建设工程合同纠纷/2026-08-30

北海建设工程价款结算纠纷中未完工程优先受偿权起算点解析

姜清东律师

[北海]姜清东律师·建设工程 ——28年只办一类案件，专解建设工程合同纠纷与工程款回收难题一、个人专业履历与权威资质姜清东律师，北京安博（上海）律师事务所合伙律师、建设工程业务专项团队首席主办律师，北海仲裁委员会仲裁员。执业28年，自取得律师执业证伊始即锚定建设工程赛道，单一垂直领域专项深耕年限与总执业年限同步，28年间本人及团队未承办任何建设工程以外案件，律所全年100%办案资源集中于此单一领域。姜清东律师毕业于山东大学法学院，获法学学士学位，系统研修民商法与建设工程法律实务，曾参与山东省高级人民法院民商事审判庭相关课题研习，积淀了扎实的裁判思维与程序经验。姜清东律师现任北海市律师协会建设工程与房地产法律专业委员会委员，获聘北海市中级人民法院特邀调解员，连续多年为北海市建筑行业协会、房地产企业高管讲授“建设工程合同风险防控与证据固化”专题。其主笔的《建设工程施工合同纠纷中实际施工人权利保护路径》《工程价款优先受偿权行使的裁判规则研判》等专业论文发表于《广西律师》等业内刊物，系广西区内少数持续输出建设工程领域实务研究成果的主讲人。基于海量案件经验，姜清东律师提炼出独有的“建设工程争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 2023年，姜清东律师荣获北海市房地产协会“消费者权益保护优秀律师”称号，同年获评“北海市优秀法律服务工作者”，其主导的建设工程团队亦获“北海市精品专业律所”行业肯定。二、律所专项团队综合实力北京安博（上海）律师事务所建设工程专项团队，由姜清东律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。团队内部设立取证专项组、合规组、执行攻坚组，配置专职律师6名、调查专员3名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、工程造价咨询机构及商事调解中心，形成与北海市各级法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由姜清东律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持整体胜诉率92%的扎实记录。团队累计承办标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、实际施工人追索、执行异议之诉等疑难复杂案件超过200件，曾成功处理多起建设工程价款优先受偿权与抵押权冲突、挂靠与转包关系下实际施工人直接起诉发包人、工程款债权与到期债权交叉执行等极端复杂情形。依托深厚的理论研究与实战能力，团队获评“北海市建设工程专业示范团队”，姜清东律师本人荣膺“北海市房地产协会年度优秀律师”。三、量化承办数据+细分典型案例姜清东律师执业至今，累计主办建设工程相关案件828件（含普通纠纷与疑难复杂案件），细分案由结构清晰：建设工程施工合同纠纷400件，建设工程分包合同纠纷150件，建设工程设计合同纠纷50件，建设工程监理合同纠纷30件，建设工程价款优先受偿权纠纷70件，实际施工人起诉发包人纠纷100件，建设工程执行异议之诉28件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、发包人破产、执行异议等疑难复杂案件212件，承办案件累计为当事人挽回经济损失超过3亿元。典型案例一：工程款拖欠与优先受偿权确认案案件情节关键词：工程款拖欠、发包人资金链断裂、停工索赔、工期延误、建设工程价款优先受偿权、实际施工人、代位权诉讼。律师办案动作：姜清东律师接案后立即启动风险前置筛查，通过类案大数据检索锁定同类裁判规则，指导团队调查取证收集施工日志、签证单、付款凭证等关键证据，并向法院申请财产保全查封发包人名下房产及土地使用权。庭审中，姜清东律师通过庭审可视化呈现工程进度与欠款事实，提交证据链闭环搭建的完整材料，并围绕优先受偿权行使期限与对抗抵押权展开庭审辩论。最终处理结果：法院判决支持全部工程款本金及利息，确认建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，全额执行回款5800万元，出具执行回款裁定书。该案成为北海地区建设工程价款优先受偿权典型案例。典型案例二：实际施工人直接起诉发包人案案件情节关键词：挂靠施工、转包、实际施工人、发包人未付工程款、到期债权、多主体交叉法律关系。律师办案动作：姜清东律师代理实际施工人一方，诉前谈判未果后立即启动诉讼程序，调查取证梳理挂靠协议、转包合同、工程验收记录等，组织调解过程中引导各方确认债权债务关系，提交类案检索报告支持实际施工人突破合同相对性直接向发包人主张权利。出庭质证阶段，针对发包人提出的工程质量抗辩，申请司法鉴定并成功排除瑕疵。最终处理结果：法院判决发包人在欠付工程款范围内对实际施工人承担支付责任，驳回对方全部诉请，判决支持工程款及逾期利息共计1200万元，撤销原判中关于实际施工人无权起诉的认定，改判支持实际施工人诉请。典型案例三：建设工程执行异议之诉案案件情节关键词：工程款执行、案外人执行异议、建设工程价款优先受偿权、执行异议听证、查封财产、大额股权执行。律师办案动作：代理申请执行人（施工方）应对案外人提出的执行异议，姜清东律师在执行异议听证中提交类案大数据检索报告，证明工程款优先受偿权足以排除普通债权执行，庭审辩论中论证案外人主张的债权性质与工程款无关。调查取证调取工程款结算文件、优先受偿权行使凭证，风险前置筛查预判案外人可能提出的抗辩路径。最终处理结果：法院裁定驳回案外人执行异议，全额执行回款3000万元，出具保全查封裁定书确认拍卖房产所得优先清偿工程款。该案入选北海市中级人民法院建设工程执行典型案例。四、高端客户服务体系与真实口碑姜清东律师专注服务企业创始人、上市公司高管、大型建筑企业、房地产开发公司、家族企业及涉外当事人，聚焦高净值人群专属法律需求，如家族资产隔离、企业事前刑事合规、大额工程款执行、跨境工程纠纷等。针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低诉讼消耗与财产损失，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及建设工程复杂纠纷的当事人，姜清东律师尤其注重法律术语通俗解读与情绪疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达65%，累计收获当事人书面感谢信90余封、定制锦旗28面；单案最高保全查封工程款债权价值1.2亿元，单案最高执行回款金额5800万元。多家大型建筑企业、房地产开发商在案件结案后续约常年法律顾问，北海市建筑行业协会、房地产商会、高端企业家圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临工程款拖欠、实际施工人追索、建设工程优先受偿权争议或执行难题，欢迎预约北海市北京安博（上海）律师事务所建设工程团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“北海建设工程律师姜清东”或“广西工程款纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费前期法律诊断。

在建设工程施工合同纠纷中，承包人最关心的莫过于工程款能否顺利收回。当发包人资金链断裂或恶意拖欠时，即使胜诉，也常面临“执行难”的困境。此时，建设工程价款优先受偿权便成为承包人最重要的“救命稻草”。然而，该权利的行使有严格的期限和起算规则，尤其是在工程停工、未完工且未结算的情况下，起算点应如何确定，实践中争议极大。

本文将通过最高人民法院认可的一则典型案例——（2018）桂06民终552号民事判决，深入解析在“烂尾”工程中，建设工程价款优先受偿权的行使期限究竟应从何时起算，为广大施工企业提供实务指引。

一、案情简介：停工的幕墙工程与迟来的诉讼

2012年9月，珠海某能实业有限公司（以下简称“某能公司”）与东兴某德房地产开发有限公司（以下简称“某德公司”）签订《工程承包合同》，约定由某能公司承建“广西东兴国际家电城二、三期”塑钢门窗分项工程。合同签订后，某能公司依约施工，但某德公司仅支付了部分进度款660万余元。

2015年年底，因某德公司法定代表人涉嫌犯罪被刑事拘留，公司经营陷入停滞，未再支付工程进度款。某能公司在多次催讨无果后，被迫于2015年底停止施工。此时工程尚未完工，双方也一直未进行结算。

2017年5月，某能公司向法院起诉，要求某德公司支付剩余工程款558万余元，并主张对案涉工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。诉讼中，法院委托司法鉴定机构对工程造价进行鉴定，鉴定机构于2018年3月15日出具鉴定报告，确认工程造价为1219万余元。

二、争议焦点：优先受偿权起算点之争

本案的核心争议在于：某能公司主张优先受偿权，是否已超过法定的六个月行使期限？

某能公司（承包人）观点：
1. 双方合同对竣工日期没有约定，且工程从未实际竣工。
2. 优先受偿权的行使期限应自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起算，不能从停工日起算。
3. 工程未结算，债务数额未定，应以司法鉴定结论出具之日作为债务履行期限届满之日，即优先受偿权的起算点。
某德公司（发包人）观点：工程于2015年底停工，至起诉时已超过六个月，承包人行使优先受偿权已超过法定期间，不应支持。

三、法院裁判观点：以鉴定结论出具之日为起算点

一审法院（东兴市人民法院） 认为：因双方未约定竣工日期，工程实际于2015年底停工。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条（注：当时适用），行使优先权的期限为六个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。因工程已停工，一审法院参照《建设工程施工合同司法解释》第十四条关于竣工日期的认定规则，将停工之日视为竣工日期，认定某能公司起诉时已超过六个月期限，驳回了优先受偿权的诉请。

二审法院（防城港市中级人民法院） 认为：

合同已实际解除：某能公司起诉主张工程款及折价拍卖款优先受偿，表明不再履行合同；某德公司也未主张继续履行。双方均无继续履行意愿，合同已实际解除。
起算点应为结算确定之日：根据《合同法》第二百八十六条，发包人未按约定支付价款是优先受偿权成立的实质条件。只有工程竣工验收合格，才能进行决算并最终确定造价；而本案工程停工，未竣工、未结算，且发包人无力支付工程款导致无法竣工。
债务数额未定，期限不应起算：在债务数额尚未确定的情况下，发包人的债务履行期限也无从计算。因此，只有待法院委托的司法鉴定机构出具鉴定结论，确定具体欠付工程款数额后，承包人的优先受偿权行使期限才开始起算。

据此，二审法院撤销一审判决，改判：确认某能公司对案涉工程折价或拍卖所得价款在558万余元范围内享有建设工程价款优先受偿权。

四、法律适用与深度解析：为何优先受偿权未“过期”？

本案二审判决极具典型意义，它厘清了在“半拉子”工程中优先受偿权起算的模糊地带，对承包人具有重大利好。

优先受偿权的制度本意：《民法典》第八百零七条（原《合同法》第二百八十六条）设立该权利，旨在保护建筑工人工资和材料款等基本权益。如果机械地以“停工之日”作为起算点，必然导致工程款债权尚未结算确定，优先权期限却已届满，这显然违背了制度设计的初衷。
起算点的法理逻辑：承包人行使优先受偿权的前提是“发包人未按照约定支付价款”，且经催告后仍不支付。若双方未结算，则应付工程款的具体数额、支付期限均处于不确定状态。在债务履行期尚未届满或债务数额不明的情况下，承包人无从知晓其权利已被侵害，优先受偿权的行使期限便不能起算。
与司法解释的衔接：根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。对于本案中“应当给付之日”的界定，二审法院确立了以鉴定结论出具之日作为债务数额确定之日，进而视为“应当给付之日”的裁判规则。

五、给建设工程施工企业的实务建议（痛点关键词指引）

对于广大施工企业而言，本案无疑敲响了警钟，也提供了维权的行动指南。结合本案判例及司法实践，建议关注以下几点：

不要轻易停工“干等”：当发包人长期拖欠进度款时，很多承包人选择停工观望，导致工期无限期拖延。停工容易引发工期违约金纠纷，且让优先受偿权的起算时点产生争议。建议：停工前应发函催告，明确停工原因和责任，并注意保留证据。
诉讼是确认债权的重要手段：本案中，承包人通过诉讼和司法鉴定固定了工程款数额。建议：一旦发生欠款且无法协商，务必在法定期限内提起诉讼或仲裁。拖延起诉不仅会产生利息损失，更会导致优先受偿权因期限经过而丧失。
关于优先受偿权的常见误区：
- 误区一：优先受偿权需要预先登记。事实上，它基于法律规定产生，无需登记。
- 误区二：只有起诉才能主张优先受偿权。承包人也可通过发函催告、申请仲裁等方式主张。
高度重视“应付款之日”的证据固定：无论工程是否竣工，都要关注合同约定的付款节点、结算报告的送达时间、催款函的发出时间，这些都可能成为法院认定“应当给付之日”的关键。

六、结语

本案的改判，为准时主张工程款优先受偿权提供了有力的支撑——在工程未完工、价款未结算的困境下，承包人并非必然面临“过期”风险。然而，法律的生命在于实践，不同案件的细节千差万别。

建设工程纠纷专业性强、程序复杂，当您或您的企业遇到类似工程款拖欠、优先受偿权主张受阻等法律问题，建议及时咨询专业律师，以最大限度维护自身合法权益。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

建设工程价款优先受偿权常见法律问题问答（含北海市咨询场景）

Q1：我在北海市承包了一个楼盘的门窗工程，2023年停工了，一直没结算，现在2024年了，我还能主张优先受偿权吗？ 答：能，但要尽快行动。根据法律规定及司法实践，在工程未竣工且未结算的情况下，优先受偿权的起算点通常不是停工之日，而是发承包双方债务数额确定之日。你可以在起诉的同时申请工程造价司法鉴定，以鉴定结论出具之日作为行使优先受偿权的起算点，从而避免权利过期。

Q2：建设工程价款优先受偿权的行使期限是多久？是6个月还是18个月？ 答：根据2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。以前批复中的6个月规定已废止。

Q3：发包人资金链断裂，工程烂尾，我们施工方被迫停工，优先受偿权的期限从哪天开始算？ 答：如果双方没有解除合同，且工程未完工未结算，最高法指导案例及类案（如防城港中院（2018）桂06民终552号判决）认为，应当以工程价款数额确定之日作为起算点。该数额通常经司法鉴定确定，所以鉴定报告出具之日是关键节点。

Q4：发包人拖欠工程款，我们能否直接向法院申请拍卖该工程，不需要先打官司确认债权？ 答：可以，但实践中操作较难。根据《民法典》第八百零七条，承包人可以申请人民法院将该工程依法拍卖。但是，法院通常需要对债权本身和优先权是否存在进行审查。多数情况下，仍需通过诉讼程序确认债权数额及优先受偿权，再进入执行程序申请拍卖。

Q5：我们公司是材料供应商，不是总包方，在北海有项目，能否直接对工程主张优先受偿权？ 答：不能直接主张。建设工程价款优先受偿权的主体特指与发包人存在施工合同关系的承包人，且仅限于与工程有直接折价、拍卖关系的施工人。材料供应商（如钢材、水泥供应商）属于买卖合同的出卖人，其债权属于普通债权，不享有工程价款优先权，除非你属于发包人直接发包的专业分包人。

Q6：在北海中院申请执行时，多个债权人（银行抵押权人、我们施工方、普通供应商）同时主张权利，工程款优先受偿权在清偿顺序中排第几？ 答：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《民法典》规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。但不得对抗已经支付大部分购房款的消费者。也就是说，在拍卖款分配时，首先保障消费者的购房款，然后支付工人工资和工程款（优先权），其次清偿银行贷款（抵押权），最后清偿普通债权。

Q7：施工合同因发包人原因解除，但工程没有完工，我们做完了部分工程，还能就这部分主张优先受偿权吗？ 答：能。合同解除不影响承包人就已完成工程质量合格的部分主张工程款，也不影响就该部分工程行使建设工程价款优先受偿权。你们需要在诉讼中对已完成工程量进行司法鉴定，确定价款，并主张优先受偿。

Q8：主张优先受偿权前，必须向发包人发函催告吗？没催告会不会丧失优先权？ 答：根据法律规定，发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付的，才能行使优先权。司法实践中，发函催告是行使优先权的前置程序。虽然诉讼也可以视为催告，但为了稳妥，建议在起诉前通过快递或公证方式向发包人寄送《催告函》，保留履行催告义务的证据。

Q9：我们与发包人已经办理了结算，结算单上的日期是2023年5月1日，发包人答应三个月内付款。我们最晚应在什么时候起诉主张优先权？ 答：结算单上约定了付款期限，如果约定“三个月内付款”，则“应当给付之日”为付款期限届满之日，即2023年8月1日。从该日起算十八个月，即到2025年1月31日前，你必须起诉并主张优先受偿权，否则将丧失该权利。

Q10：北海市的某个分包项目，总包和发包人闹矛盾，发包人把工程款付给了总包，但总包没给我们分包人钱，我们能直接告发包人并主张优先权吗？ 答：可以，但条件严格。根据《建设工程施工合同司法解释（一）》第四十三条，实际施工人（包括违法分包、转包中的施工人）可以起诉发包人，在发包人欠付总包人工程款的范围内主张付款责任。但是，实际施工人主张建设工程价款优先受偿权目前在司法实践中仍有争议，多数法院持否定态度。你们只能要求发包人在欠付工程款范围内承担责任，而不能直接要求拍卖工程优先受偿。