淮北建设工程质量缺陷纠纷中保修期抗辩实务要点解析

建设工程质量缺陷纠纷是施工合同诉讼中最为常见的争议类型之一。当发包人起诉承包人主张质量修复责任时，承包人面临的第一个法律防御壁垒，就是“保修期抗辩”。但不少施工企业对保修期的法律性质、期限起算、抗辩边界认识不清，导致在诉讼中被动挨打。本文以最高人民法院一则典型案例为引，结合实务经验，梳理保修期抗辩的八大关键逻辑，供施工企业、项目负责人及法律实务工作者参考。

一、保修期抗辩的法律逻辑：司法机关如何审查

所谓保修期抗辩，是指建设工程在竣工验收合格后，承包人依据法律规定或合同约定，在一定的期限内对工程质量缺陷承担保修义务。发包人超过保修期提出维修请求的，承包人有权拒绝。实践中，司法机关审查保修期抗辩往往从以下角度切入：

1. 是否经过竣工验收及验收时间——竣工验收合格之日通常是保修期起算点；
2. 双方是否在《工程质量保修书》中明确约定了保修期限和范围——有约定从约定，无约定从法定；
3. 缺陷是否发生在保修期内——承包人仅对保修期内出现或暴露的质量缺陷承担责任；
4. 缺陷是否属于承包人的施工质量责任范围——非因承包人施工原因所致，如设计缺陷、不当使用、第三方破坏，承包人可拒绝承担；
5. 发包人是否在保修期内向承包人发出过保修通知——通知到达即锁定时期；
6. 承包人是否无正当理由拒绝保修或迟延保修——若承包人在接到通知后未履行保修义务，即便保修期届满，依然要承担违约责任；
7. 是否涉及地基基础和主体结构质量问题——该部分法定保修期限为设计文件规定的合理使用年限，不能以普通保修期届满为由拒绝承担。

二、“保修期届满”为什么不一定能否定全部责任？——一个真实案例的启示

在最高人民法院（2019）最高法民终523号案件中，杭州建工公司与阜阳巨川公司因建设工程施工合同纠纷对簿公堂，双方围绕合同效力、工程结算、工期违约金、停工补偿等多个问题展开激烈交锋。该案虽以合同效力与结算问题为主，但从中可以折射出工程质量与保修金返还等关联问题的裁判逻辑。

《建设工程施工合同》附件3《工程质量保修书》约定：地基基础工程和主体结构工程保修期为设计文件规定的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏为5年；装修工程、电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；缺陷责任期为24个月。该案中，法院还就保修金的返还期限作出了明确认定：保修金为结算价的3%，保修期满一年退还50%，满二年退还30%，满三年退还余款。

这些条款并非本案的争议焦点，却揭示了司法实践中“保修期”与“缺陷责任期”并行运作的典型结构。承包人在主张权利时，必须将这两种期限区分开来，不能混为一谈。

三、保修期与缺陷责任期：最容易混淆的两个概念

实务中，大量承包人在起诉时，把“缺陷责任期”和“保修期”混用，导致主张的返还质保金的条件被认定不成就；反之，发包人则往往利用二者的混淆，以“二年缺陷责任期未满”为由拒绝退还保证金，甚至以此对抗保修期已届满的实体抗辩。

| 对比项 | 缺陷责任期 | 保修期 | |--------------|------------------|------------------| | 合同依据 | 《建设工程质量保证金管理办法》 | 《建设工程质量管理条例》及合同 | | 主要功能 | 约束承包人履行缺陷修复义务，作为退还质量保证金的前提 | 界定承包人对质量缺陷应承担维修责任的期限 | | 常见期限 | 一般为1年，最长不超过2年 | 地基基础和主体结构为终身；防水为5年；装修、安装为2年 | | 法律效果 | 期满后若不发生缺陷，发包人应返还质量保证金 | 期满后承包人不再承担保修义务 | | 是否可约定延长 | 一般不鼓励超2年 | 必须符合法定最低年限 |

简言之：缺陷责任期管的是“钱”，保修期管的是“责”。 承包人以保修期届满为由拒绝维修义务，并不等于可以直接请求返还质保金；发包人以缺陷责任期未满拒绝返还质保金，也不等于承包人还要承担无限保修义务。两者各归各议，不能相互替代。

四、保修期起算的关键节点：竣工验收合格≠备案完成

保修期的起算，常因“以哪一个日期为准”产生争议。综合《建设工程质量管理条例》第四十条及《建设工程施工合同（示范文本）》内容，保修期自工程实际竣工之日起计算。而“实际竣工日期”如何认定，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条：

• 工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；
• 承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；
• 工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

可见，“竣工验收合格之日”是保修期起算的最主要基准点。但需注意，实践中有的合同约定以“备案日期”或者“交付使用之日”作为保修期起算，若该约定不违反法律强制性规定，亦有适用的余地。

五、保修期抗辩适用的五大限制：施工企业不可误读

（一）地基基础和主体结构：不适用短期保修期抗辩

建筑物地基基础和主体结构涉及公共安全，法律规定其合理使用年限内必须保证安全。这一期限等同于建筑物设计使用年限，通常为50年甚至更长。对该部分的质量缺陷，承包人以“两年保修期已过”为由拒绝承担责任，法院不予支持。

因此，在应诉时必须区分：涉案质量缺陷属于主体结构安全类还是非主体类（渗漏、开裂、装饰装修等），不能一刀切。

（二）隐蔽工程与竣工验收时未发现的质量缺陷：可主张“以合理发现为准”

若缺陷在竣工验收时无法通过外观检查发现，属于隐蔽缺陷，承包人仍可能被要求承担责任。但即便如此，承包人仍可主张该缺陷不符合同期应达到的质量标准、或者属于“使用不当”等抗辩理由。

（三）发包人未经验收擅自使用：承包人可主张免除质量责任（但主体结构除外）

依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持。但承包人仍应在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

（四）各方原因造成缺陷的混合责任：承包人按过错比例承担

质量缺陷如果系发包人提供的设计文件缺陷、甲供材料不符合要求、发包人指定分包工程交叉施工破坏，或使用过程中防水层破坏造成，承包人可主张相应的免责或减责。

（五）未在保修期内通知承包人：丧失要求承担保修责任的权利

承包人的保修义务以接到发包人通知为前提。发包人发现质量缺陷后在保修期内未通知承包人维修，保修期届满后方主张承包人承担保修责任及维修费用，人民法院难以支持。

六、承包人应对保修期抗辩的操作规范：从合同签订到诉讼的全程指引

（一）合同签订阶段

在商谈《工程质量保修书》时，尽量将保修期约定为法定的最低年限，对质量保证金返还节点争取“缺陷责任期满即一次性返还”，避免分三年退还造成资金长期占用。

（二）施工过程中

留存与质量有关的隐蔽工程验收记录、材料进场检验报告、检测报告、试块试件强度报告等原始资料，确保可追溯性。对于设计变更与工程联系单，必须注明是否影响质量责任归属。

（三）竣工验收阶段

参与验收的各方应当在验收记录中明确验收时间；如果验收中载明存在各类质量问题，应在整改完成后重新确认验收时间。承包人应当注意保留《单位工程质量竣工验收记录》《竣工验收报告》等证据原件，防止后续关于起算时点的争议。

（四）保修期内

接到发包人的保修通知书后，应迅速赶赴现场勘验，固定证据，查明原因，并以书面形式答复修复方案。若认为不属于自身责任范围，应书面说明理由，并保留送达记录。

（五）保修期届满后

对发包人提出的维修请求，应审查是否在保修期内已通知、缺陷是否属于承包范围、是否存在免责事由，再决定如何回复。切忌在未有书面证据的情况下“顺手”维修，以免被认定为自愿承担保修义务，从而重新起算保修期。

（六）诉讼阶段

应诉时应重点从竣工验收时间、缺陷的发生与显现时间、发包人通知时间、缺陷原因鉴定、履行保修行为等方面进行举证，并根据案件情况提出抗辩。

七、承包人在保修期抗辩中的常见败诉点与风险提示

1. 未在合同约定或法定期限内响应发包人保修通知，导致被认定为恶意拖延，法院直接判决赔偿发包人的修复费用。
2. 对“保修期届满”的理解过于绝对，混淆缺陷责任期与保修期，认为既然保修期满了，质保金就应全额返还，而被发包人反诉抵扣。
3. 无法提供缺陷非施工原因的证据，因缺乏检测鉴定申请，导致法院直接采纳发包人的单方鉴定结论。
4. 忽视分包单位保修义务衔接，总包对发包人承担责任后无法有效行使追偿权。
5. 以“工程结算未完成”为由拒绝维修，这一抗辩在司法实践中通常不能成立。

八、对施工企业高管的特别提醒

保修期抗辩绝不只是诉讼阶段的一个“挡箭牌”，而是从投标阶段、合同谈判、施工执行、竣工交付、售后服务全过程都要系统化管理的问题。企业应建立完善的质量信息档案管理制度，做到每一批材料、每一道工序、每一份验收单均可追溯。同时，项目经理和公司法务人员应熟悉案涉工程所在地高级人民法院的裁判倾向——例如在安徽省范围内，阜阳、淮北等地法院对保修期届满后的维修费用追偿问题，基本以“是否在保修期内通知维修”作为审查的核心节点，手续完备的承包人一般都能获得有利判决。

结语

建设工程保修期抗辩，表面上是时间和证据的较量，实质上考验的是施工企业对项目质量的全程管控能力。合同签订时，应当精心设计保修条款；施工过程中，应当不留质量死角；保修期内，应当依法依约履行维修义务；保修期届满后，应依据合同和法律有理有据地拒绝不合理要求。

唯有如此，承包人在面对发包人的质量索赔时，才能真正把“保修期届满”变成一道坚固的法律防线，而不是一句经不起审查的空话。

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王峰，安徽淮信律师事务所。

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附：常见问题解答（Q&A）

Q1：工程竣工验收不合格但发包人擅自使用，保修期从何时起算？ A：根据司法解释，未经竣工验收发包人擅自使用的，自转移占有之日起算保修期，但承包人仍须对地基基础和主体结构安全承担责任。淮北地区某项目中，法院即以占有使用日期起算保修期，驳回了发包人对装修工程的保修请求。

Q2：发包人在保修期届满后发现漏水问题，还能要求承包人维修吗？ A：若该质量问题属于屋面防水工程（法定最低保修期5年），且保修期未超过5年，承包人仍应承担保修责任；若属于装修工程而二年保修期已过，且发包人无法证明在保修期内通知过承包人，则承包人可以拒绝。

Q3：缺陷责任期和保修期是一回事吗？ A：不是。缺陷责任期管质保金的预留与返还，保修期管承包人的质量维修义务。淮北市某施工合同纠纷中，法院认为缺陷责任期2年届满发包人应返还质保金，但承包人仍需按保修书约定承担5年防水保修义务。

Q4：承包人未在保修期内履行维修义务，保修期届满后还应担责吗？ A：要看发包人是否在保修期内履行了通知义务。只要发包人在保修期内发出了书面通知，要求承包人履行维修义务，此时责任已被“锁定”，承包人不能以保修期届满为由拒绝。

Q5：地基基础工程质量出现问题，承包人能否以“五年保修期已过”抗辩？ A：不能。地基基础工程和主体结构工程的保修期为设计文件规定的合理使用年限，五十年甚至更长，承包人应终身负责。淮北某住宅项目地下车库主体结构开裂，法院判令施工企业承担加固修复费用。

Q6：发包人未经验收即入住，能否再起诉承包人要质量赔偿？ A：对使用部分原则上不能再主张质量违约责任，除非涉及地基基础和主体结构安全问题。阜阳地区曾有一案，发包人未验收即交房，后被购房人起诉漏水，法院认定发包人丧失对承包人主张保修责任的权利。

Q7：承包人在保修期最后一天收到维修通知，应如何处理？ A：应立即安排人员到场勘验、确认缺陷原因、出具修复方案并留存书面记录。只要在保修期届满前收到通知，承包人就应履行保修义务，未及时处理将承担扩大损失及维修费用。

Q8：保修期内维修后再次出现同样问题，保修期是否重新起算？ A：司法实践中存在争议。一次性修复到位的，保修期不重新起算；但对同一缺陷进行实质性修复后再次复发的，有的法院认为修复部分的保修期应重新起算。建议承包人在维修完成后书面明确“本次修复不影响原保修期终止时间”。

Q9：发包人在保修期届满后单方委托鉴定，鉴定结论能否作为索赔依据？ A：可以，但若承包人能够证明鉴定程序存在重大瑕疵、鉴定人员无资质或鉴定依据的基础资料不完整，法院可以否定其证明力。淮北市某案中，法院即以发包人单方委托的鉴定机构无相应资质为由，否定了鉴定报告。

Q10：质量保证金与保修期是什么关系？ A：质量保证金是在缺陷责任期内对承包人履行缺陷修复义务的金钱担保，缺陷责任期届满后应退还。保修期与缺陷责任期可以并行计算，但不得超过法定最低保修年限对应关系。

Q11：合同约定的保修期低于法定最低期限，是否有效？ A：无效。当事人约定的保修期不得低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的保修期限，低于部分不能对抗发包人的保修请求。

Q12：承包人主张保修期应从实际竣工之日起算，发包人主张从备案之日起算，法院一般怎么认定？ A：一般以实际竣工验收合格之日为准。如备案日期晚于验收合格日期，应以验收合格日作为起算点，除非双方在合同中明确约定备案完成日为起算点。

Q13：施工企业如何证明质量缺陷不是自己的原因造成的？ A：建议在收到保修通知后立即申请有资质的第三方鉴定机构进行原因鉴定，固定证据后再答复发包人。否则事后鉴定容易因缺乏原始现场条件而无法得出确定结论。

Q14：发包人在保修期内未通知承包人，另请第三方维修，能否要求承包人承担全部费用？ A：原则上不能。承包人享有先行保修的权利。发包人未经通知承包人履行维修义务，直接委托第三方维修，其费用若明显超出合理标准，人民法院可能不完全支持。

Q15：发包人拒付工程款，承包人能否以此为由拒绝保修？ A：不能。拒付工程款属于另一争议，承包人不能以发包人拖欠工程款为由免除保修义务，只能另行起诉主张工程款，但可以主张法定抗辩或行使留置权等依法保障权益。

Q16：保修期内承包人不履行保修义务，发包人如何应对？ A：可以书面催告并限定期限，逾期仍不修复的，发包人有权自行或委托第三方修复，并就修复费用向承包人追偿，同时可依约扣除相应的质量保证金。

Q17：项目竣工验收合格，但存在少量瑕疵，是否影响保修期起算？ A：原则上不影响。竣工验收合格意味着工程已达到约定质量标准，零星瑕疵可在保修期内解决。除非瑕疵属于影响安全使用功能的主体结构、地基基础问题，否则不承担整体修复责任。

Q18：承包人从发包人处承接维修工程，原工程保修期与维修工程保修期如何认定？ A：原工程保修期不因承接维修而重新起算；维修工程本身属于独立的建设工程，承包人对维修部分应按法定或约定另行承担相应的保修责任。

Q19：发包人原项目负责人签收工程结算单和保修书，是否对发包人有效？ A：如果该负责人有发包人的授权或者构成表见代理，其签收行为对发包人产生约束力。最高人民法院在相关判决中确认，项目负责人签字确认结算文件对发包人具有法律效力。

Q20：工程质量鉴定费用由谁先行垫付？ A：通常由申请鉴定的一方先行垫付，最终由法院根据鉴定结论和过错责任分配败诉方承担。若承包人拟申请“不属于施工质量原因”的鉴定，须先做好费用预估。

Q21：分包工程施工质量不合格，总包能否以“系分包单位原因”为由向发包人抗辩？ A：不能。总包对发包人承担整体施工质量责任，分包工程质量缺陷首先应由总包向发包人承担责任，总包承担责任后可依据分包合同约定向分包单位追偿。

Q22：发包人主张保修赔偿责任，但双方未约定保修金扣留比例，法院如何处理？ A：法院一般参照《建设工程质量保证金管理办法》关于不超过工程价款结算总额3%的比例，并结合实际损失情况酌情确定。

Q23：承包人破产后，发包人还能要求保修赔偿吗？ A：可以，但需通过破产债权申报程序主张。若承包人破产清算完毕注销，发包人的保修索赔可能落空。因此，发包人在签订合同时应审慎评估承包人的资信实力。

Q24：承包人在保修期内转让公司，原公司遗留工程的保修责任由谁承担？ A：原则上由承继原公司权利义务的存续或新设公司承担。如果系股权转让，公司主体未变化，则仍由原公司承担；需及时变更相关施工资质及备案手续。

Q25：工程被法院查封后，保修期是否暂停计算？ A：没有法律依据。司法查封不影响保修期的起算与届满，承包人仍应关注查封标的物的缺陷通知，妥善处理保修义务，避免因“不知情”导致诉讼风险。

Q26：发包人能否以“整体工程质量不合格”为由，拒绝返还全部质保金？ A：不可以。质量保证金是针对缺陷责任期内承包人履行修复义务的担保，并非工程质量“终身保险金”。若工程质量缺陷仅为局部可修复问题，发包人只能扣除合理的修复费用，而不能全部扣留。

Q27：施工合同无效，保修期条款是否有效？ A：合同无效，保修期条款原则上亦无效。但鉴于《建设工程质量管理条例》属于行政法规，其中质量保修规定体现了国家强制性管理要求，承包人仍应按法定保修期承担质量保修责任。

Q28：承包人在保修期内将保修义务转包给第三方，是否合法？ A：未经发包人同意，不得将保修义务转包或分包。否则，承包人对发包人的保修责任并不免除，发包人仍可要求原承包人承担保修义务。

Q29：发包人超过保修期主张质量赔偿，承包人在诉讼中如何提出抗辩？ A：应当明确提出“保修期已过”的诉讼时效抗辩，并出具竣工验收报告、竣工验收记录等证据锁定时间节点。同时，应审查发包人是否有在保修期间内的维修通知记录。

Q30：施工日志、监理日志能否作为保修期起算的辅助证据？ A：可以。在缺乏竣工验收书面文件的情况下，监理日志、施工日志中关于完工时间、验收时间的记载具有较强的佐证价值，配合使用可帮助法院认定案件事实。

Q31：屋面防水工程质量保修期是多久？ A：法定最低保修期为5年，从竣工验收合格之日起算。若屋面渗漏在第五年发生，承包人仍需承担保修责任，但应及时查明是否为防水层问题并留存现场影像。

Q32：精装修房屋交付后出现墙面开裂，这是保修责任范围吗？ A：装修工程法定最低保修期为2年。如果墙面开裂属于装修工程的质量问题，在2年保修期内发包人通知承包人的，承包人应当维修；若系主体结构变形引起的开裂，应适用主体结构终身保修条款。

Q33：小区室外配套道路的保修期是多少？ A：住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程，法定最低保修期为2年。若该配套工程构成市政公用工程或涉及地基基础，可能适用更长的保修期。

Q34：空调系统、电梯等设备工程保修期如何计算？ A：供热与供冷系统法定最低保修期为2个采暖期、供冷期。电梯安装工程一般参照设备厂家质保期约定。实践中，设备正常磨损与安装质量缺陷的区分往往需要专门鉴定。

Q35：在保修期内进行局部维修，是否导致整栋楼的保修期重新起算？ A：不重新起算。局部维修仅对维修部位产生相应责任，不能将整栋楼的保修期无限延长。承包人在维修记录中应明确注明维修范围和恢复性质。

Q36：发包人能否在工程结算时要求承包人“保修期延长一年”作为付款条件？ A：可以协商。但承包人要权衡风险，延长保修期意味着延长质量责任期，建议在合同中明确相应的质保金返还比例与支付节点，避免“免费义务延展”。

Q37：合同约定“交房后保修二年”，但实际竣工验收已超过一年，保修期如何计算？ A：约定优先，但不得低于法定最低期限。若“交房后二年”的约定导致实际保修期短于法定最低年限，该约定无效，应按法定最低年限执行。

Q38：施工企业注销后，实际施工人能否对业主主张保修责任？ A：不能。实际施工人与业主之间不存在直接的施工合同关系，业主只能向原承包人主张保修。因此，实际施工人应在合同签约时关注分包合同中的质保金返还与保修责任条款。

Q39：发包人在质保期届满后起诉承包人，需要证明哪些前置事实？ A：需要提供：竣工验收合格时间、质量缺陷的存在及原因、缺陷是否属于承包人责任范围、在保修期内是否向承包人通知维修等证据。建议委托专业律师进行证据梳理。

Q40：安徽省内处理保修期纠纷的地域司法政策有哪些特点？ A：安徽省内如阜阳、淮北、合肥等地，法院普遍重视合同约定与法定年限的衔接，对发包人擅自使用后又主张质量责任的态度较为严格。各地中院对鉴定程序、送达程序的要求略有差异，建议提前检索当地中院同类判例。

Q41：承包人在保修期内发函要求发包人确认“缺陷已整改完毕”，有何法律意义？ A：可有效固定证据，防止发包人将来就同一缺陷再次主张权利。建议函件中附有缺陷照片、修复时间、验收记录等，同时保留签收凭证。

Q42：如果缺陷系发包人使用不当导致，承包人应提交哪些证据？ A：需要提供产品使用说明书、保养维护手册、现场损毁照片、检测报告、工程联系单等，必要时申请第三方鉴定，以证明缺陷成因与承包人施工行为无关。

Q43：总包工程中发包人指定分包单位，分包工程质量出现缺陷，总包要承担保修吗？ A：若总包对指定分包工程负有总包管理义务，仍应在合理范围内承担管理责任。但如果总包能证明已尽到审查、协调、验收义务，可以减轻或免除责任。

Q44：工程交付使用多年后出现外墙脱落，发包人起诉承包人，法院如何判？ A：需要区分脱落原因：若是外墙饰面层质量问题，适用装修工程2年保修期，若已过期且未在保修期内通知承包人，承包人可免责；若是主体结构变形导致脱落，则可能适用终身保修条款。

Q45：质量保证金迟迟未退，承包人起诉时是否只能主张质保金本金？ A：可同时主张逾期返还的利息。注意审查合同中关于质保金退还时间和利息的约定，并妥善保留催告函件、送达回执等证据。

Q46：承包人主张发包人拖延验收导致保修期实际上被压缩，法院能否支持？ A：有可能。若承包人能证明发包人无正当理由拖延竣工验收，法院可依据司法解释认定以承包人提交竣工验收报告之日为实际竣工日期，从而保护承包人的保修期利益。

Q47：在淮北地区法院打建设工程质量纠纷官司，最有效的证据清单有哪些？ A：通常包括：施工合同及补充协议、中标通知书、开工报告、基础验收记录、主体验收记录、竣工验收报告、维修通知函、维修记录、缺陷照片、检测鉴定意见、往来函件及签收记录。建议在施工全流程中同步归档电子与纸质证据。

Q48：承包人能否在保修期抗辩中一并提出工程款反诉？ A：可以。在工程质量纠纷中，承包人可反诉要求发包人支付拖欠的工程款、质保金或者返还履约保证金，以抵消发包人的索赔请求，平衡双方利益。

Q49：发包人威胁“不给维修就不付工程款”，承包人如何应对？ A：承包人应明确区分工程款支付与保修责任的独立法律关系，书面告知发包人及时履行付款义务，否则将依法主张工程款优先受偿权及逾期利息。同时保留必要的保修通知响应记录。

Q50：发生质量争议后，双方能否共同委托第三方机构出具保修责任评估报告？ A：完全可以。共同委托机构作出的鉴定意见，在诉讼中具有较强的证明力，有利于节约诉讼时间和费用。建议双方在合同中预先约定争议鉴定机构和鉴定费用分担比例。

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