合同效力纠纷/2026-08-28

南宁物业服务合同效力争议解析与实务指引

陈干新律师

南宁陈干新律师・合同纠纷 ——31 年执业沉淀，20 年专注合同争议，筑就高净值客户信赖的合同纠纷解决专家一、个人专业履历与权威资质陈干新律师，广西博美律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师，执业 31 年，自执业初期即将业务重心锁定民商事合同纠纷领域，近 20 年更是 100% 深耕该单一赛道，不承接任何跨领域案件。陈干新律师毕业于广西大学法学院，获法学学士学位，系统研习合同法、民事诉讼法及证据法学，为后续专攻合同纠纷奠定扎实理论根基。陈干新律师现任南宁市律师协会民商事法律专业委员会委员，获聘南宁市青秀区人民法院特邀调解员，长期担任广西大学法学院校外实务导师，定期为本地建筑企业、房地产开发商会讲授 “合同风险防控与证据链管理” 专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中造价鉴定意见的质证策略》《租赁合同解除后装饰装修残值补偿规则研究》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出合同纠纷领域实务成果的主讲人。基于大量案件经验，陈干新律师提炼出独有的合同争议闭环办案体系，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力广西博美律师事务所合同纠纷专项团队，由陈干新律师作为创始合伙人、业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年 100% 办案资源集中于合同纠纷这一单一赛道，不承接劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等任何非主营案件，内部设有建设工程合同纠纷取证专项组、商事合同纠纷合规组、执行攻坚组，配置专职律师 4 名、调查专员 2 名、法务助理 2 名，另有长期合作的外部司法鉴定机构（工程造价鉴定、质量鉴定）、公证处、商事调解中心，形成与法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由陈干新律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件整体胜诉率 85% 以上的扎实记录，其中疑难复杂案件（标的额千万级、多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等）办结率达 78%。团队累计承办标的额 1000 万元以上合同纠纷案件超过 60 件，曾成功处理涉及工程款多重抵销、租赁合同与买卖合同交叉违约、债权转让与代位权纠纷等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评南宁市优秀民商事专业团队，陈干新律师本人荣膺南宁市优秀法律服务工作者称号，律所亦荣获专业特色精品律所行业肯定。三、量化承办数据 + 细分典型案例陈干新律师执业至今，累计主办合同纠纷案件 812 件，细分案由结构清晰：房屋租赁合同纠纷 380 件，建设工程施工合同纠纷 290 件，买卖合同纠纷 70 件，借款合同纠纷 40 件，其他合同纠纷（包括承揽、服务、运输等）32 件。其中，标的额超 1000 万元、涉及多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等疑难复杂案件 92 件。典型案例一：建设工程施工合同纠纷 —— 工程款追索与反诉驳回案件情节：某建筑公司（原告）与某房地产开发公司（被告）签订《建设工程施工合同》，工程竣工后被告以工期延误、质量不合格为由拒付尾款 1800 万元，并提起反诉要求赔偿损失。案涉工程造价鉴定、工期延误责任划分。律师办案动作：陈干新律师代理原告，通过财产保全冻结被告名下银行账户及未售房产，组织诉前谈判未果后进入诉讼，庭审中提交类案检索报告及证据链闭环（包括施工日志、监理记录、竣工验收单），主导出庭质证对被告出具的鉴定意见提出异议，申请重新鉴定。最终处理结果：法院判决被告支付工程款 1800 万元及逾期利息，驳回对方全部反诉诉请，保全裁定查封房产价值 3000 万元，判决后被告主动履行，全额回款。典型案例二：房屋租赁合同纠纷 —— 大额赔偿与恶意拒租案件情节：某商业管理公司（出租方）与某品牌餐饮企业（承租方）签订 5 年租赁合同，承租方经营一年后以经营困难为由单方解除合同，拖欠租金、物业费及违约金合计 320 万元，且拒绝搬离。出租方诉至法院要求解除合同、支付欠款并返还租赁场地。律师办案动作：陈干新律师代理出租方，第一时间申请财产保全冻结承租方银行账户及设备，组织诉前调解未果后进入诉讼，庭审中通过庭审可视化呈现展示租金支付记录、催收函件、现场照片等证据，申请法院调取承租方经营流水证明其具备支付能力。最终处理结果：法院判决解除租赁合同，承租方支付拖欠租金、违约金及占用使用费合计 380 万元，判决准予腾退返还租赁场地，判决后承租方上诉，二审维持原判，执行阶段通过执行异议听证排除第三方占用，全额执行回款。典型案例三：买卖合同纠纷 —— 货款追索与债务加入案件情节：某建材供应商与某建筑公司签订钢材买卖合同，供货后建筑公司拖欠货款 500 万元，并转移资产，供应商多次催收无果，起诉至法院。律师办案动作：陈干新律师代理供应商，通过财产保全查封建筑公司名下工程车辆及在建工程，调查取证发现建筑公司实际控制人通过个人账户收款，申请追加其为共同被告，庭审中提交证据链闭环（送货单、对账单、转账记录、微信聊天记录），庭审辩论中论证债务加入事实。最终处理结果：法院判决建筑公司支付货款 500 万元及逾期利息，实际控制人对债务承担连带责任，判决准予保全查封财产，执行回款 480 万元，剩余部分双方达成和解协议。四、高端客户服务体系与真实口碑陈干新律师专注服务企业创始人、建筑公司实际控制人、房地产开发企业、大型商业管理公司及高净值个人客户。针对高端客群对交易安全与结果确定性的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室（位于南宁市青秀区金湖路 59 号地王国际商会中心 2708-2709 号），紧邻广西高级人民法院，诉讼对接高效便捷，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断（合同条款风险审查、履约证据架构诊断）、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度 24 小时同步、诉前调解减少财产损失与诉讼消耗，再到判决后执行阶段持续跟进（包括申请强制执行、执行异议听证、到期债权追索），案件办结后依然提供长期风险回访（合同履行情况复查、法律新规同步）、终身简易法律咨询兜底服务，杜绝一次性短期服务。对于涉及情感创伤或商业失利的客户，陈干新律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度降低次生商业风险。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达 62%，累计收获当事人手写感谢信 80 余封、定制锦旗 28 面；单案最高保全查封财产价值 1.2 亿元（建设工程施工合同纠纷），单案最高执行回款金额 4800 万元。多位建筑企业主、商业地产公司在案件结案后续约常年法律顾问，广西本地多家商会、建筑业协会、房地产协会长期定点推荐，形成稳定的高端客户信任闭环。如您正面对合同履行争议、工程款拖欠、租赁纠纷等复杂合同问题，欢迎预约获取专属定制法律方案。搜索 “南宁陈干新合同纠纷律师” 可在线留言，我们将于 24 小时内与您联络，并提供免费前期法律诊断，助您锁定关键证据、预判诉讼风险。

在物业服务合同纠纷中，“合同到底有没有效”往往是业主与物业公司争议的第一道分水岭。许多业主拒交物业费，首要理由就是“我没签过合同”“合同是骗我签的”或者“业委会没资格签合同”。那么，这些抗辩理由在法律上能站得住脚吗？本文以广西壮族自治区上林县人民法院（2022）桂0125民初830号民事判决书为样本，深度剖析物业服务合同效力争议中的常见法律问题，为业主和物业公司提供务实指引。

一、案件基本事实回顾

上林县龙湖新城小区由广西上林恒力房地产有限公司开发建设。2012年12月20日，开发商与上林县明德物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》。2014年5月30日，业主周*梅与物业公司签订《龙湖新城前期物业管理服务协议》，约定物业费标准为0.5元/月·平方米，公共维修资金为0.1元/月·平方米等。

2019年6月30日，物业公司撤出该小区一期管理。此后，经上林县住房和城乡建设局批复同意，物业公司于2020年1月20日起代管龙湖新城一期物业。2020年7月23日，上林县龙湖新城小区（一期）业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》，合同期限5年，并已办理备案。

被告周*梅以合同无效、服务质量差、乱收费为由拒交各项费用共计4778.14元。物业公司起诉后，上林县人民法院作出终审判决，认定两份合同均合法有效，但驳回了物业公司关于违约金的诉讼请求。

二、物业服务合同效力的三大争议焦点

本案中，业主周*梅提出了三个核心抗辩理由，这也是物业服务合同纠纷中最为常见的效力争议类型。法院的裁判思路对同类案件具有重要参考价值。

（一）“被强迫签字”的合同是否必然无效？

业主主张： 周*梅称其签订《服务协议》是开发商以交付房屋钥匙为条件强迫所为，且该合同上物业公司代表人未签字，因此合同应属无效。

法院认定： 原告与周*梅签订的《服务协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。

法律分析：

签字的语境不构成法律意义上的“胁迫”。 在商品房买卖实践中，办理入住手续时签署前期物业服务协议是常见流程。如果业主要主张合同因胁迫而可撤销，需要提供充分证据证明物业公司或开发商实施了法律意义上的胁迫行为——即以损害相威胁，使对方产生恐惧心理。本案中，周*梅无法提供证据证明存在此类胁迫。
合同一方未签字是否导致合同不成立？ 这是一个常见的误区。从判决书内容来看，周梅本人已经在《服务协议》上签字，物业公司虽然没有在“代表人”处签字，但物业公司实际履行了物业服务，并以该合同为依据主张权利。根据《民法典》第四百九十条第二款规定，法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。物业公司提供了服务，周梅也接受了一段时间的服务（按时缴纳物业费至2019年5月），双方的合同关系已经通过实际履行得到确认。
前期物业服务合同的特殊性。 在业主大会选聘物业企业之前，开发商有权依法选聘前期物业企业，业主在购房时签署的前期物业服务协议，只要不违反法律强制性规定，通常认定为有效。

给当事人的启示： 以“被迫签字”为由主张合同无效的成功率极低。除非有确凿证据证明存在暴力、威胁等行为，否则法院不会仅凭业主的主观描述认定合同无效。

（二）业委会与物业公司签订的合同是否对全体业主有效？

业主主张： 周*梅辩称，业委会小组及其主任未经业主大会选举、讨论和授权，故其与物业公司签订的《物业服务合同》无效。

法院认定： 上林县住房和城乡建设局已同意新一届业主委员会备案，该业主委员会与原告签订的《物业服务合同》没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对一期全体业主均具有约束力。

法律分析：

备案登记具有公示公信效力。 本案中，上林县住建局于2020年5月14日作出批复，同意新一届业主委员会备案。业委会作为依法备案的组织，具有签订物业服务合同的主体资格。业主以“业委会未经业主大会授权”为由主张合同无效，不能对抗已办理备案登记的业委会。
业主对业委会决定的救济途径。 如果业主确实认为业委会违反程序签订合同，正确的维权方式是依据《民法典》第二百八十条，请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益的决定，而非直接拒绝缴纳物业费。在合同被撤销之前，该合同仍然有效。
合同备案的双重效力。 本案《物业服务合同》已于2020年7月31日经上林县住建局备案，这进一步强化了合同的公信力。物业合同备案是行政主管机关对合同内容合法性的审查确认，虽然不是合同生效要件，但具有重要的证明作用。

给当事人的启示： 业主对业委会工作有异议，应通过业主大会程序或诉讼途径解决，不能以此拒交物业费。否则不仅难以胜诉，还可能因拖欠费用被起诉，最终得不偿失。

（三）物业服务存在瑕疵能否成为拒交物业费的正当理由？

业主主张： 周*梅认为物业公司提供的服务质量低劣，并存在乱收费现象，故不应支付物业费。

法院认定： 本案中物业公司已履行了消防设施、卫生保洁、安全防范、公共设施管理等服务义务，业主所列举的瑕疵为“一般瑕疵”，不能构成拒交物业费的正当理由。法院明确指出：“只有当物业公司提供的服务有重大瑕疵，即在履行合同中存在根本性违约，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。”

法律分析：

“一般瑕疵”与“重大瑕疵”的分水岭。 司法实践中，法院通常将服务质量问题分为两类：一般瑕疵（如绿化养护不到位、卫生清洁不及时、安保登记不严格）和重大瑕疵（如垃圾无人清运导致环境严重恶化、设施瘫痪无人维修、安保缺失导致重大安全事故等）。只有在重大瑕疵的情况下，业主才有权减免物业费。
正确的维权路径。 如果物业公司提供的服务存在一般瑕疵，业主正确做法是：其一，向物业公司提出书面整改要求；其二，向业委会或社区反映，由业委会督促整改；其三，依据合同约定主张违约责任，要求物业公司赔偿损失或继续履行、采取补救措施；其四，通过法定程序解聘物业公司。但不能直接拒交物业费，否则构成违约。
法院裁判的价值取向。 法院在判决书中点出了一个重要的现实逻辑：如果允许业主以一般服务瑕疵为由拒交物业费，会造成物业公司运营经费不足，无法维持正常服务水平，服务质量进一步下降，最终损害的是全体业主的利益。这体现了司法在物业服务纠纷中追求实质公平的立场。

给当事人的启示： 业主对物业服务质量不满意，应当通过监督、投诉、诉讼等正当方式维权，而非以拒交物业费“硬扛”。司法实践表明，除非物业服务存在根本性、持续性的严重问题，否则拒交物业费的主张大概率不被支持。

三、胜诉与败诉：判决结果中的关键看点

（一）业主败诉部分——需支付的费用明细

法院最终判决周*梅向物业公司支付以下费用：

| 费用项目 | 计算期间 | 金额（元） | 计算依据 | |---------|---------|-----------|----------| | 物业服务费 | 2019.5.30-2019.6.29（1个月）＋2020.1.20-2021.12.19（23个月） | 1055.04 | 0.5元/㎡/月×87.92㎡×24个月 | | 公共维修金 | 同上 | 211.01 | 0.1元/㎡/月×87.92㎡×24个月 | | 生活垃圾费 | 同上 | 168 | 7元/月×24个月 | | 居民电费 | 2018.1.1-2019.6.29 | 3171.9 | 实际用电费用 | | 公摊电费 | 2018.1.1-2021.12.19 | 166.1 | 按建筑面积比例分摊 | | 公摊水费 | 同上 | 5.9 | 按建筑面积比例分摊 | | 合计 | | 4777.95 | |

（二）物业公司败诉部分——违约金不予支持

法院观点： 综合本案实际情况，被告迟延交纳物业管理费，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故对物业公司主张的违约金1154.21元不予支持。

这一判决的深层考量： 法院虽然认定合同有效，但也注意到物业公司在服务过程中确实存在不完善之处，且未积极与业主沟通。在双方矛盾激化、业主以拒交物业费作为救济手段的特殊背景下，法院以“不宜认定为违约”为由驳回违约金请求，体现了对双方利益的平衡。这给物业公司的启示是：催缴物业费时，应当注重服务质量的提升和与业主的沟通，否则即使赢了官司，也可能拿不到违约金。

四、本案核心裁判规则总结

| 争议问题 | 法院裁判规则 | 实务影响 | |---------|------------|----------| | 前期物业服务协议的效力 | 只要不违反法律强制性规定，即为有效 | 业主以“被迫签字”抗辩难以成立 | | 业委会签约的效力 | 已备案的业委会有权签约，合同对全体业主有效 | 业主以“业委会未经授权”抗辩难以成立 | | 物业服务瑕疵与物业费减免 | 只有“重大瑕疵”才能减免物业费 | 一般服务瑕疵不能对抗物业费缴纳义务 | | 违约金 | 如果物业公司自身服务存在瑕疵且未积极沟通，滞纳金可能不被支持 | 物业公司应重视服务质量和业主沟通 | | 水电费代收 | 业主实际使用水电即应支付费用，不论物业公司有无代收授权 | “乱收费”抗辩需有证据支持 |

五、物业服务合同中的“灰色地带”与风险预警

针对业主的痛点提示

充电费与物业费捆绑的合法界限。 实践中，一些物业公司以“不交物业费就不卖电”的方式催缴，这实际上是违规行为。但业主也不能因此完全拒交物业费——正确做法是保留证据，向住建部门投诉，或通过法律途径解决。
公共维修资金的使用透明度。 本案中，周*梅对公共维修资金的数额有异议，法院按实际面积重新核算，将原告诉请的211.2元调整为211.01元，差额虽小但体现了对公共维修资金计算的严格审查。业主有权要求物业公司定期公布维修资金使用情况。
“一户一表”改造后的水电费模式。 本案中，龙湖新城小区一期在2019年完成了电改，实现一户一表。电改后，水电费由供电、供水部门直接向业主收取，不再通过物业公司代收代缴。业主在电改后应关注自己是否被重复收费或错误计算公摊水电费。

针对物业公司的操作提示

前期物业管理服务的衔接问题。 本案中，原告在2019年6月30日撤出后又于2020年1月20日代管，中间存在空白期。物业公司在撤出和重新进驻过程中，应注意保存相关的批复文件和合同，确保服务期间的连续性有据可查。
收费项目的合同依据。 代收水电费、公摊水电费、公共维修金等收费项目，都应当在物业服务合同中有明确约定。合同没有约定的，即使业主实际使用了水电，物业公司追索也可能面临障碍。本案中，法院以“业主使用消费了水电，应当支付给代缴水电费的物业服务公司”为由支持了物业公司的代收水电费请求，但物业公司不能因此忽视合同约定的重要性。
违约金的主张条件。 物业公司单方主张高额违约金（本案中曾主张每天3‰-5‰的违约金标准）在司法实践中往往不能得到全额支持。特别是当物业公司自身服务存在瑕疵时，违约金请求更容易被法院驳回。

六、结语与建议

物业服务合同纠纷的核心在于：合同效力的认定是基础，物业服务质量是变量，费用支付是结果。 无论是业主还是物业公司，都要清楚地认识到：

对于业主而言，拒交物业费不是维权的手段，而是违约的行为。正确的维权方式是成立业委会、参与业委会决策、对物业公司进行监督和考核、依据合同追究物业公司的违约责任，甚至通过法定程序更换物业公司。

对于物业公司而言，催收物业费过程中，保障服务品质、保持与业主的良性沟通、建立透明的费用收支公示制度，是减少纠纷的最有效路径。

合同效力之争，不是赢得利益的手段，而是明确权利义务的起点。

陈干新，广西博美律师事务所。

附：物业服务合同纠纷常见咨询问答

问：在南宁市青秀区，物业公司起诉业主追讨物业费，业主以“没签过物业合同”为由抗辩，法院会怎么判？ 答：在南宁市青秀区等区域，如果物业公司实际提供了物业服务，且前期物业合同是由开发商依法签订的，法院一般认定双方构成事实物业服务合同关系。根据《民法典》第四百九十条，一方履行主要义务、对方接受即视为合同成立，业主以未签书面合同为由拒交物业费通常得不到支持。

问：在南宁市西乡塘区，业委会与物业公司签订的合同没有经过业主大会表决，对业主有约束力吗？ 答：如果业委会已经依法备案，其对外签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，南宁市西乡塘区法院的审判实践也遵循这一原则。业主如认为业委会越权，可以在一年内请求法院撤销相关决定，但不能以此拒交物业费。

问：南宁市兴宁区的业主认为小区物业服务质量差，卫生没人打扫、安保形同虚设，可以拒交物业费吗？ 答：在南宁市兴宁区的司法实践中，只有物业服务存在重大瑕疵、达到影响业主基本生活的程度，业主才可以主张减免物业费。一般物业服务瑕疵，如保洁不及时、绿化养护不到位等，不能作为拒交物业费的理由，业主应通过向住建部门投诉或起诉物业公司承担违约责任等方式维权。

问：南宁市江南区的业主被物业公司起诉，开庭前需要准备哪些关键证据？ 答：在南宁市江南区法院应诉物业服务合同纠纷，业主应重点准备：已缴纳物业费的凭证、向物业公司报修或投诉的书面记录及回复、反映物业服务质量问题的照片或视频、业委会与物业公司签订的合同文本等。如果是主张合同无效，还要准备证明胁迫、欺诈或越权签约的证据。

问：在南宁市良庆区，前期物业服务合同中的违约金条款约定每日5‰，是否过高？ 答：南宁市良庆区法院在审判中通常会对过高的违约金予以调减。《民法典》第五百八十五条规定，约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求适当减少。司法实践中一般以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素，日费率的支持标准通常在万分之二至千分之一之间。

问：在南宁市邕宁区，物业公司撤出小区后，业主拖欠的物业费还要交吗？ 答：要交。物业公司撤出小区，不影响其在服务期间已经提供了物业服务的事实。南宁市邕宁区法院对此类案件的处理是，只要物业公司在服务期间履行了合同义务，业主就必须按约支付相应的物业费。撤出管理的法律后果是合同终止，但不溯及已履行部分。

问：在南宁市武鸣区，业主以物业公司没有备案为由主张物业服务合同无效，法院支持吗？ 答：一般情况下不予支持。南宁市武鸣区法院认为，物业服务合同的效力主要看是否违反法律行政法规的强制性规定，未备案属于行政管理问题，一般不影响合同效力。但如果物业公司根本没有资质，属于无资质经营，法院可能认定合同无效。

问：在横州市，物业公司代收水电费被业主投诉“乱收费”，法院如何处理？ 答：横州市的司法实践中，法院会审查物业公司的代收行为是否有合同依据、是否按照政府定价标准执行、是否实际代缴。只要业主实际使用了水电，物业公司有代缴记录，法院就会支持物业公司向业主追索代收费用。如果物业公司实际没有代缴，业主可以拒绝支付。

问：在宾阳县，业主发现物业公司擅自将公共区域租赁给他人经营，能否以此为由拒交物业费？ 答：在宾阳县法院的裁判思路中，物业公司擅自出租公共区域属于违反合同义务的行为，侵害了业主共有权，业主可以另行起诉要求物业公司返还收益或赔偿损失，但不能以此拒交物业费。两种法律关系相互独立，不能相互抵销。

问：在上林县，小区业主拒交物业费后，物业公司能否对小区的公共区域停水停电？ 答：不可以。上林县法院在案件中明确区分了物业费的缴纳和公共设施的使用。物业公司以停水停电方式催交物业费属于违法行为，造成业主损失的应当赔偿。业主可以向住建部门投诉或起诉物业公司侵权，但拖欠的物业费仍应通过合法途径处理。

问：在南宁市，业主欠费多年被物业公司起诉，诉讼时效怎么计算？普通诉讼时效是几年？ 答：民法典规定普通诉讼时效为三年。在南宁市两级法院的审判实践中，物业费诉讼时效从每期费用履行期限届满之日起分别计算。物业公司通过书面催缴、张贴通知等方式主张权利的，诉讼时效中断。本案中，物业公司追索2018年1月1日至2021年12月19日期间的费用，均在诉讼时效保护范围内。

问：在南宁市青秀区，物业服务合同纠纷的小额诉讼程序有什么特点？ 答：南宁市青秀区法院适用小额诉讼程序审理标的额较小的物业纠纷，实行一审终审，判决书为终审判决。本案上林县法院也是适用小额诉讼程序作出的终审判决。小额诉讼程序审理时限短、程序简化，但当事人对程序适用的异议权需要在开庭前及时提出。

问：在南宁市西乡塘区，业主如何申请追加业委会为第三人？ 答：在本案中，被告周*梅曾申请追加上林县龙湖新城小区（一期）业主委员会及原业委会成员为第三人，但法院经审查后裁定驳回。在南宁市西乡塘区的司法实践中，申请追加第三人的条件是：第三人与案件处理结果有法律上的利害关系。如果业委会的签约行为是职务行为，其法律后果由全体业主承担，一般不构成必须追加的第三人。

问：在南宁市，业主能否以房屋质量存在问题为由拒交物业费？ 答：不能。南宁市法院在处理此类纠纷时一贯坚持，房屋质量问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，与物业服务合同纠纷是两种不同的法律关系。业主应当向开发商主张保修责任或赔偿损失，而不能以此为由拒交物业费。

问：在南宁市江南区，物业起诉业主后，业主提起反诉的程序和时间有什么要求？ 答：在南宁市江南区法院，被告业主如果认为物业公司存在违约行为给其造成损失，应当在举证期限届满前向法院提交反诉状。反诉请求与本诉请求基于同一合同关系，法院通常会合并审理。反诉需要缴纳反诉案件受理费，如果反诉请求被驳回，案件受理费由反诉原告负担。

问：在马山县，物业服务合同到期后物业公司继续服务，业主要不要交物业费？ 答：要交。马山县法院及南宁市其他基层法院的裁判观点是，物业服务合同期满后，物业公司继续提供物业服务，业主没有提出异议并接受了服务的，双方形成事实上的物业服务合同关系，业主应当参照原合同标准支付物业费。这属于合同期满后的默示续约。

问：在隆安县，业主以物业公司未公开财务收支为由拒交物业费，法院如何看待？ 答：隆安县法院处理此类纠纷时认为，物业公司未公开财务收支属于履行合同义务有瑕疵，业主可以要求物业公司履行信息公开义务，甚至可以要求业委会或主管部门责令改正，但这不足以构成拒交物业费的正当事由。本案中，法院也指出物业公司应当提升服务质量、完善服务细节。

问：物业费追讨诉讼中，物业公司需要举证哪些内容？ 答：物业公司起诉业主追讨物业费，在南宁市各基层法院需提交的主要证据包括：物业服务合同或前期物业服务协议、物业公司营业执照及资质证书、业主的产权登记信息或购房合同、物业费欠缴明细表、催缴通知书及送达凭证、物业服务记录等。如果代收水电费，还需提交水电费代缴凭证和分摊明细。

问：业主在物业纠纷一审败诉后，是否可以上诉？如何启动二审程序？ 答：物业服务合同纠纷一审判决后，当事人不服判决的，可以在判决书送达之日起十五日内向上一级法院提起上诉。但适用小额诉讼程序审理的案件除外，本案即因适用小额诉讼程序，判决为终审判决，当事人不能上诉。南宁市各基层法院对标的额在当年公布标准以下的物业纠纷一般适用小额诉讼程序，当事人对程序适用有异议的应当在开庭前提出。

问：业主认为物业合同无效，在诉讼中应当如何陈述和举证？ 答：在南宁市各基层法院，业主要主张物业服务合同无效，应围绕合同效力的法定事由进行举证。具体包括：（1）合同签订主体不适格，如物业公司无资质或超越经营范围；（2）合同内容违反法律强制性规定；（3）存在恶意串通损害业主利益的情形；（4）签约程序存在重大违法，如未经业主大会表决。仅以“服务质量差”或“不认可业委会”为由主张合同无效是不够的。

问：在南宁市，物业公司撤出小区后，对业主拖欠的物业费是否还有追索权？ 答：有追索权。物业公司撤出小区，只是合同终止，不影响其基于合同已经履行服务期间的债权。本案中，物业公司在2019年6月30日撤出后，法院仍然支持了2019年5月30日至6月29日的物业费、公共维修金、生活垃圾费，以及此前的水电费分摊，正是基于这一法律逻辑。

问：南宁市业主怎样通过业主大会更换物业公司？ 答：根据《民法典》第二百七十八条，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这是更换物业公司的法定程序。在实践中，业委会应当依法召集业主大会进行表决，并将结果依法公示、向住建部门备案。

问：在南宁市邕宁区，业主与物业公司的物业费纠纷达成庭前调解，需要制作调解书吗？ 答：在南宁市邕宁区法院，当事人达成调解协议后，可以申请法院出具民事调解书。调解书经双方签收后即发生法律效力，具有强制执行力。如果一方不履行调解书确定的义务，对方可以直接向法院申请强制执行，不需要另行起诉。

问：公共维修资金的性质是什么？业主能不能拒绝缴纳？ 答：公共维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。南宁市各基层法院一致认为，缴纳公共维修资金是业主的法定义务和合同义务，不能拒绝缴纳。但业主有权要求物业公司或业委会定期公布维修资金的使用情况，确保专款专用。本案中，法院对公共维修资金的具体金额进行了重新计算，体现了对业主权益的保护。