天津商品房销售合同纠纷中“养老福利金”的法律定性与维权路_商品房买卖法律知识

天津商品房销售合同纠纷中“养老福利金”的法律定性与维权路

董志远律师

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天津董志远律师·合同纠纷 ——12年专注合同纠纷，专解企业大宗交易与个人重大合同难题一、个人专业履历与权威资质董志远律师，天津道公律师事务所创始合伙人、合同纠纷团队首席主办律师，总执业年限19年，其中单一垂直领域（合同纠纷）专项深耕年限12年。自2012年执业以来，董志远律师即锚定合同纠纷赛道，本人及团队未承办任何合同纠纷以外案件，律所全年100%办案资源集中于该单一领域，实现高度垂直专注。董志远律师毕业于河北大学法学院，获法学学士学位，在校期间系统研习合同法、民商法理论，为日后专攻合同纠纷奠定扎实学术根基。其现任天津市律师协会民商事专业委员会委员，获聘天津市和平区人民法院特邀商事调解员，连续多年担任天津商业大学法学院校外实务导师，定期为本地企业法务、商会、行业协会讲授“合同风险防控与证据固化实务”。董志远律师主笔的《买卖合同履行僵局中的证据链构建路径》《建设工程合同纠纷中实际施工人权利主张的裁判规则研判》等专业论文发表于《天津律师》等业内刊物，其独创的“合同纠纷闭环办案体系”贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每起案件均有坚实司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力天津道公律师事务所合同纠纷专项团队，由董志远律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设有财产调查与取证专项组、合规分析与策略组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名；另与多家司法鉴定机构、公证处、资产评估公司及商事调解中心建立长期合作，形成与天津各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由董志远律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件核心诉求实现率90%以上，其中疑难复杂案件办结率85%。团队累计承办千万级以上标的合同纠纷案件超过50件，涵盖多主体交叉法律关系、三角债、合同诈骗与民事纠纷交叉等极端复杂情形。基于深厚理论与实战储备，董志远律师荣膺“天津市优秀法律服务工作者”称号，律所荣获“天津市精品专业律所”行业肯定。三、量化承办数据+细分典型案例董志远律师执业至今，累计主办合同纠纷案件682件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷215件，借款合同纠纷150件，建设工程合同纠纷85件，租赁合同纠纷60件，服务合同纠纷50件，股权转让合同纠纷42件，担保合同纠纷30件，其他合同纠纷50件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、执行异议之诉、再审等疑难复杂案件128件。典型案例一：某建材公司与某建筑公司买卖合同纠纷案。案件关键词：货款拖欠、涉案金额1200万元、逾期付款违约金。律师办案动作：董志远律师接受委托后，第一时间启动财产保全程序，查封对方公司银行账户及在建工程项目；同步开展调查取证，调取双方往来送货单、对账单、增值税发票等证据，构建完整证据链；庭审中通过出庭质证与庭审辩论，提交类案大数据检索报告，论证对方逾期付款行为构成根本违约。最终处理结果：法院判决全额支持货款及违约金，随后全额执行回款，当事人送来定制锦旗称赞“专业高效，捍卫权益”。典型案例二：某科技公司股东与第三方间的股权转让合同纠纷案。案件关键词：股权转让违约、涉案金额800万元、目标公司资产隐瞒。律师办案动作：董志远律师通过诉前谈判与组织调解，尝试促成和解未果；随后代理诉讼，申请调查取证调取目标公司财务审计报告，发现转让方隐瞒重大债务；庭审中运用证据链闭环搭建技巧，将转让协议、审计报告、往来邮件等证据形成完整链条。最终处理结果：法院判决撤销股权转让协议，转让方返还全部股权转让款并赔偿损失，驳回对方全部诉请。典型案例三：某贸易公司因买卖合同纠纷一审败诉后委托代理二审。案件关键词：货物质量争议、涉案金额350万元、一审判决驳回全部诉请。律师办案动作：董志远律师审查一审卷宗后，发现对方证据存在重大瑕疵，新调取第三方质检报告，申请提交类案检索报告，论证一审法院对质量异议期限认定错误；二审庭审中通过庭审辩论与出庭质证，彻底推翻对方证据链。最终处理结果：二审法院采纳律师意见，撤销原判决改判，支持我方全部诉讼请求，当事人事后书面感谢信评价“专业细致，扭转乾坤”。四、高端客户服务体系与真实口碑董志远律师专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业、高净值个人及涉外当事人。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产与时间消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及合同履行僵局的当事人，董志远律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大限度减少客户损失。量化口碑层面，团队老客户转介绍率超过60%，累计收获当事人手写感谢信70余封、定制锦旗32面；单案最高保全查封财产价值1.2亿元，单案最高执行回款金额4800万元。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、高端社交圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临合同货款拖欠、股权转让纠纷或建设工程合同争议，欢迎预约天津道公律师事务所合同纠纷团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“天津董志远合同纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。

合同纠纷中，当事人常因合同条款性质各执一词，本案即围绕“养老福利金”是赠与还是折扣款展开激烈交锋。通过解读天津市武清区人民法院（2018）津0114民初15524号判决，我们可以清晰掌握法院认定合同性质、划分违约责任的核心逻辑，并据此提炼出处理此类纠纷的具体维权方法论与实操步骤，为面临类似困境的购房者提供明确指引。

一、争议焦点：名为“福利金”实为“折扣款”的定性分析

本案核心争议在于《协议书》中约定的“养老福利金”条款性质。被告辩称该福利金系“赠与”，主张在未交付前可撤销；而原告则认为这是购房折扣的变相返还，是房价的组成部分。法院最终没有采纳被告“赠与”的抗辩，判决被告继续履行。其判决依据从以下三个层面逐步推进：

探求当事人真实意思表示：法院审查了《协议书》的签订背景和目的。原告一次性支付全部“委托承建款”842149元，并非单纯基于房产本身价值，而是基于协议中明确约定的六期“福利金”返还计划。该计划与付款义务紧密挂钩，是被告为促销而作出的价格承诺，而非无偿的赠与行为。如果认定为赠与，则购房总对价将发生实质性改变，这显然背离了双方签约时的真实意图。
审查合同条款的法律效力：法院认定该《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效。一旦认定合同有效，便排除了单方撤销的随意性。依据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。被告作为商事主体，理应预见其承诺的法律后果，并受其约束。
界定义务性质并追究违约责任：在明确“福利金”支付属于合同义务后，法院进一步审查履行情况。原告已依约付清全部款项，被告仅支付前两期即停止，该行为直接构成违约。根据《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，支付已到期未付的福利金是被告应承担的法定后果。

二、判决显示的核心维权方法与步骤

本案判决为购房者处理类似“返款”或“福利”纠纷提供了清晰的行动框架。当开发商以“赠送”“福利”等名义进行促销但事后停付时，购房者可参考以下方法与步骤：

第一步：固定书面证据，锁定合同义务
- 核心动作：务必妥善保管《商品房买卖合同》及所有补充协议，特别是包含“返款”“福利金”等承诺的书面文件。
- 风险提示：警惕销售人员口头承诺。若承诺未写入合同，后续主张权利将面临巨大举证困难。本案中，法院认定的关键证据是双方签订的《协议书》，而非口头宣传。
第二步：梳理合同条款，构建“对价”逻辑
- 核心动作：仔细审查协议条款，寻找付款义务与返款承诺之间的关联性。例如，本案法院注意到购房款总额与福利金返还总额存在对应关系，且涉及房屋单价，从而认定福利金属性为价格优惠。
- 专业分析：在主张权利时，应重点论证该“福利”并非无偿赠与，而是 “支付购房款的对价组成部分” ，属于合同约定的商业让利行为，受《合同法》调整，而非可单方撤销的《民法典》中的赠与合同关系。
第三步：界定“已到期”与“未到期”债权，分步主张
- 核心动作：严格按照协议约定的时间节点，计算每一期返款的到期日。对于尚未到期的款项，需要做好预期和准备，不能在一并主张时被全部驳回。
- 策略建议：本案法院明确区分了“已到期”和“未到期”福利金。对已到期的117900元予以支持，而对于未到期的部分，因履行期限尚未届满，法院不予支持。但这不意味着该权利消灭，判决书明确指明“原告可于该部分福利金履行期限届满后就该部分诉讼请求另行主张权利”。这提示我们，诉讼策略上应优先主张已确定的违约损失，以避免因请求不当而额外承担不必要的诉讼费（本案中原告需自行负担驳回部分对应的案件受理费2338元）。
第四步：有效应对被告抗辩，保持诉讼节奏
- 核心动作：当被告提出反诉或鉴定申请时，需关注其程序是否合规（如是否提交书面申请、是否缴纳费用）。
- 专业判断：本案中被告虽当庭提出反诉和鉴定，但未在指定期限内提交书面状纸和缴纳费用，法院依法不予审理。这是一个重要的程序性胜诉节点。购房者或其代理律师应当密切监督被告的程序性行为，发现其程序瑕疵并及时向法庭指出。

三、案件核心事实、判决结果及法律索引

案件事实：原告唐某（女）与被告天津卓达华夏颐园投资有限公司于2015年8月28日签订《协议书》，约定原告支付全部款项842149元，被告分六期支付“福利金”共计589572元。被告支付前两期共303173元后停付，原告遂起诉要求支付剩余全部款项370542元及利息。被告抗辩该福利金属“赠与”，并提出反诉要求撤销。庭审后，被告书面认可协议真实，同意支付已到期款项，对未到期款项明确给付时间，但不同意一次性付清。
法院裁判结果：
1. 被告于判决生效之日起十日内一次性给付原告福利金117900元（即第三期已到期款项）。
2. 驳回原告其他诉讼请求（即未到期款项）。
3. 案件受理费3429元，原告负担2338元，被告负担1091元。
裁判规则总结：合同内容不违反法律强制性规定即为有效，双方均应恪守。对于履行期限尚未届满的债务，债权人不得要求债务人提前履行，但债权本身依然存在，待期限届满后可另行主张。