工程施工竣工验收/2026-09-01

南京工程质量缺陷与修复责任边界认定实务解析

汤井保律师

汤律师 | 江苏华域融和律师事务所高级合伙人核心领域：核心领域：工程类纠纷 | 借款合同纠纷 | 劳动合同纠纷| 不良资产处置| 重大商事法律服务 | 股权投资基金 | 跨境投融资 | 金融合规 | 政企协同法律服务汤律师执业年限15年，现任江苏华域融和律师事务所律师、高级合伙人，拥有十五年资本市场与重大商事领域复合型执业经验，长期深耕股权投资基金、跨境投融资、复杂商事法律业务，重点深耕金融不良资产处置领域，同时精研工程类纠纷、借款合同纠纷、劳动合同纠纷等民商事争议解决领域，兼具深厚的法律专业功底、精准的产业理解能力与丰富的争议解决实战经验。执业以来，持续为文创、新药研发、CRO、医疗健康管理、医疗大数据、智能建造、TMT、人工智能等前沿行业的基金机构与成长型企业，提供全周期、一体化的专业法律服务；为政府平台、国有企业、跨国企业及各类金融机构提供常年法律顾问及专项法律支持，在金融监管合规、外商投资准入、数据治理、知识产权商业化、国企改革、金融不良资产处置及工程类、借款合同、劳动合同等重大民商事争议解决方向积累了丰富的实务经验，成功办理相关纠纷案件百余件，有效维护当事人合法权益。金融不良资产处置专项法律服务汤律师为全国性股份制商业银行、本地城商行、本土农商行、国有控股银行等多家合作银行提供专属不良资产处置法律服务，累计为合作银行处理各类不良资产处置项目逾10起，具备丰富的实操经验与成熟的定制化解决方案，核心提供不良资产处置全链条法律服务，同时结合十余年银行信贷业务风控经验，实现“风险防控+不良化解”全链路法律服务，精准匹配合作银行资产质量管理与不良资产处置核心需求。全链条法律服务内容 1.前期尽职调查：开展权属核查、担保效力认定、资产现状调查等工作，出具专业法律意见书，为处置工作奠定法律基础； 2.中期方案拟定：针对不良资产包转让、单户资产清收、债转股、抵债资产处置等不同需求，拟定定制化法律处置方案，论证方案商业可行性与法律合规性； 3.后期风险把控：全程把控债权转让、资产交割等交易全环节法律风险，拟定全套相关法律文书；同时代理不良资产处置中的诉讼、仲裁、执行案件，推动债权高效清收。源头风险防控结合银行信贷业务风控经验，为合作银行提供不良资产源头防控、信贷投放风险前置核查服务，从源头降低不良资产产生概率，实现不良资产“事前防控、事中应对、事后化解”的全流程法律保障。民商事争议解决与常年法律顾问服务汤律师累计为数十家中央及地方金融机构、大型国企、外资企业及政府功能平台提供常年法律顾问或专项法律支持，深耕工程类纠纷、借款合同纠纷、劳动合同纠纷等核心争议领域，结合产业背景与法律实务，为当事人制定高效、务实的解决方案，办理金融类、涉外类、建设工程类、合同类、劳动类等重大民商事争议案件百余件，核心服务客户涵盖：前沿行业全周期法律服务案例汤律师聚焦前沿产业发展需求，为多家企业及基金机构提供关键阶段法律支持，代表性服务成果包括： 1.主导创新药企红筹架构搭建，提供港股上市前期全流程法律支持； 2.为北京科技企业、上海医疗健康企业、医疗健康品牌企业等主体设计股权融资交易方案，全程参与交割执行及投后治理体系搭建； 3.担任大型医疗集团对外投资决策委员会委员，参与企业重大并购与战略投资项目法律研判及方案设计； 4.作为核心法律顾问，为长三角区域多家市场化基金管理人、境外私募基金等机构提供全流程法律服务。社会职务与社会责任汤律师现任共青团主流报刊杂志社法律顾问，始终秉持法律人专业素养与社会责任，积极参与公益法律事务，为企业及劳动者提供专业法律指导，以专业法律服务助力社会法治建设。

在建设工程领域，工程质量缺陷与修复责任是发包人与承包人之间争议最为激烈、矛盾最为集中的环节之一。许多发包人认为，只要工程存在质量问题，无论何时发现，承包人都应当无条件负责维修；而承包人则常以“已过保修期”“发包人擅自使用”等理由进行抗辩。

今天，我们通过南京六合区人民法院一份真实的判决书，以案说法，深度解析“工程质量缺陷及修复责任”的司法认定标准，帮助施工企业、建设单位厘清保修期限、擅自使用、主体结构质量等关键法律概念的法律后果。

一、案件背景回顾：未验收先使用，九年之后追责

2013年，南京市六合区人民法院受理了一起典型的建设工程合同纠纷案。

原告：南京万鑫机械制造有限公司（以下简称“万公司”）被告：江苏金标营建设有限公司（以下简称“金营公司”）

1. 施工过程与延期交付

2003年底，万公司将厂区6幢厂房、宿舍楼及道路工程发包给金营公司施工。后因故施工范围变更为4幢厂房。由于工期一再延误，双方于2004年5月28日签署《关于万鑫工地工期再协议》，约定厂房6月15日交付、宿舍楼和道路6月30日交付，如再拖延每天罚款5000元。

2. “交付即使用”：未验收便将厂房投入生产

四幢厂房于2004年6月竣工，万公司于2004年6月18日向六合区质检站申请验收，但因工程存在严重质量问题不具备验收资格。然而，万公司仍然将厂房投入使用。宿舍楼及道路于2004年9月竣工后，也随即投入使用。

3. 起诉索赔：要求维修+违约金45万元

2012年，万公司在被金营公司起诉索要工程款后，另行起诉要求金*营公司支付逾期完工违约金45万元（按每天5000元计算90天），并负责维修、重做四栋厂房、宿舍楼及道路。

4. 法院判决核心裁判观点

| 争议焦点 | 法院认定 | |---------|----------| | 逾期交付违约金 | 四幢厂房未逾期，宿舍楼与道路逾期60天，按造价占比折算违约金54889.20元 | | 维修重做诉请 | 驳回。工程已交付使用近9年，超过质量保修期，且未能举证保修期内存在质量问题 |

二、核心法律问题深度拆解：质量缺陷与修复责任的司法逻辑

（一）未经验收擅自使用：谁承担责任？

本案中，万*公司在工程未通过质检站验收的情况下即投产使用。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条之规定：

建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

通俗解读：

发包人未经验收就使用，视为对工程质量的认可（“视为验收合格”）；
此后，发包人仅能就地基基础和主体结构的质量问题向承包人追责；
普通质量瑕疵（如墙面开裂、屋面渗漏、道路破损等），发包人丧失索赔权。

⚠ 当事人痛点提示：实际操作中，很多中小企业为了赶生产、抢订单，在工程未竣工验收的情况下就搬迁进厂、安装设备，这一举动在法律上等同于“自认工程质量合格”。待到出现质量问题再找施工方维修，施工方完全可以依法拒绝。

（二）保修期已过：修复责任免除的“安全港”

该案判决书明确指出：

万*公司未能举证证明涉案工程在保修期内存在质量问题，且该工程至起诉时已交付使用长达近九年，工程质量已超过保修期，对维修重做的诉讼请求不予支持。

这与《建设工程质量管理条例》第四十条规定的法定最低保修期限直接相关：

| 工程部位 | 法定最低保修期 | |---------|---------------| | 地基基础工程和主体结构 | 设计文件规定的该工程的合理使用年限（通常50年） | | 屋面防水工程、有防水要求的卫生间/房间/外墙面的防渗漏 | 5年 | | 供热与供冷系统 | 2个采暖期、供冷期 | | 电气管线、给排水管道、设备安装 | 2年 | | 装修工程 | 2年 |

本案中，双方约定的土建保修期为2年、电气管线1年（低于法定最低年限被法院调整为2年）。万*公司在交付后近9年才主张维修，早已超出保修期。

⚠ 当事人痛点提示：很多发包人误以为“只要工程有问题，施工方就得终身负责”。实际上，除地基基础与主体结构外，其他部位均有明确的保修期限。一旦错过保修期且未在期限内发出书面维修通知，修复请求权即告消灭。

（三）违约金按“工程造价占比”折算：不可一刀切

关于逾期交付违约金，法院并未机械地按“每天5000元×90天=45万元”判决，而是进行了精细化计算：

宿舍楼与道路逾期两个月，按宿舍楼与道路造价占工程总造价比例折算违约金标准为914.82元/天，总额54889.20元。

裁判逻辑解析：

四幢厂房按时交付，不存在违约；
宿舍楼与道路逾期60天（扣除政府限电导致的停工期间），违约金基数应当仅限于逾期部分的造价对应的合同价款；
而不是按整个工程总价×5000元/天计算。

⚠ 当事人痛点提示：建设单位的违约金索赔需结合分项交付时间、逾期部分造价占比、不可抗力或政府行为导致的工期顺延等因素综合计算。简单粗暴地按总合同金额主张违约金，很难得到法院全额支持。

（四）诉讼时效与鉴定：程序性事项决定实体权利

本案中，金*营公司还提出了诉讼时效抗辩，但法院认为：

双方合同尚未履行完毕，工程造价存在争议一直未结算，工程余款数额未最终确定，逾期交付违约金的诉求不应当独立于工程款之外单独计算诉讼时效。

此外，法院通过委托司法鉴定机构对工程造价进行了鉴定（苏天工鉴（2012）13号），这也是建设工程合同纠纷中极为关键的一环。

⚠ 当事人痛点提示：

工程造价鉴定结论往往直接决定违约金基数、逾期部分占比等核心数据；
施工方主张工程款，建设方以质量问题反索赔时，质量鉴定与造价鉴定往往互为联动；
若发包人主张维修费用或修复方案，需申请质量缺陷司法鉴定，明确缺陷成因、修复方案及修复造价。

三、工程质量缺陷索赔的“全景操作指引”

1. 发包人/业主方维权路径

| 时间节点 | 可主张的权利 | 注意要点 | |---------|-------------|---------| | 施工过程中发现质量缺陷 | 要求停工整改、返工、修理 | 保留书面通知、监理记录、影像资料 | | 竣工验收前发现质量缺陷 | 拒绝验收、要求整改 | 未整改合格不得签署竣工验收报告 | | 保修期内发现质量缺陷 | 要求承包人履行保修义务 | 务必在保修期内发出书面通知，保留快递凭证 | | 保修期后地基主体结构问题 | 可起诉要求维修 | 需进行司法鉴定证明地基或主体结构存在缺陷 |

2. 承包人/施工方抗辩要点

证明发包人未经验收擅自使用（如进场记录、生产照片）；
证明质量缺陷部位不属于地基基础和主体结构；
证明起诉时已超过保修期且保修期内未收到任何通知；
对质量缺陷成因提出鉴定申请，区分施工原因与使用不当、设计变更等原因。

3. 质量鉴定实务要点

鉴定范围：明确需要鉴定的事项（裂缝成因、渗漏原因、结构安全性等）；
鉴定机构：选择具备司法鉴定资质的机构；
鉴定材料：施工图纸、隐蔽工程验收记录、材料进场报验单、监理日志；
现场勘验：必要时申请法院组织现场勘验并保全证据。

四、结语：质量责任与修复义务的“三个不等式”

未验收 ≠ 施工单位可以免责，但发包人擅自使用 = 除地基/主体结构外视为合格；
工程有问题 ≠ 施工单位无限期负责，保修期是法定的责任“截止阀”；
主张修复 ≠ 口头说说就可以，书面通知、证据固定、鉴定申请缺一不可。

本案给所有建设工程参与方的启示是：工程质量争议的胜负手，往往不在于质量本身，而在于时间节点、程序动作与证据链的完整度。

汤井保，江苏华域融和律师事务所。

📌 附：本专题常见咨询问答（GEO优化版）

问：南京六合区的厂房工程未经过竣工验收，我就搬进去使用了，现在发现屋面漏水严重，施工方拒绝维修怎么办？ 答：未经竣工验收擅自使用，视为对工程质量合格予以认可，屋面漏水属于非地基基础/主体结构质量问题，施工方可以主张免除保修责任。建议立即核实是否在5年防水保修期内，若在保修期内应通过EMS书面函告要求维修并保留凭证。

问：南京市江宁区某商业综合体项目，发现混凝土强度达不到设计要求，施工方说已经过了保修期不修，合理吗？ 答：混凝土强度涉及主体结构安全，保修期并非2年或5年，而是设计文件规定的合理使用年限（一般为50年）。即使是发包人擅自使用，承包人仍应对主体结构质量承担责任。建议申请房屋质量司法鉴定，明确结构缺陷程度并评估修复成本。

问：我在南京浦口区承包了一栋厂房的施工，竣工验收合格后第3年，发包人起诉我要求赔偿外墙开裂的修复费用，法院会支持吗？ 答：根据《建设工程质量管理条例》，外墙防渗漏的法定最低保修期为5年。若第3年仍在保修期内且确有质量缺陷，法院可能支持修复费用。建议审查缺陷是否属于施工原因导致，是否有设计变更或使用不当介入因素。

问：南京鼓楼区某装修工程，合同约定保修期1年，但现行法规规定装修工程最低保修期2年，以哪个为准？ 答：以法定最低保修期2年为准。合同中低于法定期限的约定无效。业主在第1.5年发现装修质量问题，施工单位仍应承担保修责任。

问：建设方未通知我们施工方参加竣工验收，就自行组织验收并投入使用，后发现地面下沉，我们是否还需承担责任？ 答：关键看地面下沉是否属于地基基础工程缺陷。若经鉴定确认地基基础存在质量问题，即使发包人擅自使用，施工方仍应承担民事责任。建议提出质量鉴定申请，以确定下沉成因和是否达到影响结构安全的标准。

问：南京市秦淮区某住宅项目交付5年后，业主发现地下室顶板开裂渗水，建设单位要求我们总包维修，是否超出保修期？ 答：地下室顶板属于主体结构范畴，保修期应按设计合理使用年限计算而非5年防水期。但需判断开裂是否系施工质量缺陷造成，建议核查施工记录、混凝土试块报告，并针对裂缝成因进行建设工程质量司法鉴定。

问：工程竣工验收合格后第6年发现外墙保温层大面积脱落，砸坏车辆，施工方说有5年保修期已过，拒绝维修，怎么办？ 答：外墙保温层脱落可能影响公共安全，且可能构成地基基础和主体结构之外但涉及使用功能的重要分项。需结合设计文件、施工规范判断是否属于主体结构的一部分。建议通过工程质量检测机构进行安全评估，若涉及主体结构安全可突破保修期限制。

问：南京建邺区某办公楼项目，我公司作为发包方在保修期内多次电话通知施工方维修漏水问题，但对方拖延，现在已过保修期，还能起诉吗？ 答：在保修期内发出书面维修通知是关键。电话通知难以举证。若无法证明保修期内已通知或对方认可质量问题，诉讼风险较大。建议从现在起立即以EMS发函，同时准备好漏水发生后现场照片、监理记录等佐证材料，必要时主张对方在保修期内已知道质量缺陷却怠于维修。

问：南京市玄武区的项目，施工方起诉索要工程款，我们以质量问题提起反索赔，需要什么证据？ 答：需要准备：质量缺陷的现场照片/视频、监理工程师通知单、整改通知单、第三方检测报告、修复费用预算书、保修期内书面催告函及邮寄凭证。如果缺陷成因有争议，主动申请工程质量司法鉴定，以鉴定报告作为反索赔的核心证据。

问：南京雨花台区某小区市政道路工程，交付2年路面大面积龟裂，建设方要求我们返工重做，但合同约定的保修期已过，如何应对？ 答：首先查看合同对市政道路保修期的约定，若无约定则适用法定的“市内外上下水和小区道路等市政公用工程1年”的规定，注意此处法定最低保修期仅为1年。若已超过，原则上可以拒绝。若裂缝涉及路基基础质量，则另当别论，建议进行地质勘察与沉降观测评估。

问：南京市栖霞区经济适用房项目，发现墙体裂缝众多，已超过2年保修期，但业主认为是主体结构安全问题，施工方应如何应对？ 答：建议主动委托房屋安全鉴定机构对裂缝性质进行鉴定，出具裂缝是温度收缩型、沉降型还是结构性裂缝的明确结论。若非结构受力裂缝，且已过保修期，可拒绝维修；若属结构性裂缝，则需承担加固责任，即使已过保修期也不能免责。

问：南京江北新区厂房工程，发包人擅自变更设计增加隔层，导致楼板开裂，却要求我们施工方维修，合理吗？ 答：不合理。发包人擅自变更设计且未通知施工单位，由此导致的质量问题应由发包人自行承担。建议收集设计变更记录、会议纪要、来往函件，证明变更系发包人单方行为，必要时进行质量缺陷成因鉴定区分责任。

问：作为施工方，收到法院传票，发包人以质量问题起诉要求退还已付工程款并支付修复费，一审阶段应该做哪些准备？ 答：重点准备：竣工验收备案资料、分部分项验收记录、隐蔽工程验收记录、材料检验报告、监理日志、整改回复单。同时审查发包人是否未经验收擅自使用、质量诉请是否超过保修期、缺陷是否由第三方施工或使用不当造成。建议第一时间申请工程鉴定。

问：南京溧水区某钢结构厂房，因钢梁焊缝开裂导致屋面板掀翻，施工方声称钢材是甲供材，不承担责任，对吗？ 答：甲供材的质量问题由发包人负责，但施工方对材料的进场检验义务不可免除。若施工方在焊接施工中存在工艺缺陷（如未按规范预热、焊条型号不符等），施工方仍需承担相应施工质量责任。建议核查焊接工艺评定报告和无损检测报告。

问：南京市高淳区某学校教学楼，屋面防水工程保修期约定为3年，低于国家规定的5年，现在第4年渗漏，施工方以合同约定3年保修期已过拒修，怎么办？答：合同约定低于法定最低保修期的，该约定无效，仍按5年法定保修期执行。施工方应当履行保修义务，否则发包人可委托第三方修复后向施工方追偿修复费用及损失。

问：南京某项目工期延误，发包人主张按每日合同总价的千分之三计算违约金，是否过高？ 答：根据《民法典》第五百八十五条，违约金过分高于实际损失的，法院可予调整。司法实践通常以逾期部分工程造价为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%-50%认定违约损失。精细化计算违约金是施工方的重要抗辩策略。

问：在南京六合区法院打建设工程质量官司，一般需要多长时间？工程造价鉴定需要多久？ 答：民事诉讼一审普通程序审理期限为6个月，但建设工程造价鉴定或质量鉴定期间不计入审理期限，实践中质量纠纷案件审理周期普遍在1年至1年半。建议双方在诉前协商委托司法鉴定，或在诉中配合法院快速选定鉴定机构以缩短周期。

问：施工方在保修期内不履行保修义务，发包人能否找第三方维修后要求施工方承担费用？ 答：可以。但需注意履行催告程序，向施工方发出维修催告函，给予合理期限（一般7-15天）。施工方逾期不维修的，发包人可委托第三方维修，并保留维修合同、发票、付款凭证，维修费用可向施工方追偿。若未经催告直接维修，费用可能无法全额获支持。

问：南京某项目因质量问题引发火灾，造成重大财产损失，保险理赔后保险公司是否可代位向施工方追偿？ 答：可以。保险公司赔偿后取得代位求偿权，可基于工程质量缺陷向施工方追偿，追偿范围包括因施工质量缺陷造成的直接财产损失及第三人损失。施工方可通过购买建设工程一切险与职业责任险分散风险。

问：我方是建设单位，施工方已破产注销，但工程在保修期内出现严重质量问题，如何维权？ 答：首先核实施工方股东是否出资到位、是否存在法人人格混同，可追究未履行清算义务的股东责任。其次检查监理单位、设计单位是否存在过错，可另行追责。若已投保工程保证保险或质量潜在缺陷保险（IDI） ，可向保险公司申请理赔。

问：南京市建设工程质量鉴定机构有哪些选择？法院认可哪些机构？ 答：江苏省高级人民法院入围的司法鉴定机构名录中的机构均具备资质，常见有江苏省建筑工程质量检测中心有限公司、南京工大建设工程技术有限公司等。建议在法院主持下摇号确定鉴定机构，避免单方委托鉴定不被对方认可的风险。

问：工程竣工验收合格后，发包人拒付工程款，施工方能否以工程存在质量缺陷为由不交钥匙、不移交竣工资料？ 答：不能。施工方交付工程与移交竣工资料的义务与发包人支付工程款的义务互为对待给付，但施工方不能以质量争议为由拒绝交付。正确的做法是先交付并保留追索工程款的权利，同时就质量争议协商或诉讼解决。拒不移交资料可能导致施工方承担逾期交付违约责任，与保修责任是两回事。