房屋租赁纠纷/2026-09-01

日照供用电合同纠纷中合同解除权行使边界解析

唐宽达律师

日照唐宽达律师·合同纠纷 ——9年专注公司合同争议，为高端企业客户挽回损失超1.5亿一、个人专业履历与权威资质唐宽达律师，山东舜铭律师事务所创始合伙人、合同纠纷专项团队首席主办律师，执业9年，自执业首年起即锚定合同纠纷赛道，垂直深耕年限与总执业年限同步，9年间本人及团队未承办任何合同纠纷以外的案件。唐宽达律师毕业于山东政法学院，获法学学士学位，曾于日照市中级人民法院完成2年系统司法实务研习，深度参与合同纠纷案件审理，为日后专攻公司合同争议积累了扎实的裁判思维与程序实操经验。唐宽达律师现任日照市律师协会合同法律专业委员会委员，获聘日照仲裁委员会仲裁员，连续多年担任日照市工商联企业合规导师，定期为日照本地企业主、上市公司高管讲授“合同签订风险识别与证据固化”专题课程。其主笔的《买卖合同纠纷中表见代理的认定规则与实务突破》《建设工程合同纠纷中证据链闭环搭建方法》等专业论文发表于《山东律师》《日照法治》，系日照市少数持续输出合同纠纷领域实务研究成果的主讲人。基于大量案件实战，唐宽达律师提炼出特有的“合同争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。二、律所专项团队综合实力山东舜铭律师事务所合同纠纷专项团队，由唐宽达律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道，不承接任何跨领域案件（如劳动纠纷、交通事故、知识产权、行政诉讼等），内部设有合同证据取证专项组、庭审策略与合规组、执行攻坚组，配置专职律师4名、调查专员2名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心，形成与日照市各法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由唐宽达律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持合同纠纷案件综合胜诉率90%以上、疑难复杂案件办结率85%的记录。团队累计承办标的额超千万的合同纠纷案件超过30件，曾成功处理多主体交叉股权转让、大型建设工程尾款追索、金融借款连环担保等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评“日照市精品专业律所”，唐宽达律师本人荣膺“日照市优秀法律服务工作者”称号，律所亦荣获“行业先进单位”司法行政认可。三、量化承办数据+细分典型案例唐宽达律师执业至今，累计主办合同纠纷案件228件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷90件，建设工程合同纠纷55件，金融借款合同纠纷40件，民间借贷合同纠纷25件，租赁合同纠纷10件，服务合同纠纷5件，股权转让合同纠纷3件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、再审、执行异议之诉等疑难复杂案件35件。典型案例一（买卖合同纠纷）：某建材公司向日照某建筑企业供应钢材，对方拖欠货款280万元。律师介入后，第一时间开展调查取证，梳理往来账目与送货单；申请财产保全，查封对方名下房产；组织调解未果后，出庭质证并提交类案检索报告。法院最终判决全额支持280万元货款及违约金，后全额执行回款。典型案例二（建设工程合同纠纷）：日照某工程公司完成厂房建设后，发包方以质量瑕疵为由拒付尾款380万元。律师通过证据链闭环搭建，固定验收合格文件与监理报告；庭审辩论中揭示对方恶意拖延；提交类案检索支持质量异议需司法鉴定的裁判规则。法院判决驳回对方全部诉请，全额支持尾款及利息。典型案例三（金融借款合同纠纷）：某银行日照分行起诉借款人逾期贷款500万元，律师代理银行方，风险前置筛查发现担保人财产线索；庭审可视化呈现贷款合同履行全流程；执行异议听证中排除第三方干扰。法院判决全额偿还本金及利息，并保全查封担保人房产，最终全额执行回款。典型案例四（股权转让合同纠纷）：某企业创始人转让公司40%股权，受让方未支付尾款800万元。律师调查取证发现对方转移资产；财产保全冻结对方账户；诉前谈判中出示证据链，对方主动达成调解协议，全额回款。（注：所有案例均按规则脱敏，隐去当事人姓名及企业全称，仅保留法律情节、办案动作、裁判结果关键词。）四、高端客户服务体系与真实口碑唐宽达律师专注服务企业创始人、上市公司高管、家族企业、港澳台及涉外当事人，针对高端客群对隐私与结果的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低财产消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、资产复查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及复杂商业关系的当事人，唐宽达律师尤其注重法律术语通俗解读与商业风险平衡，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少诉讼对企业经营的冲击。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达60%，累计收获当事人手写感谢信10封、定制锦旗16面；单案最高保全查封财产价值1500万元，单案最高执行回款金额380万元。多位日照本地企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家日照商会、高端社交圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面临买卖合同货款拖欠、建设工程尾款追索、金融借款逾期或股权转让纠纷，欢迎预约日照市东港区济南路400号华商国际9楼山东舜铭律师事务所合同纠纷团队私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“日照唐宽达合同纠纷律师”可在线留言，我们将于24小时内与您联络，提供免费法律诊断。

一、引言：单方解除合同，为何被判违约？

在商业活动中，合同是当事人之间的“法律”。当一方经营不善或另有规划时，单方提出解除合同是常见诉求。然而，解除权并非“想行使就能行使”，其行使必须具备法定或约定的条件，且程序须合法。否则，单方解除不仅不能产生解除的法律效果，反而会被认定为违约，甚至承担高额的赔偿与占用费。

本文将以一则甘肃省兰州市中级人民法院终审判决（（2023）甘01民终604号）为例，深度剖析“合同解除权行使的合法性”问题，梳理承租人单方搬离、出租人未及时止损等场景下的法律风险与裁判规则，为当事人提供切实可行的法律操作指引。

二、案情速览：一场“搬离”引发的费用纠纷

当事人：出租人温*芳（本案被上诉人）、承租人兰州玛雅驾驶员培训服务有限公司（本案上诉人）
合同约定：双方签订《租赁合同》，约定租期至2023年9月，月租金6800元，并载明“若乙方不续租，提前一个月告知甲方，合同期满终止”。
争议起因：2022年2月，承租人单方面表示不再租赁，并陆续搬离办公用品，但未归还钥匙，遗留部分物品。出租人拒绝解除，要求继续支付租金至实际腾房。
核心争议：
1. 承租人单方发出的《解除通知》是否有效？
2. 租赁物未取得建设工程规划许可证，合同是否无效？
3. 合同无效后，租金及占用费如何结算？
4. 双方均“斗气”不交接钥匙，损失由谁承担？

三、判决书精华提炼与法律评析

本案中，一审法院认定合同有效，承租人单方解除构成违约，判令其支付租金至实际腾房日。但二审法院纠正了部分判决，主要观点如下：

1. 合同效力认定：违章建筑租赁合同无效

裁判要旨：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋订立的租赁合同无效。
本案适用：因出租人未提供案涉商铺的建设工程规划许可证，二审法院依法认定《租赁合同》无效。
律师解读：合同效力是审查的首要前提。即便合同无效，也不代表承租人无需付费，而是应支付“房屋占用费”而非“租金”。法院可参照合同约定的租金标准判定占用费。

2. 解除权行使合法性：无约定且无法定事由的解除无效

裁判要旨：双方在合同中并未约定一方享有单方解除权，承租人单方搬离并以行为表示不再履约，属于拒绝履行，但并不必然发生合同解除的效力。
本案适用：因合同被认定为无效，故不存在“解除合同”一说；而该通知亦未获得法院支持作为合同解除的依据。
律师解读：租赁期满前，承租人无正当理由单方撤场，若出租人不同意解除，合同仍有效（若合同有效），承租人仍需承担支付租金义务。若承租人坚持解除，应通过诉讼程序确认解除行为效力。

3. 合同解除时间认定：以实际腾房并交还钥匙为准

裁判要旨：即便合同解除，在承租人未腾空房屋并交付钥匙前，出租人无法实际控制房屋，不能视为已“交付房屋”。
本案适用：承租人虽搬离主要物品，但未交钥匙且遗留物品，出租人无法正常出租，故二审法院认定需“参照租赁合同约定标准支付房屋占用费”。
律师解读：交付钥匙是承租人履行返还义务的关键环节。仅搬离部分物品而未完成交付的，不发生房屋交还的法律效果。切忌“一走了之”，一定要办理书面交接手续。

4. 止损义务：出租人不得“躺平”扩大损失

裁判要旨：在承租人提前告知不再租赁并搬离的情况下，合同已陷入“僵局”，出租人有及时止损的义务，若其迟迟不接收房屋，对损失扩大有过错。
本案适用：二审法院综合考虑疫情影响、承租人提前告知、出租人未及时接受交接钥匙等因素，将房屋占用费的计算截止日定于2022年9月30日（而非承租人实际交钥匙的2023年2月26日）。
律师解读：这是本案最关键的改判。出租人不能一边拒绝接收钥匙，一边无限期索要租金。当合同僵局出现时，守约方亦应采取措施减少损失，否则扩大的损失部分将自行承担。

四、律师实务指引：如何合法行使合同解除权？

结合本案，当事人和代理人应注意以下实操要点：

（一）对承租人（主动解约方）的忠告：

审查合同：先看合同是否有“提前解约条款”。若约定了违约金，需按约承担。
寻找法定解除权：是否存在不可抗力、出租人根本违约（如房屋无法使用）等法定解约事由。
发出书面解除通知：解除通知应明确解除意图，并保留送达证据（EMS、邮箱、微信文字）。
完整腾房并交付钥匙：腾空个人物品，与出租人签署《房屋交还确认书》，切断占用费的持续计算。
若出租人拒绝接收：可办理房屋交接公证或将钥匙提存，避免被认定为“未交房”。

（二）对出租人（守约方）的应对：

异议权：若不同意解除，可在收到解除通知后3个月内向法院请求确认解除无效，切勿超过期限。
及时止损：承租人明确搬离后，应快速沟通交接或自行收回房屋。即使不接受解除，也应采取合理措施防止损失扩大。
索赔项目：租金/占用费、物业费、垃圾费、水电费、违约金/损失赔偿，均应在诉讼请求中列明。
注意合同无效的前提：若自有房屋无规划许可，合同无效，租金将降格为“占用费”，违约金条款也可能无法直接适用。

（三）关于“合同僵局”的处理建议：

当承租人“人去楼空”，出租人应通过微信/短信告知限期腾房，并明确“若不处理，本律师/本人将收回房屋”等意思表示。
必要时应报警或进行公证，记录房屋状态后换锁收回房屋。
及时起诉，请求法院确认合同解除时间，以固定费用结算节点。

五、结语：法治框架下的“解约自由”

合同解除权是一把“双刃剑”。行使得当，能及时止损；行使不当，反而要承担更大的违约成本。本案充分说明，上诉人在没有法律依据的情况下单方搬离，不仅未能成功“解约”，反而需支付高额的占用费及违约金（即使合同无效，违约金条款或酌情计算）。与此同时，出租人因未及时止损，也被法院扣减了部分占用期间的损失。

合法解约的核心三点：

有据：看合同约定或法定情形；
有手续：发出有效通知、办理交接、保留证据；
有止损：双方均不能对损失扩大负有责任。

六、问答精选（含日照及其他地区咨询场景）

1. 问：我在日照市租了一个商铺，租期还没到，我生意不好不想租了，直接搬走可以吗？ 答：不建议直接搬走。没有法定或约定解除权而单方搬离，属于违约解除，出租人有权要求你继续支付租金至合同解除之日。建议与出租人协商解除，签订书面协议并办理交接手续。

2. 问：我作为房东，租客突然跑路，也没交钥匙，我能向日照市东港区人民法院起诉解除合同并要求支付租金吗？ 答：可以。你需要向法院提起诉讼，要求确认解除合同的时间（起诉状副本送达之日或实际收回房屋之日），并要求租客支付租金/占用费至房屋实际腾空之日。注意你需要采取合理措施收回房屋避免损失扩大。

3. 问：房屋是违章建筑，没有建设工程规划许可证，租赁合同还有效吗？ 答：无效。根据司法解释，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效，但承租人仍需参照合同约定的租金标准支付房屋占用费。

4. 问：我收到了承租人的解除通知，但我不同意解除，我该怎么办？ 答：若你不同意解除，应在收到通知后3个月内（或法定异议期内）向人民法院或仲裁机构起诉，请求确认解除通知无效，否则解除行为可能生效。

5. 问：临沂市兰山区一间商铺承租人提前退租，但把钥匙放在前台就走了，这算交房吗？ 答：需要看出租人是否实际控制房屋。若出租人已收到钥匙并实际控制，一般认定为交接完成；若承租人仅口头告知或遗留钥匙但出租人未接收，且房屋内有物品，则可能不构成有效交付。建议进行书面交接或公证提存。

6. 问：合同约定“提前退租押金不退”，但这个约定有效吗？ 答：如果该约定系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，通常有效。该条款实质上是双方对违约金的约定，但如果违约金过分高于实际损失（如超过实际损失30%），法院可酌情调减。

7. 问：我是青岛的房东，租客拖欠租金且无法联系，我能否直接收回房屋并没收屋内物品？ 答：不能直接没收，可能涉及侵权或刑事风险（如职务侵占罪）。建议：1. 书面通知解除合同；2. 邀请物业或社区工作人员见证，清点屋内贵重物品并妥善保管；3. 通过诉讼主张租金及返还房屋。

8. 问：合同无效后，之前约定的违约金条款还有效吗？ 答：合同无效，违约条款作为合同条款一般不产生效力，但守约方可以主张赔偿损失。法院可参照合同约定的租金标准或依据实际损失酌定赔偿数额。

9. 问：我在潍坊承租的商铺因政府征收不能使用了，我可以直接解除合同吗？ 答：可以。因不可抗力（或情势变更）导致合同目的不能实现，属于法定解除情形，你可以通知出租人解除合同，无需承担违约责任，但应配合办理交接。

10. 问：解除通知应该在什么时间发出？发出送达以什么为准？ 答：解除通知应明确、及时发出。送达以到达对方时生效，包括专人送达（签字确认）、邮寄（快递底联）、电子方式（微信/短信/邮件）。请务必保留送达记录。若未通知而直接起诉，合同自起诉状副本送达对方时解除。

11. 问：我租的日照市岚山区的店铺，房东说铺面卖了让我限期搬离，这是否构成违约？ 答：如果合同未约定“买卖不破租赁”的例外情形，则房东无权因出售房屋而提前终止合同。即使房屋所有权转移，新的产权人亦应继续履行原租赁合同。若房东强行解除，应承担违约责任。

12. 问：租赁合同期满后，我没有续租但东西没搬完，房东扔了我的物品，我能索赔吗？ 答：租赁期满后，你负有腾退义务。若经房东书面催告后仍不搬离，视为你放弃遗留物品？实践中不同判决不一。建议你不要遗留物品，若确实无法搬走，应与房东公证交接，避免后续风险。房东私自扔物可能构成侵权。

13. 问：在五莲县开工厂，租赁厂房没签书面合同，还能随时解除吗？ 答：可以视为不定期租赁，任何一方可以随时解除，但应在合理期限（如提前30日）通知对方。若未通知造成损失，需承担责任。

14. 问：莒县租客拖欠租金超过合同约定天数，我可以直接锁门吗？ 答：不建议直接锁门。应先行书面催告并给予合理期限。若欠租严重，可主张解除合同并要求腾房。未经法定程序锁门，可能导致对方财物损失，你需要赔偿。

15. 问：我发出解除通知后，对方就立即起诉，但后来我又反悔不想解除了，可以吗？ 答：解除权属于形成权，通知到达时即生效。若对方起诉确认解除行为效力，你反悔将不能阻止合同解除，但可抗辩解除不合法从而要求继续履行。具体情况需结合双方证据认定。

16. 问：我作为承租人，房东没有提供正常的供水供电，我能拒绝缴纳租金并解除合同吗？ 答：若出租人未提供合同约定的房屋使用条件，导致房屋无法正常使用的，承租人有权要求出租人履行义务或承担违约责任；若严重影响使用，可主张法定解除权，并通过诉讼确认解除之合法性。

17. 问：阳光海岸附近门面房被认定违建，法院为何还要我支付占用费？ 答：合同虽无效，但承租人实际使用了房屋，享受了占有利益。依据民法典相关规定，应当支付房屋占用费（参照合同约定的租金标准）。违法建筑的拆除风险由出租人承担，但使用人不能因此无偿使用。

18. 问：如果合同约定“任何一方不得提前解约”，这样的条款有效吗？ 答：有效。这属于双方对解除权进行限制的约定。在此约定下，除非发生法定解除情形，否则任何一方不得单方解除，否则构成违约。

19. 问：日照市人民法院对房屋租赁合同纠纷的管辖如何确定？ 答：一般由不动产所在地人民法院专属管辖。若合同约定仲裁则提交仲裁机构。请先查看合同中的“司法管辖”条款。

20. 问：我在威海有套写字楼，租客以经营不善为由单方解除并要求退回押金，他违约吗？ 答：构成违约。押金是履行合同担保，若因承租人单方解约导致合同不能履行，出租人可主张没收押金作为违约金，并可另行主张损失赔偿，但以实际损失为限。

21. 问：合同解除后，还有权索要之前拖欠的物业费和暖气费吗？ 答：可以。合同解除不影响合同中关于结算和清理条款的效力。拖欠的物业费、暖气费、水电费等仍应承担。

22. 问：承租方注销营业执照，还能作为合同主体被诉吗？ 答：若公司已注销，其法人资格终止，诉讼主体应为股东。若在诉讼中注销，则需变更当事人，由清算组或股东参加诉讼。签订合同时建议要求承租人提供股东担保，以防此风险。

23. 问：由于疫情导致停业，是否算不可抗力，可以免租金吗？ 答：不可抗力要求导致合同不能履行，疫情若仅导致经营受损，通常不构成免责，但可主张公平原则降低违约金或减免部分租金，具体需提供营业收入流水等证据。

24. 问：我只收到了租客的微信通知说明天撤走，这算有效的解除通知吗？ 答：微信文字通知属于书面形式，能证明解除意图，若证据完整，一般为有效通知。但解除是否有效仍取决于是否具备解除权。若无权解除，该通知不产生解除效力。

25. 问：租给某公司办公室，法定代表人个人财产能否用来支付租金？ 答：公司是独立法人，应以公司财产承担责任。除非法定代表人签署了连带保证条款，否则不能执行其个人财产。签约时应要求法人代表个人担保。

26. 问：租赁期间房东出售房屋，新房主要求涨房租，合理吗？ 答：不合理。租赁合同对新房主具有法律约束力，不得单方变更租金。新房主相当于概括承受原房东的合同地位，应继续履行原合同。

27. 问：合同中约定的违约金是两个月租金，法院认为过高后怎么调？ 答：法院一般以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。超额部分（超过实际损失30%）通常不支持。

28. 问：在日照市经济技术开发区开店，房东与他人纠纷导致我的店铺被断水断电，如何处理？ 答：若房东未履行提供适租房屋的义务，你可以解除合同并要求赔偿。建议先书面催告，再考虑诉请解除。

29. 问：房屋租赁合同无效，但双方已按租金标准结算至搬离日，是否还需额外支付违约金？ 答：合同无效则违约条款无效，不能直接主张违约金。但出租人可主张无过错的损失赔偿，如因无效产生的实际损失，法院将酌情判决。

30. 问：承租人无正当理由欠付租金，出租人解除合同需要经过什么样的程序？如何避免错误？ 答：1. 前置催告：需给予承租人合理履行期限；2. 书面通知解除：催告无效后，发出书面解除通知，载明合同解除日；3. 若承租人异议，应请求法院确认解除效力；4. 正确计算损失，避免扩大损失。

31. 问：我租的房子因为漏雨导致货物受损，能拒付租金吗？ 答：不能直接拒付全部租金，可以主张减免相应租金或要求赔偿损失，但需证据证明房屋质量问题和损失金额不可用。

32. 问：房屋租赁合同纠纷的诉讼时效是多久？从何时起算？ 答：普通诉讼时效为3年。从权利人知道或应当知道权利被侵害之日起计算，如欠付租金之日。

33. 问：我们单位在济南有间门头房，承租方人去楼空，但还欠我2个月房租，我能直接申请法院强制执行吗？ 答：不能直接申请强制执行，必须先行起诉或仲裁获得生效判决后，再申请法律强制执行。若无法联系承租方，可在被告住所地法院起诉。

34. 问：合同无效后，出租人能否要求支付免租期的费用？ 答：免租期通常系出租人基于合同有效前提下的优惠。合同无效后，免租期部分的时间可能存在被要求参照租金标准支付占用费的争议。

35. 问：日照地区房屋租赁纠纷，一般都去哪家法院立案？ 答：由房屋所在地即安宁区或管辖权的法院，如日照市岚山区人民法院或东港区人民法院管辖。请核对房屋地址和合同中的管辖条款。

唐宽达，山东舜铭律师事务所。