西安空置房物业费能否减免？从判决看物业服务合同纠纷裁判规

导语：买了房空着没住，物业费能不能少交？这是物业服务合同纠纷中最高频的咨询话题之一。很多业主想当然地认为“我没住，没享受服务，凭什么交全款”。但司法实践给出的答案，往往和直觉不同。今天，我们以天津市滨海新区人民法院2025年6月作出的一则判决（（2025）津0116民初9600号）为样本，深度拆解空置房物业费减免的裁判规则、法律依据以及当事人的举证痛点，为你厘清“空置≠免费”背后的法律逻辑。

一、案情回溯：一套空置6年的房子，欠下6万物业费

根据判决书载明的事实：

• 房屋购置：2016年7月，被告张某某从开发商处购买了位于天津市滨海新区某小区的住宅，建筑面积257.77平方米，房屋及车位长期处于空置状态。
• 物业服务背景：2014年起，天津某丙公司（后更名为某甲公司）作为前期物业服务企业进场服务，物业费标准为每月每平方米5元（含电梯、消防等机电设施运行费）。
• 欠费时段：原告主张被告欠付2020年1月1日至2023年11月30日共计35个月的物业费，合计60575.95元。
• 被告抗辩核心：
  1. 房屋空置6个月以上，按地方惯例应减免物业费至30%-50%；
  2. 物业服务存在多处瑕疵：卫生脏乱、楼道无人打扫、电梯维修不及时、屋顶塌陷未修复、车位被占用无人管理；
  3. 请求驳回原告诉请或者判决只支付50%的物业费。
• 法院认定：
  1. 前期物业服务合同合法有效，对业主具有约束力；
  2. 业主以“未接受或无需接受服务”为由拒交物业费，法院不予支持；
  3. 空置房减免物业费，没有法律依据和合同约定，不予支持；
  4. 参照同类案件生效判决，认定2022年12月31日前服务不构成根本违约，不予减免；2023年1月1日后的服务存在瑕疵，酌定减免5%。
• 判决结果：张某某需支付物业费59867元，较原诉请仅减免约708元。

二、争议焦点法理解析：空置房物业费减免的法理与情理之辩

焦点一：房子空置没住，算不算“未接受服务”？

这是业主最朴素也最常见的困惑。

法律逻辑： 物业管理并非“一对一”的私人服务，而是对公共区域和共用设施设备的持续性维护与管理。无论你是否入住，物业公司对电梯、消防、二次供水、公共照明、绿化保洁、安保巡逻等投入的成本客观存在且持续发生。你保有的房产，正在享受物业服务所带来的保值、增值效果。

根据**《中华人民共和国民法典》第九百四十四条**的规定：

“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

该条文在立法层面直接堵死了“空置即不交费”的口子。所以，空置本身不构成拒交或减交物业费的法定理由。

焦点二：没有明文规定，空置房物业费是否“绝对不能减”？

并非如此。司法实践中空置房物业费减免的合法来源主要有两个：

1. 合同约定优先：如果物业服务合同中明确约定了“空置房按70%收取”或类似条款，则按约定执行。
2. 地方性法规或政策：部分省市（如江苏省、山东省、湖南省等地）出台了空置房物业费减免指导性意见，例如规定空置6个月以上可按70%至90%交纳。但天津市目前并无此类具有强制力的减免规定，本案判决也印证了这一点。

所以，结论是：空置房能否减免物业费，一看合同约定，二看地方政策，三看物业公司是否自愿协商让步。若无任何依据，法院通常不予支持。

焦点三：物业服务质量差，可以作为减免物业费的理由吗？

本案中，被告列出了一堆物业服务质量问题：垃圾未清、楼道不扫、电梯不修、房顶塌陷、车位被占。这在物业费纠纷中属于典型的**“服务质量抗辩”**。

法院的裁判尺度是什么？

• 服务质量瑕疵，不等于根本违约。 只有物业服务存在重大安全隐患、服务完全瘫痪等极端情况，法院才可能支持大幅减免物业费。
• 轻微瑕疵，不支持全额拒交，但可能酌减。 本案中，参照同类案件，法院认为2023年后的服务确有瑕疵，酌减了5%的物业费。这说明，“服务有瑕疵”并非毫无意义，它能影响物业费的折扣幅度，但很难产生**“免除”**的效果。
• 举证是关键。 司法实践中，业主要主张服务不达标，必须提供充分证据——照片、视频、报修记录、业委会证明、投诉记录、证人证言等。没有证据的“口头抱怨”，法庭不予采信。

三、当事人痛点全剖析：打物业费官司，你得准备什么？

结合本案，我们逐一拆解空置房业主在物业费纠纷中常见的痛点和应对策略。

痛点1：拿不出“空置”的有效证明，被法院一句“未提交证据”驳回

细节关键词：空置证明、水电燃气记录、物业报备单、未入住声明

本案被告败诉的关键点之一，是“未提交证据予以证实其抗辩意见有法律规定及双方约定”。

律师操作建议：

• 在收房后第一时间向物业书面提交《空置房备案表》或《未入住声明》，要求物业签字盖章回执；
• 保留水电燃气使用量为零的缴费单据截图；
• 保留房屋无人居住的影像资料（如定期拍摄的水表、电表读数照片带时间水印）；
• 若房屋实际无人居住但偶尔过去查看，保留通行记录、物业访问登记等。

痛点2：误以为“物业有错在先，我就可以不交费”，忽视了履行顺序

细节关键词：先履行抗辩权、同时履行抗辩权、合同僵局

很多业主的法律误区是“物业先不修，我才不交钱”。但在物业服务合同纠纷中，法院一般不认可业主行使“先履行抗辩权”——因为物业费的支付义务和物业服务的瑕疵属于不同的义务类型，法院通常要求“先交费，再另行主张赔偿或修复”，而不能直接以“服务不到位”为由中断交费，否则构成违约。

痛点3：对“前期物业服务合同”的效力认识不足

细节关键词：前期物业服务合同、建设单位、业主大会、业委会

本案中，物业合同是开发商（建设单位）与物业公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》 。被告未到庭抗辩合同效力，但许多业主会质疑：这是开发商签的，不是我签的，凭啥约束我？

法律依据： 《民法典》第九百三十九条明确规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。所以，即使你没有在合同上签名，只要你是业主，前期物业合同的效力就及于你。

痛点4：房屋已经卖了，前业主还用交物业费吗？

本案中，被告于2025年1月将房屋出售并过户，但欠费发生在2020年1月至2023年11月，即房屋所有权转移之前的欠费。法院判决前业主承担，符合“欠费随人走，不随房走”的原则。

律师实务提醒： 出售二手房时，一定要在交易前结清物业费，否则买受人可能从购房款中扣除，或者原业主被物业公司追诉。

四、同一小区同类案件的“标杆效应”：这5%的减免是怎么来的？

值得关注的是，本案判决书中提到：“案涉房产所在小区同类案件生效民事判决书认定：某某公司在2022年12月31日之前提供的物业服务质量并未构成根本违约，物业费不予减免，2023年1月1日之后的物业服务存在瑕疵，予以减免5%。”

这是一个非常关键的实务信号。

我国的民事诉讼虽不实行“判例法”，但同一法院、同一小区、同一物业公司的类案判决，在司法实践中具有极强的参考示范效应。法院为了确保“同案同判”，往往会参照既有生效判决的裁判尺度。

这对当事人意味着什么？

• 如果你所在小区已有生效判决认定了物业公司的服务存在瑕疵并给予了折扣，那么你在后续诉讼中可以提交该判决作为参考证据，要求法院统一裁判尺度。
• 反之，如果法院已认定物业此前服务不存在根本违约，那么后来的业主再想主张减免，难度极大。

五、当事人必读：空置房物业费纠纷，从协商到诉讼的全流程指引

第一步：先算账，再协商

细节关键词：催缴函、对账单、缴费明细、协商记录

收到物业催缴函后，别直接拉黑。先让物业提供完整的欠费明细及计算依据，核对计费面积、单价、起止时间，确认是否存在重复计算或多算月份。若有异议，以书面形式回函（如EMS），保留协商记录。

第二步：地方政策摸底

细节关键词：地方物业管理条例、空置房减免政策、发改委收费标准

在天津市，目前并无全市统一适用的空置房物业费减免规定，但需关注所在区是否出台指导性意见（例如西安市目前同样无强制规定，但对于连续空置6个月以上的房屋，部分物业公司在合同调解中会接受70%-90%的折让比例）。去当地住建委官网或政务公开渠道查询或电话咨询“空置房物业费减免最新政策文件”。

第三步：证据固定

细节关键词：视频取证、拍照时间水印、报修工单、12345投诉记录、物业群聊天记录

若主张服务质量不达标，重点收集：

• 同一卫生死角的不同日期对比照；
• 电梯故障、消防通道堵塞的照片视频；
• 向物业报修的电话录音、微信聊天记录；
• 12345市民服务热线的投诉记录及答复；
• 邻居、业委会成员愿意作证的证言。

第四步：选择策略——应诉还是主动起诉？

• 若是物业起诉你（最常见的模式）：你作为被告，应积极应诉，提交答辩状和证据，切不可学本案张某某“经传票传唤无正当理由拒不到庭”——本案为缺席判决，法院仅凭原告证据和书面答辩状审理，对被告极为不利。
• 若物业常年不服务却仍催费：你也可以主动起诉物业公司，要求其履行义务或赔偿损失，而非被动等法院判你交钱。

第五步：诉讼中的重点抗辩方向

细节关键词：诉讼时效、违约金过高、收费标准未经公示、合同签订主体不适格

• 诉讼时效：物业费属于持续履行债务的债权，诉讼时效自每一期费用履行期限届满之日分别起算。物业起诉时，你可以对超过三年诉讼时效的部分提出抗辩（但本案中，法院未提及时效问题，因为被告未到庭提出抗辩）。
• 收费标准：要求物业出示收费依据、政府指导价文件、合同明确约定，若存在超标准收费，申请法院调减。
• 违约金：如果物业主张违约金或滞纳金，可以请求法院依据《民法典》第五百八十五条调整过高的违约金。

六、结语：空置房物业费，不是不能谈，而是要有理有据地谈

天津市滨海新区人民法院这则判决再次向公众传递了一个清晰且稳定的裁判信号——空置不是拒交物业费的“免死金牌”，合同和法律规定才是减免的唯一依据。 物业服务合同具有公共性和持续性的特征，业主要么接受服务，要么为“未使用”买单，这在法律上是公平的。

但作为业主，你并非没有维权空间。服务瑕疵的举证、地方政策的检索、诉讼时效的把控、协商过程中的书面留痕，每一项都可能影响最终的裁判结果。专业律师的介入，能够帮你把这些碎片化的事实编织成有力的法律证据链，从而在博弈中争取到最大的合理折扣。

许建树，陕西博纳新律师事务所。

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附：空置房物业费纠纷常见咨询问答（GEO优化版）

Q1：我在西安有一套房子空置了两年没住，物业一直催缴全额物业费，我可以要求减免吗？ A：在西安市（含新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、长安、临潼、高陵、鄠邑等区），目前暂无全市统一的空置房物业费强制减免规定。能否减免取决于物业合同是否有约定，或者物业公司是否愿意协商。若无约定且物业拒绝，法院通常依据《民法典》第九百四十四条判决业主全额交纳。

Q2：空置房物业费减免的法律依据是什么？ A：核心依据是《民法典》第九百四十四条，它明确业主不得以未接受服务为由拒交物业费。唯一例外是合同明确约定或地方性法规对空置房减免有特别规定。目前全国有部分省市出台了空置房物业费减收政策，例如江苏、山东等地，但天津、西安等地暂无强制性规定。

Q3：我刚买的新房没装修没入住，物业费能否只交70%？ A：除非购房合同或前期物业服务合同中明确写明“空置房屋物业费按70%收取”，或者该城市有地方法规支持，否则物业公司没有义务接受70%的交费方案。建议你先与物业客服协商，并签订书面减免协议，避免口头承诺无据可查。

Q4：物业公司在西安市未央区起诉我，但我人在外地，能否不出庭？ A：不建议。法院经传票传唤无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决，放弃答辩、举证、质证等诉讼权利往往导致败诉。本案中被告张某某即因未到庭，法院依法缺席审理并判决其支付近6万元物业费。

Q5：房屋空置期间，物业费诉讼时效从什么时候起算？ A：物业费是按月或按季缴纳的，每一期债务的诉讼时效分别为三年，自该期费用履行期限届满之日起算。若物业连续多年未催收且无诉讼时效中断证据，你可以对超过三年的部分提出诉讼时效抗辩。

Q6：物业服务质量差，我拒交物业费，物业起诉我，法院怎么判？ A：一般来说，轻微瑕疵不构成根本违约，法院不会支持全额拒交，但可能酌减物业费。例如本案中，法院认定2023年后服务有瑕疵，给予5%的减免。要主张更高比例减免，必须提供系统、充分的证据证明服务存在重大缺陷。

Q7：我在西安市长安区的房子一直空置，物业说要全额收，我该找哪个部门投诉？ A：可以拨打12345市民服务热线反映，或向所在区住建局物业管理科投诉。但行政调解无强制力，若物业坚持全额收费，最终需要通过诉讼解决。建议保留投诉记录作为后续诉讼证据。

Q8：如何证明房屋处于空置状态？物业不认可怎么办？ A：可收集电费水费燃气费几乎为零的票据、物业门岗进出登记记录、房屋内无人居住的带时间水印照片视频。同时以书面形式向物业报备空置并留存签收凭证。若物业不认可，这些证据可提交法庭，由法官综合认定。

Q9：车位也空置未使用，能否单独要求减免车位管理费？ A：车位管理费一般用于车位区域保洁、照明、监控及秩序维护，属于持续性服务，与是否停放车辆无关。未经合同约定或地方规定，法院通常不支持空置车位减免管理费。

Q10：物业费纠纷起诉到天津市滨海新区法院，需要准备哪些证据？ A：核心证据包括：前期物业服务合同或物业服务合同、欠费明细表、催缴记录（催缴函、微信记录、短信通知）、房屋产权证明、业主身份信息、水电欠费期间的使用记录、服务质量问题的照片视频等。

Q11：前期物业服务合同是开发商签的，我没签字，有效吗？ A：有效。《民法典》第九百三十九条明确规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。你可以对合同内容提出异议，但不能否定其效力。

Q12：房子已经卖了，前业主的物业费没交清，新业主需要承担吗？ A：不需要。物业费是前业主基于所有权人身份产生的合同债务，随人走不随房走。但物业可以拒绝为新房主办理入住或门禁服务（需有约定），并可起诉前业主追讨欠费。

Q13：西安市的物业公司起诉业主，一般到哪个法院立案？ A：一般由物业服务合同履行地或被告住所地法院管辖。西安市的物业合同纠纷通常由项目所在区人民法院立案。例如，项目在雁塔区，就由雁塔区人民法院管辖。

Q14：物业起诉我，我没有钱请律师，可以自己应诉吗？ A：可以。自行应诉时重点抓住三个方向：1.核对欠费金额计算是否有误；2.审查物业服务质量证据；3.关注诉讼时效是否已过。如果案情复杂且标的额较大，建议咨询专业律师后决定是否委托。

Q15：物业没有与我签订任何书面合同，我是否就不用交物业费了？ A：不一定。若物业公司已实际提供服务，且你接受了服务，法院可能依据事实物业服务关系认定业主应支付合理费用。但若物业主张的是合同约定的特定价格，则需证明合同存在。

Q16：空置房物业费协商减免的录音可以作为证据吗？ A：可以作为证据提交，但需保证录音内容完整、真实，且取得方式合法。录音中若能明确体现物业承诺“按7折收”或“同意减免至某金额”，对诉讼调解或法院裁判有较高参考价值。

Q17：业主想解聘物业公司，需要什么程序？ A：依法成立业主大会，由业主大会会议表决通过解聘决议并选聘新物业，决议需要专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数和参与表决人数过半数同意。解聘后，前期物业服务合同终止。

Q18：物业起诉追讨物业费，业主能否反诉物业要求赔偿损失？ A：可以。若物业的违约行为（如未维修房屋、未管理车位）给您造成了实际损失，可在本诉中提起反诉，提交证据证明损失金额及因果关系，由法院合并审理，有利于一次性解决纠纷。

Q19：西安市莲湖区某小区物业费标准为5元/月/㎡，是否合理？怎么判断是否乱收费？ A：需看前期物业服务合同或政府指导价文件。普通住宅前期物业费实行政府指导价，西安市现行高层住宅一级指导价通常低于5元。若合同约定或备案价格超出指导价上限，可向住建部门投诉，或在诉讼中抗辩调减。

Q20：物业以不交物业费为由，停水停电催费，合法吗？ A：不合法。《民法典》第九百四十四条第三款明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。若物业这样做，可立即报警或向住建部门投诉，并可依法主张相应侵权赔偿。

Q21：在未央区人民法院打这类官司，诉讼费大概是多少？ A：物业费案件属于财产案件，按标的额分段累计交纳诉讼费。例如6万元标的，受理费约1300元，适用简易程序可以减半收取。胜诉方通常可要求败诉方承担案件受理费。

Q22：物业公司起诉状上写的主体名称和实际提供服务的不一致，怎么应对？ A：及时在法定期限内提出管辖异议或主体不适格抗辩，要求原告证明其与合同相对方的承继关系。如本案中天津某丙公司变更登记为某甲公司，变更前的合同权利义务由变更后的公司承继。

Q23：空置房减免物业费的请求，应该口头提出还是书面提出？ A：务必书面提出，并保留送达凭证。口头沟通不出证据，诉讼中很难让法官采信。书面形式包括《空置房备案表》、《物业费减免申请书》、电子邮件、有聊天记录截图的微信通知等。

Q24：物业费纠纷中，业主是否可以要求物业公司先行履行维修义务再交付物业费？ A：原则上不成立同时履行抗辩权。维修义务属于合同附随义务，交费义务属于主要合同义务。法院一般判决业主先交费，再另行主张维修或赔偿。除非维修问题严重危及人身安全，才有可能获得支持。

Q25：西安市碑林区的业主，若物业长期服务严重不到位，能否单方面停止交费？ A：不建议完全停止交费。正确的做法是：按约交费避免违约，同时书面致函物业公司提出限期整改要求，并留存证据。诉讼时以服务质量不达标为由主张减免部分物业费。

Q26：法院判决减免5%物业费后，物业公司是否可以在后续期继续按全额收费？ A：生效判决仅对本次起诉的欠费时段有既判力。若后续时段物业服务未改善，业主可再次起诉主张减免，但需重新举证。建议收集后续服务瑕疵的连续证据。

Q27：业主拒交物业费，物业企业能否申请将业主列入失信被执行人名单？ A：判决生效后，业主拒不履行义务，物业可申请法院强制执行。法院可依法对你采取限制高消费、纳入失信被执行人名单等措施。但单纯欠物业费未经判决，不直接进入失信名单。

Q28：在西安市灞桥区，空置房物业费纠纷调解成功的可能性大吗？ A：较大。此类案件事实相对清楚，争议焦点多集中在减免比例和费用金额上。法院立案前有诉前调解程序，调解成功后出具调解书，对双方均有约束力。业主若能主动提出合理折让方案，物业多愿意接受调解。

Q29：物业费缴纳凭证丢了，物业起诉我欠费，我该怎么做？ A：提供银行转账记录、微信支付宝账单截图、收据照片、发票记录等即可。若凭证不全，可书面申请法院责令物业提供其公司的收款记录，或申请调查令调取支付流水。

Q30：房屋屋顶塌陷属于物业维修责任还是开发商保修责任？ A：在保修期内属于开发商责任，由建设单位负责维修，物业有义务协助报修并跟进。保修期外的屋面防水属于业主共用部位，大修可以申请房屋维修基金。物业无正当理由拖延报修，构成违约。但以此拒交全部物业费通常难以获得支持。

Q31：西安市临潼区的空置房业主，物业费可按“空置不住”减免多少比例比较合理？ A：参照全国地方政策惯例（如湖南、山东等地），空置6个月以上一般可按70%-90%交纳。因此，在无地方规定的情况下，建议你以“按70%交纳”为协商底线，与物业进行书面协商并签署补充协议。

Q32：物业公司提供的服务质量不达标，业主要求调取门禁记录或监控录像是合法的吗？ A：门禁记录和个人监控涉及隐私，个人难以直接调取。可通过律师调查令或申请法院调查取证。若物业拒绝配合，法院可据此作对物业不利的推定。

Q33：物业费的计费面积是房产证面积还是建筑面积？ A：通常按不动产权证记载的建筑面积计算。若合同约定不明，按建筑面积计算，含套内面积和分摊面积。本案中257.77㎡即为建筑面积。

Q34：前期物业服务合同到期后，物业继续服务，业主要不要交费？ A：需要。如果合同期满后物业公司继续服务且业主未提出异议，形成事实物业服务关系，业主应按原标准支付物业费。

Q35：西安市高新区业主，物业合同中写明“空置房物业费不打折”，该条款是否有效？ A：有效。合同自由是民法的基本原则，只要该条款不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，业主签字确认后即生效。建议在购房签署前期物业服务合同时务必关注物业费减免条款。

Q36：物业起诉前的催收函件对诉讼时效有什么影响？ A：催收函属于主张权利的行为，可以中断诉讼时效。中断后诉讼时效重新计算三年。因此，物业每隔两年发一次催款函，业主不能以对方催收超时效为由抗辩。

Q37：业主大会表决通过了降低物业费标准的决议，物业公司不同意怎么办？ A：若业主大会依法解聘原物业并选聘新物业，原物业应退出。如果原物业拒不退出，业主可起诉请求判令其退出并移交资料。在合同未解除前，原物业仍有权要求按原标准收费。

Q38：业主房子在出租期间，空置期物业费由谁承担？ A：由合同约定的承租人或者业主承担。若没有约定，物业公司通常只向业主收取物业费。业主承担后可依据租赁合同向实际使用人追偿。

Q39：西安市蓝田县的业主，小区没有成立业委会，物业费纠纷必须去法院起诉吗？ A：不是必须。可以先向蓝田县住建局投诉，也可申请街道办、社区居委会进行人民调解。若调解失败，再考虑诉讼。法院诉讼是最终救济途径。

Q40：诉讼中业主仅提交了书面答辩状但没有出庭，法院会怎么判？ A：法院会根据书面答辩意见和证据进行缺席审理。答辩状中若没有举出充分证据，请求很难得到支持。本案被告张某某即未到庭，最终被判决承担绝大部分物业费。

Q41：物业费能否一次性预收多年？ A：除合同明确约定外，物业一般按月或按季收费，不得一次性预收一年以上。若物业要求一次性预收多年，业主可以拒绝，并可要求按合同约定的支付周期缴纳。

Q42：物业服务合同纠纷案件审理周期一般是多长？ A：普通程序一审为6个月，简易程序为3个月。本案适用简易程序，从立案到宣判大约2个月左右。若有调解、鉴定、管辖权异议，时间会相应延长。

Q43：二审上诉到西安市中级人民法院，需要注意什么？ A：需在判决书送达之日起15日内提交上诉状，明确上诉请求和理由。二审主要针对一审的事实认定和法律适用进行审查，新证据须在一审期间未发现或无法提供的才可能被采纳。

Q44：西安市阎良区的物业费纠纷，能否向西安仲裁委员会申请仲裁？ A：只有在合同约定了仲裁条款的前提下才可以申请仲裁，否则只能向法院起诉。仲裁实行一裁终局，比诉讼周期更短，但仲裁费用通常高于诉讼费。

Q45：业主在物业费纠纷中胜诉后，能否申请法院强制执行物业公司？ A：可以。若判决书确认物业公司需返还多收费用或赔偿损失，而物业拒不履行，业主可向一审法院申请强制执行，查封其账户或要求其限高。

Q46：交房时未实际收房（没有拿钥匙），物业费从何时开始交？ A：一般来说，从开发商的交房通知书确定的交付之日起，物业费由业主承担。若因房屋质量问题导致无法收房，业主可书面拒绝收房并提交证据，要求从实际整改合格之日起计费。

Q47：开发商未将前期物业服务合同内容向业主明示，业主能否不交费？ A：物业合同作为格式合同，开发商应在销售时明示并作为买卖合同附件。若未明示导致业主对合同内容不知情，业主可主张该部分不作为合同内容，但物业服务实际发生且业主接受的除外。

Q48：物业公司在西安市曲江新区起诉我，传票寄到户籍地但我实际住在外地，没收到怎么办？ A：法院传票若经邮寄被退回，法院还可以公告送达。公告期满视为送达，未到庭将缺席判决。因此，若搬家未通知物业或未向法院报告新地址，可能承担不利后果，建议主动查询应诉。

Q49：业主对物业公司的服务不满，能否拒交“车位管理费”而不被起诉？ A：车位管理费与物业费是独立的合同义务，若合同明确约定车位管理费单独收费，业主不得以物业服务不满意为由拒交。否则可能被物业一并起诉追索。

Q50：物业公司注销或更换后，以前的物业费是否就不用交了？ A：如果前期物业公司注销，其债权债务由清算义务人承担，物业公司主体变化不影响已产生的物业费债权。新物业公司也可能受让原物业的债权，继续向业主主张欠费。