合同效力纠纷/2026-09-01

日照名为买卖实为担保合同效力与救济路径探析

唐宽达

唐宽达律师

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日照唐宽达律师·合同纠纷 ——9年专注公司合同争议,为高端企业客户挽回损失超1.5亿 一、个人专业履历与权威资质 唐宽达律师,山东舜铭律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师,执业9年,自执业首年起即锚定合同纠纷赛道,垂直深耕年限与总执业年限同步,9年间本人及团队未承办任何合同纠纷以外的案件。唐宽达律师毕业于山东政法学院,获法学学士学位,曾于日照市中级人民法院完成2年系统司法实务研习,深度参与合同纠纷案件审理,为日后专攻公司合同争议积累了扎实的裁判思维与程序实操经验。 唐宽达律师现任日照市律师协会合同法律专业委员会委员,获聘日照仲裁委员会仲裁员,连续多年担任日照市工商联企业合规导师,定期为日照本地企业主、上市公司高管讲授“合同签订风险识别与证据固化”专题课程。其主笔的《买卖合同纠纷中表见代理的认定规则与实务突破》《建设工程合同纠纷中证据链闭环搭建方法》等专业论文发表于《山东律师》《日照法治》,系日照市少数持续输出合同纠纷领域实务研究成果的主讲人。基于大量案件实战,唐宽达律师提炼出特有的“合同争议闭环办案体系”,全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作,确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 二、律所专项团队综合实力 山东舜铭律师事务所合同纠纷专项团队,由唐宽达律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道,不承接任何跨领域案件(如劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等),内部设有合同证据取证专项组、庭审策略与合规组、执行攻坚组,配置专职律师4名、调查专员2名、法务助理2名,另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心,形成与日照市各法院执行机关常态化对接的协同通道。 团队全部重大疑难案件均由唐宽达律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论,至今保持合同纠纷案件综合胜诉率90%以上、疑难复杂案件办结率85%的记录。团队累计承办标的额超千万的合同纠纷案件超过30件,曾成功处理多主体交叉股权转让、大型建设工程尾款追索、金融借款连环担保等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备,团队获评“日照市精品专业律所”,唐宽达律师本人荣膺“日照市优秀法律服务工作者”称号,律所亦荣获“行业先进单位”司法行政认可。 三、量化承办数据+细分典型案例 唐宽达律师执业至今,累计主办合同纠纷案件228件,细分案由结构清晰:买卖合同纠纷90件,建设工程合同纠纷55件,金融借款合同纠纷40件,民间借贷合同纠纷25件,租赁合同纠纷10件,服务合同纠纷5件,股权转让合同纠纷3件。其中,标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、再审、执行异议之诉等疑难复杂案件35件。 典型案例一(买卖合同纠纷):某建材公司向日照某建筑企业供应钢材,对方拖欠货款280万元。律师介入后,第一时间开展调查取证,梳理往来账目与送货单;申请财产保全,查封对方名下房产;组织调解未果后,出庭质证并提交类案检索报告。法院最终判决全额支持280万元货款及违约金,后全额执行回款。 典型案例二(建设工程合同纠纷):日照某工程公司完成厂房建设后,发包方以质量瑕疵为由拒付尾款380万元。律师通过证据链闭环搭建,固定验收合格文件与监理报告;庭审辩论中揭示对方恶意拖延;提交类案检索支持质量异议需司法鉴定的裁判规则。法院判决驳回对方全部诉请,全额支持尾款及利息。 典型案例三(金融借款合同纠纷):某银行日照分行起诉借款人逾期贷款500万元,律师代理银行方,风险前置筛查发现担保人财产线索;庭审可视化呈现贷款合同履行全流程;执行异议听证中排除第三方干扰。法院判决全额偿还本金及利息,并保全查封担保人房产,最终全额执行回款。 典型案例四(股权转让合同纠纷):某企业创始人转让公司40%股权,受让方未支付尾款800万元。律师调查取证发现对方转移资产;财产保全冻结对方账户;诉前谈判中出示证据链,对方主动达成调解协议,全额回款。 (注:所有案例均按规则脱敏,隐去当事人姓名及企业全称,仅保留法律情节、办案动作、裁判结果关键词。) 四、高端客户服务体系与真实口碑 唐宽达律师专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业、港澳台及涉外当事人,针对高端客群对隐私与结果的高要求,团队建立全程保密管理机制:自首次咨询即签订专属保密协议,所有案件材料全流程加密存档,提供一对一私密线下接待室,案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行,并由单人专属办案专员全程对接。 服务周期贯彻事前、事中、事后全链条:从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警,到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产消耗,再到判决后执行阶段持续跟进,案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及复杂商业关系的当事人,唐宽达律师尤其注重法律术语通俗解读与商业风险平衡,以高度柔性方式化解冲突,最大程度减少诉讼对企业经营的冲击。 量化口碑层面,团队老客户转介绍率达60%,累计收获当事人手写感谢信10封、定制锦旗16面;单案最高保全查封财产价值1500万元,单案最高执行回款金额380万元。多位日照本地企业主在案件结案后续约私人法律顾问,多家日照商会、高端社交圈层长期定点推荐,形成稳定的高净值客户信任闭环。 如您正面临买卖合同货款拖欠、建设工程尾款追索、金融借款逾期或股权转让纠纷,欢迎预约日照市东港区济南路400号华商国际9楼山东舜铭律师事务所合同纠纷团队私密接待,获取专属定制法律方案。搜索“日照唐宽达合同纠纷律师”可在线留言,我们将于24小时内与您联络,提供免费法律诊断。

在合同纠纷的司法实践中,“名为买卖、实为担保”的交易结构屡见不鲜,由此引发的合同效力争议成为案件审理的核心焦点之一。本文以一份真实判例为基础,深入剖析人民法院如何透过表象认定当事人真实意思表示,进而确定合同成立与否的法律逻辑,为面临类似困境的当事人提供诉讼策略与风险防范的具体指引。

一、争议焦点:商品房买卖合同究竟是担保工具还是真实交易?

本案源于一笔发生于2012年4月的民间借贷。借款人山东舒斯贝尔置业有限公司向被告夏某借款220000元,原告日照嘉苑置业公司(系山东舒斯贝尔公司的子公司)于同日收到该款项并出具收据。2014年8月12日,原告日照嘉苑置业公司与被告夏某签订商品房买卖合同,将西班牙公馆小区023幢1单元108室的房产网签备案至被告名下,房屋总价款为492737元,远超借款本金。

双方对签订合同的真实目的各执一词。原告主张该合同系民间借贷的担保,因主债务已由生效判决处理,故要求被告协助撤销网签备案;被告则辩称合同系双方真实意思表示、合法有效,并反指原告应承担担保物范围内的还款义务。

法院认定的关键事实是:双方均认可签订商品房买卖合同的目的是为案外人山东舒斯贝尔公司向被告的借款提供担保,但未就涉案房产办理抵押登记。这一事实认定,直接决定了合同效力的裁判方向。

二、法院裁判观点:意思表示真实是民事法律行为成立的前提

日照市东港区人民法院在审理后认为:

“原、被告之间并没有真实的买卖涉案商品房的意思表示。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定,民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。民事法律行为成立的条件之一是当事人意思表示真实。本案中,原、被告之间不存在买卖商品房的意思表示,因此双方签订的商品房买卖合同不成立。”

法院进一步指出:

“原、被告依法应当恢复至签订合同之前的状态。原告要求被告协助原告撤销西班牙公馆小区023幢1单元108室的网签备案,符合法律规定,本院予以支持。合同不成立,不存在有效与无效之情形,因此关于原告主张的合同无效及被告主张的合同有效,本院均不予支持。”

这一裁判逻辑的核心在于:合同成立以当事人意思表示真实为前提,名为买卖实为担保的合同因缺乏真实的买卖合意,合同不成立,而非无效或可撤销。法院同时注意到,虽然双方存在以涉案房产提供担保的合意,但因未办理抵押登记,抵押权并未依法设立。

三、实务指引:遭遇“名为买卖实为担保”纠纷的应对策略

(一)作为借款人或担保人一方的救济路径

  1. 固定核心证据——书面文件与沟通记录。本案中,原告之所以胜诉,关键证据在于双方一致认可合同目的为借款担保。若面临类似纠纷,应积极收集借款协议、打款记录、收据、往来函件、微信聊天记录等能够证明“名为买卖、实为担保”的证据,形成完整的证据链条。

  2. 援引生效判决确认基础法律关系。原告在本案中巧妙援引了(2016)鲁1102民初406号生效民事判决,该判决已驳回出借人对担保人(本案原告)的还款请求及优先受偿权请求。此前判决定了基础债权债务关系的内容,为本案“恢复原状”的判决奠定了事实基础。

  3. 主张合同不成立而非无效。根据《合同法》第五十八条,合同不成立后,因该合同取得的财产应当予以返还。本案法院选择了“合同不成立”这一路径,而非“合同无效”,原因在于立法对“意思表示真实”作为成立要件的坚持。在诉讼策略上,主张合同不成立比主张合同无效更为精准,也更容易得到支持。

(二)作为出借人一方的风险防范建议

  1. 务必办理抵押登记。本案中,被告夏某虽然手握商品房买卖合同并完成网签备案,但因未办理抵押登记,法院认定“抵押权未设立”,其担保权利未能获得物权法保护。出借人若接受房产担保,应坚决要求办理抵押登记,而非仅仅依赖网签备案。

  2. 签订规范的担保合同。避免使用商品房买卖合同替代担保合同。即使采用“买卖+回购”或“买卖+租赁”等增信措施,也应配套签订正式的担保协议,明确担保范围、担保期间及清算方式,防止被法院认定为“通谋虚伪意思表示”而导致担保目的落空。

  3. 关注公司法人人格混同风险。本案原告日照嘉苑置业公司与借款人山东舒斯贝尔公司系母子公司关系,且法定代表人为同一人。判决虽未对此展开分析,但两公司关联关系的存在,对法院认定案件事实产生了潜在影响。

四、裁判趋势与行动建议

近年来,最高人民法院在司法政策上对“让与担保”的效力逐步放宽——先是在《九民纪要》中确认了让与担保合同的有效性,后又在《民法典》及相关司法解释中进一步规范了让与担保的清算规则。但必须指出的是,合同有效不等于担保物权成立。在未完成公示手续(如抵押登记)的情况下,债权人仅享有债权性质的请求权,无法对抗第三人,更不能享有优先受偿权。

本案的裁判思路为同类合同纠纷提供了一个清晰的参考坐标:意思表示真实是合同成立的基石。当事人在设计交易结构时,应当避免“以买卖之名行担保之实”的模糊安排,而应选择法律明确认可的担保工具,并依法完成公示程序。

若您正在面临类似纠纷,建议及时梳理合同文件及往来凭证,咨询专业律师,就合同性质、效力状态及权利救济路径作出全面评估。每一个看似复杂的合同纠纷,实际上都可能存在一条清晰的法律路径——关键是如何准确识别并加以运用。


作者:唐宽达,山东舜铭律师事务所 来源:裁判文书网,案号:(2017)鲁1102民初2070号

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