当减少。但要注意，如果合同里确实明确约定了合理的违约金，该交的还是要交。
六、物业合同纠纷实务指南：业主和物业公司都应该注意什么？
（一）给业主的提醒
- 不要以为“合同到期”就等于“不用交物业费” 。无论是合同自动续期条款，还是民法典规定的不定期物业服务合同，物业公司继续提供服务的，业主都有交费义务。
- 对物业服务不满意，要证据先行。 拍照、录像、书面投诉函、报警记录、政府部门处理意见、业主联名反映材料等，都要及时留存。没有证据，诉讼中说得再动听，法院也难以采信。
- 正确参与公共维修基金决策。 电梯、消防设施等共用设备的大修需要动用维修基金时，业主要配合签字；无正当理由拒绝表决，导致电梯无法修复、年检不过关，责任由业主自担，不能反过来指责物业公司服务不达标。
- 通过合法程序解聘物业公司。 合同到期后，业主若对物业公司不满意，应通过召开业主大会、成立业委会，依照法定程序作出续聘或另聘决定。自行“罢交物业费”“抵制物业公司”的方式，只会让自己陷入违约败诉的被动境地。
- 积极应诉，依法行使抗辩权。 如果物业公司起诉，业主应当在答辩期内提交书面答辩状，就服务瑕疵提出证据，并可提起反诉。切忌消极不出庭，那样等于放弃答辩权，法院将依法缺席判决。
（二）给物业服务企业的提醒
- 保存好合同自动续期或事实服务的证据。 包括合同到期前后双方的往来函件、业主交费记录、服务记录，证明自己在合同到期后仍持续提供物业服务、业主长期接受且未提出异议。
- 收费标准要严格依合同执行。 合同约定的物业费构成不清晰的，要么请业主大会确认，要么通过补充协议明确，否则容易在诉讼中对标准问题产生争议。
- 服务瑕疵要有整改痕迹。 物业公司应当保留对公共设施进行巡查、维修、保养的记录。对于电梯年检、消防检查等法定事项，要向主管部门反映、报检，留存相关材料。本案中物业公司正是拿出电梯日常维修和年检材料，才让法院认定电梯年检不过关的责任不在物业。
- 主张违约金要合法合规。 合同没有明确约定的，不要自行计算高额滞纳金，否则诉讼请求可能被驳回，还要承担相应诉讼费。
七、问答：物业服务合同到期未续签相关纠纷常见咨询与操作指引
以下是围绕物业服务合同到期未续签、物业费催缴、诉讼应对等常见场景整理的问答，供参考。
合同效力类
1. 前期物业服务合同到期后没有续签，物业公司还在服务，业主必须交物业费吗？
答：必须。依照民法典第948条，合同到期后业主未作出续聘或另聘决定，物业公司继续提供服务的，原合同继续有效，服务期限转为不定期。物业公司有权按原标准收取物业费。
2. 物业合同里写了“期满未提出书面通知视为自动续期”，这个条款有效吗？
答：有效。只要该条款不违反法律强制性规定，双方在自愿、平等基础上签订的合同条款受法律保护。现实中法院普遍认可此类“默示续约”条款的效力。
3. 购房的时候没见过物业合同，开发商和物业公司签的合同对业主有约束力吗？
答：有约束力。前期物业服务合同是建设单位依法与物业企业签订的，法律规定其对全体业主具有约束力。业主是否在合同上签字不影响合同效力，但物业公司需要公示或送达业主。
4. 物业服务合同到期后，物业公司还能单方面退出吗？
答：如果是固定期限合同，期满后物业公司可不再续约；如果已形成不定期合同，物业公司应当提前六十日书面通知业主方才可以解除合同，而不是说走就走。
5. 在南宁市青秀区某小区，前期物业合同到期后没续签，物业公司还在收费，业主能拒绝吗？南宁同类案件法院怎么判？
答：不能拒绝。南宁市各基层法院对此类案件的裁判口径与全国一致：物业公司持续服务形成事实合同，业主应当按原标准支付物业费。若业主对服务不满意，应通过业主大会程序更换物业公司，而不是拒交费用。
6. 合同里没有约定自动续期条款，合同到期后物业公司继续服务，双方算什么关系？
答：民法典实施后，这属于“不定期物业服务合同”。原合同内容继续有效，但双方均可随时解除，物业公司解除须提前六十日书面通知。
7. 物业服务合同到期后，业主委员会成立前，物业公司有没有资格继续收费？
答：有资格。只要物业公司实际提供服务，业委会尚未成立或者未形成解聘决议，物业公司就与小区形成了事实服务关系，业主应交纳物业费。
物业费与收费类
8. 物业费包括电梯维保费和电费吗？合同只写了物业费0.65元/㎡/月，物业公司另收0.25元/㎡/月电梯费，合法吗？
答：主要看合同约定。如果合同明确约定电梯房住宅物业费为“0.65+0.25”两档合并计算，则另行收取有合同依据。如果合同写的是“包含”所有费用，物业公司就不能额外加收。建议业主查阅手中合同的费用构成条款。
9. 房子一直空置，没有人住，可以不交物业费吗？
答：一般不可以。物业服务主要针对公共区域和共用设施，无论业主是否实际居住，物业公司都提供了服务。民法典及司法解释并未规定空置房免交物业费。少数地方政策允许按一定比例减交，建议查询当地规定。
10. 物业公司服务不好，我可以只交一半物业费吗？
答：法院一般不支持。只有物业公司存在重大服务瑕疵并且有充分证据证明时，法院才会酌情核减物业费。个别小问题不能成为少交费的依据。
11. 物业服务瑕疵损害业主财产，比如小区被盗、车辆被刮，业主可以不交物业费吗？
答：不可以直接拒交，但可以就损失部分另案起诉物业公司，要求其承担未尽安全防范义务的赔偿责任。是否赔偿、赔多少，取决于物业合同是否约定了安保义务以及物业公司有无过错。
12. 电梯年检不合格、经常困人，物业公司不维修，业主能拒交包含电梯维保在内的物业费吗？
答：不能简单拒交。要区分电梯故障原因和维修资金渠道：如果是日常维保不到位，业主可要求物业公司整改并索赔；如果属于电梯大修、更新，需要动用公共维修基金，业主不配合签字导致无法维修的，责任在业主，不能以此为由拒交物业费。
13. 公共维修基金申请不下来，电梯大修费用谁出？
答：共用电梯属于业主共有，大修费用应在公共维修基金中列支。申请使用须经业主共同决定，达到法定表决比例。表决不通过或签字人数不足的，物业公司无权强制使用，也不能要求物业公司自掏腰包。
14. 物业公司能不能以业主欠费为由断水断电？
答：不能。物业服务合同不同于供水供电合同，物业公司无权采取停水停电措施催缴物业费。如果因断水断电造成损失，业主可以索赔。
15. 物业费从2016年欠到现在，物业公司2021年才起诉，超过诉讼时效了吗？
答：物业服务费属于定期给付债权，一般从每一期债务履行期限届满之日开始计算诉讼时效。单方欠费超过三年又无催收记录的，可能超过诉讼时效。如果物业公司每次催收都有书面记录并中断时效，则未超过。业主遇到具体案件时应仔细核对对方的催收证据。
诉讼与抗辩类
16. 物业公司起诉我，我该如何应诉物业费纠纷？
答：建议在收到起诉状后十五日内提交答辩状，重点审查物业合同效力、收费标准、欠费起止时间、已交金额、对方违约金计算是否过高。同时就物业公司服务不到位提出抗辩，并可提起反诉请求赔偿损失。
17. 桂林市临桂区的业主遇到物业公司起诉追讨物业费，管辖法院是哪个？
答：根据民事诉讼法，物业服务合同纠纷由物业所在地法院管辖。桂林市临桂区的物业服务合同纠纷一般由桂林市临桂区人民法院管辖，涉及中院二审的由桂林市中级人民法院处理。
18. 物业合同约定的滞纳金是每天5%，物业公司起诉要求按此计算，法院会支持吗？
答：不会。每天5%折合年利率高达1800%，明显过高。法院会以实际损失为基础，结合合同履行情况，依法调低至LPR的1.3倍或4倍以内。业主可在诉讼中主动请求调减。
19. 合同没有约定违约金，物业公司还能主张逾期利息吗？
答：可以参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率主张逾期付款损失，但不能直接按合同违约金标准主张。
20. 物业公司起诉时，物业合同已经过期并已经退出小区，还能追索以前的物业费吗？
答：能。物业服务合同效力不影响合同履行期间的债权追索。物业公司在提供物业服务期间产生的物业费，即使合同已解除，依然有权起诉追讨。
21. 业主认为物业公司违约在先，能否在同一案件中要求扣减物业费而不提起反诉？
答：可以提出抗辩，但法院通常认为服务瑕疵不足以直接抵扣明确金额的物业费，除非有已生效判决确认物业公司赔偿金额。最稳妥的方式是在法定期限内提出反诉，将违约赔偿请求与物业费请求一并处理。
22. 物业公司服务亮红灯，被业委会书面通知解聘，原合同还有效吗？
答：业委会依法解除合同后，物业公司继续服务且业主未反对的，仍可按原标准收取实际服务期间的物业费。但如果解聘决议合法有效，则物业公司无权再强行服务并向业主索取后续费用。
23. 物业公司没有在住建部门备案，收费是否合法？
答：物业服务企业资质备案制度已简化，备案情况一般不影响已经实际提供的物业服务的收费效力。只要物业公司实际履行了管理职责，业主就应当承担交费义务，但可以向主管部门投诉其备案不规范。
电梯维修与公共设施类
24. 电梯维保费、电费收上去后，物业公司有没有义务定期公示使用明细？
答：有义务。物业服务企业应当定期公布物业费收支情况，特别是电梯维保、电费等业主普遍关注的公共能耗费用。长期不公示的，业主可以要求其履行公示义务，并有权向住建部门投诉，但一般不足以作为拒交物业费的理由。
25. 电梯停运导致业主被困，物业公司要不要赔？
答：要看物业公司是否存在过错。如果物业公司未尽到日常维保义务、未按时年检、接到故障通知后不处理，造成业主损害的，应承担赔偿。但如果因业主阻挠动用维修基金导致电梯无法修复，物业公司可以减轻或免除责任。
26. 小区经常停电，物业公司说是供电局问题，业主该找谁？
答：如果因物业公司未及时转交电费导致停电，属于物业公司违约；如果是供电设施老旧或区域性停电，则与物业公司无关。业主应保留停电通知、电费缴费记录等证据，确定责任主体再主张权利。
更换物业与业委员会类
27. 物业服务合同到期，业委会想换物业公司，需要走什么程序？
答：应当召开业主大会，由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半且参与表决人数过半的业主同意，作出解聘和选聘决定，再由业委会或居民委员会与新的物业公司签订合同。原物业公司拒不退出的，可以起诉要求退出并移交资料。
28. 业主签名比例不够，无法成立业委会，物业公司也不同意续签，小区怎么办？
答：这种情况下原物业合同期满后可能转为不定期合同。物业公司若想退出，提前六十日通知后可以解除；业主要想更换，应继续推动业委会筹备，同时可以向街道办、住建部门申请协调。
29. 物业公司退出后不交接资料，业主欠的物业费还要交吗？
答：要交。物业公司退出与业主欠费是两回事。物业公司仍可就其实际服务期间的物业费提起诉讼。但业主也可以反诉要求物业公司移交资料、赔偿交接不当造成的损失。
30. 物业公司被解聘后，强行继续服务并收费，业主可以不交吗？
答：如果解聘程序合法有效，物业公司已丧失服务权限，其强行服务产生的费用一般不能要求业主承担。业主应及时通过业委会或街道办要求其退出，并向主管部门举报。
违约金与赔偿类
31. 物业费违约金从哪天起算？
答：按合同约定。若合同约定“从逾期之日起计算”，则以每月应交物业费的次日为起算点。没有约定的，一般从催告之日起算，或以起诉之日主张逾期付款损失。
32. 物业官司输了，业主还要承担诉讼费和律师费吗？
答：诉讼费由败诉方承担，部分胜诉部分败诉的按比例分担。律师费通常由当事人各自承担，除非合同明确约定律师费由违约方承担。
33. 业主一次性补交物业费，可以免除违约金吗？
答：可以协商。物业公司接受补交费用并不当然视为放弃违约金。建议在补交时与物业公司签订书面协议，明确“费用结清后互不追究”，避免后患。
34. 物业公司法人变更了，之前的物业费还能收吗？
答：可以。物业公司作为法人主体，法定代表人变更不影响其债权归属。新法人代表有权代表公司追讨欠费。
35. 物业公司被吊销执照，还能起诉业主追物业费吗？
答：被吊销营业执照后，公司在清算期间仍可以自己的名义进行与清算有关的诉讼，追讨物业费属于清算范围，一般有诉讼主体资格。
地区咨询类
36. 南宁市青秀区人民法院审理物业费纠纷案件，通常如何处理合同到期未续签问题？
答：南宁市青秀区法院同样适用民法典第948条和前期物业服务合同司法解释。合同到期后物业公司继续服务的，视为不定期服务合同，物业费应按原标准支付；物业公司起诉时需提供物业服务实际履行的证据。
37. 广西区内其他城市，如柳州、梧州、桂林，物业合同到期未续签的判决尺度是否统一？
答：广西全区法院统一适用国家法律和最高法院司法解释，裁判尺度总体上是一致的。具体个案会因物业公司的服务举证、合同条款约定、业主抗辩证据不同而有差异，但原则性结论相同。
38. 在北海市海城区买房后一直没入住，物业公司起诉索要全额物业费，法院会支持吗？
答：法院一般支持物业费请求，但部分法院结合房屋空置实际情况和地方规定，可能酌情调整交费比例。建议查阅当地物业服务收费管理办法。
39. 在南宁市江南区某小区，业主因物业未履行电梯年检义务拒交物业费，法院如何认定？
答：法院会查明年检义务主体和原因。若物业公司未按时报检又无法提供任何维修、协调记录的，可能认定其存在违约并酌减部分物业费；若物业公司因业主不签字动用维修基金导致无法年检，则业主抗辩不成立。
时效与其他程序类
40. 物业公司起诉欠费，需要准备哪些起诉材料？
答：一般包括起诉状、物业服务合同、业主房产权属登记信息、物业费计算明细、催款通知书及快递凭证、物业服务资质记录、日常服务记录等。证据越完整，胜诉概率越高。
41. 业主欠费多年，物业公司从不催收，直接起诉，能胜诉吗？
答：如果物业公司无法提供催收证据，部分费用可能已超过三年诉讼时效，业主提出时效抗辩的，法院将驳回对应部分的诉讼请求。建议业主保留好物业公司“多年不催收”的证据。
42. 物业合同纠纷二审的审理周期大概多久？
答：二审一般在立案后三个月内审结，有特殊情况经批准可延长。本案中，2019年3月25日立案，4月25日判决，一个月内审结。
43. 物业公司起诉后，业主主动交清物业费，物业公司可以撤诉吗？
答：可以。业主补交费用后，物业公司可以申请撤诉，诉讼费减半由原告承担。建议双方在撤诉前就违约金问题一并达成和解协议。
44. 业主对一审判决不服，上诉时需要交上诉费吗？
答：需要。物业费案件属于财产案件，按诉讼请求金额计算上诉费。本案二审案件受理费50元，由上诉人负担。
45. 物业公司申请强制执行业主财产前，需要经过什么程序？
答：判决生效后，物业公司在履行期限届满后向一审法院申请强制执行，法院将向业主发出执行通知书，扣押、冻结其财产前一般会给予履行期限。
八、结语
物业服务合同到期未续签的效力问题，看似复杂，法律规则其实清晰：合同到期不等于合同失效，续签不是合同有效的唯一方式。 只要物业公司继续服务、业主继续接受，合同关系就以“不定期合同”的形式延续着。业主交费义务并不因此消灭，物业公司的服务责任也不因此减轻。
遇到物业服务不满意，业主应当通过成立业委会、召开业主大会、依法解聘与选聘程序解决问题，而不是以“合同到期”为由拒交物业费。否则，不但面临败诉、补交费用、承担诉讼费的风险，还会让小区陷入更长时间的管理真空，最终损害全体业主公共利益。
如果你正面临物业服务合同纠纷，建议尽早咨询专业律师，有针对性收集证据，依法维护自身权益。
陈干新，广西博美律师事务所。
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