南京工程价款优先受偿权行使要点与司法认定实务解析

在建设工程施工合同纠纷中，施工方最担心的莫过于“赢了官司、拿不到钱”。尤其在发包方资金链断裂、涉诉缠身、甚至被列为失信被执行人的情况下，即便法院判决支持工程款，执行阶段也可能面临“一纸空文”的困境。此时，建设工程价款优先受偿权便成为施工方最重要的“保命符”。

近期，江苏省南京市溧水区人民法院审结的一起建设工程施工合同纠纷案（案号：(2025)苏0117民初3275号），不仅判令发包方支付工程款5155万余元，更明确支持了施工方就该笔款项对案涉工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。本文将以该案为切入点，深度解析工程价款优先受偿权的行使要点、司法认定规则及实务操作中的关键细节，为施工企业维护合法权益提供参考。

一、案件回顾：从停工僵局到优先受偿权落定

1. 工程概况与合同签订

2020年7月18日，发包方南京某甲有限公司（以下简称“某甲公司”）与施工方南京某乙有限公司（以下简称“某乙公司”）签订《建设工程施工合同》，约定由某乙公司承建位于南京市溧水区的NO.溧水2020G01地块项目。合同约定：承包范围为图纸范围内的土建、安装、消防、通风工程；签约合同价1.6亿元；工期总日历天数600天；采用固定总价合同形式，合同外调整部分需下浮5%。

同日，双方还另行签订了《售楼部工程补充协议》及《框架协议》，约定如遇特殊情况可分一期、二期施工，付款基数按各自标段合同价款计算。

2. 履行过程中的矛盾与停工

合同签订后，某乙公司按约进场施工。然而，由于发包方某甲公司未能及时办理5-6号楼的施工许可证，以及后续工程款支付迟延，项目多次陷入停滞。2022年春节后，因工程款支付纠纷，某乙公司停止施工，双方虽经多次协商（包括签订《备忘录》约定付款计划），但某甲公司仍未完全履约。

2023年8月21日，某甲公司向某乙公司发出《解除合同通知》，以施工方非法转包、工期延误、擅自停工等理由解除合同。

3. 司法鉴定确定已完工程造价

因双方对已完工程量及造价存在重大分歧，法院依某乙公司申请，委托鉴定机构对案涉项目已完工程量及停工损失进行造价鉴定。

2025年，鉴定机构出具《工程造价鉴定报告书》，鉴定结论包括：

• 确定性鉴定造价：65,485,472.54元
• 推断性鉴定造价：5,204,845.97元（含售楼处工程、钢筋及商品砼材料调差、水电费代缴）
• 选择性鉴定造价：778,872.78元（停工损失索赔）

法院最终结合双方证据及鉴定机构回复，对异议逐项认定，认定已完工程量价款为66,818,053.66元（含下浮5%调整及材料调差）。扣除已付工程款后，发包方某甲公司尚欠付工程款51,552,889.66元。

4. 法院判决结果

南京市溧水区人民法院（2025）苏0117民初3275号民事判决书判决：

1. 某甲公司向某乙公司支付工程款51,552,889.66元；
2. 某甲公司向某乙公司支付停工损失778,872.78元；
3. 确认某乙公司对其施工的案涉工程在折价或拍卖价款51,552,889.66元限额内享有优先受偿权；
4. 驳回某乙公司的其他诉讼请求（包括逾期付款利息、脚手架停滞300天后损失等）。

二、核心法律问题解析：工程价款优先受偿权的司法认定逻辑

本案中，法院支持了施工方某乙公司的优先受偿权主张。其认定逻辑和关键要素，值得每一位建设工程领域的参与者深入理解。

1. 优先受偿权的法律依据

根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定：

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

该条款赋予了建设工程施工方一种法定担保物权性质的优先权利——即施工方对发包方欠付的工程款，有权对该工程本身的折价或拍卖所得款项，优先于抵押权人和其他普通债权人受偿。

2. 行使期限问题：18个月的“红线”

最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第四十一条明确规定：

承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

本案中，法院认定：“工程造价鉴定报告出具时间是2025年，某乙公司的主张并未超出优先受偿权行使期限。”这一认定提示我们：

| 时间节点 | 法律意义 | |---------|---------| | 应付款之日（通常为结算日或合同约定付款日） | 优先受偿权18个月期限起算点 | | 第18个月届满 | 优先受偿权消灭，沦为普通债权 | | 超过18个月后催告 | 丧失优先顺位，仅能主张普通债权 |

实务警示：优先受偿权不是“永久的”，如果施工方在发包方应付工程款后18个月内未通过诉讼、仲裁或发函催告等方式主张权利，将丧失该优先权，在发包方破产或资产被执行分配时只能按普通债权比例受偿。

3. 合同解除后的权利主张

本案中，法院认定双方《建设工程施工合同》于2023年8月23日解除。合同解除后，某乙公司仍有权主张已完工程部分的工程款及优先受偿权。

这是司法实践中的明确规则：合同解除不影响承包人就已经完成的部分工程主张工程价款，也不影响优先受偿权的行使。因为施工方已将其劳动和建筑材料物化到建设工程之中，其对发包方享有的债权本质上是一种“对物债权”，理应就该物优先受偿。

4. 质量异议能否阻却工程款支付？

本案中，发包方某甲公司抗辩称，施工方施工的工程存在地下室渗漏水、构件损伤、裂缝、钢筋锈蚀等质量问题，拒绝支付工程款。

法院认为：案涉工程系未完工工程且停工多年，发包方未提交证据证明已完工部分存在地基工程、主体工程不合格的情形；虽存在部分构件裂缝等问题，但发包方可就维修费用另行主张权利，不能以此作为拒付工程款的理由。

实务要点：

• 未完工工程≠工程质量不合格；
• 一般质量瑕疵（可修复）不影响工程款支付；
• 发包方主张质量不合格时，负担举证责任，通常需申请质量鉴定；
• 若已完工部分经鉴定存在地基基础工程和主体结构质量不合格，施工方将丧失优先受偿权。

5. 违约方能否主张优先受偿权？

发包方某甲公司提出多项抗辩，包括某乙公司构成非法转包、工期延误、擅自停工等违约行为，主张某乙公司无权主张优先受偿权。

法院并未采纳该观点。从判决书来看，法院认为双方在合同履行中均存在过错——某乙公司因自身资金问题未能组织施工导致停工，某甲公司未按约定支付工程款。在此情况下，法院一方面未支持某乙公司的逾期付款利息，另一方面仍支持了其工程款本金及优先受偿权。

法律逻辑：

• 优先受偿权的成立要件是“发包方未按约定支付工程价款”；
• 承包人是否存在违约行为，影响的是发包方能否主张违约金、赔偿损失，并不直接消灭承包人的优先受偿权；
• 除非承包人的违约行为导致建设工程质量不合格（尤其是地基和主体结构），否则优先受偿权仍受保护。

6. 停工损失与窝工费用的区分认定

本案中，某乙公司主张多项停工损失，包括：

• 脚手架、塔吊停滞300天后的损失费；
• 人工工资（窝工）损失；
• 现场安全维护费用；
• 生活区临时板房折旧费等。

法院最终仅采信鉴定机构认定的停工损失778,872.78元，对其他损失均不予支持。原因是：

• 双方均有过错，各自承担相应责任；
• 停工后施工方未及时止损，存在扩大损失；
• 窝工损失、安全维护费缺乏签证单等支撑依据。

实务教训：施工方若要主张停工、窝工损失，必须在停工事件发生后及时办理工程签证、发函确认，保留人员考勤、机械设备租赁记录、现场影像等证据。仅凭事后测算，很难获得法院支持。

三、三大焦点争议：司法实践中的认定标准

本案中，法院围绕工程款认定、优先受偿权、损失赔偿三大问题形成了清晰的裁判规则，以下逐一深度解析。

焦点一：工程款结算中“下浮5%”应否适用？

争议背景

双方《建设工程施工合同》专用条款第12.2条约定按“工程结算价=合同价款+合同外调整……（下浮5%，核价部分不参与下浮）+材料价差调整”执行。某乙公司认为案涉工程未完工，不应执行下浮条款；某甲公司则认为应当严格按约下浮。

法院认定

法院参照合同约定，对确定性鉴定造价及推断性鉴定造价中的主体工程部分按95%计算（即下浮5%），对钢筋、商品砼材料调差部分按100%计算（即不参与下浮），最终认定已完工程量价款为66,818,053.66元。

实务解析

司法实践通说认为，“下浮率”是建设工程施工合同中的结算条款，并非违约条款。只要合同合法有效，无论工程是否完工，结算时均应适用。除非下浮条款属于《民法典》第四百九十七条规定的情形（如格式条款不合理免除己方责任、加重对方责任等），否则不可单方否定。这就要求施工方在签约时即应对下浮条款保持高度审慎态度。

焦点二：以房抵工程款的效力认定

争议背景

双方于2022年9月20日签订两份《工程款抵房协议》，约定以房屋抵偿工程款3,076,172元。某甲公司主张该款项应计入已付工程款。某乙公司则抗辩称，6号楼公寓未取得销售许可证且并未实际建设，抵房协议无法履行。

法院认定

法院认定：“因项目停工已逾4年，截至本判决作出时，《工程款抵房协议》完全无法履行，故协议中约定的抵款金额3,076,172元，本院不予认定为已付工程款。”

实务解析

以房抵工程款是建设工程领域常见的支付方式之一，法院对其效力审查通常关注以下核心要素：

| 审查维度 | 审查要点 | |---------|---------| | 意思表示 | 协议是否真实、自愿签订，有无欺诈、胁迫 | | 房屋可交付性 | 房产是否取得预售许可证、是否实际建成、能否办理过户 | | 履行情况 | 是否已办理网签备案、交付房屋钥匙或办理产权过户 | | 金额确定性 | 抵房款的房屋单价、面积、总价是否明确 | | 债务清偿时间 | 抵房协议签订后原工程款债务是否消灭 |

以房抵工程款协议一旦无法实际履行，发包方不能主张抵销工程款债务。该规则对施工方至关重要：在签订以房抵工程款协议时，务必审查房产是否存在权利瑕疵、是否具备交付条件、是否能够办理过户登记，并在协议中明确约定若无法交付时原债务仍存续。

实务中，建议施工方在签署以房抵工程款协议时，严密考察房屋建设进度及商品房预售许可证取得情况，并要求办理预告登记或网签备案，防止“一房二卖”或房屋被先行查封。

焦点三：停工损失索赔中的“过错分担”如何确定？

争议背景

因发包方未及时支付工程款，加之承包方自身资金困难，项目从2022年停工。某乙公司主张多项停工损失，包括设备停滞费、脚手架租赁费、人工工资、现场维护费等。

法院认定

法院认定双方均有过错，综合酌定某甲公司支付停工损失778,872.78元（即鉴定报告中的选择性鉴定金额）。但驳回了脚手架、塔吊停滞300天后的损失费以及窝工损失、现场安全维护费用等主张。

实务解析

停工损失索赔的成败，关键在于停工原因的举证。本案中，法院认定双方均有过错，因此没有全额支持承包方的损失，而是酌定处理。如果承包方能够证明停工系发包方单方原因（如未办理施工许可证、未按约支付进度款、设计变更频繁等）所致，且提供了充分的证据（如停工时向发包方发出的书面通知、双方确认的停工会议纪要、人员机械在场记录等），则法院更有可能全额支持停工损失。

从判决书可见，法院特别指出某乙公司主张的脚手架、塔吊停滞损失与鉴定报告中的措施费存在重叠，且未提供签证或书面确认，故对该项“重复主张”不予支持。这提示施工方：脚手架、塔吊等措施费已在造价鉴定中按一定比例计取，不可在停工损失中重复计算。

四、施工方如何有效行使优先受偿权：6大实务要点

结合本案及近年来的司法实践，施工企业要从以下6个方面握住优先受偿权的“生命线”：

1. 紧盯18个月期限——避免权利“过期作废”

优先受偿权的最长保护期为18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。施工方必须对付款节点保持高度敏感：

• 合同约定竣工后付款的，自合同约定的付款日届满之次日起算；
• 合同解除或终止履行的，自发包人应当支付已完工程价款之日起算；
• 工程未竣工但已停工的，应及时与发包人办理结算或通过诉讼确认应付工程款金额和时间。

特别提醒：如果发包方拖延结算，施工方不能消极等待。应通过诉讼、仲裁、发送催款函（载明主张优先受偿权）等方式，主动固定行使期限。

2. 在诉讼中同时主张确认优先受偿权

本案中，某乙公司明确提出“判令某乙公司对其施工部分工程在上述债权范围内享有优先受偿权”的诉请，并在判决主文中获得了明确列示。

实务要点：优先受偿权必须通过诉讼或仲裁程序予以确认，不能仅凭催款函实现。施工方在起诉时应将“确认优先受偿权”列为一项独立的诉讼请求，同时申请财产保全，对案涉工程进行查封，防止发包方在诉讼期间将工程转让或设定抵押。

3. 注意质量合格的基础条件

虽然本案中某甲公司的质量抗辩未获支持，但是司法实践中，工程质量是法院审查优先受偿权是否支持的重要前提。具体而言：

• 已完工工程：须竣工验收合格；
• 未完工工程：发包方已接收或已实际使用的，或者经鉴定已完工部分质量合格的，支持优先受偿权；
• 若已完工部分经鉴定存在地基基础或主体结构质量不合格，则承包方不仅无法优先受偿，还需承担修复费用或赔偿责任。

4. 催告程序不可省略

虽然《民法典》第八百零七条规定的催告程序在司法实践中往往被视为倡导性条款（最高法司法解释将起诉视为催告），但为避免争议，施工方仍应在起诉之前向发包方发出书面催告函，明确要求其限期支付欠付工程款，并同时主张优先受偿权。

催告函建议采用EMS邮寄，保留邮寄凭证和签收记录，或采用公证送达方式，以固定催告事实。

5. 关于“不宜折价、拍卖”的工程

并非所有工程都能行使优先受偿权。根据司法解释及司法实践，以下工程通常被认定为“不宜折价、拍卖”：

• 违章建筑；
• 所有权不属于发包人的工程；
• 公益性质的建设工程（如学校、医院、市政设施等）；
• 国家机关办公用房等。

实务建议：施工方在签约前应对项目的性质和权属状况进行尽调，若属于上述“不宜折价、拍卖”情形的，优先受偿权的价值将大打折扣，应提前考虑其他担保措施（如要求发包方提供抵押担保、股东个人担保等）。

6. 优先受偿权与抵押权的顺位关系

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

这意味着即使案涉工程已经被发包方抵押给银行或其他债权人，施工方的优先受偿权仍然排在第一位。本案中某乙公司之所以能够对案涉工程主张优先受偿权，正是基于这一法律规则。在执行分配中，法院将优先将工程折价或拍卖所得价款用于清偿施工方的工程款，剩余部分才清偿抵押债权。

五、本案的启示与风险提示

给施工企业的5条核心建议：

1. 合同签订阶段应严格审查付款条款，避免设置过于苛刻的付款条件（如“地下室全部封顶”等）。如本合同第12.4.1条约定“地下室结构全部封顶”、“全部工程的主体封顶”等节点付款条件，一旦工程中途停工，施工方极易因付款条件未成就而无法主张进度款。建议在合同中增加“工程停工超过一定期限（如30天）的，施工方有权按已完成工程量结算并主张工程款”的条款。

2. 施工过程中切实做好签证管理。设计变更、工期顺延、停工窝工、费用索赔等事项，要及时取得发包方或监理单位的书面签证。对于发包方拒绝签证的，可通过发送工作联系单、会议纪要等方式固定事实，必要时申请证据保全公证。

3. 停工决策务必谨慎，并留有证据。根据《民法典》第五百二十七条关于不安抗辩权的规定，施工方在发包方出现经营状况恶化、转移财产、丧失商业信誉等情形时可以中止履行合同，但必须留存充分证据，并且中止履行前应通知对方。本案中，由于某乙公司未能证明其停工完全系发包方违约所致，法院认定其存在过错，未支持逾期付款利息及部分停工损失。这笔“代价”值得深刻警醒。

4. 工程款争议要及时通过法律途径解决。本案诉讼启动也经历了波折——某甲公司起诉后又因未缴纳受理费按撤诉处理，某乙公司提起反诉才推动了案件审理。如果发包方已经出现债务危机，应当果断起诉、申请保全、主张优先受偿权，“等”和“拖”不仅可能导致优先受偿权超过18个月期限，也可能使发包方的资产被其他债权人先行查封。

5. 高度重视造价鉴定环节。本案中，鉴定机构出具的鉴定报告是法院认定工程款的核心依据。从工期延误、材料调差、措施费摊销到土方运距、临时设施费，包括对下浮率如何适用、停工损失如何归入鉴定意见等，双方争辩极为激烈。施工企业在申请造价鉴定时，应全面梳理并提交施工日志、材料进场记录、隐蔽工程验收记录、签证单、工程联系单等原始凭证；对鉴定初稿有异议的，务必在期限内提出书面异议，并积极争取鉴定人出庭质询，避免因证据不足或程序懈怠导致鉴定金额被大幅削减。

风险警示：工程款利息和停工损失的支持条件

本案法院虽然支持了工程款本金5155万余元及停工损失77.8万元，但驳回了逾期付款利息的主张，理由是“某乙公司在施工过程中存在过错以及工程未施工到8层结构顶完成”。这一裁判思路对施工方是一个警示：

• 想要获得逾期付款利息，施工方必须有证据证明工程款支付条件已经成就或双方已达成明确的付款协议；
• 想要获得停工损失赔偿，施工方必须证明停工系发包方单方原因造成，并尽可能通过签证、会议纪要等形式固定停工事实及损失范围；
• 在发包方与施工方均存在违约行为的情况下，法院倾向于按照各自的过错程度分担损失，而非全额支持守约方主张。

六、结语

建设工程价款优先受偿权是法律赋予施工企业的一张“王牌”。本案中，某乙公司虽然经历了停工、解除合同、对簿公堂的艰难过程，但最终凭借优先受偿权的确认，为公司5155万余元的工程款债权上了一道“保险锁”。

对于广大施工企业而言，建设工程价款优先受偿权不只是一项法定权利，更是一种需要主动主张、依法行使、及时确认的程序性权利。从合同签订时的风险防控，到施工过程中的签证管理，从停工时的证据固定，到诉前的催告行为，从诉讼中的主张策略，到执行阶段的参与分配，每一个环节都可能影响优先受偿权的成败。

如果你正在面临工程款被拖欠的困境，或者准备起诉主张工程款，建议尽早咨询专业建设工程领域律师，评估优先受偿权的行使期限、证据完善程度和诉讼策略，以便在法律框架内争取最大化权益。

本文基于（2025）苏0117民初3275号民事判决书撰写，文中当事人名称均已做脱敏处理，部分细节因篇幅原因有所简化。具体案件处理请咨询专业律师。

汤井保，江苏华域融和律师事务所。

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附：工程价款优先受偿权常见咨询问答（南京地区）

1. 问：我们公司在南京溧水区承包了一个厂房项目，发包方拖欠工程款快两年了，现在还能主张优先受偿权吗？ 答：建设工程价款优先受偿权的行使期限为18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。如果自应付款之日起已经超过18个月，优先受偿权可能已经消灭，您只能主张普通工程款债权。建议尽快核实应付款时间和您是否在期限内主张过权利，如果已超期可考虑其他担保措施或债权实现路径。具体可结合您的付款节点和催收记录进行详细判断。 建议携带施工合同和付款凭证咨询专业律师。

2. 问：工程价款优先受偿权的18个月期限，是从结算完成开始算还是从合同约定的付款日期开始算？ 答：根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条，18个月自发包人应当给付建设工程价款之日起算。通常以合同约定的付款日期为准；若合同约定不明或未约定，则以结算文件确定的付款日期或起诉之日为起算点。在司法实践中，南京市中级人民法院及各区法院（如江宁区人民法院、鼓楼区人民法院、溧水区人民法院等）通常会结合合同约定、结算时间、催告时间等综合认定。

3. 问：发包方资金链断裂，工程款还没拿到，我起诉时除了请求支付工程款，还应该怎么主张优先受偿权？ 答：您必须在起诉状中明确提出“确认原告对案涉工程折价或拍卖价款在XXX元范围内享有优先受偿权”的诉讼请求。仅请求支付工程款，法院不会主动确认优先受偿权。同时建议申请诉讼财产保全，将案涉工程进行查封，以免发包方在诉讼期间转移资产或设置抵押。诉前可先行发函催告，明确要求支付工程款并主张优先受偿权，该催告函件可作为主张权利的有力证据。

4. 问：工程因发包方原因停工了，但还没有解除合同，我能主张已完工部分的工程款和优先受偿权吗？ 答：可以。合同未解除但已事实停工的，施工方有权就已完工程部分主张工程款，并可在该款项范围内主张优先受偿权。法院通常会委托造价鉴定确定已完工程量价款，再结合付款情况认定欠付金额。需要注意的是，若停工时间较长，建议书面催告发包方付款或明确解除合同，以锁定“应当给付建设工程价款之日”的起算时间，避免优先受偿权超过18个月行使期限。

5. 问：我是南京江宁区的一个施工队老板，承包人（总包单位）把工程分包给我，总包单位不付钱，我能否直接向发包方主张优先受偿权？ 答：这涉及实际施工人能否直接向发包方主张权利以及是否享有优先受偿权的问题。根据法律规定，实际施工人可以起诉发包方在欠付总包单位工程款的范围内承担责任，但实际施工人原则上不直接享有工程价款优先受偿权，因为优先受偿权的权利主体是“与发包人签订建设工程施工合同的承包人”。除非您与发包方之间形成了事实上的合同关系，否则优先受偿权主张可能不被支持。建议您同时起诉总包单位、发包方，并请求法院认定发包方在欠付范围内直接向您支付，而在主张优先受偿权时，需提前了解总包单位是否已主张该权利，必要时可通过代位权路径主张。

6. 问：工程还没竣工验收，发包方已经实际使用了一段时间，我能主张优先受偿权吗？ 答：发包方未经竣工验收即擅自使用，根据相关司法解释，视为其对工程质量（除地基基础和主体结构外）的认可。此种情况下，发包方不能以未竣工验收为由拒绝支付工程款，施工方在欠付工程款范围内仍可主张优先受偿权。不过是否能获得支持，核心在于工程是否已经实际投入使用以及你方能否提供施工合同、结算文件及交付记录等证据。

7. 问：发包方把工程抵押给银行了，如果拍卖工程，我的工程款能不能优先于银行的抵押权受偿？ 答：可以。建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，效力优先于约定担保物权（如抵押权）。即使工程已经抵押给银行，工程折价或拍卖所得价款也应先清偿施工方的工程款，剩余部分再清偿抵押权人的债权。这是《民法典》第八百零七条和相关司法解释赋予施工方的重要保护。不过，该优先权必须在18个月内及时行使，否则优先顺位将丧失。

8. 问：我们公司承建的工程在学校里，属于教育设施，发包方欠我们工程款，我们能主张优先受偿权吗？ 答：对于学校、医院等公益性质的工程，司法实践通常认定为“不宜折价、拍卖”的工程，施工方原则上不能主张建设工程价款优先受偿权。这种情况下，建议您通过财产保全方式冻结发包方的其他资产，或者在起诉前要求发包方提供其他担保措施（如母公司担保、实控人连带责任保证等）。南京地区法院近期处理过多起因项目性质导致优先受偿权受阻的案件，高淳区、六合区人民法院亦曾对具有公益属性的建设工程作出类似认定，供您参考。

9. 问：案涉工程是违章建筑，没有取得建设工程规划许可证，施工方还能主张优先受偿权吗？ 答：司法实践普遍认为，对于未取得合法规划审批手续的违章建筑，因其本身属于“不宜折价、拍卖”的工程，承包方主张工程价款优先受偿权很可能不被支持。但这并不影响承包方基于施工合同向发包方主张工程款债权，只是该债权将沦为普通债权，在执行分配中不具备优先顺位。建议施工方在承接项目前审查发包方的规划许可、施工许可等行政审批文件，避免工程合法性风险。

10. 问：我们是施工方，发包方破产了，工程款没有结清，优先受偿权在破产程序中怎么行使？ 答：发包方进入破产程序后，施工方应在法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权，并明确申报建设工程价款优先受偿权。管理人会审查您的债权性质及优先权是否成立。若管理人否认优先权，您可以提起破产债权确认之诉。需要注意的是，破产程序中的18个月期限问题较为复杂，因为破产受理后债权加速到期，应当给付工程价款的时点可能被认定为破产受理之日或合同约定的付款期限届满之日。南京市鼓楼区、秦淮区法院在处理此类破产债权确认纠纷时，对施工方已提前主张优先权的证据尤为重视，建议您在破产受理前即通过书面催告或诉讼仲裁主张权利，保留完整证据链。

11. 问：工程款优先受偿权的“工程价款”具体包括哪些内容？是否包括利润和违约金？ 答：建设工程价款优先受偿权的保护范围包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，通常包括人工费、材料费、机械使用费、企业管理费、利润等依据合同约定和鉴定结论确认的工程造价款项，但不包括逾期付款违约金、赔偿金等。停工损失是否属于优先受偿范围，司法实践存在争议，但主流观点认为停工损失系因发包方违约产生的债权，不属于工程价款本身，不宜纳入优先受偿范围。本案中，法院将停工损失单独列为一项判项，未纳入优先受偿权限额，即体现了这一裁判思路。

12. 问：我们是总包单位，发包方欠付工程款，我们是否需要在起诉前先进行书面催告？催告函有什么要求？ 答：建议在起诉前向发包方发出书面催告函，明确要求其在指定期限内（如15日或30日）支付欠付工程款，并说明逾期不支付将依法行使建设工程价款优先受偿权。催告函应通过EMS邮寄至发包方工商登记地址或合同约定的送达地址，保留邮寄凭证和签收查询记录，必要时可办理公证送达。虽然司法解释已将起诉视为催告的一种方式，但也有法院认为承包人在诉讼前未进行催告的，优先受偿权的起算点或主张效力可能受到一定影响。为了避免争议并固定证据，书面催告是不可省略的重要环节，尤其对于南京市栖霞区、玄武区等基层法院受理的案件，催告函的规范性能有效增强法官对优先权已及时行使的内心确信。

13. 问：发包方拖欠工程款，我们能否通过发函方式主张优先受偿权而不起诉？发函能中断18个月的期限吗？ 答：优先受偿权是一种法定优先权，其行使方式包括协议折价和请求法院拍卖两种。权利人是否必须在18个月内提起诉讼或仲裁，司法实践中有不同认识。为避免风险，建议在18个月内通过诉讼或仲裁的方式主张优先受偿权。单纯发函催告是否构成“行使权利”进而导致期限重新计算，目前尚无统一规定，司法实践中认可度较低。南京市中级人民法院在近年来的多份判决中指出，承包人向发包人发送主张优先受偿权的函件，可以作为认定其未放弃权利的重要参考，但不能替代诉讼程序对优先权的最终确认。最稳妥的做法是：先发函催告，再及时起诉并同时主张工程款本金和确认优先受偿权，双管齐下。

14. 问：发包方与施工方解除了施工合同，施工方在解除后还能主张优先受偿权吗？解除时是否需要办理交接手续？ 答：合同解除不影响施工方就已完成工程主张工程款及优先受偿权。但施工方应注意在解除时与发包方办理工程交接手续，明确已完工程范围、质量状况及交付时间，这些材料是后续结算和诉讼中的关键证据。本案中，某乙公司虽然主张了优先受偿权并获得法院支持，但因双方未能办理正式的交接手续，在后续质量争议和损失鉴定中较为被动。因此，解除合同时务必签署《工程交接确认书》或《已完工程量确认单》，必要时可聘请公证机构进行现场证据保全。

15. 问：我们是发包方，施工方以停工威胁要求支付工程款，我们能否以施工方擅自停工为由主张解除合同并要求赔偿？ 答：如果施工方无正当理由擅自停工，发包方可以依据合同约定及法律规定行使解除权，并可要求施工方赔偿因停工造成的损失。但需要注意的是，根据《民法典》第五百三十三条关于不安抗辩权的规定，施工方若有确切证据证明发包方经营状况严重恶化、丧失商业信誉等情形，其有权中止施工。本案中，法院认定双方均有过错，故未完全支持发包方主张的违约金扣除，也未支持施工方主张的全部停工损失。发包方在处理类似纠纷时应综合评估自身是否存在违约行为，并注意保留停工损失的证据材料，包括窝工损失计算明细、设备租赁合同、管理人员工资发放记录等。

16. 问：工程是固定总价合同，但中途停工了，已完工程部分的价款如何计算？按固定总价比例折算还是按定额鉴定？ 答：固定总价合同未完工的，司法实践中有以下几种方式：一是按已完工程量占合同总工程量的比例折算固定总价；二是通过造价鉴定确定已完工程部分的市场价格；三是参照合同约定的计价标准结合定额计算。具体采用哪种方式，各地法院做法不完全一致。南京市溧水区、雨花台区等法院近期倾向于以合同约定的计价方式为基础，结合鉴定机构对已完工程量的认定来确定工程价款，本案判决采纳了该思路，并在鉴定造价基础上按合同约定进行了下浮调整。施工方应注意在停工前固定已完工程量，尽可能与发包方或监理单位办理工程量确认手续。

17. 问：施工合同约定了放弃优先受偿权的条款，这种约定有效吗？ 答：这个问题在司法实践中存在争议，主流观点认为：事先放弃优先受偿权的约定原则上无效。建设工程价款优先受偿权是法律为保护建筑工人工资和材料款等基本权益而设立的法定权利，属于涉及公共利益的法律制度，当事人不得事先约定放弃。但如果是工程款已实际支付完毕后对剩余款项的放弃，或者为办理贷款需要向银行出具放弃承诺，在特定条件下可能被认定有效。最高人民法院在相关判例中也明确，发包方不得以施工方曾承诺放弃优先受偿权为由对抗其依法主张优先权的请求。建议施工方不要轻易出具放弃优先受偿权的承诺函，如确需出具，应严格限定承诺的适用范围和前提条件。

18. 问：我们公司是分包单位，总包单位收到发包方工程款后没有付给我们，我们能否直接起诉发包方主张工程款？能否主张优先受偿权？ 答：实际施工人可以向发包方主张在欠付总包单位工程款范围内支付工程款，这是司法解释赋予实际施工人的特殊保护。但实际施工人原则上不享有建设工程价款优先受偿权——优先受偿权的主体是“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”。不过，在总包单位怠于行使优先受偿权且影响分包单位实现债权时，分包单位可以尝试通过代位权诉讼或要求总包单位在诉讼中一并主张优先权。在南京市浦口区、江北新区等法院的司法实践中，曾有判决支持分包单位在总包单位明确放弃优先权时，代位行使优先权的先例，但举证要求较高。建议分包单位在签订分包合同时，要求总包单位书面承诺在收到工程款后优先支付分包款项，并约定违约责任。

19. 问：施工过程中发包方要求增加工程内容，但未办理签证，结算时发包方不认账，已增加的工程款还能主张优先受偿权吗？ 答：对于设计变更、增加工程量等未签证的部分，施工方应提交施工日志、监理日志、现场照片、会议纪要、往来函件、材料采购记录等佐证材料，形成完整的证据链条证明增加工程的事实。法院通常委托造价鉴定机构对增加部分的工程造价进行鉴定，若鉴定结论中有明确金额，则该部分款项属于工程价款范畴，可以纳入优先受偿权的保护范围。本案中，售楼处工程因有三个版本图纸无法确定最终方案，鉴定机构将其列入推断性意见，法院最终结合现场情况予以认定并计入优先权范围，体现了“实事求是、证据优先”的裁判思路。

20. 问：优先受偿权是否覆盖发包方欠付的停工损失、窝工损失、设备租赁费？ 答：优先受偿权的保护范围一般是工程价款本身，即施工方已经完成的工程量对应的工程造价。停工损失、窝工损失、设备停滞费等因发包方违约产生的损失，不属于工程价款的范畴，不能纳入优先受偿权的范围。这些损失只能作为普通债权主张，在发包方破产或资产被执行分配时按比例受偿。本案中，法院对停工损失778,872.78元单独判决，未将其计入优先受偿权限额（5155万余元仅指向工程款本金），即体现了该裁判规则。施工方若想确保停工损失能够获得更高比例的清偿，可以考虑在施工合同中约定发包方承担违约责任的具体方式，或要求发包方提供母公司连带责任保证、不动产抵押等增信措施。

21. 问：案涉工程被发包方出售给了购房者，购房者已经支付了大部分房款，施工方还能主张优先受偿权吗？ 答：如果购房者为消费者且已支付全部或大部分购房款，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，消费者购房人的权利在特定条件下优先于建设工程价款优先受偿权。也就是说，在这个问题上，施工单位并不是总能“跑赢”购房者。但如果是“以房抵工程款”的购房者或非消费者购房人，施工方的优先权仍可能优先。本案中，因项目停工数年，房屋并未实际销售，故不存在该问题。施工方在发包方存在大量房屋预售的情况下，应尽快起诉并依法查封未售房源，通过保全措施防止房屋销售导致优先权落空。

22. 问：主张优先受偿权的诉讼时效是多久？与18个月期限是什么关系？ 答：优先受偿权的行使期限是18个月，属于除斥期间性质的法定期间，不适用诉讼时效中止、中断、延长的规定。一旦超过18个月未行使，优先受偿权消灭，转化为普通债权，普通债权的诉讼时效则按3年计算。因此施工方必须高度警惕：即使工程款债权的诉讼时效尚未届满，优先受偿权也可能因超期而丧失。实践中常有施工方因拖延导致优先权丧失的教训，在南京市建邺区人民法院审理的一起案件中，施工方因在应付款后第21个月才起诉，法院判定其优先受偿权已消灭，工程款沦为普通债权，最终在发包方多个债权人参与分配时受偿比例大大降低。故建议施工方不迟于应付款后16-17个月内启动法律程序，留足审理余量。

23. 问：我们公司承接的是南京某区的政府安置房项目，政府拖欠工程款，我方能主张优先受偿权吗？ 答：政府投资的安置房项目是否属于“不宜折价、拍卖”的工程，需要具体分析。一般来讲，用于安置拆迁户的保障性住房带有公共利益属性，法院可能认定其不宜折价、拍卖，从而不支持优先受偿权。但若项目已通过市场化运作由项目公司开发建设，或安置房可依法进行市场化销售，则优先受偿权仍可能被支持。在实际代理的类似案件中，南京市六合区、江宁区法院倾向于以项目公司的资产是否独立化、安置房是否已纳入市场化销售体系为核心审查要素。建议施工方在承接此类项目时提前了解项目性质和交易结构，并在合同中增加政府平台公司或财政部门提供担保等条款，以防范偿付风险。

24. 问：单价合同和总价合同在优先受偿权金额认定上有区别吗？ 答：无论是单价合同还是总价合同，优先受偿权的金额都是指发包方欠付的工程价款金额。但在具体认定上，单价合同通常通过鉴定机构对已完成工程量乘以约定单价来计算造价；总价合同在未完工情况下则需要按比例折算或鉴定确定已完部分对应价款。两种合同类型下，鉴定报告都是法院确认优先受偿权金额的关键依据。本案采用固定总价合同，法院在鉴定造价基础上另行扣除下浮比例、补回材料调差，经过细致计算后确定优先权限额，对同类案件的审理具有较强的参考意义。

25. 问：施工企业准备起诉主张优先受偿权，需要准备哪些核心证据材料？ 答：需要准备的核心材料包括：1）建设工程施工合同及补充协议；2）施工许可证、开工报告；3）已完工程量确认单、工程签证单、月度进度报量；4）竣工图纸、隐蔽工程验收记录、分部分项验收资料；5）施工日志、监理日志；6）工程款支付凭证及催款函件；7）发包方欠付款项的结算文件或对账单；8）造价鉴定申请及相关图纸、签证、材料价格依据；9）解除合同通知及签收记录（如已解除）；10）发包方工商信息、涉诉情况、财产线索等。证据的充分性和规范性将直接影响造价鉴定结果的客观性以及法官对优先权行使期限的认定，建议聘请专业律师指导证据梳理。

26. 问：发包方以施工方工期延误为由主张抵销工程款，施工方的优先受偿权会受影响吗？ 答：发包方主张的工期延误违约金属于普通债权，不能直接抵销施工方的工程价款优先受偿权。优先受偿权保护的是工程价款债权，具有法定优先效力，发包方对施工方的违约损害赔偿请求权不能与之抵销。但需注意，如果施工方工期延误导致工程未能按约定时间竣工，可能影响“应当给付建设工程价款之日”的认定，进而影响18个月期限的起算。施工方应仔细审核工期延误的原因，收集发包方设计变更、付款迟延、指令停工等证据，证明工期延误不可归责于施工方，避免优先受偿权因工期争议而被拖延主张。

27. 问：我们在诉讼中已经主张了优先受偿权，但一审判决没有支持，二审期间需要注意什么？ 答：如果一审法院未支持优先受偿权，施工方在上诉状中必须将“确认优先受偿权”列为明确的上诉请求，并重点针对一审不予支持的理由进行驳斥。常见的驳回理由包括：超过18个月期限、工程未经竣工验收合格、工程属于不宜折价拍卖的范围、原告主体不适格（如实际施工人主张优先权）等。二审中应补充提交：1）在18个月内主张权利的催告函、起诉状副本、仲裁申请等证据；2）发包方已实际使用或接收工程的证据；3）工程质量的检测合格报告等。南京市中级人民法院在二审改判支持优先受偿权的多个案例中，对施工方是否在18个月内以书面形式明确主张权利尤为关注，相关函件的完整保存至关重要。

28. 问：实际施工人（包工头）能否主张工程价款优先受偿权？ 答：根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条，与发包人订立建设工程施工合同的承包人，可以请求确认其享有优先受偿权。实际施工人（如转包、违法分包中的实际施工人）原则上不属于该条规定的“承包人”，无权主张优先受偿权。但在两种情况下法院可能支持实际施工人主张优先权：一是实际施工人与发包人之间形成事实上的建设工程施工合同关系；二是实际施工人系借用资质施工且发包人明知（挂靠情形下，司法实践观点不一）。因此，实际施工人在主张优先权时应当充分了解自身诉讼地位及法院可能的认定路径，提前做好风险预判。

29. 问：发包方是开发商，项目停工后预售资金监管账户中有资金，施工方能否申请法院直接扣划？ 答：预售资金监管账户中的资金并非发包方的自由资产，而是受住建部门监管的专项资金，施工方不能直接申请扣划。但在符合监管政策要求的情况下，监管资金可以用于支付工程款、农民工工资等。施工方可以在诉讼中申请法院向住建部门发出协助执行通知书，冻结监管账户中的应付工程款部分，或者请求住建部门在监管框架内拨付资金用于支付拖欠的工程款。实践中有部分法院通过协调住建部门从监管账户中拨付农民工工资和材料款，但程序较为复杂，且各地政策有所差异。南京市溧水区、江宁区的个别案件中，法院曾协调监管账户资金定向支付给施工单位用于解决农民工工资问题，这一思路可以作为施工方在保全和执行中的参考路径。

30. 问：案涉工程已完工但发包方拖延验收，施工方能否自行组织验收并主张优先受偿权？ 答：发包方无正当理由拖延验收的，施工方可以依据合同约定或法律规定自行组织验收，但自行验收的法律效力需要法院在诉讼中确认。建议施工方在自行验收时邀请公证机构、监理单位或当地建设工程质量监督机构到场，形成客观公正的验收记录。如果施工方能够提供证据证明工程已具备竣工验收条件，且发包方拖延系恶意为之，法院可以认定发包方视为认可工程质量合格，从而支持工程款及优先受偿权的诉讼请求。不过，该项操作的综合难度较大，建议委托专业律师全程指导。

31. 问：在南京地区，建设工程施工合同纠纷案件一般由哪个法院管辖？优先受偿权是否必须向工程所在地法院主张？ 答：建设工程施工合同纠纷属于不动产纠纷，根据《民事诉讼法》第三十三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条，由不动产所在地人民法院专属管辖。因此，在南京地区施工的工程项目，应当向工程所在地的区级人民法院起诉（如工程在溧水区则向溧水区人民法院起诉，在江宁区则向江宁区人民法院起诉，工程跨区或属于重大案件的可能由南京市中级人民法院管辖）。优先受偿权是对工程本身的优先权利，必须随工程款主诉一并由工程所在地法院管辖。

32. 问：建设工程价款优先受偿权在法院执行阶段如何具体实现？ 答：在取得确认优先受偿权的生效判决后，施工方应在执行阶段向执行法院提交优先受偿权确认书，要求法院在处置案涉工程（评估、拍卖、变卖）后将所得价款优先清偿施工方债务。执行法院在制作财产分配方案时会将优先受偿权列为第一顺位。实践中，执行法院通常会在拍卖公告中注明工程存在优先受偿权，这可能会影响潜在竞买人的竞买意愿和成交价格。因此，施工方在参与执行分配时应密切关注拍卖进程，必要时可申请以工程折价抵偿（以物抵债），但需注意抵债价格的公允性，避免因操作不当引发其他债权人异议。

33. 问：施工合同被认定无效（如未招标、无资质等），施工方还能主张优先受偿权吗？ 答：建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格的，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十四条，承包人可以请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。此时，施工方的折价补偿请求权是否享有优先受偿权？对此，最高人民法院的态度是：合同无效但工程验收合格的，施工方仍可参照合同约定主张工程价款，该价款就工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因为优先受偿权的法理基础在于“承包人投入的劳动和建材已物化为工程”，与合同效力无直接关联。但需要注意的是，若合同无效系因施工方无资质或挂靠导致，部分法院可能会以此为由否定优先受偿权，建议具体案件具体分析论证。

34. 问：我们公司在南京鼓楼区有个装修装饰工程项目，发包方拖欠工程款，装修工程能否主张优先受偿权？ 答：装修装饰工程属于建设工程的范畴，承包人可以对装修装饰工程折价或拍卖价款主张优先受偿权。但前提是装修装饰工程的发包方是建筑物所有权人（即产权人），而非承租人。如果承租人对租赁房屋进行装修后拖欠装修款，因施工方对房屋本身没有处分权，优先受偿权难以成立。最高人民法院在相关司法解释中明确，装修装饰工程款的优先受偿权仅限于建筑物所有权人发包的情形。因此，在承接装修装饰工程时，务必核实装修物业的产权归属。

35. 问：发包方在施工过程中将土地使用权及在建工程抵押给了第三人，施工方优先受偿权和抵押权并存时如何清偿？ 答：工程价款优先受偿权优先于抵押权，并优先于一般债权。即使抵押权设立在先，在工程折价或拍卖后，应先用拍卖价款清偿欠付工程款，剩余部分再清偿抵押权人的债权。这是施工方作为法定优先权人的核心优势。在南京地区法院办理的多起执行分配方案异议之诉中，法院均确认了优先受偿权人的这一优先顺位。建议施工方在知道工程存在抵押时，立即起诉确认优先权，并参与执行分配，避免等拍卖完成后再维权，届时程序上会更加被动。

36. 问：优先受偿权能否随工程款债权一并转让给第三方（如保理公司、资产管理公司）？ 答：最高人民法院在《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》出台后，各地法院对优先受偿权能否随债权转让的问题仍有分歧。主流观点认为，优先受偿权属于担保工程价款债权实现的从权利，随主债权转让而转让，但当事人另有约定的除外。目前部分法院支持金融资产管理公司受让工程款债权后一并享有优先受偿权，但也有些法院以优先受偿权具有人身依附性为由否认其随债权转让。南京市中级人民法院在处理类似案件时，倾向于审查受让方是否具备主张工程价款的主体资格，并重点关注债权转让是否经过发包方书面认可。如果施工方计划将工程款债权转让给第三方，建议在转让协议中明确约定优先受偿权一并转让，并通知发包方，以防范受让方主张权利时遇到障碍。

37. 问：工程已经竣工验收合格，发包方仅拖欠质保金，施工方能就质保金主张优先受偿权吗？ 答：质保金（质量保证金）是发包方从工程款中预留的款项，用于保证承包人在缺陷责任期内履行维修义务。质保金本质上属于工程价款的一部分，但因其返还期限通常晚于工程款支付期限，与优先受偿权18个月行使期限存在错位。司法实践对质保金能否纳入优先受偿权范围存在争议，多数法院认为质保金返还请求权不属于工程价款优先受偿权的保护范围，因为质保金对应的是缺陷责任期内的保修义务，而非施工方已经投入的工程价款本身。但也有部分法院从实质公平角度出发，支持质保金纳入优先受偿权范围。建议施工方在起诉时明确将质保金从工程款本金中分离，优先权主张以工程款本金为主要目标，避免因质保金的争议影响优先权整体认定。

38. 问：建设工程价款优先受偿权是否是否需要办理登记？不登记是否影响效力？ 答：建设工程价款优先受偿权是法定优先权，不需要办理登记，依法成立即生效。这与抵押权需要登记设立不同。但正因如此，优先受偿权不具有公示外观，实践中其他债权人往往忽视其存在，导致执行分配时产生争议。为了避免实现权利时受到其他债权人挑战，建议施工方在起诉时申请对工程进行诉讼保全查封，通过司法查封的方式将优先权的“准物权”效力公示化。在南京少数案件中，有施工方在保全阶段未能对工程进行查封，后续其他债权人申请执行并完成拍卖，施工方即使获得胜诉判决，执行回转难度也极大。因此，保全措施的及时性直接关系到优先受偿权的实际落地。

39. 问：工程造价鉴定过程中，施工方需要配合哪些工作？不配合会有什么后果？ 答：在造价鉴定过程中，施工方应配合鉴定机构完成以下工作：1）提交施工合同、施工图纸、竣工图纸、设计变更单、签证单等资料；2）配合现场踏勘，确认已完工程范围和状况；3）对鉴定初稿提出书面异议并提交佐证材料；4）配合鉴定机构质询会，说明争议事项的施工情况和计价依据；5）及时补交材料，参与鉴定机构组织的现场测量、清点等工作。若施工方不配合提供资料或拒绝现场踏勘，鉴定机构可能无法准确认定已完工程量，法院只能依据现有证据作出认定，可能导致工程款金额大幅低于预期，优先受偿权金额也随之缩水。

40. 问：发包方已进入破产程序但管理人未将施工方的债权认定为优先债权，施工方应当如何救济？ 答：施工方应在收到管理人出具的债权审核通知书后，及时向管理人提交书面异议，并附上优先受偿权的法律依据和证据材料。若管理人坚持拒绝认定为优先债权，施工方可以依据《企业破产法》第五十八条向受理破产案件的法院提起破产债权确认之诉，将管理人列为被告，请求法院确认施工方对发包方享有优先受偿权。在破产程序中主张优先受偿权的关键在于时效性——如果未在债权申报期内申报，将丧失参与分配的权利。南京市江北新区、玄武区法院在近年审理了多起破产债权确认纠纷，值得注意的是，若施工方在破产受理前已起诉并取得确认优先受偿权的生效判决，在破产程序中的认可度会大大提升。

41. 问：发包方以施工方未开具发票为由拒付工程款，施工方还能主张优先受偿权吗？ 答：开具发票是施工方的合同附随义务，不能作为发包方拒绝支付工程款的先履行抗辩事由（除非合同明确约定“先开票后付款”且该约定不违反法律强制性规定）。即使施工方未开具发票，发包方仍应支付工程款，施工方主张优先受偿权不因此受影响。但需要留意的是，如果合同明确约定付款以开具发票为前提，法院可能认定付款条件尚未成就，进而影响“应当给付建设工程价款之日”的起算，最终对18个月期限的认定产生连锁影响。建议施工方按合同约定及时开具发票，避免因程序性义务引发不必要的争议。

42. 问：工程款优先受偿权的举证责任由谁承担？施工方需要证明哪些事项？ 答：主张优先受偿权的施工方应举证证明以下事项：1）施工方与发包方之间签订了合法有效的建设工程施工合同（或合同虽无效但工程已验收合格）；2）施工方已经履行了施工义务，完成了相应的工程量；3）发包方未按约支付工程款，欠付金额确定；4）施工方在18个月行使期限内主张了优先受偿权（如起诉、仲裁或书面催告）；5）案涉工程不属于“不宜折价、拍卖”的工程。施工方应围绕上述要件组织证据，形成完整的证据链条。特别是在优先权期限的证明上，施工方须提供催告函、起诉状副本、邮寄凭证等，以使法院确信其已及时行权。

43. 问：在诉讼中发包方与施工方达成调解协议，约定发包方分期付款，优先受偿权是否仍有效？ 答：调解协议中如果明确约定了发包方未按期支付时施工方有权就工程折价或拍卖价款优先受偿，则该优先权继续有效。反之，如果调解协议完全变更了原合同的权利义务关系，且未提及优先受偿权，法院可能以施工方放弃优先受偿权为由不再保护。因此，在调解谈判中，施工方应坚持将“优先受偿权”条款写入调解协议，宁可减少付款期限的宽限天数，也不能放弃优先权保障。这是施工方最后一道法律防线，轻易不可松动。南京多个基层法院的调解实务中，法官往往也会提示双方就优先权条款予以明确，以防后续执行出现争议。