德阳物业服务瑕疵拒交物业费：举证责任与法院裁判规则解析

“物业什么都没做，凭什么让我交费？” “小区卫生一团糟，电梯天天坏，我家车被剐了还找不到人，凭啥按月交钱？”

这是物业费纠纷中，业主一方最常见的抗辩。然而，在司法实践中，业主主张物业“服务有瑕疵”却拒交物业费，胜算往往并不高。 原因不在于物业公司“多有理”，而在于一个经常被忽视的诉讼规则——举证责任。

近日，四川省广安市广安区人民法院审结的一起物业服务合同纠纷案（（2025）川1602民初10438号），就将这一痛点展现得淋漓尽致。业主李乙因拒绝缴纳2,767.60元物业费被告上法庭，他提出了一系列抗辩理由，包括合同签订程序违法、物业没有备案、服务承诺未兑现、车辆被撞物业不提供监控等。但最终，法院判决李乙全额支付欠费。

本文将以该判决书为样本，深入剖析“物业服务瑕疵举证责任”在司法实践中的认定逻辑，帮助业主和物业公司厘清权利边界。

一、案件基本事实：一场由2,767.60元引发的“全面战争”

2020年10月6日，广安市广安区某小区第二届业主委员会与重庆某有限公司广安分公司（以下简称“某公司”）签订了《物业服务合同》，约定服务期限为2020年10月10日至2023年10月9日，收费标准为电梯住宅1.00元/月·平方米。合同签订前，业委会委托西南联合产权交易所广安分所进行了公开招标，并在小区内发布了拟中标公告。该合同已于2021年3月4日在广安市广安区住房和城乡建设局备案。

被告李乙是该小区业主，住宅面积81.69㎡。自2022年1月11日至2024年11月10日，李乙未缴纳分文物业费，欠费合计2,777.46元（原告仅主张2,767.60元）。

对此，李*乙的答辩意见非常典型，几乎涵盖了业主拒交物业费的所有常见理由：

1. 合同无效：业委会签订合同程序不合法，未开业主大会表决，签名未过半；物业合同法定代表人错误；物业公司未取得物业备案。
2. 服务严重不达标：物业承诺书中的15项服务事项均未执行，公共收益从未公布，绿化、设施维护缺失。
3. 举证质疑：物业公司提供的证据均为自行制作，无业主和业委会签字确认，怀疑系伪造。
4. 个案侵权：其车辆在地下车库被撞，物业无法提供监控视频，应承担责任。

案件经审查，法院对小额诉讼程序适用无异议，并最终作出如下认定：

1. 合同有效：业委会系经合法程序产生，委托产权交易所公开招标，发布公告且无业主提出书面异议，合同已实际履行，且通过行政备案。
2. 物业已履约：某公司提供了日常工作照片、高压供用电合同、电梯维保合同、报事报修记录表、保安巡逻签到表、外来人员登记表等证据，证明其提供了保洁、绿化、安保、电梯维护等基础服务。
3. 瑕疵不等于根本违约：关于游泳池未使用、种菜等问题，属于小区设施的使用与维护配合问题，不能以此拒交全部物业费。
4. 不定期合同延续：合同期满后（2023年10月11日）至2024年11月10日撤离期间，业主未依法作出解聘决定，物业继续服务，构成不定期物业服务合同，业主应当支付费用。

二、核心法律焦点：业主主张“物业有瑕疵”，谁来举证？

本案的核心价值，在于它清晰地回答了实务中的一个高频争议问题——业主以物业服务质量不达标为由拒交费用，应当提供什么证据？

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”即谁主张，谁举证。

当物业公司已经提供了《物业服务合同》、备案证明、日常工作记录等基础证据，初步证明其履约事实后，举证责任便转移至业主一方。如果业主抗辩“服务有瑕疵”，就必须就以下两点中的至少一点进行举证：

1. 物业公司存在根本违约行为，导致合同目的无法实现。 例如：物业人员全部撤离、全面停止服务、小区陷入无人管理状态。
2. 物业公司的具体服务行为与合同约定的标准存在明确不符。 且这种差别应通过客观证据予以固化。

在司法实践中，仅凭口头抱怨、笼统描述、感性认知，极难获得法院支持。法院认可的证据形式通常包括：

• 公权力机关的介入记录：向住建局、街道办、社区居委会投诉后的处理记录或整改通知。
• 第三方鉴定意见：对电梯安全隐患、消防设施瘫痪等问题的专业鉴定报告。
• 有明确时间、地点的影像资料：能够反映当时小区环境脏乱差、设施损坏长期未修复的照片、视频。
• 业主委员会出具的书面证明：业委会代表业主向物业发出的整改函、会议纪要等，证明物业确实存在不作为。

而像本案中李*乙举示的“车辆被撞后无法调取监控”的照片、聊天记录，法院认为：无法证明车辆被撞的具体时间、地点，更无法证明车辆被撞系物业未履行安保义务所致，两者之间缺乏直接因果关系，故不予采纳。

三、深度解读：业主“拒交物业费”的三大误区

误区一：“业委会签订的合同没经我同意，对我无效。”

这是一个极度普遍但几乎从未在诉讼中获得支持的抗辩。根据《民法典》第九百三十九条：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”只要业委会选聘程序不违反法律强制性规定——比如本案中经过了公开招投标、公示无异议、行政备案——那么该合同对全体业主有效，包括那些投反对票或未参与表决的业主。

如果业主认为业委会违法选聘侵害了其权益，正确的做法是在法定期限内行使业主撤销权（一般自知道或应当知道起一年内），而不是直接拒交物业费。撤销权是针对业委会决定的，而物业费缴纳义务是基于物业服务合同产生的，合同有效则义务存在。

误区二：“公共收益没公布，我就可以不交物业费。”

《民法典》第九百四十三条确实规定物业服务人有义务定期公布公共收益、服务事项等。但法律规定义务不等于“不履行义务可以抗辩不交费”。本案中，物业公司虽然也举示了“业委会账目公示”证据，但即便物业未公示公共收益，业主的救济路径是要求物业公司公开或向主管部门投诉举报，而非将公共收益问题作为拒交物业费的直接抗辩事由。因为缴费义务和公布义务是两种不同性质的义务，不属于对等给付关系。

误区三：“只要有一点瑕疵，我就可以拒绝支付全部物业费。”

物业服务具有公共性、持续性和整体性。它不像买卖合同中的瑕疵可以折价退货。物业服务合同是一个持续履行的服务合同，其瑕疵通常发生在局部、阶段或个别事项上。法院普遍认为，个别瑕疵只能作为酌情扣减物业费的考量因素，而非全额拒交的法定事由。且对于扣减物业费的主张，业主依然要承担举证责任，证明扣减的具体金额与瑕疵程度存在合理对应关系。

在司法实践中，除非是小区出现了“垃圾无人清运”、“安保完全缺失”等重大、持续、根本性的违约行为，否则法院极少全额免除或大部分免除业主的缴费义务。个别法院即使酌情扣减，也通常限制在10%-20%的幅度内，且必须有充分的证据支撑。

四、合同期满未续签，物业赖着不走，还需要交费吗？

本案另一个值得关注的细节是，某公司与业委会签订的合同于2023年10月9日到期，但直到2024年11月10日才撤离。在这期间，李*乙认为“合同都过期了，物业凭啥收钱？”

法院援引了《民法典》第九百四十八条：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”

这意味着，在合同期满后，如果业主大会没有作出解聘或另聘的书面决议，而物业公司又实际继续提供保洁、保安、绿化等服务，双方之间就形成了一个“不定期物业服务合同”。在这种状态下，业主不能以“没签合同”而拒交费用。物业公司提供了事实服务，业主享受了服务利益，就应当支付相应对价。

当然，不定期合同对双方都享有“随时解除权”，但无论哪一方行使解除权，都应当提前通知对方并做好交接。在本案中，业委会直到2024年10月才公示撤离告知函，这恰恰证明了物业公司服务至2024年11月10日，业主理应支付该段期间的费用。

五、痛定思痛：业主面对物业服务瑕疵，该如何正确维权？

针对物业服务合同纠纷中胜诉率极低的现实情况，结合本案教训，向业主提供如下实操建议：

1. 证据为王，固定瑕疵要趁早。 不要只是拍一张照片就完事，应录制带有时间、地点水印的视频，并主动向物业公司、业委会或社区网格员进行书面反映。保留好微信聊天记录、通话录音、邮件。定期向街道办、住建局递交投诉信，请求行政调解或责令整改。这些“外力”介入后的回函、整改通知，就是你日后诉讼中对抗物业公司的“核武器”。

2. 善用“先履行抗辩权”，而非“直接拒绝履行”。 如果有证据证明物业服务在某个时间段内确实存在严重下滑（如垃圾堆积十天无人清理、电梯连续停运），可以在诉前向物业发出《催告函》或《整改通知书》，要求限期整改。若物业拒绝整改，再起诉请求酌情减少物业费。减少的费用应基于服务中断的天数或资源减损的比例进行计算，而非拍脑袋拒交全部。

3. 针对个案损失，单独主张。 家里被盗、车窗被砸、车辆划伤，是侵权类纠纷。如果要追究物业责任，必须证明物业在安保巡查、监控维护、门禁管理上存在过错，且该过错与损失之间存在法律上的因果关系。这类案件的举证难度极高（通常需要调取公安机关的出警记录、刑事判决书等）。即便能证明，也只能主张物业在过错范围内承担补充赔偿责任，而不能直接“抵扣”物业费。正确的逻辑是：先交物业费，再另行起诉索赔。

4. 关注业主共有权，启动法定程序。 如果物业公司确实存在严重不作为，导致生活质量大幅下降，业主不应消极等待。应当联合20%以上业主提议召开业主大会临时会议，讨论解聘物业公司或提起诉讼追究其违约责任。与其在法庭上纠缠“瑕疵”，不如从源头更换物业。本案中，小区最终还是通过招标选聘了新的物业公司，这证明了业主自治的力量，但李*乙在旧物业撤场前拒交费用，在法律上站不住脚。

六、结语

司法裁判从来不是鼓励物业公司“躺平”，也不是要对业主的合理诉求视而不见。 但法律讲究证据，讲究合同的严肃性。物业服务具有社会公共属性，一旦业主以“瑕疵”为名拒交费用，将导致物业服务资金链断裂，最终损害的是全体业主的共同利益。

作为业主，面对物业服务不达标，不要选择“躺平式”拒交，而要选择“证据式”维权。只有通过合法的程序、有效的手段，方能倒逼物业企业提高服务质量，构筑良性循环的社区治理生态。

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附：物业服务瑕疵举证责任纠纷常见法律问答

Q1：我在德阳旌阳区有一套房子，物业合同是业委会签的，我没有参与投票，这合同对我有效吗？ A：有效。根据《民法典》第九百三十九条，业委会与依法选聘的物业服务人签订的合同，对全体业主具有法律约束力。即使你未投票，只要选聘程序合法，你仍需按合同缴纳物业费。若认为选聘程序违法，应在一年内行使业主撤销权，而非拒交费用。

Q2：我认为我们小区物业服务不到位，垃圾清理不及时，可以不交物业费吗？ A：不建议直接拒交。你主张服务瑕疵，需提供“垃圾长期无人清理”的连续照片、视频、向社区投诉的记录等证据。若瑕疵持续时间短、程度轻，法院可能判决全额交费；若有重大瑕疵，可请求法院酌情核减部分费用。

Q3：我是德阳广汉的业主，我们业委会和物业签订合同时没有召开业主大会，现在物业起诉我，我该怎么办？ A：首先，你需要举证证明业委会选聘程序违法，如提供未召开业主大会的证明材料。但即便如此，若物业已实际入驻服务多年，且无业主提出异议，法院认定合同有效的可能性极大。建议协商补交部分费用，或另行起诉业委会侵权。

Q4：物业公司从来不公布公共收益账目，我能不能以此拒交物业费？ A：不能。公共收益未公布属于物业未履行信息公开义务，你可以要求物业公布或向区住建局投诉。但缴费是业主的基本合同义务，两者不能直接抵消。物业起诉你催费时，你不能以“未公布账目”作为抗辩理由。

Q5：我家在德阳绵竹，小区电梯经常坏，物业修了几次还是老样子，我可以少交物业费吗？ A：你可以要求物业提供电梯维保记录。若电梯频繁故障系维保不到位所致，你可向市场监督管理局特设科投诉，并保留投诉记录。在诉讼中，法院可能酌情扣减5%-10%的物业费，但需要你完成初步举证。

Q6：我的车在小区地下车库被划了，物业说监控坏了查不到人，我拒绝交物业费，法院会支持我吗？ A：法院通常不支持。车辆受损属于侵权纠纷，你需要证明物业未尽到安保义务（如监控长期损坏未修复、门禁形同虚设）且与车辆受损存在因果关系。即使能证明，也应另行起诉索赔，不能直接抵扣物业费。

Q7：物业合同到期后没有续签，物业公司继续服务，我还需要交费吗？ A：需要。根据《民法典》第九百四十八条，期限届满后业主未作出续聘或另聘决定，物业继续提供服务的，原合同继续有效，形成不定期合同。你享受了服务，就应当支付相应费用。

Q8：我是德阳什邡的业主，我觉得物业公司没有达到承诺书中的15项服务标准，该由谁来举证？ A：由你举证。你主张物业未达到承诺书标准，需要提供证据证明具体哪几项未达标、不合格的具体表现。物业公司只需证明其提供了基础性、持续性服务即可。若你仅凭口头描述，法院不会采信。

Q9：物业公司起诉我欠费，但他们的证据都是自己制作的巡逻记录、维修单，没有业主签字，能作为证据吗？ A：可以。物业公司的内部工作记录属于书证，在无相反证据推翻的情况下，法院综合全部证据链可以采信。如果你认为记录系伪造，应提供伪造的线索或反驳证据，如监控显示当日未有巡逻、维修人员未上门等。

Q10：小额诉讼程序一审终审，对我有什么影响？欠费几千元能上诉吗？ A：若案件标的额为当地上年度就业人员年平均工资50%以下（通常为一两万元以内），法院可适用小额诉讼程序，一审判决即为生效判决，不能上诉。本案中，法院适用小额诉讼程序审理，判决后即生效，业主只能申请再审，不能上诉。

Q11：在德阳经开区，业委会成员和物业公司关系好，签订的物业费价格明显高于周边，业主可以拒交吗？ A：不能仅凭“价格高”拒交。物业费标准是业委会与物业公司协商的结果，经过公示和备案即对业主生效。若认为价格显失公平，可请求业委会重新谈判或召开业主大会更换物业。拒交物业费只会让你成为被告。

Q12：我家漏水，物业不帮我维修，我不交物业费行不行？ A：区分情况。如果漏水部位属于业主专有部分，维修责任在业主本人，物业无维修义务；如果漏水系公共管道、外墙等共有部分损坏导致，物业有维修义务。即便物业未履行维修义务，你也应催告物业，并要求业委会监督，而不能直接拒交物业费。

Q13：官司打到法院，法官问我有没有证据证明物业不作为，我说小区很多业主都可以作证，行吗？ A：证人证言是证据的一种，但证明力有限。仅有几名业主的证人证言，若无客观证据（照片、视频、行政处理记录）佐证，法院很难认定物业存在根本违约。建议在诉讼前收集业主联名签署的情况说明，并附上各自的联系方式。

Q14：我小区在德阳罗江区，物业起诉我后，我反诉物业要求赔偿损失可以吗？ A：可以，但应基于同一合同关系。若你的损失（如财产被盗、人身损害）与物业未履职有直接因果关系，且证据充分，可以提出反诉。否则，法院会建议你另行起诉，并告知你继续应诉缴纳物业费。

Q15：业主大会表决选聘物业，我没有收到通知，能以此认定合同无效吗？ A：如果你未收到通知，属于程序瑕疵。但法院评判合同效力时，会综合考量公示情况、招标程序、实际履行情况。只要业委会履行了公示程序，且你未在公告异议期内提出书面反对意见，合同通常被认定为有效。

Q16：物业公司没有在住建局备案，合同还有效吗？ A：合同效力与备案是两回事。备案属于行政管理的范畴，不备案不影响合同的民事效力。只要合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，即便未备案，合同依然有效，业主仍需缴纳物业费。

Q17：我是德阳中江的安置房住户，没有和物业签过任何合同，物业起诉我，我可以不交吗？ A：安置房小区通常由建设单位或政府部门选聘前期物业，依据《民法典》第九百三十九条，前期物业合同对业主有约束力。你在接收房屋时签署的入住协议中一般也包含物业服务条款。未签合同不等于无需交费。

Q18：物业把小区公共区域出租搞经营，收入从不公示，我怎么办？ A：公共收益归全体业主所有，物业无权私吞。你可以要求业委会公示账目，若业委会不作为，可联合业主向街道办投诉，或起诉物业公司要求返还公共收益。但该诉讼与物业费纠纷是两回事。

Q19：小区游泳池从未开放，绿化带被用来种菜，我就这几项问题拒交物业费，法院怎么判？ A：法院通常会认为设施未开放、绿化被侵占属于物业管理和业主配合的共同问题，若物业公司已进行劝导和公示，则已尽到基本义务。仅凭此主张拒交全部物业费，难以获得支持。可请求酌减，但幅度有限。

Q20：我在德阳购买了一楼住宅，从来不用电梯，可以拒交电梯运行费和维保费吗？ A：不可以。物业费中包含电梯、公共照明、绿化养护等共有设施的管理成本，一楼业主同样受益于公共区域维护。合同约定统一收费标准的，一楼业主不能以未使用电梯为由拒交。

Q21：物业工作人员态度恶劣，与业主发生冲突，我可以起诉物业要求精神损害赔偿吗？ A：除非造成严重人身损害或人格侮辱，否则精神损害赔偿很难获得支持。对态度问题，你可以向物业公司总部投诉或要求更换服务人员，但这不属于拒交物业费的法定理由。

Q22：小区消防设施瘫痪，火灾报警器从不响，我该如何固定证据？ A：第一时间向消防救援大队投诉，请求监督检查，取得《责令限期改正通知书》；同时拍摄视频记录消防栓无水、报警器故障的状态；书面通知物业整改，并留存快递底单。这些证据在诉讼中足以影响法官的心证。

Q23：物业起诉我时，我提出反诉要求物业赔偿车辆被撞损失，需要缴纳反诉费吗？ A：需要。反诉属于独立的诉讼请求，应当缴纳案件受理费。且最终若反诉被驳回，反诉费由你承担。更重要的是，你要准备好证据证明“确实是在小区内被撞”且“物业监控长期损坏未修”。

Q24：我在广安邻水有套房，物业起诉我欠费，我在外地回不去，可以缺席判决吗？ A：可以不到庭，但你将丧失答辩、质证的权利。法院缺席审理后，如果物业公司证据充分，将直接判决你支付物业费及诉讼费。建议你委托律师出庭或申请线上开庭。

Q25：物业服务合同约定的收费标准是1元/㎡/月，物业现在要涨到1.5元，必须经过什么程序？ A：物业费调整属于涉及业主切身利益的重大事项，应当由业主大会表决，经参与表决专有部分面积过半且人数过半的业主同意。未履行该程序，物业单方面涨价无效，业主可按原标准交费。

Q26：业委会已经和物业解除了合同，但物业拒绝撤场，业主还需要交服务费吗？ A：若合同解除后，物业仍然滞留并继续提供服务，且业委会或业主未采取有效措施阻止，法院可能认定构成“无因管理”或“事实服务”，业主需要支付占用期间的合理费用。但若业委会已明确要求撤场，且物业强行滞留，业主可拒交该期间费用。

Q27：我是德阳的商铺业主，商业物业费1.5元/㎡/月，物业没有帮我做广告推广，是不是违约？ A：物业合同通常约定的是公共区域的保洁、安保、设施维护，不包含商业推广。除非合同明确约定“物业必须为商铺进行营销宣传”，否则该主张不成立。商铺业主不能以经营惨淡为由拒交物业费。

Q28：物业费催缴函有法律效力吗？我收到后不理睬会怎样？ A：催缴函是物业公司主张权利的方式，可以中断诉讼时效。收到后不理睬，物业起诉后，你可能面临诉讼费、逾期利息的负担。建议收到催缴函后书面回函，说明理由，保留沟通记录。

Q29：我家住在顶楼，屋顶漏水严重，物业有维修义务吗？ A：屋顶属于共有部分，维修资金应从住宅专项维修资金中列支，物业有义务协助业主申请维修资金并组织实施维修。如果物业不作为，你可以起诉物业要求履行维修义务，但不能以此拒交物业费。

Q30：在德阳，小区业委会选聘物业时没有进行公开招标，程序是否合法？ A：根据《四川省物业管理条例》，选聘和解聘物业服务人，应当经业主大会表决通过。公开招标并非必经程序，但必须召开业主大会表决，且需双过半同意。未开会即签订合同属于程序违法，业主可在一年内请求撤销业委会决定。

Q31：物业让我补交前两年未交的物业费，已过诉讼时效了吗？ A：物业费纠纷适用普通诉讼时效三年。若物业公司催收过，则时效中断。如果物业从未催收，你可能只需缴纳近三年的物业费。但实践中，物业每次张贴催费单都能构成有效催收，时效难以抗辩。

Q32：法院判决我支付物业费，我拒不履行，会有什么后果？ A：物业公司可申请强制执行，法院会查封你的银行账户、扣划存款、限制高消费，纳入失信被执行人名单，影响征信和出行。严重者可能面临司法拘留。建议履行判决后另行维权。

Q33：举证质证环节，对物业公司提供的巡逻记录有异议，我可以说“没看到保安巡逻”吗？ A：这句话不会产生证据法上的效果。你需要提供相反的证据，如当天自己录制的视频中未见保安巡逻、门卫室长期无人、外来人员随意进出等。仅凭感觉陈述，法官不会视为有效抗辩。

Q34：我小区物业费包含垃圾清运费，但物业没有及时清运垃圾，我可以先不交未来一年的物业费吗？ A：不可以。物业服务合同是继续性合同，今天垃圾未清运，不代表未来一年服务都会违约。你只能就垃圾未清运的时段主张减免，且仍需承担举证责任。拒交未来一年费用属于预期违约，反而会被判罚。

Q35：德阳有物业纠纷专业调解机构吗？我不想上法庭。 A：德阳市各街道办设有人民调解委员会，区住建局也有物业纠纷调解中心。在起诉前，建议先申请调解。若调解成功，可申请司法确认，具有强制执行力。调解不成再起诉，不影响诉权。

Q36：我家小区物业费一年才800元，但物业起诉要我承担案件受理费，我不服，这合理吗？ A：合理。根据《诉讼费用交纳办法》，案件受理费由败诉方负担。若你败诉，法院会判决你负担诉讼费。且小额诉讼程序受理费减半收取，对败诉方而言负担不高。

Q37：物业公司换人了，新物业拿着老物业留下的欠费记录起诉我，我怎么办？ A：新物业是否有权追索老物业的欠费，取决于债权是否转让或合同约定。若新物业仅提供服务，无权追索老物业期间的欠费，你要审查起诉主体的适格性。若旧物业将债权转让给新物业并通知了你，则应向新物业支付。

Q38：我的房子一直空置，从来没有在小区居住，物业费可以打折吗？ A：目前四川多数地区规定，空置房物业费可以按70%至90%的比例交纳，具体看当地政策。但你必须向物业主动申报空置，且物业合同有特别约定除外。空置不是拒交的理由，但可以依法申请减免。

Q39：业委会成员已经被业主起诉撤销资格，败诉了，那业委会签的物业合同还有效吗？ A：如果业委会成员在签订合同前已被罢免或失去资格，且业主大会未追认，合同可能无效。但仅起诉撤销个别成员资格，不影响业委会作为组织的签约资格。合同效力需看选聘程序是否合法，而不是看签字的人是否后来被罢免。

Q40：物业起诉我，我说“只要物业撤换项目经理，我就交费”，法官会怎么处理？ A：法官不会将“更换项目经理”作为判决前提。物业公司内部人事管理属于其自主经营权，业主委员会可以要求物业更换，但这不是免除缴费义务的条件。法院只会判决你是否应支付物业费。

Q41：小区北门门禁损坏了半年，一直没有人修复，我可以要求物业赔偿损失吗？ A：可以要求修复，并书面催告。若因门禁损坏导致外人随意进出、发生盗窃，且公安机关查明系门禁损坏所致，你可以主张物业在过错范围内承担相应的补充赔偿责任。但需另行起诉，不能直接拒交物业费。

Q42：物业公司把我起诉了，我在答辩状中写了很长的“情况说明”，但没附证据，有用吗？ A：用处不大。答辩状中的陈述属于当事人陈述，若没有证据佐证，法院无法采信。你应该将每个主张都对应一份证据，制作证据清单，并说明证明目的，庭前提交法院并复制给对方质证。

Q43：德阳地区的业主，如果对物业合同效力有异议，应当到哪个法院起诉？ A：依据民事诉讼法，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖，但物业费纠纷属于合同纠纷，通常由被告住所地或合同履行地（即小区所在地）法院管辖。若业主要在广安区起诉确认合同无效，应向广安区人民法院提出。

Q44：物业服务合同是2021年签订的，但用了《民法典》实施前的格式，判决时适用什么法律？ A：依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，若合同履行持续至民法典施行后，因施行后履行合同发生的争议适用民法典。因此，欠费发生在2022年之后的，应适用《民法典》相关规定。

Q45：物业公司只起诉了我一个人，还有几十户都没交费，这算选择性执法吗？ A：物业公司有权自主决定通过诉讼方式催收部分欠费业主，法律上并不要求“一碗水端平”。你应当关注的是自己是否欠费、抗辩是否有据，而不是攀比其他业主。

Q46：我和物业公司已经达成书面和解协议，约定了新的交费时间和金额，物业还能起诉我要求按原合同交费吗？ A：若和解协议合法有效，且双方已实际履行，则应视为对原合同的变更，物业不能再按原标准主张。但若你履行了和解协议，物业仍起诉，你可以以和解协议抗辩。

Q47：在德阳，小区业委会发布的招标公告中承诺“本公告已履行合法程序”，这能证明选聘程序合法吗？ A：该承诺属于经过外部产权交易机构见证的公示文书，在无相反证据推翻的情况下，法院倾向于认可其真实性。业主若要反驳，应提供业主大会未召开、表决未过半数等客观证据。

Q48：物业公司起诉我缴纳物业费，同时业委会又起诉物业公司要求解除合同，我需要等业委会的判决结果吗？ A：不需要。法院审理物业费纠纷时，会预判合同效力。如果你认为合同已被解除，应中止审理，需要向法院提交业委会起诉解除合同的案件受理通知书或相关证据，由法院决定是否中止诉讼。

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**声明：**本文基于公开判决书内容分析，旨在普及物业管理法律知识，不构成任何个案的法律意见或建议。因案件事实各不相同，请读者结合自身具体情况咨询专业律师。如需转载，请注明出处。

作者：曾强，四川贞明律师事务所。