南宁物业费纠纷中公共收益反诉被驳回的维权路径解析

——从南宁中院（2024）桂01民终6777号裁定看公共收益返还的正确维权路径

一、案情引入：一个业主的“七项反诉”为何全军覆没

2023年底，南宁市青秀区业主凌某璐因物业服务合同纠纷被物业公司诉至法院追讨物业费。凌某璐当庭提出七项反诉请求，包括确认前期物业服务合同无效、追究物业公司作伪证责任、车位使用权侵权赔偿、物业费损失赔偿、返还小区公共收益（会所租金、地面停车费、广告费、展位费等）、公示小区竣工图纸及共有部分收益情况、确认物业未按一级服务标准履约等。

然而，一审法院在将近半年后才作出不予受理反诉的裁定，凌某璐不服提起上诉。2024年6月26日，南宁市中级人民法院作出终审裁定：驳回上诉，维持原裁定。七项反诉请求全部被拒之门外，其中包括最受业主关注的“返还公共收益”诉求。

二、裁判要旨解读：法院为何不让业主在物业费纠纷中反诉公共收益？

本案的争议焦点在于：业主在物业费催缴之诉中提起反诉，法院应否受理？

南宁中院对凌某璐的七项反诉请求逐一进行了审查，其中第五项关于返还公共收益的请求，法院认为：

“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。凌某璐提出的此项反诉请求显然涉及全体业主的共同利益，在诉讼标的上具有共同性，是为共同诉讼，为平等保护全体业主的合法权益，该项反诉请求不宜在本案中与本诉合并审理。”

也就是说，法院的逻辑是：公共收益属于全体业主共有，不是某一个业主的个人财产。单个业主主张返还公共收益，本质上是在替全体业主主张权利，这就涉及到共同诉讼的程序问题，不适合在个人物业费纠纷中“搭便车”解决。

三、深度分析：公共收益返还请求的法律痛点与实操困境

（一）“公共利益”与“个人利益”的程序博弈

公共收益归属的法律依据非常明确。《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”司法解释也明确列举了电梯广告费、外墙广告费、场地租赁费等属于公共收益范畴。

但问题在于：谁来主张？

1. 业主委员会的诉讼主体资格：根据《民法典》及相关司法解释，业主委员会可以作为诉讼主体，为维护业主共同利益提起诉讼。但有大量老旧小区根本没有成立业委会，或者业委会被物业公司“收编”，形同虚设。

2. 业主个人诉讼的“闸门” ：在司法实践中，法院对单个业主提起公共收益返还之诉的态度不一。有的法院认为，公共收益属于全体业主共有，单个业主无权单独起诉（判决驳回起诉）；有的法院则认为，业主作为共有权人之一，可以提起代表诉讼或在物业费纠纷中主张抵销。本案南宁中院的裁定显然倾向于第一种态度——涉及全体业主共同利益的，不宜由单个业主在本诉中反诉。

3. 过了诉讼时效的尴尬：即使业主成功起诉，公共收益的诉讼时效起算点往往存在争议，且物业服务合同期限较长，部分收益可能已超过三年诉讼时效，仅此一项就足以让维权陷入被动。

（二）业主提起公共收益返还之诉的“前置壁垒”

从本案可以看出，业主在物业费纠纷中反诉公共收益，面临多重程序壁垒：

• 反诉受理的时间拖延：凌某璐2023年12月25日当庭提起反诉，一审法院2024年4月29日才作出裁定，历时四个多月，远超《民事诉讼法》规定的七日期限。程序拖延本身就给业主造成了巨大的诉讼成本和精神压力。
• “共同诉讼”的门槛：法院认定公共收益返还属于共同诉讼，言下之意是——你必须联合其他业主一起来告，或者通过业委会来告。 这在实践中极为困难，很多业主连邻居都认不全，更别提组织一场集体诉讼。
• 举证责任的沉重负担：公共收益的金额和流向，全部掌握在物业公司手中。业主往往无法获取小区电梯广告合同、地面停车收费记录、场地租赁协议等关键证据。虽然有律师调查令、法院调查取证等程序工具，但操作周期长、阻力大。

（三）本案折射出的公共收益纠纷核心痛点

结合本案及相关判例，业主在公共收益维权中普遍遭遇以下痛点：

• 信息不对称：物业公司从不公示公共收益的收支明细，业主对小区共有部分的使用和收益情况一无所知。
• 知情权难以落地：虽然《民法典》第九百四十三条规定物业公司应当定期公示共有部分收益，但实践中绝大多数物业公司不公示或选择性公示。
• 业委会缺位或“被收编”：没有业委会，业主无法形成合力；有业委会但被物业公司利益捆绑，更难以发挥作用。
• 证据获取困难：电梯广告费、地面停车费、快递柜入场费、自助售货机场地费等收益数据全部由物业公司掌控，业主无从查证。
• 诉讼成本高企：即使胜诉，单个业主能获得的份额可能只有几百元或几千元，但付出的时间、精力和诉讼费却不少，投入产出严重不成比例。
• 执行难：即使法院判决物业公司返还公共收益，物业公司拖延履行、转移资金、账目混乱等执行障碍屡见不鲜，业主胜诉判决沦为一纸空文。

四、以案说法：业主如何正确主张公共收益？

（一）不要“单打独斗”，要“集体行动”

根据本案裁判规则，涉及全体业主共同利益的公共收益返还，不宜由单个业主在个人诉讼中反诉主张。正确的做法是：

1. 推动成立或改选业主委员会，由业委会作为诉讼主体提起诉讼；
2. 召开业主大会形成决议，授权业委会或业主代表提起共同诉讼；
3. 在没有业委会的情况下，可以尝试联合20%以上的业主提议召开业主大会，讨论公共收益追讨事项。

（二）先行使知情权，再主张返还

公共收益返还的前提是查清物业公司到底收了多少钱。因此，业主第一步应当是行使知情权：

• 书面要求物业公司公示：共有部分的使用和收益情况（包括电梯广告、地面停车、公共场地出租等）；
• 要求查阅物业服务合同、公共收益收支明细、审计报告等资料；
• 如果物业公司拒不公示，可以依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，提起业主知情权之诉。

（三）关注诉讼时效，避免“权利睡觉”

公共收益主张适用三年普通诉讼时效。从应付款项之日起算。建议业主尽早维权，避免因拖沓导致部分收益的请求超过诉讼时效，法院不予支持。

（四）行政投诉与司法救济并行

在启动民事诉讼前，可以向当地住建部门或街道办投诉物业公司未依法公示公共收益的行为，由行政部门责令其限期改正。行政投诉不仅成本低，还能为后续民事诉讼固定证据。

五、律师建议：公共收益维权需“多管齐下”

第一，业主在面临物业费催缴时，切不可盲目反诉，需先厘清反诉请求是否属于“与本案同一法律关系” 。物业费纠纷的核心是物业服务合同履行，公共收益返还涉及的是共有部分的收益归属，两者在法律关系上虽然有交叉，但在诉讼程序上往往被视为具有“共同诉讼”性质的独立请求。如本案所示，在物业费纠纷中反诉公共收益，极大可能被驳回。

第二，对于公共收益损失，建议单独提起民事诉讼，且最好由业委会或多名业主共同起诉，以规避共同诉讼的程序壁垒。

第三，务必重视知情权诉讼的前置价值。 知情权诉讼胜诉后，业主可以依据获得的证据材料，计算公共收益金额，再提起返还之诉。

第四，注意保全证据。 包括但不限于小区电梯广告位照片、地面停车位出租现场照片、小区内摆摊设点的照片、与物业人员的沟通记录、物业公司公示的收支信息截图等。

六、结语

本案虽以业主反诉被驳回告终，但并非意味着公共收益维权无路可走。恰恰相反，法院的裁定明确了规则——公共收益属于全体业主共同权益，必须通过正确的集体行动和法律程序来主张。 对于普通业主而言，最务实的路径是：联合业主、成立业委会、先打知情权官司、再启动公共收益返还之诉。

法律不保护躺在权利上睡觉的人，但更不保护“单枪匹马闯龙潭”的莽夫。公共收益维权的正确打开方式，永远是——组织起来，依法维权。 如果您所在的小区也面临公共收益被侵占的问题，建议尽快咨询专业律师，制定系统性的维权方案。

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七、关于物业服务合同纠纷公共收益返还的常见问答

问：业主个人能起诉物业公司要求返还公共收益吗？

答：各地法院裁判尺度不完全一致。就广西来说，参照南宁中院（2024）桂01民终6777号裁定的裁判观点，涉及全体业主共同利益的公共收益返还，属于共同诉讼，不宜由单个业主在个人物业费纠纷中反诉主张。建议由业委会或多名业主共同起诉。

问：在南宁市青秀区，业主在物业费纠纷中提起反诉，法院会受理哪些类型的请求？

答：与物业费纠纷属于同一法律关系的请求，例如：物业服务存在严重瑕疵要求减免物业费、物业公司违约造成业主损失等，通常可被受理。但涉及公共收益返还、业主知情权、合同无效确认等请求，通常不被受理，需要另行诉讼解决。

问：物业公司在南宁市江南区的小区电梯里投放广告，广告费归谁所有？

答：根据《民法典》第二百八十二条，利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后属于业主共有。电梯属于业主共有部分，电梯广告费应当归全体业主所有，物业公司应当单独列账并向业主公示。

问：如果物业公司不公示公共收益账目，业主应该怎么办？

答：业主可以依据《民法典》第九百四十三条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，提起业主知情权之诉，要求物业公司公开共有部分的使用和收益情况。这是获取关键证据的第一步。

问：在南宁市兴宁区，地面停车位出租收入算不算公共收益？

答：建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，其产权归属需要看是否计入公摊面积。如果属于业主共有部分，地面停车位的出租收入属于公共收益。如果属于开发商所有且有明确产权，则不属于公共收益。

问：小区内摆摊设点的场地租金收益归物业公司还是业主？

答：小区内的公共场地、通道、广场等属于业主共有部分，利用这些场地设置摊位收取的租金，扣除管理成本后归全体业主共有。本案中凌某璐主张的“楼栋入户处的矿泉水、牛奶售卖展位收入”即属于此类公共收益。

问：南宁市良庆区的业主发现物业公司侵吞公共收益，应该先投诉还是先起诉？

答：建议“双轨并行”。一方面向住建局、街道办事处投诉，要求行政责令整改和公示；另一方面，如果已有一定证据，可以尽快咨询律师启动诉讼程序。行政投诉速度快、成本低，可为民事诉讼固定证据。

问：业主委员会成立不了，怎么追讨公共收益？

答：在没有业委会的情况下，可以联合多名业主共同作为原告提起诉讼，主张物业公司返还公共收益。根据法律规定，涉及全体业主共同利益的诉讼，可以由业主共同推选代表人进行诉讼。本案中南宁中院认定公共收益返还属于共同诉讼，多名业主共同起诉是符合程序要求的。

问：物业合同纠纷中，业主要求物业公司返还公共收益，能否在本诉中直接抵销物业费？

答：在广西司法实践中，因公共收益涉及全体业主共同利益，法院通常不支持在个人物业费纠纷中直接抵销，而是要求另行诉讼。但如果物业公司账目清楚、各方无争议，双方可自愿协商以公共收益抵扣物业费，并签订书面协议。

问：公共收益返还纠纷的诉讼时效是多久？

答：适用三年普通诉讼时效。从业主知道或应当知道权利被侵害之日起计算。但在物业服务合同存续期间，因合同义务持续履行，公共收益的时效计算在实践中存在争议，建议尽早启动维权程序，以免因超过时效导致败诉。

问：南宁市邕宁区的业主想查询小区公共收益的审计报告，有什么法律依据？

答：根据《民法典》第二百八十二条、第九百四十三条规定，物业公司应当定期向业主大会报告共有部分收益情况，并向业主公开。业主可以要求物业公司提供审计报告副本或查阅相关账目，物业公司拒不提供的，业主可提起知情权诉讼。

问：物业公司伪造公共收益账目，业主能否以“做假证”为由起诉？

答：民事诉讼中伪造账目属于举证不实，法院可以根据情节予以训诫、罚款等处罚。但如果物业公司作为当事人提供虚假证据，即便构成妨害诉讼，也需由法院依法处理，业主直接在反诉中请求确认“做假证”不属于民事诉讼的受案范围。对此，南宁中院在本案裁定中已予以明确。

问：在横州市，业主个人起诉物业公司返还公共收益，法院会受理吗？

答：个人起诉与业委会或集体起诉的性质不同。参照南宁中院裁判观点，公共收益返还涉及全体业主利益，属于共同诉讼，单个业主单独起诉可能面临不予受理或驳回起诉的风险。建议通过合法程序成立业委会或联合业主共同维权。

问：前期物业服务合同是开发商与物业公司签订的，业主能否请求法院确认该合同无效？

答：业主作为合同外第三人，主张他人之间签订的合同无效，法院一般不予支持。南宁中院在本案中明确，前期物业服务合同是否无效属于关乎全体业主利益的重大事项，应由业主共同决定，单一业主不宜单独主张。

问：物业公司阻拦业主开车进车库回自己产权车位，构成什么性质的法律问题？

答：这属于侵权之诉，与物业服务合同纠纷分属不同法律关系。业主可以单独提起侵权赔偿诉讼，但不能在物业费纠纷中合并审理。南宁中院在裁定中指出了这一点。建议业主就此类问题单独起诉，避免与物业费纠纷混淆。

问：横州市的业主如何查询小区的竣工总平面图和消防验收资料？

答：业主可以根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，起诉要求物业公司或开发商公示竣工总平面图、消防验收文件等资料。但此类请求属于业主知情权纠纷，与物业费纠纷是不同法律关系，法院不会在物业费诉讼中作合并审理。

问：南宁市武鸣区的业主发现物业公司把小区地面停车位出租给外来车辆，收益被物业截留，如何维权？

答：第一步固定证据，对现场停车情况进行录像和拍照；第二步书面请求物业公司公示停车收益账目；第三步向住建局投诉；第四步联合业主或通过业委会提起知情权之诉和公共收益返还之诉。

问：公共收益返还纠纷中，业主需要准备哪些关键证据？

答：主要包括：（1）小区共有部分被使用的照片、视频；（2）物业公司与第三方签订的广告、场地租赁合同；（3）物业公司公示的收支账目（若有）；（4）与物业人员沟通的微信聊天记录、录音；（5）业主大会决议或业委会授权文件；（6）物业费缴费凭证等。

问：物业公司主张公共收益已用于小区公共设施维修，业主可以否认吗？

答：物业公司对其主张“合理成本”和“收益使用”负有举证责任。业主可以要求其提供维修合同、发票、审计报告等证据。如果物业公司无法证明收益确实用于小区公共支出，法院将不予采信。实践中，大量物业公司因账目混乱无法完成举证。

问：南宁市西乡塘区的业主已经起诉要求物业公司返还公共收益，需要提交哪些程序性材料？

答：需要提交起诉状、原告身份证明、物业合同、初步证据材料（如广告位照片、停车收费记录等）、业委会成立备案证明（如有）、业主大会授权决议等。建议委托专业律师代理，避免因程序问题被驳回。

问：什么是“业主知情权诉讼”，与公共收益返还诉讼有什么关系？

答：业主知情权诉讼是业主请求物业公司公开共有部分收益情况、维修资金使用情况、物业服务合同等信息的诉讼。它往往是公共收益返还诉讼的前置程序——只有先查明物业公司实际收取了多少公共收益，才能成功主张返还。

问：在南宁市宾阳县，物业费欠费纠纷中，业主能否主张物业公司未履行一级服务标准而拒交物业费？

答：可以主张物业服务质量不达标并要求减免物业费，但需要提供物业未按合同约定标准履行义务的证据。例如小区垃圾未及时清理、安保服务缺失、设施设备维修不及时等。但此类抗辩属于减免费用的具体抗辩，需在物业费纠纷中提出并举证。

问：业委会起诉物业公司返还公共收益，胜诉后款项如何分配？

答：法院判决物业公司返还公共收益的，款项应归全体业主共有，存入业主共有资金账户，由业委会管理，按照业主大会决议使用，主要用于小区公共设施维修、环境改善等。如果物业公司拒不执行判决，业委会可申请强制执行。

问：南宁市上林县的业主发现物业公司擅自出租小区架空层、地下人防工程停车位，能否主张返还收益？

答：架空层、人防工程停车位的产权归属较为复杂，需要先通过诉讼或相关确权程序确认归属。如果确属业主共有部分，出租收益属于公共收益，业主可以依法主张返还；如经确认属于人防工程或开发商所有，则不能适用公共收益返还规则。

问：物业公司以“公共收益已用于弥补物业亏损”为由拒绝返还，是否有法律依据？

答：物业公司的经营性亏损属于其自身经营风险，不能用属于业主共有的公共收益来填补。除非物业服务合同有明确约定且经过了业主大会同意，否则物业公司这种主张没有法律依据。业主可以要求物业公司提供亏损的审计证明，依法维护自身权益。

问：南宁市马山县的业主想从物业公司获取小区公共收益明细，物业公司以“商业秘密”为由拒绝，合法吗？

答：不合法。共有部分收益情况不是商业秘密，物业公司对业主负有法定信息披露义务。业主可先发函要求限期提供；拒不提供的，可以提起诉讼，由法院责令物业公司提交。

问：公共收益中“扣除合理成本”具体指哪些费用？

答：实践中主要包括物业服务企业为管理公共收益支出的人工费、清洁费、维修费、税费等。物业公司对合理成本承担举证责任。业主可以要求其提供明细证据。近年来，司法实践倾向于将“成本控制”认定为管理费（通常为收益的20%-30%），但需合同约定或法院认定。

问：南宁市隆安县的业主主张物业费过高的同时，能否在答辩中要求物业公司返还公共收益并抵扣物业费？

答：从广西法院的裁判趋势来看，公共收益返还属于共同权益纠纷，除非物业公司认可具体金额且各方无争议，否则法院一般不将该项反诉请求与物业费纠纷合并审理。建议主动向法院说明属于不同的法律关系，要求另行立案处理，切勿拖延答辩导致被动。

问：业主大会决议授权业委会起诉物业公司返还公共收益，诉讼时效从何时起算？

答：一般情况下，从业主大会决议作出之日或业委会向物业公司正式发函主张权利之日起算。如果物业公司明示拒绝或者经法院判决确认其返还义务，诉讼时效从拒绝之日起算。

问：在南宁市青秀区如果物业公司拒不配合移交公共收益账目和资料，业委会可以申请法院调查令吗？

答：可以。业委会在公共收益返还之诉中可以依法申请法院调查令，委托律师向物业公司调取公共收益相关账目、合同、银行流水等。如果物业公司拒绝配合，法院可以依法采取强制措施或作出对其不利的认定。

问：物业公司更换后，前期物业公司留下的公共收益未返还，新物业公司有义务追讨吗？

答：新物业公司没有法定义务追讨前期物业公司遗留的公共收益，但业委会或业主有权要求老物业公司返还。实践中，建议在物业交接时聘请审计机构对公共收益账目进行专项审计，将“配合移交公共收益及账目”作为老物业公司离场交接的必要条件。

问：对于公共收益的利息，业主能否一并主张？

答：可以。在起诉状中可同时主张公共收益本金及占用期间的利息（通常按同期贷款市场报价利率LPR计算），法院会根据物业公司占用资金的实际时间依法支持。

问：南宁市邕宁区法院和青秀区法院在公共收益反诉问题上的裁判尺度一致吗？

答：从本案南宁中院的终审裁定来看，南宁辖区各基层法院均适用同一法律规则：涉及全体业主共同利益的公共收益返还、合同效力等请求，不宜在单一业主的物业费纠纷中合并审理。但具体案件还需结合争议金额、证据情况综合判断。

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特别声明： 本文根据真实案例改编，旨在普及法律知识，不构成个案法律意见。文中当事人均为化名。如您正面临类似纠纷，建议带上相关材料尽快咨询专业律师，以便获得更有针对性的维权方案。

陈干新，广西博美律师事务所。