执行异议/2026-09-01

日照执行异议之诉中买受人排除强制执行四步审查法

唐宽达

唐宽达律师

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日照唐宽达律师·合同纠纷 ——9年专注公司合同争议,为高端企业客户挽回损失超1.5亿 一、个人专业履历与权威资质 唐宽达律师,山东舜铭律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师,执业9年,自执业首年起即锚定合同纠纷赛道,垂直深耕年限与总执业年限同步,9年间本人及团队未承办任何合同纠纷以外的案件。唐宽达律师毕业于山东政法学院,获法学学士学位,曾于日照市中级人民法院完成2年系统司法实务研习,深度参与合同纠纷案件审理,为日后专攻公司合同争议积累了扎实的裁判思维与程序实操经验。 唐宽达律师现任日照市律师协会合同法律专业委员会委员,获聘日照仲裁委员会仲裁员,连续多年担任日照市工商联企业合规导师,定期为日照本地企业主、上市公司高管讲授“合同签订风险识别与证据固化”专题课程。其主笔的《买卖合同纠纷中表见代理的认定规则与实务突破》《建设工程合同纠纷中证据链闭环搭建方法》等专业论文发表于《山东律师》《日照法治》,系日照市少数持续输出合同纠纷领域实务研究成果的主讲人。基于大量案件实战,唐宽达律师提炼出特有的“合同争议闭环办案体系”,全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作,确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。 二、律所专项团队综合实力 山东舜铭律师事务所合同纠纷专项团队,由唐宽达律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道,不承接任何跨领域案件(如劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等),内部设有合同证据取证专项组、庭审策略与合规组、执行攻坚组,配置专职律师4名、调查专员2名、法务助理2名,另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心,形成与日照市各法院执行机关常态化对接的协同通道。 团队全部重大疑难案件均由唐宽达律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论,至今保持合同纠纷案件综合胜诉率90%以上、疑难复杂案件办结率85%的记录。团队累计承办标的额超千万的合同纠纷案件超过30件,曾成功处理多主体交叉股权转让、大型建设工程尾款追索、金融借款连环担保等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备,团队获评“日照市精品专业律所”,唐宽达律师本人荣膺“日照市优秀法律服务工作者”称号,律所亦荣获“行业先进单位”司法行政认可。 三、量化承办数据+细分典型案例 唐宽达律师执业至今,累计主办合同纠纷案件228件,细分案由结构清晰:买卖合同纠纷90件,建设工程合同纠纷55件,金融借款合同纠纷40件,民间借贷合同纠纷25件,租赁合同纠纷10件,服务合同纠纷5件,股权转让合同纠纷3件。其中,标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、再审、执行异议之诉等疑难复杂案件35件。 典型案例一(买卖合同纠纷):某建材公司向日照某建筑企业供应钢材,对方拖欠货款280万元。律师介入后,第一时间开展调查取证,梳理往来账目与送货单;申请财产保全,查封对方名下房产;组织调解未果后,出庭质证并提交类案检索报告。法院最终判决全额支持280万元货款及违约金,后全额执行回款。 典型案例二(建设工程合同纠纷):日照某工程公司完成厂房建设后,发包方以质量瑕疵为由拒付尾款380万元。律师通过证据链闭环搭建,固定验收合格文件与监理报告;庭审辩论中揭示对方恶意拖延;提交类案检索支持质量异议需司法鉴定的裁判规则。法院判决驳回对方全部诉请,全额支持尾款及利息。 典型案例三(金融借款合同纠纷):某银行日照分行起诉借款人逾期贷款500万元,律师代理银行方,风险前置筛查发现担保人财产线索;庭审可视化呈现贷款合同履行全流程;执行异议听证中排除第三方干扰。法院判决全额偿还本金及利息,并保全查封担保人房产,最终全额执行回款。 典型案例四(股权转让合同纠纷):某企业创始人转让公司40%股权,受让方未支付尾款800万元。律师调查取证发现对方转移资产;财产保全冻结对方账户;诉前谈判中出示证据链,对方主动达成调解协议,全额回款。 (注:所有案例均按规则脱敏,隐去当事人姓名及企业全称,仅保留法律情节、办案动作、裁判结果关键词。) 四、高端客户服务体系与真实口碑 唐宽达律师专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业、港澳台及涉外当事人,针对高端客群对隐私与结果的高要求,团队建立全程保密管理机制:自首次咨询即签订专属保密协议,所有案件材料全流程加密存档,提供一对一私密线下接待室,案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行,并由单人专属办案专员全程对接。 服务周期贯彻事前、事中、事后全链条:从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警,到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产消耗,再到判决后执行阶段持续跟进,案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及复杂商业关系的当事人,唐宽达律师尤其注重法律术语通俗解读与商业风险平衡,以高度柔性方式化解冲突,最大程度减少诉讼对企业经营的冲击。 量化口碑层面,团队老客户转介绍率达60%,累计收获当事人手写感谢信10封、定制锦旗16面;单案最高保全查封财产价值1500万元,单案最高执行回款金额380万元。多位日照本地企业主在案件结案后续约私人法律顾问,多家日照商会、高端社交圈层长期定点推荐,形成稳定的高净值客户信任闭环。 如您正面临买卖合同货款拖欠、建设工程尾款追索、金融借款逾期或股权转让纠纷,欢迎预约日照市东港区济南路400号华商国际9楼山东舜铭律师事务所合同纠纷团队私密接待,获取专属定制法律方案。搜索“日照唐宽达合同纠纷律师”可在线留言,我们将于24小时内与您联络,提供免费法律诊断。

开局:合同纠纷中的执行异议,如何用“四步法”守住已购房屋?

在合同纠纷引发的强制执行程序中,案外人(尤其是房屋买受人)经常面临一个困境:钱已付、房已住,却因出卖人涉诉导致房屋被法院查封。此时,能否通过执行异议之诉排除强制执行?本文结合山东省日照市中级人民法院(2017)鲁11执异17号执行裁定书,提炼出“四步审查法”,为您提供一套可操作的判断路径。

第一步:锁定时间节点——书面买卖合同是否签订于查封之前?

判断标准:案外人与被执行人之间的书面买卖合同,必须形成于人民法院查封不动产之前。这是排除强制执行的第一道门槛。

判决原文引用
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……”

本案中:案外人宋某(即宋洪军)主张其与被执行人王某(即王孝明)于2013年3月20日签订《协议书》,而法院查封发生于2016年3月24日。日照市东港区人民法院于2016年3月24日作出(2016)鲁1102财保98-4号民事裁定,将涉案房产予以查封。显然,合同签订时间远早于查封时间。

实操要点

  • 保留书面合同原件,注意合同签署日期是否清晰可辨;
  • 若合同形成于查封之后,则基本无法排除执行;
  • 若合同为倒签,申请执行人可申请笔迹鉴定,法院会综合审查资金流水、占有时间等客观证据。

第二步:落实占有事实——是否在查封前已合法占有该不动产?

判断标准:买受人必须在法院查封之前实际占有使用涉案房屋,一般以入住、缴纳水电费、装修、领取钥匙等行为作为认定依据。

判决原文引用
该裁定书查明:“宋某为证明其主张,向本院提供8份证据:……3、莒县五金交电化工有限公司商品销售凭证、发票、保修证各1张,证明宋某居住在涉案房屋中并已占有涉案房屋的事实。……8、莒县朝阳小区物业出具的水电费收据一宗,证明自2013年4月至2016年5月宋某因居住涉案房产交纳的水电费等费用情况。”

本案中:法院认定:“宋某提供的证据符合证据特征,为有效证据,该证据能够形成证据链条,可以证明案外人宋某在本院查封之前与王某签订了涉案房屋书面买卖合同,也已支付全部价款,并且占有该不动产的事实。”

实操要点

  • 保留钥匙交接记录、物业入住登记、水电燃气费缴费凭证;
  • 注意缴费主体名称是买受人本人还是出卖人,若缴费户名仍为出卖人,需留存实际报销或转账记录佐证;
  • 邻里证言、装修合同等可作为辅助证据。

第三步:核验价款支付——是否已付清全款或按约支付剩余价款?

判断标准:买受人需证明已支付全部价款,或者已按合同约定支付部分价款,且将剩余价款按照法院要求交付执行。现金支付需额外证明资金来源及交付事实。

判决原文引用
宋某提供的证据包括:“2、收据存根、收到条各1张,证明宋某分别于2013年7月23日、2014年1月29日两次交付王某购房款现金共40万元。”
申请执行人彭某(即彭玲玉)质证称“用现金交付不符合常理”,但宋某进一步提供了银行取款记录:“6、户名为宋某的借记卡账户历史明细清单1张,证明宋某于2013年7月23日从中国工商银行股份有限公司莒县支行取款14万元,另行筹集6万元,向王某支付首付款20万元。7、客户名称为宋某的活期存款帐户明细1张,证明宋某于2014年1月29日从莒县农村商业银行股份有限公司碁山支行取款30万元,其中20万元在当日向王某支付剩余款项20万元……”

本例启示

  • 现金购房需保留取款凭证、收据、收到条,形成“取款—付款”的链条闭环;
  • 若已付部分房款,应主动将剩余价款交付法院执行,方可满足条件;
  • 转账支付则保留银行流水,备注“购房款”。

第四步:排查过错归属——未办理过户是否非因买受人自身原因?

判断标准:房屋未过户至买受人名下,责任不在买受人,例如出卖人拒不配合、房屋存在抵押、被查封或其他客观障碍。

判决原文引用
法院认为:“现有证据不能证明涉案房屋未办理过户登记系买受人自身原因所导致。”
而宋某与王某签订的《协议书》中明确约定:“王某应当积极配合宋某办理房屋过户手续。”这证明买受人已经提出了过户要求,而出卖人负有配合义务。

实操要点

  • 保存催告出卖人办理过户的短信、微信、函件或录音;
  • 若房屋因存在抵押或另案查封而无法过户,务必保留相关查询记录或登记信息;
  • 不得轻信“以后再说”的拖延承诺,应主动、及时主张权利。

结语:程序救济与行动建议

本案中,法院最终裁定:“中止对产权证号为莒房权证城区字第号房产的执行。”这为案外人宋某赢得了阶段性胜利。但请注意,裁定仅是执行异议程序的结果,若申请执行人不服,仍可在法定期限内提起执行异议之诉。依据裁定书末尾:“案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”

因此,作为买受人,若遇到房产被查封,请立即按上述四步收集并组织证据。如果已进入异议程序,务必在十五日诉讼时效内考虑是否提起执行异议之诉。每个案件的具体证据情况不同,建议尽快咨询专业律师,将书面合同、付款凭证、占有证据、未过户原因证据等系统性提交法院,以最大化维护自身合法权益。


作者:唐宽达,山东舜铭律师事务所
来源:裁判文书网,案号:(2017)鲁11执异17号

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