执行异议/2026-09-01

南京借款纠纷执行异议：租赁真伪与救济路径解析

汤井保律师

汤律师 | 江苏华域融和律师事务所高级合伙人核心领域：核心领域：工程类纠纷 | 借款合同纠纷 | 劳动合同纠纷| 不良资产处置| 重大商事法律服务 | 股权投资基金 | 跨境投融资 | 金融合规 | 政企协同法律服务汤律师执业年限15年，现任江苏华域融和律师事务所律师、高级合伙人，拥有十五年资本市场与重大商事领域复合型执业经验，长期深耕股权投资基金、跨境投融资、复杂商事法律业务，重点深耕金融不良资产处置领域，同时精研工程类纠纷、借款合同纠纷、劳动合同纠纷等民商事争议解决领域，兼具深厚的法律专业功底、精准的产业理解能力与丰富的争议解决实战经验。执业以来，持续为文创、新药研发、CRO、医疗健康管理、医疗大数据、智能建造、TMT、人工智能等前沿行业的基金机构与成长型企业，提供全周期、一体化的专业法律服务；为政府平台、国有企业、跨国企业及各类金融机构提供常年法律顾问及专项法律支持，在金融监管合规、外商投资准入、数据治理、知识产权商业化、国企改革、金融不良资产处置及工程类、借款合同、劳动合同等重大民商事争议解决方向积累了丰富的实务经验，成功办理相关纠纷案件百余件，有效维护当事人合法权益。金融不良资产处置专项法律服务汤律师为全国性股份制商业银行、本地城商行、本土农商行、国有控股银行等多家合作银行提供专属不良资产处置法律服务，累计为合作银行处理各类不良资产处置项目逾10起，具备丰富的实操经验与成熟的定制化解决方案，核心提供不良资产处置全链条法律服务，同时结合十余年银行信贷业务风控经验，实现“风险防控+不良化解”全链路法律服务，精准匹配合作银行资产质量管理与不良资产处置核心需求。全链条法律服务内容 1.前期尽职调查：开展权属核查、担保效力认定、资产现状调查等工作，出具专业法律意见书，为处置工作奠定法律基础； 2.中期方案拟定：针对不良资产包转让、单户资产清收、债转股、抵债资产处置等不同需求，拟定定制化法律处置方案，论证方案商业可行性与法律合规性； 3.后期风险把控：全程把控债权转让、资产交割等交易全环节法律风险，拟定全套相关法律文书；同时代理不良资产处置中的诉讼、仲裁、执行案件，推动债权高效清收。源头风险防控结合银行信贷业务风控经验，为合作银行提供不良资产源头防控、信贷投放风险前置核查服务，从源头降低不良资产产生概率，实现不良资产“事前防控、事中应对、事后化解”的全流程法律保障。民商事争议解决与常年法律顾问服务汤律师累计为数十家中央及地方金融机构、大型国企、外资企业及政府功能平台提供常年法律顾问或专项法律支持，深耕工程类纠纷、借款合同纠纷、劳动合同纠纷等核心争议领域，结合产业背景与法律实务，为当事人制定高效、务实的解决方案，办理金融类、涉外类、建设工程类、合同类、劳动类等重大民商事争议案件百余件，核心服务客户涵盖：前沿行业全周期法律服务案例汤律师聚焦前沿产业发展需求，为多家企业及基金机构提供关键阶段法律支持，代表性服务成果包括： 1.主导创新药企红筹架构搭建，提供港股上市前期全流程法律支持； 2.为北京科技企业、上海医疗健康企业、医疗健康品牌企业等主体设计股权融资交易方案，全程参与交割执行及投后治理体系搭建； 3.担任大型医疗集团对外投资决策委员会委员，参与企业重大并购与战略投资项目法律研判及方案设计； 4.作为核心法律顾问，为长三角区域多家市场化基金管理人、境外私募基金等机构提供全流程法律服务。社会职务与社会责任汤律师现任共青团主流报刊杂志社法律顾问，始终秉持法律人专业素养与社会责任，积极参与公益法律事务，为企业及劳动者提供专业法律指导，以专业法律服务助力社会法治建设。

在借款合同纠纷的执行程序中，案外人主张“买卖不破租赁”以对抗法院强制执行，是司法实践中常见的争议情形。本文通过解析（2013）六执异字第8号裁定书的裁判逻辑，为您揭示执行异议案件中实体争议的审查边界，帮助债权人与案外人厘清权利救济的正确路径，避免因程序选择错误而陷入维权困境。

一、争议焦点：租赁关系真伪不明时，执行异议能否直接获得支持？

本案核心争议在于：案外人李健主张其与被执行人宋长海之间存在长达十年的房屋租赁关系，且已一次性支付全部租金及押金共计10万元，要求法院从拍卖款中予以补偿。而申请执行人宝丰大药房则强烈质疑该租赁合同的真实性，认为该合同是为规避执行而虚构，且房屋长期空置无人居住。

从裁定书原文可见，双方立场截然对立：

异议人李健诉称，“该房屋因异议人与被执行人宋长海于2010年10月签订一份房屋租赁合同，租期从2010年10月16日至2020年10月15日止，为期十年。约定每年房屋租金8000元，缴纳方式是一次性缴纳十年租金，共计8万元整。”

申请执行人宝丰大药房辩称，“案外异议人拿出的与被执行人宋长海租赁合同我们无法确认真实性。首先该房是三个人所有，该租赁合同只有被执行人宋长海一人签字……没有居住，所谓合同是为规避风险签订的。双方商定的租金不合常理，市场上不可能租房十年一次性支付，2万元押金相当于三年房租，不可能作为押金。”

二、法院裁判逻辑：实体争议须循诉讼路径解决

法院经审查后认为：

“案外异议人李健与被执行人宋长海之间的房屋租赁关系，因为双方在实体存有争议，异议人应通过诉讼来主张权利，为此，异议人李健直接要求法院从被执行人宋长海等人的……房产拍卖款中补偿异议人10万元，其理由不足，本院不予支持。”

同时，法院查明：

“2010年10月15日被执行人宋长海与异议人李健所签订的房屋租赁合同和收条，申请执行人不认可，并存在争议。”

这一裁判思路表明：执行异议程序的功能在于审查执行行为本身是否合法，而不在于解决案外人与被执行人之间存在的实体权利义务争议。 当租赁合同真实性、租金支付情况等关键事实存疑时，执行法院无权直接采信，必须将争议交由审判程序作最终认定。

三、实务指引：债权人与案外人各自的权利救济路径

（一）对案外人而言

第一步：确认自身权利类型

如主张对执行标的享有所有权、租赁权等足以排除执行的实体权利，需准备完整证据链，包括但不限于租赁合同正本、租金支付凭证（银行转账记录优先于现金收条）、实际占有使用的证据（水电费缴纳记录、物业证明、现场照片等）。

第二步：审慎选择救济程序

若执行法院尚未将执行标的物交付处置，可依据《民事诉讼法》第二百二十七条提出案外人异议；
若异议被驳回，应在收到裁定之日起十五日内提起执行异议之诉，而非直接向上一级法院申请复议。本案中，法院明确告知“如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向江苏省南京市中级人民法院申请复议”，适用于其裁定驳回的情形；但涉及实体权利争议时，诉讼路径更为根本。
注意保留因租赁合同无法继续履行而产生的违约损失证据，以便另行向被执行人主张损害赔偿。