工程施工竣工验收/2026-08-29

北海建设工程质量缺陷纠纷中保修义务履行争议解析

姜清东律师

[北海]姜清东律师·建设工程 ——28年只办一类案件，专解建设工程合同纠纷与工程款回收难题一、个人专业履历与权威资质姜清东律师，北京安博（上海）律师事务所合伙律师、建设工程业务专项团队首席主办律师，北海仲裁委员会仲裁员。执业28年，自取得律师执业证伊始即锚定建设工程赛道，单一垂直领域专项深耕年限与总执业年限同步，28年间本人及团队未承办任何建设工程以外案件，律所全年100%办案资源集中于此单一领域。姜清东律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，系统研修民商法与建设工程法律实务，曾参与山东省高级人民法院民商事审判庭相关课题研习，积淀了扎实的裁判思维与程序经验。姜清东律师现任北海市律师协会建设工程与房地产法律专业委员会委员，获聘北海市中级人民法院特邀调解员，连续多年为北海市建筑行业协会、房地产企业高管讲授“建设工程合同风险防控与证据固化”专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》《工程价款优先受偿权行使的裁判规则研判》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出建设工程领域实务研究成果的主讲人。基于海量案件经验，姜清东律师提炼出独有的“建设工程争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 2023年，姜清东律师荣获北海市房地产协会“消费者权益保护优秀律师”称号，同年获评“北海市优秀法律服务工作者”，其主导的建设工程团队亦获“北海市精品专业律所”行业肯定。二、律所专项团队综合实力北京安博（上海）律师事务所建设工程专项团队，由姜清东律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设立取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、工程造价咨询机构及商事调解中心，形成与北海市各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由姜清东律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持整体胜诉率92%的扎实记录。团队累计承办标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、实际施工人追索、执行异议之诉等疑难复杂案件超过200件，曾成功处理多起建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突、挂靠与转包关系下实际施工人直接起诉发包人、工程款债权与到期债权交叉执行等极端复杂情形。依托深厚的理论研究与实战能力，团队获评“北海市建设工程专业示范团队”，姜清东律师本人荣膺“北海市房地产协会年度优秀律师”。三、量化承办数据+细分典型案例姜清东律师执业至今，累计主办建设工程相关案件828件（含普通纠纷与疑难复杂案件），细分案由结构清晰：建设工程施工合同纠纷400件，建设工程分包合同纠纷150件，建设工程设计合同纠纷50件，建设工程监理合同纠纷30件，建设工程价款优先受偿权纠纷70件，实际施工人起诉发包人纠纷100件，建设工程执行异议之诉28件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、执行异议等疑难复杂案件212件，承办案件累计为当事人挽回经济损失超过3亿元。典型案例一：工程款拖欠与优先受偿权确认案案件情节关键词：工程款拖欠、发包人资金链断裂、停工索赔、工期延误、建设工程价款优先受偿权、实际施工人、代位权诉讼。律师办案动作：姜清东律师接案后立即启动风险前置筛查，通过类案大数据检索锁定同类裁判规则，指导团队调查取证收集施工日志、签证单、付款凭证等关键证据，并向法院申请财产保全查封发包人名下房产及土地使用权。庭审中，姜清东律师通过庭审可视化呈现工程进度与欠款事实，提交证据链闭环搭建的完整材料，并围绕优先受偿权行使期限与对抗抵押权展开庭审辩论。最终处理结果：法院判决支持全部工程款本金及利息，确认建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，全额执行回款5800万元，出具执行回款裁定书。该案成为北海地区建设工程价款优先受偿权典型案例。典型案例二：实际施工人直接起诉发包人案案件情节关键词：挂靠施工、转包、实际施工人、发包人未付工程款、到期债权、多主体交叉法律关系。律师办案动作：姜清东律师代理实际施工人一方，诉前谈判未果后立即启动诉讼程序，调查取证梳理挂靠协议、转包合同、工程验收记录等，组织调解过程中引导各方确认债权债务关系，提交类案检索报告支持实际施工人突破合同相对性直接向发包人主张权利。出庭质证阶段，针对发包人提出的工程质量抗辩，申请司法鉴定并成功排除瑕疵。最终处理结果：法院判决发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担支付责任，驳回对方全部诉请，判决支持工程款及逾期利息共计1200万元，撤销原判中关于实际施工人无权起诉的认定，改判支持实际施工人诉请。典型案例三：建设工程执行异议之诉案案件情节关键词：工程款执行、案外人执行异议、建设工程价款优先受偿权、执行异议听证、查封财产、大额股权执行。律师办案动作：代理申请执行人（施工方）应对案外人提出的执行异议，姜清东律师在执行异议听证中提交类案大数据检索报告，证明工程款优先受偿权足以排除普通债权执行，庭审辩论中论证案外人主张的债权性质与工程款无关。调查取证调取工程款结算文件、优先受偿权行使凭证，风险前置筛查预判案外人可能提出的抗辩路径。最终处理结果：法院裁定驳回案外人执行异议，全额执行回款3000万元，出具保全查封裁定书确认拍卖房产所得优先清偿工程款。该案入选北海市中级人民法院建设工程执行典型案例。四、高端客户服务体系与真实口碑姜清东律师专注服务企业创始人、上市公司高管、大型建筑企业、房地产开发公司、家族企业及涉外当事人，聚焦高净值人群专属法律需求，如家族资产隔离、企业事前刑事合规、大额工程款执行、跨境工程纠纷等。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低诉讼消耗与财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及建设工程复杂纠纷的当事人，姜清东律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达65%，累计收获当事人书面感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封工程款债权价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5800万元。多家大型建筑企业、房地产开发商在案件结案后续约常年法律顾问，北海市建筑行业协会、房地产商会、高端企业家圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临工程款拖欠、实际施工人追索、建设工程优先受偿权争议或执行难题，欢迎预约北海市北京安博（上海）律师事务所建设工程团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“北海建设工程律师姜清东”或“广西工程款纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

在建设工程领域，很多施工企业存在一个普遍误区：只要工程经竣工验收合格并交付使用，质量责任就全部转移给了发包人。 然而，司法实践中的大量案例表明，工程竣工验收并不意味着施工方质量责任的终结，保修期内的保修义务履行争议，依然是发包人与承包人之间纠纷的高发地带。

本文将以一则真实案例为切入点，深入剖析建设工程质量缺陷纠纷中保修义务的履行标准、法律后果以及施工企业应当注意的实操细节，帮助施工企业厘清质保责任边界，避免“验收合格”陷阱。

一、让人意外的一纸判决：验收合格之后，施工方仍被判赔

某住宅小区项目由发包人A公司开发建设，承包人B公司承建。工程于2016年竣工验收合格并交付使用。2018年，小区多户业主陆续反映房屋外墙渗漏、屋面开裂等问题。A公司随即通知B公司履行保修义务。

B公司却认为：工程已经竣工验收合格，且施工过程中并未发生过质量事故，房屋渗漏问题很可能系业主使用不当或物业维护不善所致，与施工质量无关，故拒绝进场维修。A公司在多次发函催促未果后，自行委托第三方进行维修，支出维修费用约86万元。随即，A公司向法院起诉，要求B公司承担维修费用及其他损失。

法院经审理认为，B公司作为施工总承包单位，在保修期内对工程负有保修义务。虽然工程经竣工验收合格，但不能因此免除其在保修期内对属于施工质量原因造成的缺陷进行维修的责任。 在A公司已履行通知义务的情况下，B公司未在合理期限内履行保修义务，导致A公司不得不委托第三方维修，由此产生的合理费用应由B公司承担。最终，法院判决B公司赔偿A公司维修费用及相关损失。

该案判决结果清晰明确，也再次给我们敲响警钟：竣工验收合格不是施工质量的“免死金牌”，保修义务的履行往往比竣工验收更为复杂且重要。

二、法律视角：保修义务纠纷中的核心争议焦点

透过上述案例，我们可以提炼出建设工程质量缺陷纠纷中关于保修义务履行争议的几个核心法律问题，这些也恰恰是当事人双方最容易产生分歧的地方。

1. 保修义务的法律依据与合同约定

所谓“保修义务”，主要来源于行政法规的强制性规定和当事人之间的合同约定。

法定最低保修期限：根据国务院《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。该期限属于强制性规定，当事人约定不得低于该期限，否则约定无效。
约定的保修期限与范围：除法定最低期限外，发包人和承包人还可在《建设工程施工合同》专用条款中，对保修范围、保修期限、保修责任、保修金的返还方式等作出更详细、更严格的约定，该约定同样对双方具有约束力。

2. “竣工验收合格”能否豁免施工方的保修责任？

不能。 竣工验收合格仅代表工程在验收时点符合设计要求及国家验收规范，但工程质量缺陷具有隐蔽性、滞后性和持续性的特点。部分缺陷在验收时难以发现，只有在经过一段时间的物理或化学变化后才暴露出来。因此，《建设工程质量管理条例》第四十一条明确规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”

换言之，保修义务是一项独立的法定义务，其存在并不以竣工验收是否合格为前提。如果质量缺陷发生在保修期内且属于施工方责任范围，即使工程已经验收合格，施工方仍须履行保修义务。

3. 发包人未通知承包人而直接委托第三方维修，费用谁来承担？

这是实务中极为常见的争议形态。部分发包人因对施工方不信任或急于解决问题，往往在未履行通知义务的情况下直接委托第三方进场维修，事后要求施工方承担费用。此时，施工方往往以“未经通知”“维修费用过高”“非我方责任”为由拒绝承担。

司法裁判思路：除非情况紧急（如安全隐患导致人身财产正在遭受危险），发包人应给予承包人合理的响应时间。若发包人未经通知即自行修复，又无法证明承包人拒绝履行保修义务，其要求承包人承担维修费用的诉讼请求很可能无法获得支持。但在本案中，因A公司已多次发函通知，B公司明确拒绝维修，故A公司自行委托第三方维修的费用具有合理性，法院予以支持。

4. 质量缺陷成因举证责任如何分配？

根据“谁主张、谁举证”的原则，发包人需要对“存在质量缺陷”“缺陷发生在保修期内”“且属于施工方责任”承担初步举证责任。 通常情况下，发包人可通过以下方式举证：①现场照片、视频；②业主投诉记录；③第三方检测机构出具的《质量鉴定报告》；④当地建设工程质量监督机构的整改通知等。

若发包人已初步证明缺陷存在且发生于保修期内，承包人主张缺陷系因使用不当、不可抗力等原因造成、不属于其保修范围或原因的，应当由承包人承担举证责任。 若施工方无法提供充分证据反驳，法院往往会推定施工方未履行保修义务并判令其担责。

5. 质保金的返还与保修责任能否“打包”免除？

发包人扣留质量保证金（质保金）是保障承包人履行保修义务的常用手段。质保金返还期限届满，发包人应当返还质保金；但质保金的返还并不当然免除承包人在保修期内的保修义务。保修义务与质保金返还系两个不同的法律概念：

质保金属于工程质量担保机制中的金钱担保；
保修义务属于承包人应承担的法定义务和合同义务。

也就是说，即使发包人因质保期限届满而返还质保金，只要工程仍在法定或约定的保修期内，承包人的保修义务依然存续。反之，若承包人在保修期内拒绝履行维修义务，发包人可主张从质保金中直接扣除维修费用。

三、施工企业如何避免“保修义务”成为亏损黑洞？——实务操作建议

结合上述司法实践，施工企业应当从以下四个方面重点把控保修义务履行环节的风险：

1. 重视保修期内发包人通知的书面管理

细节决定成败。 施工企业应建立完善的保修响应台账，对发包人发出的每一份书面保修通知（包括微信、邮件等）逐一登记、编号、归档。接收通知后，应第一时间回复书面确认函，并明确告知前往维修的时间安排。切忌“已读不回”或口头承诺，以免日后陷入被动。

2. 对质量缺陷成因进行客观评估，谨慎拒绝

在收到保修通知后，不要急于拍板“不是我们的问题”。应当组织技术人员或邀请第三方检测机构对缺陷成因进行初步评估。若确非施工原因，应出具书面《质量异议函》，附上评估依据，并建议发包人申请司法鉴定。若与施工质量有关，应尽快安排维修，切勿将小问题拖成大诉讼。

3. 注重维修过程的证据闭环

维修工作完成后，应形成完整的维修记录，包括：维修方案、施工过程照片、隐蔽工程验收记录、维修人员签字、发包人确认函等。请注意：维修完毕后，应尽可能要求发包人现场验收并签字确认，防止后续就维修效果再起争议。若发包人拒绝确认，应通过快递方式寄送《维修完成告知函》并保留在途凭证。

4. 投保工程质量潜在缺陷保险（IDI）

目前多地已试点推行建设工程质量潜在缺陷保险（IDI）。施工企业可主动投保该险种，将保修期内的质量风险转嫁给保险公司，以减轻自身资金压力与诉讼风险。

四、结语

工程质量保修是建筑企业履约能力和社会责任的集中体现，更是施工企业能否在当地市场站稳脚跟的关键因素。上述案例再次提醒我们：竣工验收合格不代表工程“万事大吉”，保修期内的每一个微小争议，都可能演变为巨额索赔。 只有建立完善的保修管理体系，注重书面证据留存和沟通流程规范，施工企业才能有效规避保修义务履行争议所带来的法律风险与经济损失，真正实现“干一项工程、树一座丰碑、交一方朋友”。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

【附】相关常见咨询问答

问：北海市某施工企业问，工程已经竣工验收合格了，业主收房后漏水还来找我们，我们有义务维修吗？ 答：有义务。竣工验收合格不能免除承包人在保修期内的保修责任。若漏水发生在法定或约定的保修期内，且属于施工质量原因，施工方须履行维修义务。
问：北海市某开发商问，施工方拖延维修，我们自己找第三方修了，费用能要求施工方承担吗？ 答：分情况。若你已书面通知施工方履行保修义务，施工方无正当理由拒绝或严重拖延，你自行委托第三方维修的合理费用，法院通常会支持由施工方承担；若未经通知直接维修，可能因举证不足而无法获赔。
问：广西某工程公司负责人问，质保金已经返还给了承包人，还能再要求承包人承担保修责任吗？ 答：可以。质保金返还属于金钱担保的返还，并不等同于保修义务的免除。只要在保修期内出现质量缺陷，且承包人依法应承担保修责任，即使质保金已返还，其仍需履行保修义务。
问：北海某房开项目发包人问，施工合同约定的保修期比国家法定最低期限短，按哪个执行？ 答：应当执行国家法定最低期限。当事人约定保修期低于法定最低期限的，属于无效约定，应按法定最低期限执行。
问：北海某施工企业问，发包人说墙皮脱落是施工质量问题，但我们认为是业主装修破坏，谁来举证？ 答：发包人先就缺陷存在、发生在保修期内且属于施工方责任承担初步举证。若你主张系使用不当或装修破坏所致，应当由你方举证证明，否则法院可能推定由你方承担保修责任。
问：北海市某施工总承包单位问，保修期内维修后不久又出现同样问题，维修费用谁来出？ 答：若再次出现的缺陷仍属施工质量原因，且未超出保修期，承包人应继续履行保修义务并承担维修费用。维修后出现新问题的风险由施工方自行承担。
问：北海某施工项目经理问，发包人一直联系不上，维修通知邮寄不成功，怎么办？ 答：建议通过EMS等可查询签收记录的快递方式，按合同载明的地址寄送《保修响应函》等书面文件。若多方尝试仍无法联系，可保留全部邮寄凭证和联系电话记录，以备诉讼中证明你方已尽合理通知义务。
问：北海某市政工程分包商问，总包要求我们分包人承担全部保修责任，合理吗？ 答：先看分包合同约定。若分包合同约定分包人对自身施工范围承担保修责任，且在法定或约定期限内，则分包人应当履行。但对发包人承担保修责任的主体仍是总承包单位，总包赔偿后可依据合同向分包人追偿。
问：北海市某建筑劳务公司问，我们只包工不包料，材料出问题导致质量缺陷，需要承担保修责任吗？ 答：一般不承担材料质量责任，除非你明知材料不合格仍使用且未提出异议。关于保修责任的承担，应依据劳务分包合同约定，同时区分材料缺陷与施工工艺缺陷的成因。
问：北海某监理工程师问，施工方拒绝履行保修义务，发包人能否直接动用质保金委托第三方维修？ 答：可以。但建议发包人先行书面催告施工方，并保留施工方拒绝或怠于维修的证据，再动用质保金委托第三方维修，保留好全部维修合同、付款凭证和验收记录。
问：北海某开发企业成本部经理问，第三方维修费用明显偏高，施工方拒绝全额承担，如何处理？ 答：法院会审查维修费用的合理性，包括维修范围是否对应缺陷、价格是否偏离市场标准等。建议发包人委托第三方造价咨询机构进行评估，并尽量选择有资质的维修单位，以增强费用合理性的证明力。
问：北海某施工单位问，保修期内发生质量缺陷，但工程已经过政府质量监督站备案，是否说明无质量问题？ 答：备案仅是行政行为，不代表对工程质量的绝对认定。质量监督站的备案不能免除民事上的保修责任，法院仍会依据证据独立判断缺陷成因和责任归属。
问：北海某项目发包人问，竣工验收合格后，施工方以“业主已入住使用”为由拒绝维修，是否有法律依据？ 答：无法律依据。除非能证明缺陷系业主使用不当或自行改造所致，否则承包人不能以“已入住”为由拒绝履行保修义务。
问：北海某施工企业上级集团公司问，子公司不履行保修义务，被判赔偿后，集团公司有无责任？ 答：若子公司具有独立法人资格，责任由其自身承担，集团公司一般不承担连带责任。但若存在法人人格混同或集团出具担保等特定情形，集团可能被卷入纠纷。建议加强内部履约管理，避免因保修问题影响到企业信用。
问：北海某工程承包人问，业主方将保修期内出现的质量问题投诉到住建部门，施工方会面临行政处罚吗？ 答：若施工方不履行保修义务且情节严重，建设行政主管部门有权依据《建设工程质量管理条例》第六十六条责令改正，并处以罚款；造成重大质量事故的，甚至可能吊销资质证书。
问：北海某机械安装项目发包人问，设备安装调试完毕但一直未竣工验收，后发现质量问题，保修期从何时起算？ 答：保修期一般自工程实际竣工之日起算。若工程未经竣工验收而发包人擅自使用，保修期自实际交付使用之日起算；若双方对起算点有争议，法院通常综合合同约定、实际交付使用时间认定。
问：北海某施工项目资料员问，保修期内维修记录需要保存多久？ 答：建议至少保存至保修期届满后两年以上，并尽量永久保存。维修记录是证明你方履行保修义务的关键证据，在工程合理使用年限内，涉及地基基础和主体结构的问题，随时可能需要调取。
问：北海某开发商问，项目已转让给第三方，原施工方还需要对新的业主承担保修责任吗？ 答：承包人的保修义务是基于施工合同关系产生的法定责任，不因房屋产权转移而消灭。只要缺陷发生在保修期内且属于施工方责任，新的业主有权要求承包人履行保修义务。
问：北海某施工法务问，发包人要求我们签署《保修责任确认单》后才支付工程尾款，该确认单有哪些法律风险？ 答：确认单可能被认定为对保修范围、期限、责任范围的重新确认。签署前应仔细审查内容是否超出了原合同约定的保修义务范围，对责任期限和范围模糊的表述应予以修改，避免承担额外的保修责任。
问：北海某施工单位问，因发包人拖欠工程款，我们拒绝对保修期内的质量缺陷进行维修，是否构成违约？ 答：构成违约。保修义务与工程款支付系不同性质的义务，施工方不能行使“先履行抗辩权”对抗发包人的保修要求，除非合同另有明确约定。拒修导致的扩大的损失，施工方还可能承担赔偿责任。
问：北海某施工企业负责人问，针对保修期内发生的质量纠纷，通过诉讼解决期限是多久？ 答：建设工程施工合同纠纷的诉讼时效一般为三年，自权利人知道或应当知道权利被侵害之日（如发包人书面催告维修无果）起计算。建议及时主张权利，避免因诉讼时效届满丧失胜诉权。
问：北海某房开项目总工问，第三方检测机构出具的鉴定报告在保修争议中效力如何？ 答：第三方具有司法鉴定资质的机构出具的鉴定报告是最重要的证据之一。法院通常委托鉴定机构对缺陷成因、维修方案、修复费用等进行鉴定，其结论对案件走向起决定性作用。
问：北海某施工企业问，保修期内质量缺陷严重，业主方要求退房，施工方需要承担退房赔偿款吗？ 答：若缺陷已严重影响正常居住使用，属于根本违约情形，发包人或业主有权解除合同或主张相应赔偿。施工方作为承包人，可能需要承担与其过错相适应的赔偿责任，具体金额以鉴定和过错比例认定为准。
问：北海某劳务分包负责人问，施工总包倒闭，发包人要求我们分包人直接保修，有依据吗？ 答：如果发包人与分包人无合同关系，发包人不能直接依据施工合同要求分包人保修。但发包人可依法向分包人主张其在总包合同项下应承担的质量责任，具体取决于分包合同约定以及缺陷成因归属。
问：北海某项目发包人问，施工方保修时使用廉价材料，导致维修效果差，能否要求施工方重新维修？ 答：可以。施工方保修时使用的材料应符合原施工合同约定或同等品质标准，若使用不符合要求的材料，应当认定为未适当履行保修义务。发包人可书面通知施工方限期返工重做，由此产生的合理费用仍应由施工方承担。