淮北建设工程价款结算纠纷中以房抵债协议效力认定要点1
王峰律师
淮北王峰律师・建设工程合同纠纷 ——27 年专注建设工程合同纠纷，深耕皖北建工领域高端案件 一、个人专业履历与权威资质 王峰律师，安徽大学法学本科毕业，现执业于安徽淮北，律师执业证号 13406199910570357。自 1999 年取得律师执业资格以来，27 年执业生涯中，从第 3 年起即锚定建设工程合同纠纷单一垂直领域，深耕建工赛道长达 24 年，只专注建设工程类案件，不承接其他领域纠纷。王峰律师深耕淮北及皖北地区，深谙本地法院裁判规则、工程结算标准与类案审判尺度，是皖北地区建设工程纠纷领域资深专业律师。 王峰律师现任淮北市律师协会民事法律专业委员会委员，多次受邀为淮北市建筑行业协会、建筑企业、工程施工单位开展 “建设工程合同风险防范、工程结算与纠纷化解” 专题普法培训。其参与撰写的《建设工程施工合同纠纷中表见代理的认定规则》等多篇建工实务论文，刊发于《淮北律师》等行业专业刊物。 依托 24 年建工案件实战积淀，王峰律师团队独创建设工程纠纷闭环办案体系，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准化办案动作，让每一起建工案件均有完整判例支撑、严谨证据支撑、本地裁判规则支撑。 二、律所专项团队综合实力 王峰律师为律所建设工程合同纠纷专项团队首席主办律师、案件最终决策者，全面统筹所有建工类疑难案件。律所 100% 办案资源聚焦建设工程纠纷单一赛道，不承接劳动、交通、知识产权、行政诉讼等跨领域案件，专业化程度高、办案经验集中。 团队内设建工取证调查组、工程结算合规组、财产执行攻坚组，配置专职律师 4 名、调查专员 2 名、法务助理 2 名，长期与本地工程造价司法鉴定机构、公证处、商事调解中心深度合作，与皖北各级法院、执行机关建立常态化对接通道，实现工程取证、造价鉴定、诉讼庭审、财产保全、强制执行全流程高效推进。 所有重大、疑难、标的额千万级的建工案件，均由王峰律师亲自主导类案检索、证据梳理、出庭质证、庭审辩论及执行异议听证。团队深耕工程欠款、结算争议、分包转包、优先受偿权等疑难问题。王峰律师获评 “淮北市优秀法律服务工作者”，律所获评 “淮北市专业特色精品律所”。 三、量化承办数据 + 细分典型案例 王峰律师执业至今，累计主办建设工程合同纠纷案件 452 件，细分案由精准垂直： 建设工程施工合同纠纷：210 件 建设工程分包合同纠纷：85 件 建设工程价款优先受偿权纠纷：45 件 建设工程设计合同纠纷：32 件 建设工程监理合同纠纷：28 件 其中，标的额超千万、多主体交叉法律关系、工程结算争议、造价鉴定争议、执行异议、再审抗诉等疑难复杂建工案件 168 件，全部依托司法裁定、保全文书、执行文书落地结案，办案经验覆盖建工全场景。 典型案例一：建设工程尾款拖欠纠纷 案件情节：某建筑公司承包淮北某住宅小区项目，发包方以工程量不符为由拒绝支付工程尾款 680 万元，且拒不对已完工工程量进行确认，双方施工合同未约定付款节点，涉案金额巨大。 律师办案动作：王峰律师团队介入后，立即启动调查取证程序，向住建委调取项目备案材料、现场施工日志，组织类案大数据检索梳理同类裁判规则；申请证据保全固定施工现场影像资料；向法院申请财产保全查封发包方名下银行存款及房产；庭审中通过证据链闭环搭建将施工日志、材料采购单、监理签字记录串联成完整证据链，并提交类案检索报告。 最终处理结果：法院判决发包方全额支付工程款 680 万元及逾期付款利息，驳回对方全部诉请，当事人通过法院全额执行回款。 典型案例二：建设工程分包仲裁纠纷 案件情节：某国有建筑企业作为总包方，将工程分包后，实际施工人因总包方拖欠工程款提起仲裁，涉案金额 1200 万元，涉及多主体交叉法律关系。 律师办案动作：王峰律师团队作为总包方代理人，类案大数据检索梳理最高院关于实际施工人权利主张的裁判规则；证据链闭环搭建证明总包方已超额支付分包款；庭审辩论中提出实际施工人未完成合同约定工程量，且存在质量瑕疵；申请司法鉴定对工程质量进行鉴定。 最终处理结果：仲裁庭驳回实际施工人全部仲裁请求，总包方无需支付任何款项，成功驳回对方全部诉请。 四、高端客户服务体系与真实口碑 王峰律师专注服务企业创始人、建筑企业主、房地产开发商等高净值群体。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室（位于淮北相山区海容广场 709-713），案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，由单人专属办案专员全程对接。 服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度 24 小时同步、诉前调解降低财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供免费资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于建设工程合同纠纷中涉及农民工工资支付等敏感问题，王峰律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。 量化口碑层面，团队老客户转介绍率达 58%，累计收获当事人手写感谢信 80 余封、定制锦旗 32 面；单案最高保全查封财产价值 6800 万元，单案最高执行回款金额 4700 万元。多位建筑企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家淮北本地建筑行业协会、商会圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。 如您正面临建设工程合同纠纷，涉及工程款追索、工程结算争议、分包纠纷、工程价款优先受偿等法律难题，欢迎预约淮北市相山区海容广场 709-713 律所建工团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索 “淮北王峰建工律师” 可在线留言，我们将于 24 小时内与您联络，免费提供前期法律诊断服务。
在建设工程施工合同纠纷中，发包人资金链断裂、无力支付工程款是常态。为化解债务，以房抵债（即以房屋所有权转移抵顶工程款）成为建工领域常见的救济路径。然而，以房抵债协议签订后，因房价波动、房屋未交付、产权过户障碍、被执行查封等原因引发的效力争议屡见不鲜。本文以真实判决为蓝本，深度解析以房抵债协议在不同情形下的法律效力、裁判规则及当事人应关注的核心风险点。
一、案情概要：一份以房抵债协议引发的连环诉讼
2019年，安徽某建设集团有限公司（以下简称“建设公司”）与淮北市某置业有限公司（以下简称“置业公司”）签订《建设工程施工合同》，约定由建设公司承建位于淮北市相山区某住宅小区项目。2021年6月工程竣工验收合格，双方经结算确认工程总价款为6800万元，置业公司已支付5200万元，尚欠1600万元。
因置业公司无力支付余款，双方于2021年10月签订《以房抵债协议书》，约定：置业公司将其名下位于淮北市相山区某商业楼12套房屋（评估总价1620万元）作价1600万元抵偿欠付建设公司的工程款，并在协议签订后30日内办理网签备案及预告登记。协议同时约定：若未按期办理过户，建设公司有权继续追索原工程款。
协议签订后，置业公司仅交付了5套房屋钥匙，其余7套房屋因另案被淮北市烈山区人民法院查封，且置业公司已背负多起债务诉讼，名下资产濒临资不抵债。建设公司遂诉至法院，要求确认以房抵债协议有效，并判令置业公司办理过户登记。庭审中，置业公司辩称，协议系受胁迫签订，且属于流质条款应属无效。其他债权人亦主张该协议系虚假债务转移，损害其合法权益。
二、法院裁判观点：以房抵债协议效力如何认定？
法院经审理认为，建设公司与置业公司签订的《以房抵债协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。但就履行层面，因7套房屋已被查封，存在权利负担，事实上无法办理过户。法院最终判决：
- 确认双方签订的《以房抵债协议书》合法有效；
- 置业公司于判决生效之日起30日内将未查封的5套房屋过户至建设公司名下；
- 对于被查封的7套房屋，建设公司可就不足清偿部分继续主张工程价款优先受偿权；
- 驳回置业公司关于协议无效的抗辩。
该案体现了当前司法实践对于以房抵债协议效力的基本裁判逻辑：区分“债务履行期届满前”与“债务履行期届满后”所签订协议的不同效力认定；同时将协议效力与履行可能性相分离，避免当事人陷入“赢了协议、拿不到房”的尴尬境地。
三、以房抵债协议效力认定的核心裁判规则
（一）债务履行期届满后签订的以房抵债协议——原则上有效
最高人民法院《九民纪要》第44条明确：债权人与债务人在债务履行期届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院依法予以支持。但存在以下例外情形：
- 当事人恶意串通损害第三人合法权益；
- 协议存在虚假意思表示，实为担保借贷关系；
- 存在欺诈、胁迫、显失公平等可撤销事由。
本案中，法院认定协议系双方自主协商达成，不存在欺诈胁迫，且抵债价格与工程款相称，故认定有效。
（二）债务履行期届满前签订的以房抵债协议——效力存疑，警惕流质条款
若在债务履行期届满前即签订以房抵债协议，约定债务人无法清偿时房屋直接归债权人所有，则该约定属于流质条款，依法无效。但若协议仅约定“以房抵债”为债务履行方式，未排除清算义务，法院通常认定其具有担保性质，债权人仍需通过拍卖、变卖等清算程序受偿。
（三）以房抵债协议与建设工程价款优先受偿权的关系
实践中需高度关注：以房抵债协议不能当然消灭承包人的优先受偿权。若房屋未能实际过户，承包人仍可在工程价款范围内主张优先受偿权，但需注意：
- 优先受偿权行使期限为18个月（自发包人应当给付工程款之日起算）；
- 以房抵债协议的签订是否构成对优先受偿权的放弃？若协议明确放弃，则可能丧失优先权；
- 若优先受偿权与一般债权冲突，承包人应优先主张法定优先权。
（四）以房抵债协议中的“网签备案”不等于“所有权转移”
网签备案仅具有行政管理功能，不产生物权变动效力。协议签订后若未办理不动产转移登记，房屋所有权仍属发包人。承包人仅享有合同债权，不享有物权期待权。若涉及第三人善意取得，承包人可能面临房、款两空的重大风险。
（五）以房抵债与执行异议之诉
若抵债房屋被发包人的其他债权人申请查封，承包人能否以以房抵债协议排除强制执行？司法裁判中需满足以下要件：
- 在查封前已签订合法有效的书面抵债协议；
- 在查封前已实际合法占有房屋；
- 非因承包人自身原因未办理过户登记。
必须特别指出的是：仅凭以房抵债协议，不占有房屋，无法排除强制执行。这也是建工领域当事人最容易忽视的痛点。
四、以房抵债协议操作中的十大致命风险点
| 风险点 | 具体表现 | 应对建议 | |--------|----------|----------| | 流质条款风险 | 债务履行期届满前约定直接以房抵债 | 改为履行期届满后签订，或约定清算程序 | | 房屋权利瑕疵 | 抵债房屋存在抵押、查封、预告登记 | 签约前查询不动产登记簿，设定解押条款 | | 过户障碍 | 开发商未取得预售许可证、房屋未竣工验收 | 核实五证，明确过户前置条件 | | 优先受偿权冲突 | 以房抵债与优先受偿权并存 | 签订协议时明确优先受偿权不放弃 | | 执行异议失败 | 未实际占有房屋，无法排除执行 | 签约后立即办理交房，保留钥匙、物业费凭证 | | 税费负担不明 | 增值税、土地增值税、契税未约定 | 协议中明确税费承担主体与承担方式 | | 协议效力瑕疵 | 受到欺诈、胁迫、显失公平 | 保留磋商记录，避免单方施压 | | 第三人撤销权 | 其他债权人主张恶意串通 | 保留真实债务凭证，避免低价抵债 | | 破产撤销风险 | 发包人进入破产程序后协议被撤销 | 尽早起诉并办理过户，避免破产临界期内抵债 | | 房价波动反悔 | 抵债后房价上涨，发包人拒绝过户 | 约定高额违约金及违约责任条款 |
五、建工企业签订以房抵债协议的合规操作指引
第一，签约时机务必在债务履行期届满后
以房抵债协议必须在应付工程款期限届满后签订，避免因流质条款被认定无效。若债务尚未到期，可采用“让与担保”方式并办理过户登记，但需附清算条款。
第二，对抵债房屋开展尽职调查
必须核实：房屋是否取得预售许可证、是否存在抵押查封、是否已网签给第三人、土地性质是否合规、是否属于小产权房。建议前往不动产登记中心调取完整档案。
第三，协议条款设计精细化
协议中明确：
- 抵债房屋具体坐落、面积、产权证号；
- 抵债金额与工程款数额的对应关系；
- 交房时间、过户期限及逾期违约责任；
- 税费承担主体（通常为各自承担法定税费）；
- 若无法过户时承包人的追索权（可选择继续追索工程款或主张折价补偿）。
第四，签约后立即办理交房及预告登记
预告登记是以房抵债协议中极为重要但与工程款债权结合的关键环节。预告登记后可有效对抗后续查封、抵押等处分行为，大幅提升债权实现概率。
第五，若遇房屋被查封，及时提起执行异议之诉
若发包人其他债权人申请查封抵债房屋，承包人应第一时间收集下列证据：
- 以房抵债协议原件；
- 实际占有房屋的证明（钥匙交接记录、物业费缴纳凭证、水电费单据）；
- 已支付对价的银行流水；
- 未能办理过户的客观原因说明。
第六，在发包人破产情形下积极申报债权
若发包人进入破产程序，以房抵债协议在破产受理前一年内签订且抵债价格明显低于市场价，存在被管理人撤销的风险。承包人应同步申报工程款债权与以房抵债合同债权，并依法主张优先受偿权。
六、类案裁判规则大数据透视：淮北及安徽地区司法实践
从安徽及淮北地区近三年裁判文书分析，以房抵债协议涉诉案件呈现以下特点：
- 判决有效率高：债务履行期届满后签订的协议，法院倾向认定有效；无效案例多集中于债务履行期届满前签订、未付清全款或涉及恶意逃债情形；
- 过户难是核心痛点：约七成案件进入执行阶段后因房屋被查封、抵押或存在其他权利负担而无法办理过户；
- 执行异议成功率极低：未实际占有房屋的承包人提起执行异议之诉，驳回率高达80%以上；
- 优先受偿权保护力度加大：法院对承包人在建工价款范围内主张优先受偿权支持率较高，但需注意时效及书面催告举证。
特别提示：在淮北市中级人民法院及濉溪县人民法院审理的此类案件中，法院对于以房抵债协议的效力认定尤为关注“真实债务基础”，若建设公司无法提供完整的工程结算凭证和付款记录，极易被认定为虚构债务。
七、结语
建设工程价款结算纠纷中的以房抵债协议，既是承包人实现债权的“救命稻草”，也是一把“双刃剑”。若签订时机、条款设计、履行方式出现偏差，不仅无法实现抵债目的，反而可能丧失原有的工程款优先受偿权。
核心实务建议：承包人在签订以房抵债协议前，应做好完整的尽职调查并委托专业建设工程律师审核条款；在协议签订后，必须紧抓交房、预告登记和过户三个关键节点；在出现房屋被查封或发包人破产时，应当果断启动执行异议之诉或破产债权申报程序，最大化维护自身合法权益。
遇到此类纠纷，建议及时咨询专业建设工程合同律师，结合具体案情制定诉讼策略，避免因程序权利丧失导致实体权益落空。
王峰，安徽淮信律师事务所
八、建设工程以房抵债纠纷常见实务问答（20组）
1. 问：我是安徽淮北某建筑公司负责人，发包方欠我工程款，提出用房子抵债，这种以房抵债协议合法有效吗？ 答：如果是在工程款支付期限届满后签订，且双方自愿，抵债价格合理，协议一般有效。但若在债务到期前签订并约定直接以房抵债，可能因流质条款被认定无效。
2. 问：以房抵债协议签订后，发包方迟迟不交房，也不办过户，我该怎么办？ 答：可以依据协议起诉要求交付房屋并办理产权转移登记。建议同时申请财产保全，查封涉案房屋，防止发包方一房二卖或者被其他债权人抢先查封。
3. 问：以房抵债协议中的房屋被其他法院查封了，我还能拿到房吗？ 答：若在查封前已经签订协议并实际占有房屋，可以提起执行异议之诉要求排除执行；若仅签协议未交房，排除执行难度较大，建议尽快主张工程款优先受偿权。
4. 问：濉溪县法院审理建设工程纠纷中，以房抵债协议没有办理网签备案，效力有影响吗？ 答：网签备案不是以房抵债协议的生效要件，不影响协议效力。但未办理网签备案或预告登记，无法对抗善意第三人，存在房屋被另行出售的风险。
5. 问：以房抵债的价格明显低于市场价，会不会被认定无效？ 答：若抵债价格明显不合理，可能被认定为恶意串通损害发包人其他债权人利益，存在被撤销的风险。一般要求抵债价格与工程款数额相当，且不得明显偏离市场价。
6. 问：发包方进入破产程序了，以房抵债协议还能履行吗？ 答：破产申请受理前一年内签订的以房抵债协议，若价格明显不公允，管理人有权请求法院撤销。建议同时申报工程款债权和以房抵债合同债权。
7. 问：以房抵债协议签订后，发包方又把同一套房子卖给了第三人并办理了过户，我怎么办？ 答：第三人善意取得房屋所有权的，你无法再要求过户，只能转而主张工程款债权及逾期利息。关键在于早期办理预告登记，限制发包方处分权。
8. 问：我是淮北相山区的施工队负责人，发包方用回迁房抵工程款，回迁房没有房产证，协议有效吗？ 答：回迁房若未取得合法产权证书，协议效力并不当然无效，但履行过户存在客观障碍。建议约定在具备办证条件时过户，并增加替代履行条款。
9. 问：以房抵债协议中约定“若未按期过户，承包人可继续追索原工程款”，这种条款有效吗？ 答：该条款属于附条件的追索权保留条款，司法实践中通常认可其效力。若发包方未按期过户，承包人可以恢复主张原工程款，视为以房抵债协议解除或终止履行。
10. 问：淮北杜集区的法院对于以房抵债协议中的网签备案如何认定？ 答：网签备案仅具有行政管理功能，不属于物权登记。法院不会仅凭网签备案认定房屋所有权转移，但网签备案可作为承包人主张权利的重要证据，对抗一房二卖。
11. 问：以房抵债后，承包人是否还享有工程价款优先受偿权？ 答：若房屋未实际过户，以房抵债协议不能当然消灭优先受偿权。但需特别注意主张优先受偿权的18个月期限，且协议中应避免明确放弃优先受偿权。
12. 问：发包人声称以房抵债协议是受胁迫签订的，法院会支持吗？ 答：主张受胁迫方需承担举证责任，提供报警记录、录音录像等证据。若无法举证，法院不会仅凭口头陈述认定协议可撤销。
13. 问：我们公司与发包方签了以房抵债协议并已交房，但没过户，发包方的其他债权人能查封这套房子吗？ 答：未办理过户登记前，房屋所有权仍属于发包人，其他债权人理论上可以申请查封。你作为承包人可提起执行异议之诉，但需证明实际占有在先且已支付相应对价。
14. 问：以房抵债协议中未约定税费承担，过户时税费由谁承担？ 答：法律未作强制性规定，通常按照税法规定的纳税人各自承担。建议在协议中明确约定税费承担主体及方式，避免后期扯皮。
15. 问：以房抵债协议被法院认定无效后，我还能主张工程款吗？ 答：可以。以房抵债协议无效不影响原建设工程施工合同及工程款债权的效力，承包人仍然可以依据施工合同主张工程款及利息。
16. 问：发包方未按以房抵债协议约定时间交房，产生违约金吗？ 答：若协议中约定了逾期交房违约金条款，可以依据约定主张。没有约定的话，可以主张占用资金利息损失或房屋使用费损失。
17. 问：淮北烈山区的法院在审理以房抵债协议纠纷时，最看重什么证据？ 答：最看重真实债务基础证据，包括工程结算单、竣工验收报告、付款流水、发票及以房抵债协议的签订过程记录。若无法证明真实工程款债务，协议可能被认定无效。
18. 问：以房抵债协议签订后，发包方要求再补签一份房屋买卖合同，可以签吗？ 答：需谨慎。若补签房屋买卖合同但未支付购房款，可能被认定为虚假交易，反而不利于以房抵债关系的认定。建议直接依据以房抵债协议主张权利，无需另行签订买卖合同。
19. 问：我是总包方，发包方用房子抵工程款，但房子已经抵押给银行了，我还能接受吗？ 答：房屋存在抵押时，过户需先解除抵押，否则无法办理转移登记。若银行抵押权优先于你的债权，接受以房抵债风险较大。建议约定“先解押后过户”条款，并控制好解押资金安排。
20. 问：以房抵债协议有效，但发包方拒不配合办理过户手续，我如何申请强制执行？ 答：需先取得生效判决或仲裁裁决，再向法院申请强制执行。执行中若房屋具备办证条件，法院可向不动产登记中心发出协助执行通知书，强制办理过户登记。拒不配合的有权采取罚款、拘留等措施。
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