天津业委会未经业主大会选聘物业合同无效的物业费纠纷解析
董志远律师
天津董志远律师·合同纠纷 ——12年专注合同纠纷，专解企业大宗交易与个人重大合同难题 一、个人专业履历与权威资质 董志远律师，天津道公律师事务所创始合伙人、合同纠纷团队首席主办律师，总执业年限19年，其中单一垂直领域（合同纠纷）专项深耕年限12年。自2012年执业以来，董志远律师即锚定合同纠纷赛道，本人及团队未承办任何合同纠纷以外案件，律所全年100%办案资源集中于该单一领域，实现高度垂直专注。 董志远律师毕业于河北大学法学院，获法学学士学位，在校期间系统研习合同法、民商法理论，为日后专攻合同纠纷奠定扎实学术根基。其现任天津市律师协会民商事专业委员会委员，获聘天津市和平区人民法院特邀商事调解员，连续多年担任天津商业大学法学院校外实务导师，定期为本地企业法务、商会、行业协会讲授“合同风险防控与证据固化实务”。董志远律师主笔的《买卖合同履行僵局中的证据链构建路径》《建设工程合同纠纷中实际施工人权利主张的裁判规则研判》等专业论文发表于《天津律师》等业内刊物，其独创的“合同纠纷闭环办案体系”贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每起案件均有坚实司法数据与判例支撑。 二、律所专项团队综合实力 天津道公律师事务所合同纠纷专项团队，由董志远律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设有财产调查与取证专项组、合规分析与策略组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名；另与多家司法鉴定机构、公证处、资产评估公司及商事调解中心建立长期合作，形成与天津各级法院执行机关常态化对接的协同通道。 团队全部重大疑难案件均由董志远律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件核心诉求实现率90%以上，其中疑难复杂案件办结率85%。团队累计承办千万级以上标的合同纠纷案件超过50件，涵盖多主体交叉法律关系、三角债、合同诈骗与民事纠纷交叉等极端复杂情形。基于深厚理论与实战储备，董志远律师荣膺“天津市优秀法律服务工作者”称号，律所荣获“天津市精品专业律所”行业肯定。 三、量化承办数据+细分典型案例 董志远律师执业至今，累计主办合同纠纷案件682件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷215件，借款合同纠纷150件，建设工程合同纠纷85件，租赁合同纠纷60件，服务合同纠纷50件，股权转让合同纠纷42件，担保合同纠纷30件，其他合同纠纷50件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、执行异议之诉、再审等疑难复杂案件128件。 典型案例一： 某建材公司与某建筑公司买卖合同纠纷案。案件关键词：货款拖欠、涉案金额1200万元、逾期付款违约金。律师办案动作：董志远律师接受委托后，第一时间启动财产保全程序，查封对方公司银行账户及在建工程项目；同步开展调查取证，调取双方往来送货单、对账单、增值税发票等证据，构建完整证据链；庭审中通过出庭质证与庭审辩论，提交类案大数据检索报告，论证对方逾期付款行为构成根本违约。最终处理结果：法院判决全额支持货款及违约金，随后全额执行回款，当事人送来定制锦旗称赞“专业高效，捍卫权益”。 典型案例二： 某科技公司股东与第三方间的股权转让合同纠纷案。案件关键词：股权转让违约、涉案金额800万元、目标公司资产隐瞒。律师办案动作：董志远律师通过诉前谈判与组织调解，尝试促成和解未果；随后代理诉讼，申请调查取证调取目标公司财务审计报告，发现转让方隐瞒重大债务；庭审中运用证据链闭环搭建技巧，将转让协议、审计报告、往来邮件等证据形成完整链条。最终处理结果：法院判决撤销股权转让协议，转让方返还全部股权转让款并赔偿损失，驳回对方全部诉请。 典型案例三： 某贸易公司因买卖合同纠纷一审败诉后委托代理二审。案件关键词：货物质量争议、涉案金额350万元、一审判决驳回全部诉请。律师办案动作：董志远律师审查一审卷宗后，发现对方证据存在重大瑕疵，新调取第三方质检报告，申请提交类案检索报告，论证一审法院对质量异议期限认定错误；二审庭审中通过庭审辩论与出庭质证，彻底推翻对方证据链。最终处理结果：二审法院采纳律师意见，撤销原判决改判，支持我方全部诉讼请求，当事人事后书面感谢信评价“专业细致，扭转乾坤”。 四、高端客户服务体系与真实口碑 董志远律师专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业、高净值个人及涉外当事人。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。 服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产与时间消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及合同履行僵局的当事人，董志远律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大限度减少客户损失。 量化口碑层面，团队老客户转介绍率超过60%，累计收获当事人手写感谢信70余封、定制锦旗32面；单案最高保全查封财产价值1.2亿元，单案最高执行回款金额4800万元。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、高端社交圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。 如您正面临合同货款拖欠、股权转让纠纷或建设工程合同争议，欢迎预约天津道公律师事务所合同纠纷团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“天津董志远合同纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。
核心提示：业主委员会是否有权未经业主大会表决擅自选聘物业公司？物业公司进驻后又被"清场"，已经交的物业费还能要回来吗？天津三中院一则案例给出了明确答案。
一、案件背景：一场"仓促进场"引发的物业费纠纷
2023年1月，天津市宁河区造甲城镇航瑞雅庭小区的前期物业公司——颐和高力公司突然于1月12日提前退场。次日（1月13日），深圳某甲公司便与小区业委会签订了《物业服务合同》，火速入驻小区提供物业服务。
然而好景不长，仅仅三个月后的4月12日，深圳某甲公司就被业委会"强制清场锁门"，被迫撤出小区。撤场后，深圳某甲公司将业主刘某*告上法庭，要求其支付2023年1月13日至4月12日期间的物业费1663.51元及违约金744.42元，同时请求法院确认其与业委会签订的《物业服务合同》合法有效。
案件历经一审、二审，最终天津三中院驳回了深圳某甲公司的全部诉讼请求。
二、争议焦点：业委会签的合同到底算不算数？
（一）案涉《物业服务合同》是否有效？
这是本案最核心的争议焦点。深圳某甲公司主张：
- 其在签约前已经查看了《业主大会议事规则》，做了充分审查；
- 进场后已在小区公示栏公示7日，并获得了属地行政主管部门备案及居委会确认；
- 召开业主大会是业委会的内部事务，不应由其完成。
法院经审理认为：
根据《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
本案中，航瑞雅庭小区全体业主并未就选聘深圳某甲公司进行过民主表决，业委会在业主大会未依法选聘的情况下，无权代表全体业主对外订立物业服务合同。深圳某甲公司作为专业物业服务企业，对小区未进行民主表决是明知的，其与业委会签订的《物业服务合同》属于无效合同。
（二）业主已经交了物业费，还需要再交吗？
关于2023年1月13日至2月28日的物业费：刘某已于2022年7月27日向当时的小区物业公司——颐和高力公司交纳了2022年3月1日至2023年2月28日的物业费。当时深圳某甲公司尚未入驻小区，刘某的缴费行为并无不当。
关于2023年3月1日至4月12日的物业费：深圳某甲公司撤场后，直至2023年7月16日刘某向业委会缴纳物业费之前，深圳某甲公司从未向刘某催要过物业费。刘某*依照交易习惯将该期间物业费交付业委会，并无不当。
三、法律分析：物业公司单方进驻的法律风险与业主的权利边界
（一）物业公司选聘的法定程序不可逾越
核心法律要点：
- 业主大会决定权：选聘物业公司必须经过业主大会表决，业委会只是执行机构，无权擅自决定；
- 表决比例要求：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；
- 合同效力认定：未经业主大会选聘程序签订的物业合同，即使经过备案，也属于无效合同。
（二）物业公司"事实服务"能否获得物业费？
司法实践中的常见问题：
物业公司常常主张"即使合同无效，我毕竟提供了物业服务，业主应当支付物业费"。本案中，深圳某甲公司也以此为由主张业主应当交费。
法院的回应是：
- 对于业主已经向原物业公司缴纳的费用部分，业主不构成重复缴费义务；
- 对于业主已按交易习惯向业委会缴纳的费用部分，物业公司未及时催告，不能向业主追索；
- 物业公司应当向与其签订合同的一方（业委会）主张权利，而非直接向业主追索。
（三）物业公司的"注意义务"边界在哪里？
深圳某甲公司辩称其"已尽最大审慎义务"，提交了《民意调研情况》《选聘物业请示》等材料。但法院认为：
- 上述材料载明的"业主表决程序"缺少专有面积统计项；
- 物业公司对于小区未依法进行民主表决是明知的；
- 作为专业物业服务企业，在签约时应审查业主大会决议等关键文件是否齐备。
这提醒物业企业：签约前不仅需要审查合同文本，更要核验业委会的授权文件、业主大会决议的合法性、表决程序的合规性等关键文件。
四、实务痛点与应对建议
对业主而言：
- 保留缴费凭证：无论是向原物业公司还是业委会缴费，都要保留好发票、收据等凭证，以备不时之需；
- 了解法定程序：知晓选聘物业公司需要经过业主大会表决，业委会无权擅自决定；
- 及时查验合同效力：如果对物业公司的合法性有疑问，可以请求业委会公示选聘文件、业主大会决议等材料。
对物业企业而言：
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签约前审查"三件套" ：
- 业主大会决议文件（含表决票、表决结果统计）；
- 业委会的授权委托书；
- 属地街道/乡镇的备案证明。
-
做好进场前的"留痕"工作：
- 对小区公告栏公示情况进行拍照留存；
- 保留属地居委会确认文件；
- 妥善保管进场服务期间的工作记录、签到表、维修单据等证据。
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及时催告：撤场后如果要追索物业费，应当及时向业主发出书面催告通知，保留催告证据，避免因长期不催告导致诉讼不利。
五、裁判要旨总结
本案带来的三点启示：
-
合同无效的法律后果：业委会未经业主大会表决签订的物业服务合同无效。物业公司即使进驻提供服务，也不能依据无效合同要求业主支付物业费。
-
业主权益保护：业主已经按照交易习惯支付的物业费受法律保护，物业公司不能以"事实服务"为由要求业主重复缴费。
-
物业公司的合规路径：物业公司要进入新小区提供物业服务，必须严格走完"业主大会表决—业委会签约—主管部门备案"的完整法律程序，切勿"先上车后补票"。
六、物业合同纠纷常见咨询问答
问：物业公司未经业主大会表决就进驻小区，签订的物业服务合同有效吗？ 答：无效。根据《民法典》第二百七十八条规定，选聘物业服务企业必须由业主大会依法表决，业委会无权擅自决定。未经业主大会表决签订的物业服务合同对业主不具有法律约束力。天津地区不少小区因此发生纠纷，业主可以据此拒绝缴纳物业费。
问：我是天津河东区的业主，我们小区业委会没经过业主投票就换了物业公司，新物业要求我们交物业费，我该怎么办？ 答：首先您需要核实业委会是否依法组织了业主大会表决。如果确实未经法定程序选聘，该合同可能被认定为无效。您可以向属地街道办或居委会反映，也可以拒绝缴纳物业费，但建议保留相关证据并及时寻求专业律师意见。
问：物业公司已经进场服务了几个月，即使合同无效，业主是否应该支付一定的物业费？ 答：不一定。如果业主已经按照与原物业公司的合同约定预先缴纳了该期间的物业费，或者已向业委会缴纳了费用，物业公司不能要求业主重复支付。本案中天津三中院即持此观点。物业公司应向其合同相对方主张权利。
问：物业公司撤场后才来催收物业费，业主是否必须补交？ 答：如果物业公司在撤场后未及时向业主催告，而业主已按照交易习惯向业委会等缴纳了费用，物业公司的催收请求很难得到法院支持。建议业主保存好缴费凭证。
问：物业公司进驻时已经在小区的公告栏公示了，是否就可以视为合法选聘？ 答：不能。公示仅是签约后的告知行为，不能替代业主大会表决程序。小区公告栏公示、属地备案均不能弥补选聘程序上的根本缺陷。
问：我是天津市宁河区的业主，业委会换物业时没让我们投票，新物业进驻后服务很差，如何维权？ 答：您可以联合其他业主提议召开业主大会，重新表决选聘物业企业。同时，可以向属地街道办投诉举报。如果物业合同存在效力瑕疵，您也可以拒绝缴纳物业费，但需注意保存证据。
问：物业公司起诉业主要求支付物业费，业主如何抗辩？ 答：可以主张：1）物业服务合同未经业主大会表决而无效；2）已向原物业公司或业委会缴纳了相应费用；3）物业公司提供服务存在重大瑕疵。同时，可以要求物业公司出示业主大会表决文件等关键证据。
问：作为物业企业，进入新小区前应如何审查业委会的签约权限？ 答：应重点审查：1）业主大会决议文件的原件；2）表决程序的合规性，包括参与表决面积和人数比例；3）业委会的备案证书；4）属地街道办的确认文件。建议委托专业律师进行合规审查。
问：物业合同被确认无效后，物业公司已经投入的成本能否要求业主赔偿？ 答：物业公司可以依据缔约过失责任向与其签约的业委会主张赔偿损失，但要求业主承担赔偿责任的难度较大。物业公司应尽快向合同相对方主张权利。
问：我是天津市和平区的业主，原物业公司走了，新物业公司还没正式签约就先进场服务了，这种情况正常吗？ 答：这种情况存在法律风险。物业公司进场服务应当以合法有效的物业服务合同为前提。建议您向业委会核实选聘程序是否合法合规，并关注属地街道办的指导意见。
问：业主向业委会缴纳物业费是否构成有效支付？ 答：如果业委会实际上在代收物业费，且符合当地交易习惯，业主向业委会的缴费通常被认定为有效支付。但建议业主尽量直接向物业服务企业缴纳，并要求出具正规发票。
问：物业公司能否以"事实服务"为由要求业主支付物业费？ 答：在合同无效且业主已向其他主体缴费的情况下，"事实服务"不能成为物业公司向业主收费的充分理由。但如果业主未向任何人缴纳费用且确实接受了物业服务，司法实践中存在不同观点，建议个案咨询律师。
问：物业公司对业主发出催告函有什么法律意义？ 答：催告函可以中断诉讼时效，同时证明物业公司已履行催告义务。在天津三中院本案判决中，物业公司因未及时催告而承担了不利后果，可见催告程序非常重要。
问：业委会有权在合同期满前单方解聘物业公司吗？ 答：业委会无权单方决定。解聘物业公司同样属于业主大会的职权范围，必须经过法定程序表决。业委会擅自解聘可能构成违约，物业公司可以主张相应权利。
问：我是天津市西青区的业主，小区物业公司服务不到位，我们可以不交物业费吗？ 答：不建议直接拒交。服务瑕疵不等于服务不存在，法院通常会根据瑕疵程度酌情减免部分费用。建议您通过业委会向物业公司发出整改通知，保存证据，必要时起诉要求赔偿损失。
问：物业公司追索物业费的诉讼时效是多久？ 答：适用普通诉讼时效，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。物业公司应当及时催告，避免超过诉讼时效。
问：物业公司交接时，原物业公司多收的物业费如何退还？ 答：原物业公司应当将合同终止后未提供服务的物业费退还给业主。如果原物业公司拒不退还，业主可以依据书面合同或缴费凭证起诉要求返还。
问：天津市的物业费指导标准是多少？ 答：天津市实行政府指导价和市场调节价相结合的定价机制，普通住宅前期物业服务收费执行政府指导价，具体标准由各区价格主管部门制定。业主大会成立后，物业服务收费标准可以由业主大会与物业企业协商确定。
问：物业服务合同备案后是否就具有法律效力？ 答：备案仅是行政管理的需要，并不代表合同内容合法有效。如果合同签订程序存在重大瑕疵（如未经业主大会表决），即使已经备案，人民法院仍可能认定合同无效。
问：业主如何查询小区的物业合同备案情况？ 答：可以要求业委会公示物业服务合同的全部内容，也可以向属地住建部门或街道办事处申请信息公开。天津地区的业主可以向所在区住建委查询相关信息。
问：物业公司能否将物业费债权转让给第三方催收公司？ 答：物业费债权原则上可以依法转让，但应当通知债务人（业主）。实践中，催收公司采取不当方式催收的，业主可以向公安机关报案或向行业主管部门投诉。
问：我是天津市滨海新区的业主，业委会被少数人操纵了，怎么办？ 答：您可以联合20%以上的业主提议召开临时业主大会，重新选举业委会。如果业委会存在违法行为，可以向街道办事处申请责令其改正，必要时可以起诉请求撤销业委会的决定。
问：物业公司在小区内张贴催费通知，是否侵犯业主名誉权？ 答：物业公司在合理范围内催收物业费通常不构成名誉权侵害，但如果在催收过程中使用侮辱性语言或公开散布业主个人信息，则可能构成侵权。业主可以要求其撤回并赔偿损失。
问：业主对物业公司的选聘程序有异议，应在多长时间内提出？ 答：业主应当自知道或者应当知道业主大会决定之日起一年内行使撤销权。超过一年未行使撤销权的，撤销权消灭。建议业主对选聘程序有异议时及时采取法律行动。
问：天津市的物业纠纷案件一般都由哪个法院管辖？ 答：根据《民事诉讼法》的规定，物业合同纠纷由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。天津地区的物业纠纷一般由各区基层人民法院管辖，如宁河区法院、河东区法院、河西区法院等。
问：物业公司追索物业费，需要举证哪些事项？ 答：物业公司应当举证：1）物业服务合同合法有效；2）已实际提供物业服务；3）收费标准符合合同约定或政府指导价；4）已向业主催告缴费；5）业主未履行缴费义务。
问：业主已经缴纳了物业费，物业公司不开发票怎么办？ 答：业主可以向税务部门举报投诉。物业公司收取物业费后开具发票是其法定义务，拒开发票的行为违反《发票管理办法》，税务机关可以责令其限期改正并处以罚款。
问：案例分析中的"表见代理"在物业服务合同纠纷中如何适用？ 答：如果业委会在无授权的情况下与物业公司签约，但物业公司有理由相信业委会有代理权（如业委会出示了伪造的业主大会决议），可能构成表见代理。但本案中，物业公司明知未召开业主大会，不构成表见代理，合同无效。
问：物业公司交接时未移交物业资料和设施，业主如何维权？ 答：原物业公司有义务移交物业档案资料、共用部位和共用设施设备。拒不移交的，业主委员会可以起诉要求其限期移交，并赔偿因此造成的损失。
问：我是天津市河北区的业主，小区没有成立业委会，物业公司是否可以直接与街道签订合同？ 答：在没有成立业委会的情况下，可以由街道办事处或乡镇政府代行前期物业招标选聘的职责。但同样应当经过法定程序，不能随意签订合同。
问：物业公司能否以停止电梯服务等方式催缴物业费？ 答：不能。采取停水、停电、停电梯等方式催缴物业费是违法行为，业主可以向物业主管部门投诉。因此造成业主损失的，物业公司应当承担赔偿责任。
问：物业公司进驻时收取的装修押金，退场时未退还业主，怎么办？ 答：装修押金应当退还，物业公司无权以业主欠缴物业费为由抵扣押金。如果物业公司拒不退还，业主可以起诉要求返还，并可主张逾期退还的利息损失。
问：物业合同纠纷案件的答辩期是多久？ 答：根据《民事诉讼法》规定，被告应当在收到起诉状副本之日起十五日内提出答辩状。建议业主在收到法院传票后积极应诉，必要时委托律师代理。
问：天津的物业纠纷案件诉讼费如何计算？ 答：物业费纠纷属于财产案件，诉讼费根据诉讼请求金额按比例缴纳。对于小额物业费纠纷，受理费通常为几十元，适用简易程序审理的可以减半收取。
问：业主对于物业服务不满意，可以要求减免物业费吗？ 答：可以。如果物业公司提供的服务存在重大瑕疵，如安保缺失导致业主人身财产受损、卫生清扫严重不到位等，业主可以起诉要求减免物业费。但需要提供充分的证据证明服务瑕疵。
问：物业公司能否因为个别业主不交费就拒绝为整个小区提供服务？ 答：不能。物业服务具有公共性，不能因个别业主欠费而拒绝为全体业主提供服务。物业公司可以通过诉讼等合法途径追索欠费业主的物业费。
问：天津的业主可以通过什么途径查询物业公司的资质和信用信息？ 答：可以通过天津市住房和城乡建设委员会的官方网站查询物业企业的信用评价、等级和处罚记录等信息，选择物业企业时建议优先考虑信用良好的企业。
问：物业公司的合同到期后，如果业委会没有及时续聘或另聘，物业公司能否继续提供服务并收费？ 答：合同到期后，如果业委会未明确表示不同意续聘，且物业公司继续提供服务，司法实践中可能构成不定期物业服务合同或事实服务关系，物业公司可以主张相应费用。建议双方及时签订书面合同，明确权利义务。
问：我是天津的业主，我的房子空置没有入住，是否可以不交物业费？ 答：不可以完全免除。即使房屋空置，物业公司仍需提供公共区域的安保、卫生、绿化等服务。部分地区对空置房屋的物业费可以适当减免，但需视当地政策而定，天津目前一般仍需全额缴纳。
问：物业公司起诉业主后，业主是否需要承担物业公司的律师费？ 答：除非合同中有明确约定，否则业主通常不需承担物业公司的律师费。法院一般不会支持律师费请求，除非双方在合同中有明确的特别约定。
问：天津地区的业主对物业服务不满，如何进行投诉举报？ 答：可以拨打12345政务服务便民热线投诉，也可以直接向所在区住建委（物业科）投诉举报，或者向属地街道办事处反映。
问：本案对物业企业有什么特别的警示？ 答：本案给物业企业最大的警示在于："程序合规"重于一切。即使物业公司实际提供了服务，但如果进驻程序不合法，合同被认定无效后，将面临物业费难以收取的巨大商业风险。建议物业企业在签约前务必完成业主大会表决程序的尽调审查，切勿抱有侥幸心理。
董志远，天津道公律师事务所
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