南宁拒收房屋拒交物业费？法院判决起算时间看这里！

核心提示： 买了房却迟迟不收房，以为没住进去就不用交物业费？柳州市柳江区人民法院近期审结的一起物业服务合同纠纷案给出了明确答案：即使业主未办理收房手续，只要开发商已按约定方式通知交房，物业费就从通知交房之日起算，业主不能以“未入住”为由拒交物业费。

一、案件回顾：业主拒收房屋四年未交物业费，被物业公司起诉

1. 基本案情

2021年2月3日，业主覃某、刘*（化名）与广西某公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于柳州市柳江区四方新桂园小区的一套建筑面积176.15平方米的商品房，总价款889755元。合同约定房屋交付时间为2021年12月31日前。

2021年4月30日，开发商经公开招投标，与广西某有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由该物业公司为小区提供前期物业服务，住宅物业费为0.88元/平方米/月，商业为2.5元/平方米/月，公共水电费按实际发生额分摊到户。

2021年11月30日，开发商在《南国今报》上刊登交房公告，通知二期房屋于2021年12月30日正式交房，并通过邮寄方式告知包括覃某、刘*在内的业主前来办理交房手续。

然而，覃某、刘以房屋南面存在严重漏水问题、影响正常使用为由，拒绝接收房屋。从2022年1月1日起，覃某、刘既未交纳任何物业服务费，也未交纳公摊水电费。

物业公司多次催缴无果后，将覃某、刘*起诉至柳州市柳江区人民法院，要求支付2022年1月至2024年12月的物业服务费5580.36元、公摊电费189.99元、公摊水费10.52元。

2. 业主的抗辩理由

覃某、刘*在法庭上辩称：

• 房屋存在严重质量问题：房屋南面（峰山头面）存在严重漏水问题，属于“重大瑕疵”和使用障碍，有权拒绝接收房屋；
• 物业费起算基础不存在：物业未正式交付房屋，物业费应以实际交付为前提；
• 未实际入住未享受服务：从未实际入住或使用该房屋，没有享受物业服务，不应承担物业费及公摊水电费；
• 物业服务不合格：小区未安装门禁，外来人员可以随意进出，存在重大安全隐患。

3. 法院判决结果

柳州市柳江区人民法院经审理后，判决如下：

一、被告覃某、刘*向原告广西某有限公司支付拖欠的物业服务费5580.36元（2022年1月1日至2024年12月31日）、公摊电费186.41元（2022年1月1日至2024年11月30日）、公摊水费10.52元（2023年1月1日至2024年11月30日）；

二、驳回原告广西某有限公司的其他诉讼请求。

二、争议焦点深度解析

焦点一：业主未收房，物业费从何时起算？

这是本案的核心争议问题，也是广大业主最关心的问题。

法院认定：

根据覃某、刘*与开发商签订的《商品房买卖合同》附件五补充协议第五条第3点第（1）小项约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人可以快递、电子邮件、短信、报纸刊登公告、网络媒体刊登公告等合同约定形式通知买受人办理交付手续。商品房自出卖人交付之日起，该商品房的风险责任以及交付物业管理的责任自交付之日起由出卖人转移给买受人，并从交付之日起开始计算买受人各项物业服务费、水电费、维修基金等相关费用。”

同时，合同附件五补充协议还约定：“买受人逾期不办理的，则自通知交付房屋的时间视为出卖人已将商品房交付买受人……并从交付之日起收取各项物业服务费。”

开发商已于2021年11月30日在《南国今报》上刊登交房公告，并通过邮寄方式通知了覃某、刘。按照合同约定，通知交付的时间即视为房屋已交付，物业费从通知的交房之日（2021年12月30日）起算。*

法院明确指出：“广西某公司对于房屋通过登报公告等方式交付程序符合《商品房买卖合同》及其附件约定，各业主可以对房屋实施占有、使用，视为房屋的交付使用，二被告的辩解意见无事实和法律依据，本院不予采纳。”

法律要点：

• 交房通知的送达方式：开发商按照合同约定的方式（邮寄、短信、报纸公告等）发出交房通知，即视为履行了通知义务；
• “视为交付”条款的效力：合同明确约定逾期不办理收房手续的，通知交付之日即为房屋交付之日，该约定合法有效；
• 物业费起算时间：自通知的交房之日起算，而非业主实际办理收房手续之日或实际入住之日。

焦点二：房屋存在质量问题，能否拒交物业费？

法院认定：

法院认为：“原告如未能达到物业服务质量约定目标、服务存在瑕疵、服务不到位等现象，被告可以要求原告进一步提高服务质量或通过其它方式予以解决，但不能以不交物业费用予以抗辩，故被告拒付或延付物业管理费的理由不能成立。”

对于房屋漏水问题，法院指出：“可待查明漏水原因后要求相应主体承担，如屋面防水工程，在五年保修期内由房开公司承担维修责任或者整改。”

法律要点：

• 房屋质量问题≠拒交物业费的理由：房屋质量问题属于开发商与业主之间的商品房买卖合同纠纷，而物业费属于物业服务合同纠纷，两者法律关系不同；
• 正确的维权路径：业主因房屋质量问题遭受损失的，应向开发商主张维修、赔偿等责任，而不能以此为由拒交物业费；
• 物业公司义务：物业公司可协助业主向开发商反映问题，但不等同于物业公司需为开发商的房屋质量问题“买单”；
• 例外情形：如果物业公司对公共区域的维修养护存在重大过错导致业主损失，业主可另行主张损害赔偿，但仍不能直接拒交物业费。

焦点三：未实际入住，能否减免物业费？

法院认定：

本案中，覃某、刘*辩称“从未实际入住或使用该房屋，没有享受物业服务”，但法院未采纳该意见。

虽然《广西壮族自治区物业管理条例》规定空置房可以按一定比例交纳物业费，但该规定并非强制性减免条款。在前期物业服务合同及商品房买卖合同已明确约定“从交付之日起开始计算各项物业服务费”的情况下，业主应按约定履行交费义务。

法律要点：

• 物业服务的公共属性：物业服务具有公共性，物业公司提供的服务不仅针对单个业主，还包括公共区域的保洁、绿化、秩序维护、设施设备保养等。即使业主未实际入住，物业公司仍在持续提供服务，业主不能以“未入住”为由拒绝承担费用；
• 空置房政策需看地方规定：部分地区对空置房物业费有减免政策（如广西部分地区允许空置房按60%-90%交纳），但前提是业主已办理收房手续并主动申报空置；
• 主张空置减免的条件：业主要想主张空置房物业费减免，通常需要向物业公司书面申请并经确认，且各地政策不尽相同。

焦点四：前期物业服务合同对业主是否有约束力？

法院认定：

法院援引《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”

法院认为：“本案的前期物业合同的约定对小区业主具有约束力，某甲公司为覃某、刘*所在的四方新桂园小区提供了相应的物业服务，业主应按照合同的约定内容履行给付物业费的义务。”

法律要点：

• 前期物业合同的约束力：在业主大会未成立之前，开发商依法选聘物业公司签订的前期物业服务合同，对全体业主均有约束力。业主在买房时签署的商品房买卖合同附件中通常会包含前期物业服务合同内容，业主签字即表示接受；
• 业主的知情权保障：开发商在销售商品房时，应当将前期物业服务合同作为买卖合同附件向购房人明示。购房人签字确认后，即视为对前期物业服务合同的接受。

三、律师解读：业主必须知道的五个法律规则

规则一：物业费起算时间的认定标准

实践中，物业费起算时间通常按以下顺序认定：

1. 合同约定优先：商品房买卖合同、前期物业服务合同中对物业费起算时间有明确约定的，按约定执行；
2. 交房通知确定：开发商发出交房通知后，即使业主未收房，以通知的交房时间为物业费起算时间；
3. 实际交付为准：如果开发商未按约定方式通知交房，或房屋不符合法定交付条件（如未取得竣工验收备案），则物业费应从实际交付之日起算；
4. 实际使用为补充：如果业主在收房前已实际使用房屋（如提前装修），则从实际使用之日起算。

规则二：收房前必须做的三件事

为避免物业费纠纷，建议业主在收房时做好以下工作：

1. 仔细验房：收房前务必对房屋进行全面检查，重点排查渗漏水、墙体开裂、空鼓、门窗变形等问题；
2. 书面记录问题：发现问题及时以书面形式向开发商提出，要求限期整改，保留好整改通知书、照片、视频等证据材料；
3. 明确收房条件：如果房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题（如主体结构安全、严重漏水等），可以拒绝收房，并书面说明理由。但对于一般的质量瑕疵（如局部开裂、空鼓等），不建议以此为由拒绝收房，因为法院通常认定这属于保修范围，不影响交付，也不影响物业费起算。

规则三：物业费纠纷中的常见抗辩事由及法律后果

| 抗辩事由 | 法院态度 | 正确维权方式 | |---------|---------|------------| | 房屋质量有问题 | 不支持拒交物业费 | 向开发商主张维修、赔偿 | | 未实际入住 | 不支持拒交物业费 | 按政策申请空置房减免 | | 物业服务不到位 | 不支持拒交物业费 | 要求整改、向主管部门投诉 | | 前期物业合同未签字 | 不支持拒交物业费 | 合同对业主有约束力 | | 未收到交房通知 | 视情况支持 | 举证开发商未履行通知义务 |

规则四：公摊水电费的承担

公摊水电费属于物业服务费之外的独立费用项目，根据合同约定和法律规定，业主应当按实际发生额分摊公共区域的水电费用。物业公司应当定期公示公摊水电费的明细和计算依据，业主对分摊金额有异议的，可以要求物业公司提供原始凭证。

本案中，法院对物业公司主张的公摊电费进行了核算，最终认定被告应支付186.41元而非原告主张的189.99元，体现了法院对公摊费用真实性的实质性审查。业主如果认为公摊费用不合理，可以要求物业公司提供水电费发票、抄表记录等材料进行核实。

规则五：违约金的约定与调整

前期物业服务合同通常约定业主逾期交费需支付违约金，但违约金的约定并非“一锤定音”。根据《民法典》第五百八十五条，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。司法实践中，物业费滞纳金的年化利率超过LPR四倍的部分通常难以获得法院全额支持。

本案中，物业公司主动撤回了违约金和律师费的诉讼请求，既体现了物业公司缓和对立关系、促进和谐的态度，也为业主节省了一笔额外费用。

四、以案为鉴：实用法律建议

（一）对业主的建议

1. 收房务必及时：收到交房通知后，应在约定时间内办理收房手续。如果对房屋质量有异议，可在收房单上注明“待整改问题：……”再签字收房，切勿直接拒绝收房，以免承担不必要的物业费；
2. 验房留好证据：验房时发现的问题，务必通过带日期的照片、视频、书面函件等方式留存证据。对于房屋漏水、渗水等严重影响使用的问题，以书面形式向开发商提交《房屋质量问题整改通知书》，要求限期修复并赔偿损失；
3. 有质量问题也不宜拒交物业费：房屋质量问题应向开发商主张权利，否则物业公司起诉您要求支付物业费时，您将面临败诉风险并额外承担诉讼费、律师费等成本；
4. 关注物业服务合同：在购房时仔细阅读前期物业服务合同的内容，了解物业费标准、计费方式、交费时间、违约责任等关键条款；
5. 组建业委会：如果对物业服务质量有意见，通过合法途径成立业主委员会，由业主大会决定续聘或另聘物业公司，而不是以拒交物业费的方式进行对抗。

（二）对物业服务企业的建议

1. 做好交房通知的证据留存：保管好刊登交房公告的报纸原件、邮寄交房通知的快递单据、短信发送记录等，以备发生纠纷时举证；
2. 提高服务质量并留痕：完善卫生、绿化、秩序、设施维护等服务记录，定期公示公摊水电费台账，增强服务透明度；
3. 催费程序规范化：催缴物业费时，应通过邮寄催费函、张贴缴费通知、发送短信等可留存证据的方式，并保存好催缴记录；
4. 理性处理业主诉求：对业主反映的问题及时响应和整改，缓解对立情绪，减少纠纷发生。

（三）对开发商及物业公司的角色区分

很多业主容易混淆开发商与物业公司的责任边界。房屋质量问题（如漏水、开裂、空鼓）属于开发商的保修责任，业主应直接向开发商主张维修；物业公司的主要义务是公共区域的管理和维护。但物业公司在接收小区后，也负有协助业主向开发商转达质量问题的义务，并对公共区域的管理不善承担相应责任。

五、裁判规则的深层逻辑

本案判决体现了当前司法实践对物业费缴纳义务起算时间的基本裁判规则：

1. 合同自由原则：尊重当事人在《商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》中关于物业费起算时间的约定，只要不违反法律强制性规定即为有效；
2. 鼓励交易原则：物业服务的公共属性决定了物业服务费的交纳不应以个别业主是否实际入住为前提。前期物业服务的启动和持续运行需要全体业主共同承担费用，否则物业公司无法正常运转，损害的是全体业主的公共利益；
3. 权利救济的边界：业主对物业服务质量不满的，可以通过业主委员会更换物业公司、向住建部门投诉、要求物业公司承担违约责任等方式维权，但不能突破合同相对性规则，将开发商的交房瑕疵责任转移给物业公司。

六、结语

物业费的本质是购买公共服务，业主未收房不等于未享受服务。开发商按合同约定通知交房后，物业费的缴纳义务即已产生。房屋质量问题应当向开发商主张权利，而不是以拒交物业费的方式“维权”。 在物业费纠纷中，业主最明智的做法是及时收房、书面留存质量问题证据、按约缴纳物业费后另行向开发商索赔，而非消极拒交导致自己陷入被动境地。

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附：物业费缴纳义务起算时间纠纷常见咨询问答

1. 问：我在南宁市兴宁区买了一套商品房，开发商通知交房但我一直没去收房，物业费需要从什么时候开始交？ 答：根据司法实践，如果开发商按照合同约定的方式（邮寄、短信、报纸公告等）通知交房，即使您未实际办理收房手续，物业费通常从通知的交房之日起算。2025年柳州市柳江区人民法院的判决明确支持了这一观点。

2. 问：南宁市青秀区的房子收房时发现墙壁有裂缝，我可以拒绝收房不交物业费吗？ 答：一般的墙面裂缝属于质量瑕疵，不足以构成拒绝收房的法定理由。司法实践中，业主以房屋质量问题为由拒交物业费通常不被法院支持。建议先收房并在收房单上注明问题，同时向开发商书面要求整改。

3. 问：我在南宁市江南区买了一套房，一直没有入住，物业费可以少交吗？ 答：空置房能否减免物业费需要看当地的物业管理条例和合同约定。在广西，部分地区的空置房可以申请按一定比例交纳，但需要主动向物业公司书面申请并经确认。如果合同约定“从交付之日起计算”，即使未入住也需按约交费。

4. 问：柳州市鱼峰区的业主，开发商登报通知交房后我未收到通知，物业费还要交吗？ 答：如果合同明确约定报纸刊登公告为有效通知方式，开发商登报即视为已履行通知义务。但如果您能证明开发商的公告方式明显不符合合同约定，或者房屋不具备交付条件，可以向法院主张物业费不应从通知之日起算。

5. 问：南宁市西乡塘区的房子漏水严重，物业公司不管，我可以不交物业费吗？ 答：房屋漏水如果是房屋质量问题，属于开发商保修责任，应向开发商主张；如果是公共区域漏水，属于物业公司管理维护范围，可以要求物业公司维修。但无论哪种情况，法院通常不支持以此为由直接拒交物业费。

6. 问：我在南宁市良庆区购买的商品房，交房时开发商未取得竣工验收备案表，物业费还要从通知交房之日起算吗？ 答：如果房屋未达到法定交付条件（如未取得竣工验收备案），开发商发出的交房通知可能不发生“视为交付”的效力，物业费的起算时间也需要重新认定。建议咨询专业律师评估具体案情。

7. 问：前期物业服务合同我没有签字，对我也有效吗？ 答：有效。根据《民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。您在购买商品房时签署的买卖合同中一般已包含前期物业服务条款。

8. 问：南宁市邕宁区的物业公司服务质量很差，小区没有门禁也不打扫卫生，我怎么维权？ 答：您可以向物业公司书面提出整改要求，向南宁市住房和城乡建设局或所在城区的住建部门投诉，也可以联合业主成立业主委员会更换物业公司。但要注意，在诉讼中法院一般不支持以服务瑕疵为由拒交物业费。

9. 问：房屋交付时发现很多质量问题，我已经收房了，物业费还能不交吗？ 答：收房后发现质量问题的，您仍然需要按约交纳物业费。质量问题可依据《商品房买卖合同》的保修条款和《建设工程质量管理条例》的相关规定要求开发商承担维修和赔偿责任。拖欠物业费会导致您面临被起诉和承担违约金的风险。

10. 问：我在南宁市武鸣区的房子已收房但未装修未入住，物业费按什么标准交？ 答：依据《广西壮族自治区物业管理条例》及南宁市的相关政策，空置房物业费可能有优惠，但需满足一定条件（如空置时间超过6个月并在物业公司备案）。建议携带购房合同和身份证明到物业服务中心咨询具体政策。

11. 问：开发商逾期交房，物业费能从实际交房之日起算吗？ 答：可以。如果开发商逾期交房，物业费应当从实际交房或符合合同约定的交付之日起算，而不是从原定交房日起算。同时您还可以依据商品房买卖合同向开发商主张逾期交房违约金，如需帮助可咨询专业房产律师。

12. 问：我是南宁市兴宁区某小区的业主，物业公司起诉我要求支付物业费和违约金，我可以反诉物业公司服务不到位吗？ 答：可以提起反诉，但需要准备充分证据证明物业公司未履行合同约定的服务义务，且反诉请求要具体（如要求赔偿损失、减免物业费等）。需要特别注意的是，法院对“服务不到位”的认定标准较高，轻微的瑕疵通常不会获得支持。

13. 问：柳州市柳江区的业主在收房时发现房屋严重漏水，拒绝收房后开发商一直不整改，物业费谁承担？ 答：如果您有证据证明房屋确实存在严重影响正常居住的质量问题、开发商的交房不符合合同约定条件，可以主张交房未完成，物业费不应起算。但这需要较强的证据支持，建议先咨询专业律师再决定是否拒绝收房。

14. 问：我买了南宁市青秀区的二手房，原业主欠了物业费，物业公司让我补交，合法吗？ 答：原业主欠缴的物业费原则上应由原业主承担。但实践中，物业公司可能要求现业主协助催告，或在无法明确区分的前提下提出主张。建议在房屋买卖合同中明确约定物业费交割时间节点，并在过户前结清原业主的欠费。如果物业公司阻拦您正常使用房屋，您可以向住建部门投诉或起诉物业公司。

15. 问：在南宁市江南区，公摊水电费是按户分摊还是按面积分摊？物业公司说按户算，合理吗？ 答：公摊水电费分摊方式主要看物业服务合同的约定。如果合同没有明确约定，通常按照建筑面积比例分摊较为公平。物业公司应当定期公示公摊水电费的明细和计算方式，业主对分摊金额有异议的可以要求物业公司提供电费发票、抄表记录等原始凭证进行核实。

16. 问：小区还没有成立业主委员会，物业公司是开发商指定的，我可以不认可这个物业公司吗？ 答：在业主委员会成立之前，开发商依法选聘的物业服务企业属于前期物业服务，合同对全体业主有约束力。如果您认为物业公司不称职，可以依法推动成立业主委员会，由业主大会决定解除前期物业服务合同或选聘新物业公司。

17. 问：我在南宁市良庆区有一套空置房，物业费可以按70%交吗？ 答：根据自治区及南宁市物业管理相关规定，空置房物业费的减免政策需要看合同约定。部分小区合同中约定空置房按一定比例交纳，但需要业主向物业公司书面申请并经过确认。建议查阅您小区的物业服务合同并咨询物业公司。

18. 问：柳州市鱼峰区某小区的物业公司将业主欠费信息张贴在小区公告栏，侵犯我的隐私吗？ 答：物业公司催缴物业费应当在合理范围内进行。公开张贴欠费名单可能涉及侵犯业主隐私权，但如果是为了催缴物业费且在小区范围内公示，通常不构成违法。如果因此导致您的名誉受损，可以要求物业公司停止侵害并赔礼道歉。

19. 问：物业公司没有和我签订单独的物业服务合同，我购房合同里有物业条款，算数吗？ 答：算数。购房合同附件中的前期物业服务条款和前期物业服务合同共同构成物业服务关系的基础，您在签署商品房买卖合同的同时已经确认了物业服务的内容和标准。即使后期没有单独签订物业服务合同，前期物业服务合同仍然有效。

20. 问：我买的南宁市西乡塘区的一套商铺，一直空置未出租，物业费可以减免吗？ 答：商铺和住宅的空置政策可能有所不同，具体要看前期物业服务合同的约定。商铺的物业费标准通常高于住宅，但空置减免政策也需要合同有明确约定。如果没有约定，一般需要全额交纳。建议查阅合同条款或与物业公司协商。

21. 问：我想在南宁市邕宁区买一套房子作为投资，一直空置几年后再出售，这几年物业费是一笔不小的成本，有没有办法降低？ 答：建议您在购房时关注前期物业服务合同中关于空置房物业费的条款，选择对空置房有优惠政策的小区；或者在收房后主动向物业公司申请空置认定。另外，南宁市部分城区的政策允许空置房按较低标准交纳物业费，建议咨询当地住建部门了解最新政策。

22. 问：物业公司起诉我时，我能否以超过诉讼时效为由抗辩？ 答：物业服务合同纠纷适用普通诉讼时效三年。物业公司追索物业费通常从每一期费用到期之日起算诉讼时效。如果物业公司无法提供有效催缴证据，您对超过三年的欠费可以提出诉讼时效抗辩。但实践中物业公司通常能提供催缴记录，建议评估后再决定是否以此抗辩。

23. 问：我是南宁市兴宁区的业主，物业费已经交了，但物业公司不给我开发票怎么办？ 答：收取物业费开具发票是物业公司的法定义务。物业公司拒开发票的，您可以向税务部门投诉举报，同时保留好缴费凭证（如银行转账记录、微信支付截图、收据等），以证明已经履行缴费义务。

24. 问：柳州市柳江区某小区业主因为房屋质量问题与开发商正在诉讼中，物业公司起诉我交物业费，两个案件可以合并审理吗？ 答：房屋买卖合同纠纷与物业服务合同纠纷属于两个不同的法律关系，通常不会合并审理。建议您分别应对两个案件：在物业费案件中积极应诉并提出抗辩，在房屋质量案件中重点主张您的维修和赔偿请求。如需法律帮助可详询专业房产律师。

25. 问：我买了南宁市青秀区的房子，开发商通知交房时我在国外，一年后才回来收房，这一年的物业费谁承担？ 答：如果开发商的交房通知符合合同约定的送达方式，即使您因个人原因未能及时收房，物业费仍从通知交房之日起算。这是司法实践中的通行裁判规则。建议您在购买房产时提前做好资金规划，或委托亲友代为收房，避免不必要的损失。

26. 问：南宁市江南区的物业公司要上调物业费，没有经过业主同意，我可以拒绝按新标准交纳吗？ 答：物业费调整应当依法进行。如果物业公司未经业主大会决定或合同约定单方面上调物业费，您可以拒绝按新标准交纳。建议您核实物业服务合同中关于调价的约定，并关注小区是否已成立业主委员会。

27. 问：我在南宁市武鸣区买了一套别墅，面积很大，物业费按面积计算太高了，物业公司可以按套收费吗？ 答：物业费的计费方式应当以物业服务合同的约定为准。实践中，别墅类住宅的物业费通常按建筑面积计算，但也可以约定按套或按栋收费。您需要核实购房合同和物业服务合同中的具体约定。

28. 问：小区公共区域的广告收益，物业公司不公示也不分配，我可以以此拒交物业费吗？ 答：公共收益属于全体业主共有，物业公司应当定期公示并按规定分配。但公共收益纠纷与物业费纠纷属于不同的法律关系，不能以未分配公共收益为由拒交物业费。您可以向住建部门投诉或由业委会向物业公司追讨公共收益。

29. 问：柳州市鱼峰区的业主，因为对物业公司的服务不满意，三年没有交物业费了，现在物业公司起诉我，我面临什么风险？ 答：您可能面临以下风险：一是需要补交三年的物业费本金；二是需要支付合同约定的违约金；三是需要承担诉讼费，甚至可能承担对方的律师费；四是长期拖欠物业费可能影响您的征信。建议您尽快与物业公司协商处理。

30. 问：南宁市良庆区某小区的物业公司在合同到期后继续提供服务，我需要交物业费吗？ 答：物业服务合同到期后，如果没有业委会明确决定不再续聘，物业公司继续提供服务且业主接受（或者没有明确反对）的，形成了事实上的物业服务关系，业主应当交纳物业费。如果物业公司服务确实不到位，可以通过业委会或业主大会决定终止合同关系。

31. 问：我是望州南路的业主，物业费应该交到哪个账户？物业公司让我转到个人微信账户，有风险吗？ 答：正规的物业公司应当使用对公账户收取物业费。如果物业公司要求您转账到个人账户，建议先核实该人员是否为物业公司正式员工，并要求开具正规发票。建议通过银行转账或物业公司官方渠道交费，保留好缴费凭证。

32. 问：南宁市西乡塘区的业主，房产证还没办下来，需要交物业费吗？ 答：物业费的缴纳义务与产权证是否办理无关。只要房屋已交付（或视为交付），业主就需要按约定交纳物业费。产权证的办理属于开发商与业主之间的合同履行问题，不能以此为由拒交物业费。

33. 问：购买南宁市邕宁区某楼盘的一手房，开发商要求先交一年物业费才交房，合理吗？ 答：交房时预收物业费是实践中常见的做法，但预收期限不宜过长（一般不超过一年）。如果开发商或物业公司强制要求预交过长期限的物业费，您可以向住建部门投诉。建议在收房时按合同约定的方式交纳物业费，避免一次性缴纳过长时间的费用。

34. 问：柳州市柳江区某业主的房屋在交房后第3年发现屋面漏水，物业公司说超过5年保修期了，不负责维修，对吗？ 答：根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年，自竣工验收合格之日起计算。如果漏水发生在5年保修期内，应由开发商负责维修；如果是公共屋面且已过保修期，大修可以使用住宅专项维修资金。如果是房屋专有部分老化导致的问题，通常由业主自行负责。

35. 问：我在南宁市兴宁区有一套商铺，物业公司说商业物业费按5元/平方米/月收取，但购房合同中写的是2.5元/平方米/月，以哪个为准？ 答：前期物业服务合同是物业服务费收取的依据，其收费标准和购房合同附件中的约定应当一致。如果存在不一致的情况，以双方实际签署的合同为准。建议您核对两份合同的具体条款，如确属物业公司擅自提高标准，您可以拒绝支付超出部分并向住建部门投诉。

36. 问：南宁市青秀区的业主，物业费交到一半不想交物业费了，想成立业委会更换物业公司，怎么操作？ 答：您可以联合小区内其他业主，按照《广西壮族自治区物业管理条例》的规定，向街道办事处或乡镇人民政府申请成立业主大会筹备组，依法召开业主大会选举产生业主委员会。在更换物业公司之前，仍需按约交纳物业费，否则可能被起诉。

37. 问：房子在南宁市江南区，前期物业合同的服务期限是五年，现在还没到期，能不能提前换物业公司？ 答：根据《民法典》第九百四十条规定，前期物业服务合同可以终止，但需要满足法定条件，如业主委员会依法成立并选聘新的物业服务企业。如果业主委员会尚未成立，前期物业合同仍然有效。建议您积极推进业主委员会的成立工作。

38. 问：我在南宁市良庆区购买了一套房子，但我长期在外地工作，如何避免物业费纠纷？ 答：建议您：（1）按时交纳物业费，避免欠费被起诉；（2）与物业公司保持沟通，留下有效联系方式；（3）委托亲友或专业机构代为管理房屋；（4）关注小区物业服务的质量和变化；（5）如对物业公司有意见，通过书面方式提出并保留证据。

39. 问：柳州市柳南区某小区物业费0.88元/平方米/月，我176平方米的房子，每月物业费155元，这个计算对吗？ 答：物业费的计算方式为：物业服务费单价×建筑面积×月份数。176.15平方米×0.88元/平方米/月=155.01元/月，计算正确。除物业费外，业主还需承担公摊水电费等费用。建议您核对自己小区的收费标准和房屋面积是否准确。

40. 问：南宁市邕宁区的物业公司，以业主拖欠物业费为由拒绝为业主办理装修手续，合法吗？ 答：不合法。物业公司应当依法依约提供物业服务，不能以业主拖欠物业费为由拒绝办理装修手续。如果物业公司存在此类行为，您可以向住建部门投诉或起诉物业公司要求履行合同义务。同时，业主也应当按约交纳物业费，避免产生纠纷。

41. 问：我在南宁市西乡塘区买的房子，房屋已经通过验收但是小区的道路和绿化还没有完工，我可以不收房吗？ 答：如果房屋本身符合合同约定的交付条件，但小区配套设施尚未完工，您可以拒绝收房，但需要有证据证明小区的道路和绿化未达到合同约定的交付标准。否则，法院可能会认定开发商已履行交房义务，物业费从通知交付之日起算。

42. 问：南宁市兴宁区某小区的物业公司被业主投诉服务质量差，住建部门下达了整改通知，我可以据此拒交物业费吗？ 答：一般情况下，即使住建部门下达了整改通知，法院也不太可能支持以此为由完全拒交物业费。但您可以向法院提交整改通知作为物业公司服务存在瑕疵的证据，要求酌情扣减部分物业费或免除违约金。建议您收集完整证据并咨询专业律师。

43. 问：我在南宁市青秀区有多套房产，准备出售其中一套，物业费欠费影响房屋过户吗？ 答：物业费欠费一般不影响房屋产权过户登记，但可能在实际交房时引起纠纷。新业主或买家可能会要求原业主结清物业费后再交接房屋。如果您有欠费记录，建议在出售前主动结清，避免影响交易进程。

44. 问：柳州市某小区的业主，因为房屋质量问题一直未收房，开发商在保修期内不来维修，这种情况物业费怎么处理？ 答：如果您有确凿证据证明房屋在交付时存在不符合合同约定的质量问题，且已书面要求开发商整改但开发商未在合理期限内处理，您可以考虑通过司法程序确认房屋是否满足交付条件。在房屋被认定为不符合交付条件的情况下，物业费的起算时间可以顺延。此情况较为复杂，建议咨询专业律师。

45. 问：南宁市良庆区的物业公司每个月收20元公摊电费，但从不公示电费单据和分摊明细，我是否可以拒绝交公摊电费？ 答：物业公司有义务定期公示公摊水电费明细。如果物业公司拒不公示，您可以向住建部门投诉。但需要注意，公摊电费是实际发生的公共能耗费用，即使物业公司公示不及时，也不能完全免除您的分摊义务。建议您向物业公司书面要求公示，并保留好相关证据。

46. 问：我在南宁市江南区有一套房子，开发商通知交房时我在生病住院，错过了办理时间，物业费有办法减免吗？ 答：如果开发商的交房通知符合合同约定，物业费通常从通知交房之日起算。您个人生病住院属于个人原因，一般不影响物业费的起算时间。但如果您能证明开发商通知交房时房屋不具备交付条件（如未取得竣工验收备案），则可以主张物业费不应从该日期起算。

47. 问：房屋在南宁市西乡塘区的业主，他已经交了一年的物业费后，半年后房子被法院查封拍卖了，剩余半年的物业费可以退回吗？ 答：房屋被查封拍卖不影响物业费的收取。物业费是针对物业服务区域的公共管理和维护费用，不因房屋权属变更而中断或退还。原业主已预交的物业费可以向买受人主张，或由买卖双方协商处理。

48. 问：物业公司起诉业主的诉讼时效是几年？我从2020年欠的物业费到现在已经5年了，物业公司还能起诉我吗？ 答：物业费诉讼时效为三年。从2020年到起诉时已超过三年，但物业公司在催缴中如果能提供有效证据证明催收行为，可以中断诉讼时效，使时效重新计算。如果物业公司无法证明催收记录，您对超过三年的部分可以提出诉讼时效抗辩。需要注意的是，不同地区法院的具体裁判尺度可能存在差异。

49. 问：我是南宁市邕宁区某小区的业主，小区没有成立业主委员会，物业公司是开发商指定的，而且服务不好，我应该怎么办？ 答：您可以和小区其他业主一起联名向街道办或乡镇政府申请成立业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会成立后，可以通过法定程序决定物业公司的去留。在物业公司未离场之前，您仍需要交纳物业费，但可以对物业服务质量问题向住建部门投诉。

50. 问：物业公司可以断水断电来催缴物业费吗？ 答：不可以。《民法典》明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。物业公司如果采取此类行为，您可以报警处理，并向住建部门投诉，或起诉物业公司要求赔偿损失。同时，您也应当尽快按约交清欠费，避免矛盾升级。

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广西博美律师事务所 陈干新