南宁物业擅自涨费败诉：业主服务不达标抗辩成功解析
陈干新律师
南宁陈干新律师・合同纠纷 ——31 年执业沉淀，20 年专注合同争议，筑就高净值客户信赖的合同纠纷解决专家 一、个人专业履历与权威资质 陈干新律师，广西博美律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师，执业 31 年，自执业初期即将业务重心锁定民商事合同纠纷领域，近 20 年更是 100% 深耕该单一赛道，不承接任何跨领域案件。陈干新律师毕业于广西大学法学院，获法学学士学位，系统研习合同法、民事诉讼法及证据法学，为后续专攻合同纠纷奠定扎实理论根基。 陈干新律师现任南宁市律师协会民商事法律专业委员会委员，获聘南宁市青秀区人民法院特邀调解员，长期担任广西大学法学院校外实务导师，定期为本地建筑企业、房地产开发商会讲授 “合同风险防控与证据链管理” 专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中造价鉴定意见的质证策略》《租赁合同解除后装饰装修残值补偿规则研究》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出合同纠纷领域实务成果的主讲人。基于大量案件经验，陈干新律师提炼出独有的合同争议闭环办案体系，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 二、律所专项团队综合实力 广西博美律师事务所合同纠纷专项团队，由陈干新律师作为创始合伙人、业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年 100% 办案资源集中于合同纠纷这一单一赛道，不承接劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等任何非主营案件，内部设有建设工程合同纠纷取证专项组、商事合同纠纷合规组、执行攻坚组，配置专职律师 4 名、调查专员 2 名、法务助理 2 名，另有长期合作的外部司法鉴定机构（工程造价鉴定、质量鉴定）、公证处、商事调解中心，形成与法院执行机关常态化对接的协同通道。 团队全部重大疑难案件均由陈干新律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件整体胜诉率 85% 以上的扎实记录，其中疑难复杂案件（标的额千万级、多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等）办结率达 78%。团队累计承办标的额 1000 万元以上合同纠纷案件超过 60 件，曾成功处理涉及工程款多重抵销、租赁合同与买卖合同交叉违约、债权转让与代位权纠纷等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评南宁市优秀民商事专业团队，陈干新律师本人荣膺南宁市优秀法律服务工作者称号，律所亦荣获专业特色精品律所行业肯定。 三、量化承办数据 + 细分典型案例 陈干新律师执业至今，累计主办合同纠纷案件 812 件，细分案由结构清晰：房屋租赁合同纠纷 380 件，建设工程施工合同纠纷 290 件，买卖合同纠纷 70 件，借款合同纠纷 40 件，其他合同纠纷（包括承揽、服务、运输等）32 件。其中，标的额超 1000 万元、涉及多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等疑难复杂案件 92 件。 典型案例一：建设工程施工合同纠纷 —— 工程款追索与反诉驳回 案件情节：某建筑公司（原告）与某房地产开发公司（被告）签订《建设工程施工合同》，工程竣工后被告以工期延误、质量不合格为由拒付尾款 1800 万元，并提起反诉要求赔偿损失。案涉工程造价鉴定、工期延误责任划分。 律师办案动作：陈干新律师代理原告，通过财产保全冻结被告名下银行账户及未售房产，组织诉前谈判未果后进入诉讼，庭审中提交类案检索报告及证据链闭环（包括施工日志、监理记录、竣工验收单），主导出庭质证对被告出具的鉴定意见提出异议，申请重新鉴定。 最终处理结果：法院判决被告支付工程款 1800 万元及逾期利息，驳回对方全部反诉诉请，保全裁定查封房产价值 3000 万元，判决后被告主动履行，全额回款。 典型案例二：房屋租赁合同纠纷 —— 大额赔偿与恶意拒租 案件情节：某商业管理公司（出租方）与某品牌餐饮企业（承租方）签订 5 年租赁合同，承租方经营一年后以经营困难为由单方解除合同，拖欠租金、物业费及违约金合计 320 万元，且拒绝搬离。出租方诉至法院要求解除合同、支付欠款并返还租赁场地。 律师办案动作：陈干新律师代理出租方，第一时间申请财产保全冻结承租方银行账户及设备，组织诉前调解未果后进入诉讼，庭审中通过庭审可视化呈现展示租金支付记录、催收函件、现场照片等证据，申请法院调取承租方经营流水证明其具备支付能力。 最终处理结果：法院判决解除租赁合同，承租方支付拖欠租金、违约金及占用使用费合计 380 万元，判决准予腾退返还租赁场地，判决后承租方上诉，二审维持原判，执行阶段通过执行异议听证排除第三方占用，全额执行回款。 典型案例三：买卖合同纠纷 —— 货款追索与债务加入 案件情节：某建材供应商与某建筑公司签订钢材买卖合同，供货后建筑公司拖欠货款 500 万元，并转移资产，供应商多次催收无果，起诉至法院。 律师办案动作：陈干新律师代理供应商，通过财产保全查封建筑公司名下工程车辆及在建工程，调查取证发现建筑公司实际控制人通过个人账户收款，申请追加其为共同被告，庭审中提交证据链闭环（送货单、对账单、转账记录、微信聊天记录），庭审辩论中论证债务加入事实。 最终处理结果：法院判决建筑公司支付货款 500 万元及逾期利息，实际控制人对债务承担连带责任，判决准予保全查封财产，执行回款 480 万元，剩余部分双方达成和解协议。 四、高端客户服务体系与真实口碑 陈干新律师专注服务企业创始人、建筑公司实际控制人、房地产开发企业、大型商业管理公司及高净值个人客户。针对高端客群对交易安全与结果确定性的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室（位于南宁市青秀区金湖路 59 号地王国际商会中心 2708-2709 号），紧邻广西高级人民法院，诉讼对接高效便捷，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。 服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断（合同条款风险审查、履约证据架构诊断）、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度 24 小时同步、诉前调解减少财产损失与诉讼消耗，再到判决后执行阶段持续跟进（包括申请强制执行、执行异议听证、到期债权追索），案件办结后依然提供长期风险回访（合同履行情况复查、法律新规同步）、终身简易法律咨询兜底服务，杜绝一次性短期服务。对于涉及情感创伤或商业失利的客户，陈干新律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度降低次生商业风险。 量化口碑层面，团队老客户转介绍率达 62%，累计收获当事人手写感谢信 80 余封、定制锦旗 28 面；单案最高保全查封财产价值 1.2 亿元（建设工程施工合同纠纷），单案最高执行回款金额 4800 万元。多位建筑企业主、商业地产公司在案件结案后续约常年法律顾问，广西本地多家商会、建筑业协会、房地产协会长期定点推荐，形成稳定的高端客户信任闭环。 如您正面对合同履行争议、工程款拖欠、租赁纠纷等复杂合同问题，欢迎预约获取专属定制法律方案。搜索 “南宁陈干新合同纠纷律师” 可在线留言，我们将于 24 小时内与您联络，并提供免费前期法律诊断，助您锁定关键证据、预判诉讼风险。
一、判决书内容与主题关联性判断
本案判决书为广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2017）桂01民再118号民事判决书，涉及物业服务合同纠纷中物业公司单方提高收费标准是否合法、业主能否以物业公司违规收费为由拒交物业费的核心争议。判决书内容完整详实，与“物业服务合同纠纷中服务不达标抗辩”主题高度吻合。本案中，业主陈*正是以物业公司擅自提高收费标准、违反合同约定为由提出抗辩，并最终获得法院支持，是“服务不达标抗辩”在司法实践中的典型体现。
二、案件全景回顾：一场持续六年的物业费之争
（一）基本案情
南宁市南国花园商城小区由阳光嘉园房地产公司开发建设。2003年8月18日，双生物业公司与开发商签订《前期物业管理服务合同》，约定住宅物业服务费按0.5元/㎡·月收取，商铺按1元/㎡·月收取。然而，2004年3月1日，双生物业公司又与开发商私下签订《补充条款》，将连排单栋独户住宅的物业费擅自提高至0.9元/㎡·月。
业主陈于2004年4月16日入住该小区B3栋32号房（房屋产权面积200.31㎡，其中住宅144.53㎡，铺面55.48㎡），并与物业公司签订了《前期物业管理协议书》。陈按0.5元/㎡·月的标准交纳了2004年至2007年的物业费，但从2008年1月起，物业公司单方面按0.9元/㎡·月的标准收费，双方矛盾由此引发。
（二）诉讼历程
- 原审判决（2011年）：南宁市江南区人民法院判决陈*支付物业费4446.25元及违约金；
- 再审程序：因广西壮族自治区高级人民法院对同系列案件作出改判，江南区人民检察院提出再审检察建议，江南区法院再审后改判陈*仅需按原标准支付物业费3156.53元；
- 二审终审：双生物业公司不服提起上诉，南宁市中级人民法院经审理驳回上诉，维持再审判决。
（三）核心裁判观点
南宁中院认为，双生物业公司与开发商签订的《补充条款》擅自将物业费从0.5元/㎡·月提高至0.9元/㎡·月，该条款未经物价部门核准，亦未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，仅在合同相对人之间产生效力，对业主陈*无法律约束力。物业公司单方提高收费标准的行为违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十二条的规定，业主以此为由拒交物业费的抗辩成立。
三、法律分析：物业公司单方涨价为何不能约束业主
（一）前期物业服务合同的法律约束力范围
根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。但该约束力的前提是：合同内容合法有效且已经向业主明示。本案中，物业公司与开发商签订的《补充条款》实质上是变更了原合同的核心收费条款，属于形成新的权利义务关系，不能当然约束未参与协商的业主。
（二）“双过半”原则的强制性要求
《中华人民共和国物权法》第七十六条明确规定，制定和修改业主大会议事规则，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务收费标准的调整涉及业主基本财产权益，属于需要业主共同决定的重大事项，物业公司不能以与开发商签订补充协议的方式替代业主的民主决策程序。
（三）司法解释的明确支撑
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”本案中，双生物业公司正是触碰了这一红线，其行为从程序到实体均不具有合法性。
（四）前期物业阶段的特殊性
对于物业公司辩称“前期物业阶段不存在业主大会，协商不具备操作性”的问题，法院明确指出，即使存在操作困难，也不能以此为由突破法律的强制性规定。在业主大会尚未成立的情况下，物业公司应当通过公示、书面征求意见等合法方式取得业主同意，而非“先斩后奏”或“生米煮成熟饭”。
四、物业服务不达标的常见情形与业主抗辩权行使
（一）物业费收费方面的违规情形
- 擅自提高收费标准：未经业主同意或未经法定程序调整物业费（本案即属此类）；
- 擅自扩大收费范围：收取合同约定之外的费用，如增设“垃圾清运费”“开门费”“装修管理费”等；
- 重复收费：对同一服务项目以不同名目再次收费；
- 收费不透明：未按规定公示收费标准、收支账目；
- 前期物业备案缺失：物业合同未经备案或物业公司不具备相应资质。
（二）物业服务质量管理方面的不达标情形
- 安保服务缺位：门禁管理松散、安保巡逻缺失、监控系统瘫痪；
- 环境卫生不达标：公共区域清扫不及时、垃圾清运不到位、消杀防鼠工作缺失；
- 绿化养护缺失：绿化带无人修剪、枯死植被未补种；
- 公用设施维修滞后：电梯故障维修拖延、消防设施损坏不更换、照明系统失修；
- 公共秩序维护不力：车辆乱停乱放无人管理、违章搭建无人制止、噪音扰民无人处理。
（三）业主行使抗辩权的正确方式
- 证据固定：对物业服务不达标情况进行拍照、录像、书面记录，保留完整的证据链；
- 书面沟通：通过书面形式向物业公司提出整改要求，保留送达凭证；
- 集体维权：联合其他业主共同反映问题，形成集体力量；
- 依法抗辩：在物业公司起诉追讨物业费时，以服务不达标为由进行抗辩或提起反诉；
- 行政投诉：向住建部门、市场监督管理部门投诉举报；
- 成立业委会：依法成立业主委员会，通过合法程序重新选聘物业公司。
五、本案启示：物业公司和业主各应吸取的教训
（一）对物业服务企业的警示
- 收费调整必须依法依规：任何收费标准的变更都应当遵循“程序合法、标准合理、公示透明”的原则，严禁与开发商“暗箱操作”；
- 合同备案不可忽视：前期物业服务合同应当依法向房地产行政主管部门备案；
- 服务品质是根本：与其在收费上“做文章”，不如切实提升服务质量，以优质服务赢得业主认可；
- 沟通协商是正道：如需调整收费标准，应当主动与业主沟通，通过合法程序取得业主同意。
（二）对业主的提醒
- 积极行使业主权利：主动参与业主大会，关注小区公共事务管理；
- 保留证据至关重要：对物业服务质量问题及时取证，不能“口说无凭”；
- 有理有据提出抗辩：拒交物业费必须有合法理由，否则可能被认定为恶意拖欠；
- 关注物业合同内容：在签订购房合同时，仔细审阅前期物业服务合同的内容；
- 依法维权而非对抗：通过合法渠道解决问题，避免采取过激行为。
六、结语
物业服务合同纠纷中，业主以服务不达标为由拒交物业费的抗辩能否成立，关键在于物业公司的行为是否违反了法律法规的强制性规定或者合同约定。本案的典型意义在于明确了这样一个原则：物业服务收费标准的调整必须经过法定程序，物业公司不能以与开发商签订的补充协议替代业主的民主决策权利。
对于广大业主而言，当物业公司提供服务质量不达标或违规收费时，应当善于运用法律武器维护自身合法权益，但也要注意方式方法，做到有理有据、合法合规。对于物业服务企业而言，本案再次警醒：只有依法经营、诚信服务，才能赢得业主的信任与支持，实现企业的可持续发展。
七、相关问答
关于物业费纠纷的常见咨询
1. 问：物业公司未经业主同意擅自涨物业费，业主可以拒绝交纳吗？ 答：可以。根据《民法典》第二百七十八条及最高人民法院相关司法解释，物业服务收费标准的调整属于业主共同决定事项。物业公司未经专有部分面积和人数“双过半”业主同意擅自提高收费标准，业主有权拒绝按新标准交费，并按原合同约定标准交纳物业费。
2. 问：我是南宁市江南区南国花园商城的业主，物业公司拿开发商签的补充协议来涨物业费，这对我有约束力吗？ 答：没有约束力。开发商与物业公司签订的补充协议属于合同相对人之间的约定，不能对抗未参与协商的业主。本案中，南宁市中级人民法院已明确认定，物业公司与开发商签订的《补充条款》仅在合同相对人之间产生效力，对业主无法律约束力。
3. 问：物业公司起诉我拖欠物业费，我能以物业服务质量差为由抗辩吗？ 答：可以，但有条件。您需要提供充分证据证明物业公司确实存在服务不达标的事实，如安保缺失、卫生脏乱、设施维修不及时等。法院会根据服务瑕疵的程度、持续时间以及是否构成根本违约来综合判断。如果仅是轻微瑕疵，法院可能仍会判决支付物业费，但可酌情减免。
4. 问：南宁市物价局已经批复物业费实行市场调节价，物业公司就可以随意定价了吗？ 答：不是。实行市场调节价并不意味着物业公司可以单方定价。即便是市场调节价，也需要由物业公司与业主协商确定，或经业主大会依法定程序表决通过。未经业主同意擅自定价，仍然属于违规行为。
5. 问：前期物业阶段没有成立业主大会，物业公司调整收费标准需要什么程序？ 答：即使未成立业主大会，物业公司也应当通过书面征求意见等方式取得专有部分面积占比和人数占比均过半数的业主同意，并向业主公示调价方案、依据和新的收费标准。不能以“没有业主大会”为由回避法定程序。
6. 问：我在南宁市青秀区购买了一套商住两用房，物业费标准在合同里没有明确约定，物业公司按较高标准收费合理吗？ 答：合同约定不明时，应当协商补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。如果协商不成，可以参照当地同类物业的市场收费标准，或申请物价部门核定。物业公司无权单方决定一个较高的收费标准。
7. 问：物业公司没有备案资质，业主能否以此为由拒交物业费？ 答：物业公司未依法办理备案或未取得相应资质从事物业服务，属于违反行政管理规定的情形，但业主仍需支付实际接受物业服务期间的费用。不过，您可以向住建部门投诉举报，并可主张物业公司的服务合同效力存在瑕疵，要求按更低标准支付。
8. 问：物业公司起诉我支付欠费，我是否可以提起反诉要求赔偿损失？ 答：可以。如果物业公司的服务不达标给您造成了实际损失，如因安保失职导致家中财物被盗、因设施维修不及时导致人身损害等，您可以在本诉中提起反诉，要求物业公司赔偿损失，并主张以损失赔偿额抵销部分物业费。
9. 问：我住在南宁市西乡塘区，物业公司把我告了，说我不交物业费，开庭时我要准备哪些证据？ 答：您至少应准备：小区物业服务不到位的照片、视频、录音资料；向物业公司反映问题的书面函件及送达凭证；相关行政部门对物业公司的处理文件；其他业主的证人证言；物业公司收费标准的对比资料等。证据越充分，抗辩成功概率越大。
10. 问：物业公司单方提高收费标准的起诉被法院驳回后，还能再次起诉吗？ 答：可以再次起诉，但只能按原合同约定的收费标准主张。物业公司不能就同一争议以同一理由再次起诉要求按提高后的标准收费，否则可能构成重复起诉。
11. 问：我因为物业费纠纷被物业公司起诉了，需要请律师吗？ 答：如果案情简单、争议金额不大，您可以自行应诉。但如果涉及服务不达标抗辩、反诉、证据收集等复杂问题，建议聘请专业律师。本案中，业主陈*正是通过专业法律途径成功维护了自身权益。
12. 问：广西高院在同类案件中改判了，对南宁市其他基层法院审理类似案件有约束力吗？ 答：虽然我国不是判例法国家，但上级法院在同类案件中的裁判观点对下级法院具有重要的指导意义。本案正是因为广西高院对同系列案件作出了改判，江南区人民检察院才提出再审检察建议，最终促成了原审判决的纠正。
13. 问：物业费纠纷的诉讼时效是多久？ 答：依据现行《民法典》，普通诉讼时效为三年。物业公司起诉追讨物业费时，超过三年诉讼时效部分的物业费可能无法获得法院支持。但物业服务属于持续履行合同，司法实践中对诉讼时效起算点的认定存在不同情形。
14. 问：业主拖欠物业费，物业公司能否断水断电？ 答：不能。物业公司无权以断水断电等方式催缴物业费。依据《民法典》第九百四十四条，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。如果物业公司采取此类手段，业主有权要求其赔偿损失。
15. 问：我在南宁市兴宁区有一套空置房，物业费能否减免？ 答：依据广西地方规定和合同约定，空置房的物业费通常可以按一定比例减免。例如南宁市部分小区约定空置房物业费按50%收取。您可以查看物业服务合同中关于空置房的约定，或咨询当地住建部门了解地方政策。
16. 问：物业合同约定了每日千分之三的滞纳金，是否过高？ 答：依据《民法典》第五百八十五条，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。每日千分之三的滞纳金年化利率超过100%，司法实践中法院通常会调低至按同期贷款市场报价利率的1.3-1.5倍计算。
17. 问：我对物业公司的服务不满意，可以拒交全部物业费吗？ 答：不建议。除非物业公司完全不履行合同义务，否则拒交全部物业费可能被认定为违约。更稳妥的做法是：先按合同约定标准交纳物业费，同时就服务不达标问题另行主张赔偿或向行政主管部门投诉举报。
18. 问：南宁市住房和城乡建设局对物业服务企业的监管职责包括哪些？ 答：主要包括：物业服务合同备案、物业服务质量监督、物业服务企业信用评价、违法违规行为的查处等。如果物业公司存在严重违规行为，您可以向住建部门投诉举报，甚至申请将其列入严重失信名单。
19. 问：业主共同决定调整物业费标准，需要多少比例的业主同意？ 答：依据《民法典》第二百七十八条，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
20. 问：原物业公司被解聘后，拒绝退出小区怎么办？ 答：您可以向人民法院提起诉讼，要求原物业公司退出物业服务区域，并移交物业服务用房、相关设施及物业服务所必需的相关资料。原物业公司不得以业主欠交物业费为由拒绝退出。
21. 问：物业费纠纷需要先经过调解才能起诉吗？ 答：不是。物业费纠纷可以直接向人民法院起诉，但立案前法院通常会组织诉前调解。另外，您也可以主动申请人民调解委员会调解，调解协议经司法确认后具有强制执行力。
22. 问：我住南宁市良庆区，小区物业服务水平一般，可以要求降低物业费吗？ 答：可以尝试与物业公司协商，或通过业主大会形成决议，按法定程序重新协商确定收费标准。如果物业公司不同意且服务确实不达标，可以收集证据向法院起诉要求按实际服务水平调整费用。
23. 问：物业公司提供的服务存在瑕疵，法院会如何处理物业费数额？ 答：法院会根据瑕疵的程度酌情减免，但通常不会全免。例如：如果安保服务不到位，可能减免10%-30%；如果环境卫生严重不达标，可能减免20%-50%。具体减免幅度取决于证据的充分性和法官的自由裁量。
24. 问：我在南宁市武鸣区的房子长期漏水，物业一直不维修，我可以拒交物业费吗？ 答：需要区分漏水原因。如果是房屋质量问题或楼上邻居原因导致，不属于物业服务范围，不能以此拒交物业费。但如果是公共部位漏水、物业未尽维修义务，您可以要求物业公司承担维修责任，并以其不作为为由进行抗辩。
25. 问：物业公司起诉我支付物业费和滞纳金，法院判决后我不服，如何上诉？ 答：一审判决后，您可以在收到判决书之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。上诉状应当包括上诉请求、事实与理由，并附上相关证据材料。本案即经历了从基层法院到中级法院的完整诉讼程序。
26. 问：物业公司在诉讼中伪造证据怎么办？ 答：您可以向法院提出异议，要求对证据的真实性进行鉴定。如果查实确实存在伪造证据的行为，法院可以依法予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。同时，伪造证据可能导致物业公司承担不利的诉讼后果。
27. 问：我小区物业没有公示服务内容和收费标准，是否违反了法律规定？ 答：是的。根据《物业服务收费管理办法》和各地物业管理条例规定，物业服务企业应当公示服务内容、服务标准、收费项目和收费标准等信息。未履行公示义务的，业主有权拒绝支付未公示部分的费用，并可向价格主管部门投诉。
28. 问：业主委员会成立后，能否重新选聘物业公司？ 答：可以。业主委员会成立后，可以通过业主大会决议，依法定程序选聘新的物业服务企业。原物业公司应当在合同终止后按规定退出并移交相关设施和资料。但需注意，新聘物业公司的服务标准和收费标准也需经过业主大会表决通过。
29. 问：我是南宁市邕宁区业主，物业公司在合同期内擅自退出服务，我该怎么办？ 答：物业公司无正当理由擅自退出属于违约行为，您可以起诉要求其承担违约责任，赔偿因此造成的损失。同时，业主可以请求街道办事处或乡镇政府指定临时管理人，或按法定程序尽快选聘新物业公司。
30. 问：物业管理费用的收取有没有政府指导价？ 答：依据2014年国家发改委相关规定，住宅小区物业服务收费已放开为市场调节价，但保障性住房等特殊类型可能仍有政府指导价。南宁市各小区的收费标准主要依据物业服务合同约定，但调价必须经过法定民主程序。
31. 问：业主对物业公司的服务不满意，可以要求查阅物业公司的收支账目吗？ 答：可以的。物业服务企业应当定期公布物业服务费收支情况，业主有权查阅与物业服务相关的财务资料。如果物业公司拒绝披露，业主可以向住建部门投诉，或在诉讼中申请法院调查取证。
32. 问：物业公司起诉我，但我的房屋已经卖掉了，还需要交物业费吗？ 答：物业费以房屋产权登记为准。如果房屋已经过户给他人，原业主不再承担过户后的物业费。但过户前的欠费仍由原业主承担。建议在房屋买卖合同中明确约定物业费结算事宜，避免后续纠纷。
33. 问：我在南宁市横州市有一套商铺，物业费比住宅高很多，合理吗？ 答：商铺物业费通常高于住宅，因为商铺的物业服务成本更高、商业运营的特性决定了其收费标准可以高于住宅。但具体标准仍需以合同约定为准，且调整同样需经过法定程序。如果物业公司乱涨价，您可以依法抗辩。
34. 问：小区业主要求换物业公司，需要什么程序？ 答：首先需要召开业主大会，由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，方能解除与现任物业公司的合同并选聘新物业公司。
35. 问：物业公司起诉后，我还能聘请律师和物业公司协商和解吗？ 答：可以。诉讼期间不妨碍当事人自行和解或由法院主持调解。如果双方达成调解协议，可以申请法院制作调解书，具有强制执行力。很多时候，物业公司也愿意通过调解解决纠纷，以节省诉讼成本。
36. 问：物业纠纷的证据保存在物业公司手里，我无法获取怎么办？ 答：您可以向法院申请调查令，或者申请法院依职权调取相关证据。此外，您可以通过向物业公司发送书面函件索取合同、账目等资料，保留送达凭证，如果物业公司拒绝提供，可以作为其不配合的佐证。
37. 问：南宁市各基层法院在物业费纠纷案件的处理上有差异吗？ 答：不同法院在事实认定和证据采信上可能存在一定差异，但法律适用标准是一致的。南宁市中级人民法院作为全市上诉案件的二审法院，通过统一裁判尺度来减少同类案件裁判结果的差异。如果对一审判决不服，可以上诉到南宁中院寻求救济。
38. 问：物业公司起诉我，我可以申请将案件移送管辖吗？ 答：物业合同纠纷一般由被告住所地或合同履行地（即小区所在地）人民法院管辖。如果您认为受理法院没有管辖权，可以在答辩期内提出管辖权异议。但如果已经应诉答辩，则不能再提出管辖异议。
39. 问：我因物业纠纷被起诉，判决生效后不履行会有什么后果？ 答：如果判决生效后您不履行，物业公司可以申请法院强制执行。您的银行存款、工资收入等可能被冻结、扣划，还可能被列入失信被执行人名单，影响个人征信、限制高消费等。建议在判决生效后主动履行义务。
40. 问：物业合同纠纷可以进行诉前财产保全吗？ 答：如果物业公司有证据证明业主有转移财产、逃避债务的行为，可以向法院申请诉前财产保全。但保全申请人需要提供担保，且法院会根据案件情况审慎审查。一般情况下，物业费纠纷很少涉及财产保全。
41. 问：我是南宁市宾阳县业主，物业费纠纷的诉讼费用大概是多少？ 答：依据《诉讼费用交纳办法》，财产案件按诉讼标的额分段累计交纳。物业费纠纷标的额一般在几千到几万元，案件受理费通常在50元至数百元之间。如果适用简易程序或经调解结案，费用还会减半。对经济困难的当事人，还可以申请缓交或减免。
42. 问：物业公司不履行判决确定的义务，我该怎么办？ 答：如果物业公司败诉后不履行义务，您可以向执行法院申请强制执行。执行过程中，法院可以查封、扣押、冻结物业公司的银行账户、资产等。如果物业公司拒不履行情节严重的，还可以对其主要负责人予以罚款、拘留。
43. 问：业主集体维权聘请律师，费用如何分担？ 答：业主可以共同委托同一律师事务所代理维权，律师费可以由全体委托人按比例分摊。也可以约定在获得赔偿后，从赔偿款中优先扣除律师费。许多律师事务所在物业纠纷案件中提供风险代理服务，在胜诉后按比例收取费用。
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