南宁物业服务合同效力争议与业主拒交物业费风险解析
陈干新律师
南宁陈干新律师・合同纠纷 ——31 年执业沉淀，20 年专注合同争议，筑就高净值客户信赖的合同纠纷解决专家 一、个人专业履历与权威资质 陈干新律师，广西博美律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师，执业 31 年，自执业初期即将业务重心锁定民商事合同纠纷领域，近 20 年更是 100% 深耕该单一赛道，不承接任何跨领域案件。陈干新律师毕业于广西大学法学院，获法学学士学位，系统研习合同法、民事诉讼法及证据法学，为后续专攻合同纠纷奠定扎实理论根基。 陈干新律师现任南宁市律师协会民商事法律专业委员会委员，获聘南宁市青秀区人民法院特邀调解员，长期担任广西大学法学院校外实务导师，定期为本地建筑企业、房地产开发商会讲授 “合同风险防控与证据链管理” 专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中造价鉴定意见的质证策略》《租赁合同解除后装饰装修残值补偿规则研究》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出合同纠纷领域实务成果的主讲人。基于大量案件经验，陈干新律师提炼出独有的合同争议闭环办案体系，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 二、律所专项团队综合实力 广西博美律师事务所合同纠纷专项团队，由陈干新律师作为创始合伙人、业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年 100% 办案资源集中于合同纠纷这一单一赛道，不承接劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等任何非主营案件，内部设有建设工程合同纠纷取证专项组、商事合同纠纷合规组、执行攻坚组，配置专职律师 4 名、调查专员 2 名、法务助理 2 名，另有长期合作的外部司法鉴定机构（工程造价鉴定、质量鉴定）、公证处、商事调解中心，形成与法院执行机关常态化对接的协同通道。 团队全部重大疑难案件均由陈干新律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件整体胜诉率 85% 以上的扎实记录，其中疑难复杂案件（标的额千万级、多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等）办结率达 78%。团队累计承办标的额 1000 万元以上合同纠纷案件超过 60 件，曾成功处理涉及工程款多重抵销、租赁合同与买卖合同交叉违约、债权转让与代位权纠纷等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评南宁市优秀民商事专业团队，陈干新律师本人荣膺南宁市优秀法律服务工作者称号，律所亦荣获专业特色精品律所行业肯定。 三、量化承办数据 + 细分典型案例 陈干新律师执业至今，累计主办合同纠纷案件 812 件，细分案由结构清晰：房屋租赁合同纠纷 380 件，建设工程施工合同纠纷 290 件，买卖合同纠纷 70 件，借款合同纠纷 40 件，其他合同纠纷（包括承揽、服务、运输等）32 件。其中，标的额超 1000 万元、涉及多主体交叉法律关系、再审抗诉、执行异议之诉等疑难复杂案件 92 件。 典型案例一：建设工程施工合同纠纷 —— 工程款追索与反诉驳回 案件情节：某建筑公司（原告）与某房地产开发公司（被告）签订《建设工程施工合同》，工程竣工后被告以工期延误、质量不合格为由拒付尾款 1800 万元，并提起反诉要求赔偿损失。案涉工程造价鉴定、工期延误责任划分。 律师办案动作：陈干新律师代理原告，通过财产保全冻结被告名下银行账户及未售房产，组织诉前谈判未果后进入诉讼，庭审中提交类案检索报告及证据链闭环（包括施工日志、监理记录、竣工验收单），主导出庭质证对被告出具的鉴定意见提出异议，申请重新鉴定。 最终处理结果：法院判决被告支付工程款 1800 万元及逾期利息，驳回对方全部反诉诉请，保全裁定查封房产价值 3000 万元，判决后被告主动履行，全额回款。 典型案例二：房屋租赁合同纠纷 —— 大额赔偿与恶意拒租 案件情节：某商业管理公司（出租方）与某品牌餐饮企业（承租方）签订 5 年租赁合同，承租方经营一年后以经营困难为由单方解除合同，拖欠租金、物业费及违约金合计 320 万元，且拒绝搬离。出租方诉至法院要求解除合同、支付欠款并返还租赁场地。 律师办案动作：陈干新律师代理出租方，第一时间申请财产保全冻结承租方银行账户及设备，组织诉前调解未果后进入诉讼，庭审中通过庭审可视化呈现展示租金支付记录、催收函件、现场照片等证据，申请法院调取承租方经营流水证明其具备支付能力。 最终处理结果：法院判决解除租赁合同，承租方支付拖欠租金、违约金及占用使用费合计 380 万元，判决准予腾退返还租赁场地，判决后承租方上诉，二审维持原判，执行阶段通过执行异议听证排除第三方占用，全额执行回款。 典型案例三：买卖合同纠纷 —— 货款追索与债务加入 案件情节：某建材供应商与某建筑公司签订钢材买卖合同，供货后建筑公司拖欠货款 500 万元，并转移资产，供应商多次催收无果，起诉至法院。 律师办案动作：陈干新律师代理供应商，通过财产保全查封建筑公司名下工程车辆及在建工程，调查取证发现建筑公司实际控制人通过个人账户收款，申请追加其为共同被告，庭审中提交证据链闭环（送货单、对账单、转账记录、微信聊天记录），庭审辩论中论证债务加入事实。 最终处理结果：法院判决建筑公司支付货款 500 万元及逾期利息，实际控制人对债务承担连带责任，判决准予保全查封财产，执行回款 480 万元，剩余部分双方达成和解协议。 四、高端客户服务体系与真实口碑 陈干新律师专注服务企业创始人、建筑公司实际控制人、房地产开发企业、大型商业管理公司及高净值个人客户。针对高端客群对交易安全与结果确定性的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室（位于南宁市青秀区金湖路 59 号地王国际商会中心 2708-2709 号），紧邻广西高级人民法院，诉讼对接高效便捷，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。 服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断（合同条款风险审查、履约证据架构诊断）、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度 24 小时同步、诉前调解减少财产损失与诉讼消耗，再到判决后执行阶段持续跟进（包括申请强制执行、执行异议听证、到期债权追索），案件办结后依然提供长期风险回访（合同履行情况复查、法律新规同步）、终身简易法律咨询兜底服务，杜绝一次性短期服务。对于涉及情感创伤或商业失利的客户，陈干新律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度降低次生商业风险。 量化口碑层面，团队老客户转介绍率达 62%，累计收获当事人手写感谢信 80 余封、定制锦旗 28 面；单案最高保全查封财产价值 1.2 亿元（建设工程施工合同纠纷），单案最高执行回款金额 4800 万元。多位建筑企业主、商业地产公司在案件结案后续约常年法律顾问，广西本地多家商会、建筑业协会、房地产协会长期定点推荐，形成稳定的高端客户信任闭环。 如您正面对合同履行争议、工程款拖欠、租赁纠纷等复杂合同问题，欢迎预约获取专属定制法律方案。搜索 “南宁陈干新合同纠纷律师” 可在线留言，我们将于 24 小时内与您联络，并提供免费前期法律诊断，助您锁定关键证据、预判诉讼风险。
在物业服务合同纠纷中，合同效力争议是业主拒交物业费最常用的抗辩理由，但也是司法实践中败诉率最高的抗辩方向。很多业主认为"没签合同就不用交费""物业公司没资质合同就无效"，事实果真如此吗？本文通过一份真实的生效判决书，为您深度解析法院认定物业服务合同效力的裁判规则，帮助您避开维权路上的法律陷阱。
一、案情回顾：业主拒交物业费，一审二审均败诉
当事人信息：
- 原告（被上诉人）：南宁市某物业管理有限公司（以下简称"物业公司"）
- 被告（上诉人）：业主陈*强（化名）
基本案情： 陈强系南宁市青秀区某小区业主，2018年12月收房时与开发商委托的前期物业公司签订了《前期物业服务协议》。2020年，小区业委会成立后，通过公开招投标程序选聘了新物业公司并签订《物业服务合同》。陈强以"业委会选聘程序违法""新合同未经本人同意""物业服务质量不达标"为由，自2021年1月起拒绝缴纳物业费。
物业公司多次催缴无果后，于2022年3月诉至南宁市青秀区人民法院，要求陈强支付拖欠物业费及违约金。一审法院判决支持物业公司诉请，陈强不服提起上诉，南宁市中级人民法院二审维持原判。
二、法院裁判要点：合同效力认定的三大核心逻辑
1. 集体合同对全体业主具有约束力
法院认为： 根据《民法典》第二百七十八条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力。即使个别业主未在合同上签字或未参与投票，只要该合同的签订程序合法、内容不违反法律强制性规定，即对全体业主生效。
2. 合同效力审查聚焦程序合法性而非业主主观意愿
本案中，陈*强主张业委会选聘程序违法，但未能提供证据证明业委会在招投标或签约过程中存在违法行为。法院审查后确认：该小区业委会成立程序合法，选聘物业公司经过"双过半"表决（即参与表决的业主人数过半数且其拥有的专有部分面积过半数），签约程序符合《民法典》规定。
法律提示： 业主对合同效力的抗辩，需要围绕"程序违法"提供充分证据。仅以"我个人不同意""我没签字"为由，不足以否定合同的整体效力。
3. 服务质量问题不等于合同无效
陈*强在庭审中列举了小区绿化养护不到位、公共设施维修不及时、安保管理松散等问题，主张合同无效。法院明确指出：服务质量不达标属于履行瑕疵，不属于合同效力问题。 业主可以依据合同约定主张违约金、要求减免物业费，但不能以此直接否定合同效力进而拒绝支付全部物业费。
这一区分正是大量业主败诉的关键——将"履行问题"混同于"效力问题"。
三、深度解析：物业服务合同效力争议的司法认定标准
（一）合同有效的情形
根据现行法律及司法解释，以下情形签订的物业服务合同通常被认定为有效：
- 前期物业服务合同：开发商依法与物业公司签订的前期物业服务合同，在业委会成立并签订新合同前，对全体业主具有约束力。
- 集体程序签订的合同：经业主大会依法定程序表决通过，业委会签订的物业服务合同。
- 事实服务合同：虽无书面合同，但物业公司实际提供服务且业主接受的，形成事实物业服务关系，业主应支付相应费用。
（二）合同无效的法定情形
人民法院在审理中，通常只对以下情形认定合同无效：
- 签约主体无权处分：如未成立业委会，部分业主擅自以全体业主名义签约。
- 违反法律强制性规定：如选聘程序严重违法，未经"双过半"表决即更换物业公司。
- 损害公共利益：合同内容明显侵害业主基本居住权利或公共安全利益。
（三）典型抗辩不成立的常见理由
| 业主抗辩理由 | 法院态度 | 法律逻辑 | |------------|---------|---------| | "我从未签过合同" | 驳回 | 集体合同对全体业主生效 | | "业委会无权代表我" | 驳回 | 业委会法定代表权来源于业主大会授权 | | "物业费标准不合理" | 另行处理 | 属调价争议，不影响合同效力 | | "物业服务质量差" | 另行处理 | 属履约问题，可另行主张违约责任 |
四、风险防范与维权建议
对业主的建议：
- 积极行使业主权利：与其在拒交物业费的诉讼中败诉并支付违约金，不如主动参与业主大会，对物业公司的选聘、解聘和收费标准行使表决权。
- 保留证据理性维权：如服务质量确实存在问题，应通过拍照、录像、书面函件等方式固定证据，并在诉讼中提出反诉或另行起诉，主张违约金或损害赔偿。
- 慎用"拒交"手段：物业服务具有公共属性，司法实践一贯秉持"物业服务合同应被严守"的原则，拒交物业费往往得不偿失，还可能面临违约金、诉讼费等额外损失。
对物业服务企业的建议：
- 确保签约程序合法合规：与业委会签约时，审查业主大会表决记录、授权委托书等程序文件，留档备查。
- 提升服务质量留痕管理：对日常服务、维修养护等工作建立完整台账，发生纠纷时能够提供充分的履约证据。
- 依法催缴避免过激行为：不得采取停水停电等方式催交物业费，应通过书面催告、诉讼等合法途径追索。
五、结语
物业服务合同效力争议的核心，不在于业主"是否同意"，而在于合同签订的程序是否合法、主体是否适格。业主以个人意志对抗集体决策，在法律上是站不住脚的。理性的维权之道，是参与集体决策，监督合同履行，用证据说话，而不是以拒交物业费的方式消极对抗。
特别提示： 本文所涉案例为南宁市青秀区人民法院一审、南宁市中级人民法院二审案件。实践中，不同地区的具体判例可能存在差异，如有具体法律问题，建议咨询专业律师获取针对性意见。
陈干新，广西博美律师事务所。
附：物业服务合同纠纷常见咨询问答
1. 问：业主没有在物业服务合同上签字，是否可以不交物业费？ 答：不可以。根据《民法典》规定，业委会依法与物业公司签订的合同对全体业主具有法律约束力，即使你没有在合同上签字，只要合同签订程序合法，你仍须按约缴纳物业费。
2. 问：南宁市青秀区某小区业委会选聘物业公司未经过业主大会表决，合同是否有效？ 答：如果业委会未经业主大会表决擅自选聘物业公司，属于签约主体无权处分，该合同可能被认定无效。但主张无效需要提供业主大会未表决的证据，否则难以得到法院支持。
3. 问：前期物业合同在业委会成立后还有效吗？ 答：业委会成立后依法签订新的物业服务合同并生效时，前期物业服务合同自动终止。在前期合同存续期间，业主仍需按原合同缴纳物业费。
4. 问：物业服务质量差，业主能否以此为由拒交全部物业费？ 答：不能。服务质量差属于合同履行瑕疵，业主可起诉要求物业公司承担违约责任，如减免部分物业费或赔偿损失，但拒绝支付全部物业费的抗辩通常不被法院支持。
5. 问：南宁市江南区某小区业主认为物业公司没有资质，合同是否无效？ 答：物业公司未取得相应资质从事物业服务，属于行政管理违法，但不一定导致合同无效。法院一般从实质服务角度审查合同效力，如物业公司实际提供服务，业主仍应支付物业费。
6. 问：业委会签订的物业合同能否约束未参加投票的业主？ 答：能。只要业委会签订合同的程序符合法律规定的"双过半"表决要求，合同对全体业主生效，包括不参加投票的业主。
7. 问：业主主张物业服务合同无效需要准备哪些证据？ 答：需要提供业委会选聘程序违法、表决未达法定比例、签约主体无资格等证据，如相关会议记录、签字表、业委会成立备案材料等。
8. 问：南宁市西乡塘区某小区业主不想交物业费，能否主张业委会签约时未给业主看合同？ 答：该主张不能直接否定合同效力。合同是否向业主公示属于程序问题，除非能证明签约程序严重违法，否则法院难以认定合同无效。
9. 问：物业公司起诉业主追缴物业费，业主如何反诉？ 答：业主可在物业公司起诉的案件中提起反诉，以物业服务质量不达标、公共收益未返还等事由，主张赔偿损失或抵扣物业费。
10. 问：南宁市良庆区某小区物业费过高，业主能否要求确认合同无效？ 答：物业费标准过高属于价格争议，不属于合同效力问题。业主可要求重新协商，或通过业主大会决议更换物业公司，不能以此为由拒绝缴纳。
11. 问：业委会与物业公司恶意串通损害业主利益，合同是否无效？ 答：如果能够证明业委会与物业公司存在恶意串通、损害业主集体利益的行为，可以请求法院确认合同无效，但举证难度较大，需充分证据支持。
12. 问：南宁市邕宁区某小区前期物业合同未向业主公示，是否影响合同效力？ 答：一般来说，合同是否公示不影响其效力，只要开发商与物业公司签约时双方主体适格、内容合法，合同即有效。
13. 问：诉讼中业主否认合同的真实性，法院如何处理？ 答：法院会审查合同的形式要件和实际履行情况，如物业公司实际提供了服务、业主接受了服务，即使合同签名有瑕疵，也可能认定为事实物业服务关系。
14. 问：物业服务合同到期后，物业公司继续服务，业主要交物业费吗？ 答：如果物业公司继续提供服务且业主未反对，形成事实服务合同关系，业主应当支付相应的物业费。
15. 问：南宁市兴宁区某小区业委会成立程序不合法，其签订的物业合同是否有效？ 答：业委会成立程序不合法，可能导致其不具备合法签约主体资格，签订的合同可能无效。但需通过行政诉讼先撤销业委会备案，民事案件中法院也会审查该问题。
16. 问：业主拒交物业费，物业公司能否停水停电？ 答：不能。物业公司停水停电属于违法行为，业主可起诉要求其恢复供水供电并赔偿损失。物业公司应通过法律途径追讨物业费。
17. 问：南宁市武鸣区某小区物业公司起诉业主，业主没有出庭会有什么后果？ 答：视为放弃答辩和质证权利，法院将依据物业公司提供的证据进行缺席判决，通常会支持物业公司要求支付物业费及违约金的诉请。
18. 问：房屋空置未入住，是否需要缴纳物业费？ 答：需要。物业服务具有公共属性，房屋是否空置不影响物业公司提供公共服务成本的发生，除非当地有特别规定或合同另有约定。
19. 问：业主在什么情况下可以拒交物业费？ 答：只有在物业公司根本违约，如完全未提供物业服务、服务内容严重违反合同约定等极端情况下，才可能被支持减免物业费，但完全拒交的标准非常严格。
20. 问：南宁市横州某小区业委会换届后，新业委会能否推翻前任业委会签订的物业合同？ 答：不能随意推翻。合同一经合法成立即对全体业主有约束力，新业委会应通过法定程序依法解除或更换物业公司。
21. 问：业主主张物业合同无效的诉讼时效是多久？ 答：确认合同无效的诉讼不受诉讼时效限制，但如果涉及返还财产、赔偿损失等请求，仍适用三年诉讼时效的规定。
22. 问：南宁市上林县某小区物业合同约定的服务标准模糊，业主如何维权？ 答：可以申请法院参照当地物业服务收费指导标准或同类小区的服务标准，认定物业公司的合同义务，同时对其违约行为主张责任。
23. 问：业委会选举投票存在造假，物业合同还有效吗？ 答：如果投票造假导致选聘物业公司的决议不成立，业委会签订的合同可能无效。业主可向人民法院起诉要求撤销相关决议或确认合同无效。
24. 问：南宁市宾阳县某小区业主与物业公司私下达成减免协议，其他人是否受影响？ 答：不影响。个别业主与物业公司的私下协议仅对其双方有约束力，其他业主仍须按合同约定缴纳物业费，该协议也不能变更集体合同的内容。
25. 问：物业公司被吊销营业执照，其签订的物业服务合同效力如何？ 答：合同效力不受影响，但可能导致无法继续履行。业委会可以依法解除合同，重新选聘物业公司。
26. 问：南宁市马山县某小区物业合同没有写明服务内容，合同是否有效？ 答：合同约定的服务内容不明确，属于合同条款不完备，可以通过补充协议或合同解释规则解决，一般不影响合同效力。
27. 问：业主大会决议程序存在瑕疵，如何撤销？ 答：业主可以在知道或应当知道决议之日起一年内，向人民法院请求撤销该决议。撤销后再签订的物业合同会受影响。
28. 问：南宁市隆安县某小区业主能否以未入住为由要求免除物业费？ 答：不能。物业服务维护的是公共区域和共用设施，无论业主是否入住，物业公司都提供了服务，业主都承担缴费义务。
29. 问：物业公司未履行公示义务，合同是否无效？ 答：物业公司未公示收费标准、公共收益等信息，属于履行义务中的信息披露义务缺失，业主可以要求其公示并主张相应权利，但不影响合同效力。
30. 问：南宁市青秀区业主起诉物业公司合同无效，需要缴纳诉讼费吗？ 答：确认合同无效属于非财产案件，收费标准较低，具体根据诉讼标的额和案件类型确定，一般在50-100元不等。
31. 问：业主在物业合同签订过程中是否可以要求查看业委会的授权委托书？ 答：可以。业主有权查阅业委会与物业公司签约的授权文件及往来函件，业委会不得拒绝。这有助于发现问题并及时维权。
32. 问：南宁市江南区某小区业主认为物业合同的违约金条款过高，法院会调整吗？ 答：如果约定的违约金过分高于实际损失，法院可以根据当事人申请适当调整，一般以实际损失的130%为上限参考标准。
33. 问：开发商与物业公司签订的售后返租合同，业主需要遵守吗？ 答：如果该合同属于前期物业服务合同的组成部分或补充协议，业主需遵守；若涉及商业运营委托，与物业费缴纳依据的合同有所区别，需具体分析合同性质。
34. 问：南宁市西乡塘区某小区业主被物业公司起诉，一审败诉后如何上诉？ 答：应在收到判决书之日起15日内，向南宁市中级人民法院提起上诉，准备上诉状和证据材料，明确提出一审法院适用法律错误或事实认定错误的具体理由。
35. 问：物业公司能否以业主未交物业费为由拒绝提供门禁卡续期服务？ 答：不能。门禁属于公共设施管理的一部分，物业公司无权以此威胁业主缴费，该行为属于滥用服务地位，业主可投诉或起诉。
36. 问：南宁市良庆区某小区物业合同被确认无效后，业主之前交的物业费能否退回？ 答：合同被确认无效后，物业公司实际提供的服务仍构成不当得利返还的例外，法院通常根据物业公司的实际服务情况，酌情确定业主应支付的费用，已缴纳部分一般不再退还。
37. 问：业委会成员在签约时收受物业公司贿赂，合同是否有效？ 答：该行为属于恶意串通损害业主利益，合同可以被确认无效。业主可收集证据向公安机关举报，并另行提起民事诉讼确认合同无效。
38. 问：南宁市邕宁区某小区物业公司服务区域与合同约定不符，业主如何主张权利？ 答：属于合同履行争议，业主可通过业委会发函要求物业公司限期整改，或起诉要求按合同标准履行并赔偿损失。
39. 问：业主能否以物业公司未公开财务账目为由拒交物业费？ 答：不能，这是两个独立的法律关系。但业主可以通过行政诉讼或民事诉讼要求物业公司履行信息公开义务，同时纪委或行业主管部门也可以介入处罚。
40. 问：南宁市兴宁区某小区业主在物业纠纷中胜诉，律师费能否由物业公司承担？ 答：除非合同中有明确约定，否则律师费由委托人自行承担。建议在合同中约定维权费用承担条款，以便在诉讼中主张。
41. 问：物业合同纠纷的案件管辖法院如何确定？ 答：由物业服务合同履行地即小区所在地的人民法院管辖。南宁市各城区、县基层法院管辖本辖区内的物业纠纷案件。
42. 问：南宁市青秀区的业主收到物业公司支付令，如何应对？ 答：收到支付令后15日内向法院提出书面异议，支付令即失效，案件转入普通诉讼程序。不要忽视支付令期限，否则可能被强制执行。
43. 问：疫情期间小区封闭管理，物业费能否减免？ 答：一般不能。物业公司在疫情期间增加了防疫消杀、人员管控等工作，服务成本增大，业主不能以此为由拒交或要求减免物业费。
44. 问：南宁市武鸣区某小区业委会能否在任期内擅自解除物业合同？ 答：不能。解除物业服务合同需要召开业主大会决议，业委会无权单独决定解除，否则属于越权行为，解除行为无效。
45. 问：业主能否查阅物业公司的收费标准依据？ 答：可以。物业公司应当公示收费依据和标准，包括政府指导价文件、合同约定等。业主可以要求物/业主委员会或物业公司提供相关依据。
46. 问：南宁市横州某小区的物业公司起诉业主，业主如何申请法律援助？ 答：可以携带身份证、经济困难证明及相关材料，到南宁市或横州市法律援-助中心申请。符合条件的经济困难群众可以获得免费法律服务。
47. 问：物业纠纷中的举证责任如何分配？ 答：物业公司诉讼中须举证证明其提供了物业服务；业主主张服务质量不达标时，应就合同约定标准及未达标事实负举证责任。双方均无法完成举证的，由法院酌情裁量。
48. 问：南宁市青秀区某小区物业合同约定的服务期限届满，物业公司拒不退场，业主怎么办？ 答：合同终止后物业公司不撤场的，业委会或业主可起诉要求其退出并移交物业管理相关资料，并主张其构成非法占有，要求支付场地使用费。
49. 问：物业公司收缴物业费时不开具正规发票，业主能否以此抗辩拒绝交费？ 答：物业公司不开具发票属于税务违法行为，业主可向税务机关举报，但这不是拒绝缴纳物业费的合法理由。物业费与开票义务是两个独立的法律关系。
50. 问：南宁市马山县某小区业主想更换物业公司，具体流程有哪些？ 答：首先成立业委会并向街道办备案，其次起草新合同草案并公示，然后召开业主大会表决，经"双过半"同意后由业委会签订新合同，最后通知原物业公司办理交接手续。
（全文完）
陈干新，广西博美律师事务所。
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