南京合同无效后返还财产遇上离婚分割：房产归属如何定？

在大量涉及房屋买卖的执行案件中，一个极易引发争议的难题是：当一份房屋买卖合同因恶意串通损害第三人利益而被确认无效，但该房屋又因离婚协议被分割给原配偶时，法律上应优先保护谁的权利？是无过错方的物权返还请求，还是名义登记配偶的善意信赖？

本文将以一份真实的判决书（（2021）苏01民终10425号）为切入点，围绕“合同无效情形下的返还财产与离婚房产分割冲突”展开深度析法，并结合执行实务中的痛点，为当事人提供清晰的维权路径与风险提示。

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一、案情概览：一房二主与两次“转让”

• 当事人基本情况：

  • 上诉人（原审被告）：张某（女，张某某之妻）
  • 被上诉人（原审原告）：夏某（男，夏某某）
  • 原审被告：李某某（男，李某之父）
  • 原审被告：李某（男）

• 核心事实：

  1. 案涉房屋权属沿革：南京市江宁区某房产登记在李某名下。
  2. 前序调解：2017年，人民法院就夏某与李某之间的民间借贷纠纷作出调解，李某应偿还夏某借款。因李某未履行，夏某申请强制执行。
  3. 房屋买卖（执行异议之诉的背景）：2016年，李某通过中介将案涉房屋出售给其父李某某，并办理了过户登记。2019年，夏某提起债权人撤销权之诉，法院认定李某将房屋以明显不合理低价（5万元）转让给其父，属于恶意串通损害债权人利益，判决撤销该房屋买卖合同。
  4. 二次转让（离婚分割）：2017年，李某某与张某签订房屋买卖合同（实为离婚财产分割），将案涉房屋过户至张某名下。张某称该过户系源于其与李某某的离婚协议中关于房产归属的约定。
  5. 本案诉争：夏某认为，李某某与张某之间的房屋买卖合同系虚假意思表示，且与李某的恶意串通行为具有延续性，请求确认该合同无效，并判决张某将房屋返还并办理过户登记至李某名下。

• 一审结果：支持夏某诉请，确认李某某与张某签订的房屋买卖合同无效，张某应协助将房屋过户至李某名下。

• 二审结果：驳回上诉，维持原判。

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二、判决书核心说理：合同无效与物权返还的“穿透”

法院认为，本案的争议焦点有两个：

1. 李某某与张某之间的房屋买卖合同是否有效？

   • 法律依据：《民法典》第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条。
   • 事实认定：李某某与张某虽形式上签订房屋买卖合同，载明房款金额，但两人当时系夫妻关系，张某亦未能举出任何实际支付购房款的凭证。结合该房屋系李某恶意转移至其父名下的事实，法院认定该合同并非双方真实意思表示，而是为了规避执行、帮助李某继续占有和控制财产而实施的虚假行为。
   • 结论：该合同为无效合同。

2. 张某能否基于离婚协议或善意取得主张权利？

   • 法院指出：
     • 张某在购买案涉房屋时，对该房屋源于李某的债务纠纷及前手合同被撤销的情形并非不知情（同住情况、家庭成员关系），难以构成善意。
     • 离婚协议中对财产的分割，不能对抗基于虚假意思表示形成的房屋买卖合同之无效后果。财产分割的前提应是合法取得的共有财产，若该财产本身来自于无效的转让行为，则不产生合法转移的效力。
     • 合同无效的法律后果是返还财产（《民法典》第一百五十七条）。该房屋系登记在李某名下，李某某与张某之间过户行为无效，应恢复原状，故张某应协助将房屋恢复登记至李某名下，并进而配合执行。

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三、深度解析：当无效合同的返还遇上离婚分割的“善意”

本案的典型意义在于，清晰地划定了三类法律原则的适用边界：

• 1. 合同无效的返还请求权具有物权追及力：合同无效是当然、自始的无效，不发生当事人预期的法律效果。即使标的物已被连环转让，只要后手不构成善意取得，那么无效合同当事人仍可主张返还。这里的返还不是债权请求权，而是物权请求权，能够对抗一般债权人。
• 2. 离婚协议不能“洗白”非法财产的来源：离婚协议是身份关系与财产关系的混合体，但其所处理的财产必须是双方合法共有的财产。如果房产原本就是案外人通过恶意串通从债务人处取得的，那么该房产从未真正属于夫妻共同财产，离婚协议自然不能成为其合法确权的依据。
• 3. 善意取得的适用壁垒：在连环转让中，法院对后手的“善意”要求极为严格。尤其是家庭成员之间的过户（父→子；前夫→前妻），法院会着重审查后手是否实际支付对价、是否了解前手交易背景、是否同住、是否具有合理信赖基础等。本案中，张某与李某某离婚后不久即办理过户，且张某对房屋来源明确知晓，法院认定其“恶意明显”，不符合善意取得条件。

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四、对执行案件当事人的实务启示（操作环节细节点拨）

如果你是申请执行人（债权人），或者卷入类似合同纠纷的当事人，以下几点直接关乎您的胜败：

• 证据链要“完整闭环”：证明前手合同无效，不能仅凭“低价”（本案中仅5万元），还需要收集：家庭成员关系证明、过户时间与债务发生/诉讼时间的高度重合、实际居住情况、双方沟通记录（证明“恶意串通”的微信或录音）、交易习惯与市场价格的巨大差异等。
• 诉讼策略要“逐步击破”：实践中，不要指望一次诉讼解决所有问题。本案经历了“撤销权之诉（撤销李某与李某某的买卖合同）——执行异议之诉（请求确认二次合同无效并返还）”两个阶段。对应的是先解决“前手买卖是否无效”，再解决“后手转让是否合法”，切忌混淆。
• 缔约过失或合同无效的除斥期间问题：债权人撤销权有1年的除斥期间（自知道或应当知道撤销事由之日起），且最长不得超过5年。本案中，2016年房屋买卖，2019年才提起撤销权之诉，法院仍然受理。但如果时间过长，可能面临时效抗辩。因此，发现财产被转移后，应立即主张权利，不要等到执行阶段才想起救济。
• “返还”与“执行”的衔接：法院判决张某将房屋过户回李某名下，并非终局。债权人还需申请法院对登记在李某名下的房屋采取查封措施（或续封），并及时向执行法院提交该判决书，以推动后续的司法拍卖程序。如果房屋已被案外人占有，还涉及清场腾退。这一环节往往耗时数月，需有足够耐心。

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五、结语：法律不会纵容利用法律进行“自欺欺人”

合同无效制度的本质，是维护法律行为的内在正义。通过虚假买卖、离婚分割等手法试图“漂白”非法取得的财产，在司法实务中越来越难获得保护。法院的裁判逻辑始终紧紧咬住“真实意思表示”与“善意”这两条主线。对于普通家庭而言，切勿轻信“假离婚”+“过户”就能保住财产，一旦被认定恶意串通，不仅合同无效，还可能面临罚款、拘留乃至拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。

维权提示：签订任何房产处分协议前，务必向专业律师咨询；若已卷入此类执行异议纠纷，应第一时间保全证据，尤其关注家庭成员间的往来款项流水与实际居住逻辑。在民事诉讼中，事实证明远胜于口头承诺。

汤井保，江苏华域融和律师事务所。

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附：该领域案件常见咨询问答（涉及南京相关区域及实务场景）

问1： 我在南京鼓楼区法院申请执行，发现被执行人把房子在起诉前就低价卖给了他表姐，但表姐又离婚，房子过户给了他的前妻。我现在还能要求前妻还房吗？
答： 可以主张。关键要证明前妻购房非善意且未支付合理对价。若表姐与前妻是短期离婚分割，且前妻对债务转移知情，法院很可能认定合同无效并支持返还。

问2： 我是申请执行人，发现老赖将房产通过“以物抵债”协议给了案外人，案外人又过户给其配偶。我需要起诉谁？
答： 应将案外人及其配偶列为共同被告。起诉请求确认“以物抵债”协议无效及后续过户行为无效，要求返还房屋并恢复登记至被执行人（原产权人）名下。

问3： 我们夫妻打算协议离婚，房子归女方。但男方在外面有债务纠纷，房子之前是他和别人签了一个无效合同，后来撤销了。女方能拿到房子吗？
答： 若该房屋系登记在男方名下且来源于无效合同的返还义务，则离婚协议不能对抗返还请求权。分割该房屋的前提是男方具有完整所有权，否则离婚协议对房屋的处分无效。

问4： 南京建邺区法院的执行法官告诉我，执行异议之诉里“善意”很难认定。我作为买家，怎么准备才能证明自己是善意？
答： 证明您已支付合理价款（银行转账留痕）、购买时查询过不动产登记簿无查封/无抵押、对卖方的债务纠纷不知情、实际居住使用并交纳水电费、与卖方不存在亲属关系等。

问5： 我前夫把一套房子“卖”给他弟弟，他弟弟又过户给他弟媳。弟媳说离婚时房子归她，这合法吗？
答： 不合法。若源头合同无效，后续所有转让均为无效，弟媳不能依据离婚协议获得所有权。但法院会审查弟媳是否善意且支付对价，若其知悉前情，判决将支持返还。

问6： 合同无效后，房屋返还请求权是物权还是债权？我可以直接向执行法院申请直接查封吗？
答： 是物权请求权。您需先取得确认合同无效并返还房屋的生效判决，再持判决书向执行法院申请查封（续封）并参与分配。

问7： 六合区法院审理此类案件时，如何认定“恶意串通”？
答： 主要结合交易价格是否明显低于市场价、交易双方的身份关系（如父子、夫妻）、交割时间与债务形成时间是否接近、有无实际转账记录（而非现金）、是否仍由原产权人居住等情况综合认定。

问8： 如果前手合同无效，但后手买家确实不知情且市价购买并已过户，我还追得回来吗？
答： 若后手构成善意取得（善意+合理对价+已完成登记），则您只能另行起诉前手赔偿损失，无法追回房屋。因此，发现财产转移后应立即起诉并申请保全查封，阻止过户。

问9： 我和前妻离婚时，把原来登记在我名下的房子给她了。后来法院认定我以前把房子卖给我爸的合同无效，现在前妻要我被执行，她还能住吗？
答： 不能。离婚协议对房产的处分以您有合法所有权为前提。前述合同无效导致您从未取得完整处分权，故前妻不能基于离婚协议获得合法居住权。需配合腾空。

问10： 我是江宁区法院的一起执行异议案被告，法院判我合同无效并返还房屋。我该怎么办？
答： 若判决已生效，建议主动履行腾房义务，避免产生迟延履行金或拒不执行判决的刑事责任。如认为判决有误，可在法定期限内申请再审或向检察院申请抗诉，但需提供新证据。

问11： 合同无效的“返还财产”是否包括返还房屋的增值收益？
答： 包括。除返还房屋外，无效合同有过错一方还需赔偿对方损失，包括房屋增值部分的损失（但需结合过错程度划分责任）。在离婚分割场景中，可能还会涉及装修投入、中介费等杂项损失分担。

问12： 在南京秦淮区法院，执行异议之诉中，后手配偶称离婚时分割了房产，但离婚协议没有备案，法院认吗？
答： 法院会审查离婚协议的真实性。没有备案并不当然无效，但若无公证或实际履行的证据（如已过户、居住等），法院很可能对该协议的真实性持怀疑态度。

问13： 如果李某某和张某的合同被确认无效，李某名下房产的查封还能延续吗？
答： 可以。恢复登记至李某名下后，应请求执行法院立即重新办理查封（因前序查封可能因过户而失效），并提交新的生效判决书，以启动后续拍卖评估程序。

问14： 我是债权人，被执行人和其前妻以虚假离婚协议转移财产，我该如何启动程序？
答： 可同时提起确认合同无效之诉与撤销权之诉，或在执行异议之诉中一并将被执行人、其前妻列为被告，请求确认离婚协议中关于房产的分割条款无效。

问15： 南京栖霞区法院判决返还房屋，但房子被案外人出租了，执行时租客不搬怎么办？
答： 该租赁关系不能对抗申请执行人的所有权返还。执行法院会依法涤除租赁权，但需给予租客合理腾退时间。如租赁在查封之前且真实，可能无法涤除，需另行解决。

问16： 我对执行标的有异议，但不想打执行异议之诉，还有救吗？
答： 若异议理由不涉及“善意取得”或“合同无效”，可能仅能提执行行为异议。但如果涉及实体权利（物权），必须提起执行异议之诉，否则无法获得实体判决保护。

问17： 案外人以离婚协议为由主张房产归其所有，但房产登记在被执行人名下，法院会支持吗？
答： 一般不支持。房产登记具有公示公信力，离婚协议只有债权效力，不能对抗申请执行的债权人。除非案外人能证明其对未办理过户无过错且已实际占有使用，难度极大。

问18： 法院认定合同无效后，诉讼费和执行费由谁承担？
答： 一般由败诉方（即恶意串通方和配偶）承担。如果张某上诉被驳回，二审诉讼费也由其承担。申请执行时的执行申请费，由被执行人负担。

问19： 房子当时是夫妻共同财产，但离婚时协议约定归女方，女方可凭离婚协议直接排除法院的查封吗？
答： 不能直接排除。若该房屋系夫妻共同财产，应先分出女方的一半份额，但若该房屋系通过无效合同取得，则整体无合法来源，女方无法依据离婚协议排除执行。

问20： 我在南京浦口区法院起诉要求确认丈夫与女闺蜜的房屋买卖合同无效，需要提供哪些核心证据？
答： 需要提供：1. 原购房合同、契税发票；2. 丈夫与女闺蜜的亲属关系或利害关系证明；3. 过户前后的银行流水（证明无实际付款）；4. 同期相似房屋市场成交价（证明明显低价）；5. 丈夫在债务产生后仍占有使用房屋的证明（证明虚假交付）。

问21： 合同无效后，房屋恢复登记至被执行人（原所有人）名下，是否意味着我作为债权人的债权自动实现？
答： 否。恢复登记后，您需立即申请法院进行司法拍卖，所得价款用于清偿债务。若该房屋上还有抵押权/租赁权，可能影响拍卖价值。

问22： 离婚协议中写的“各自名下财产归各自所有”，能否对抗法院对被执行人原配偶名下房产的执行？
答： 若该房产登记在配偶名下且来源于合同无效的返还，则该约定不能对抗返还请求权。如果配偶主张其为善意第三人，需其自行证明，法院会从严审查。

问23： 这套案涉房屋现在由被执行人的父母居住，执行法官上门腾退，父母拒绝开门，会有什么后果？
答： 法院可依法强制开启、拘留妨碍执行者、并处以罚款。若情节恶劣，可能构成拒不执行判决、裁定罪。

问24： 我父亲把房子过户给我，我离婚时又把房子给前妻。现在法院判我父亲与我之间的合同无效，前妻还能主张分割吗？
答： 前妻不能基于离婚协议获得房屋所有权。因该房屋自始未成为你们的合法夫妻共同财产，法院会判决返还至你父亲名下，前妻只能就其他夫妻共同财产主张权利。

问25： 恳请律师告知，执行异议之诉的审理期限一般是多久？
答： 适用普通程序，法定审限6个月（经本院院长批准可延长）。若案情复杂（如需调查取证、鉴定评估），实际审理周期可能达1年左右。因此，越早起诉越好。

问26： 对一审判决不服，上诉到南京市中级人民法院后，大概多久开庭？
答： 二审一般立案后3个月内审结。具体开庭时间视南京中院排期而定，通常为1-2个月。

问27： 合同无效的诉讼中，对方当事人死亡了怎么办？
答： 应通知其继承人参加诉讼或变更其为被告。如果继承人放弃继承或下落不明，法院可将判决公告送达，但执行时需谨慎处理。

问28： 执行异议之诉中，被执行人不配合做笔录怎么办？
答： 法院可依职权调查取证。若被执行人不配合，不影响法院根据在案证据（如转账记录、房屋占有使用情况）作出判决。若其虚假陈述，可依法拘留罚款。

问29： 离婚协议约定房屋归女方，但男方因债务被法院查封了该房屋，女方可否申请解除查封？
答： 女方需提起执行异议之诉。法院会审查离婚协议是否真实有效、是否在债务形成之前签订、是否已实际居住、未过户是否有过错。若协议签订在后或明显回避债务，法院驳回的可能性极大。

问30： 我是债权人的代理律师，申请查封房产时，应提醒债权人特别注意什么？
答： 务必在调解或判决生效后立即申请预查封，防止被执行人在执行程序启动前抢先通过离婚分割或虚假交易转移房产。查封笔录中要详细记录房屋居住情况，为后续执行异议之诉固定的重要事实。

问31： 一审判决合同无效并返还，但被告拒不配合迁出户口，怎么办？
答： 法院判决确定的迁出义务属于行为义务，无法强制执行。只能申请执行法官发函给公安机关，强制变更户口，但通常国内无法直接强制迁移。可在合同中约定迟延违约金或向法院起诉要求赔偿损失。

问32： 我起诉确认合同无效，但对方拿出了一份“还款协议”和“收条”说已付全款，怎么办？
答： 应申请法院调取其银行账户流水，核实大额现金来源。同时指出“收条”与交易习惯不符（如无日期、无见证人、无资金流向）。实践中，家事关系中的“收条”证明力极弱。

问33： 南京雨花台区法院执行局冻结了被执行人前妻的账户，因其未履行返还房屋义务，这合理吗？
答： 合理。若判决书判令其返还房屋，其拒不履行即构成迟延履行，法院可依法对其采取罚款、拘留乃至冻结账户的执行措施。

问34： 合同无效后，已经缴纳的契税、个税等费用可以退还吗？
答： 对于因无效合同退还房产而再次产生的税费，应由过错方承担。对于原过户时缴纳的税费，可向税务机关申请退税，但需出具法院的无效判决书，各地税务机关执行口径略有不同，南京地区需提交材料至主管税务机关窗口申请。

问35： 除了执行异议之诉，我还可不可以另案起诉配偶赔偿损失？
答： 若配偶构成共同侵权（恶意串通），可在确认合同无效之诉中一并主张损害赔偿，或在执行不能后另行提起侵权赔偿之诉。但先确认合同无效是前提。

问36： 如果张某在诉讼中提出已经出售给不知情的第三人（另行过户），我该怎么办？
答： 需立即追加该第三人为被告或请求法院通知其参加诉讼，并申请对该房屋进行财产保全，以避免善意取得的构成。时间非常关键，过户完成即无法回转。

问37： 法院确认合同无效，会不会直接判令张某搬离房屋？
答： 可以。在判决主文中，法院会判令“张某协助将房屋恢复登记至李某名下”，但未明确腾退。执行阶段，您需提交腾退申请，由执行法官组织强制清场。

问38： 离婚协议中的房产归属，与合同无效的返还财产冲突，哪个优先？
答： 合同无效的物权请求权优先。因无效合同自始不发生所有权转移的法律效果，房屋在物权层面从未属于夫妻共同财产，故离婚协议不能处分不属于夫妻的财产。

问39： 南京玄武区法院能否受理这类涉及不动产的纠纷？
答： 不动产纠纷由不动产所在地法院专属管辖。案涉房屋位于江宁区，江宁区法院有管辖权。若被告住所地或合同履行地在玄武区，且非专属管辖案件，玄武区法院也可受理。

问40： 律师费、诉讼保全保险费能向对方索赔吗？
答： 可以。若合同无效系因对方恶意串通所致，您为维权支出的合理律师费、保全费（含担保保险费）可列入损失范围，法院会酌情支持。

问41： 我在与配偶的离婚诉讼中，法院正在分割房产。此时案外人起诉要求确认合同无效，我是否应该申请中止离婚诉讼？
答： 应该申请。由于离婚分割的房产可能涉及案外的无效合同返还义务，若不中止，生效判决可能出现矛盾。法院一般也会主动裁定中止审理。

问42： 房屋买卖合同被确认无效后，原买受人已将该房抵押给银行，银行是否构成善意取得？
答： 若银行在设立抵押时，已核查不动产登记簿且未发现查封、无效情形，并实际放款，则银行构成善意取得抵押权，其优先受偿权受法律保护。法院拍卖时需先清偿银行债权。

问43： 请问南京市高淳区人民法院近期对类似案件的判决倾向如何？
答： 南京各基层法院在对待恶意串通、虚假诉讼规避执行的问题上，近年来均保持高压态势。只要证据扎实，法院会坚决支持债权人。

问44： 若张某在法院判决后，又将房屋赠与其母亲，是否会涉及新的诉讼？
答： 会。您可以此行为属于转移查封财产为由，请求法院对其母亲提起确认合同无效之诉，并申请法院对相关人员进行罚款拘留，情节严重可移送公安追究拒不执行判决罪。

问45： 在诉讼过程中，我担心对方转移房产，应该采取什么紧急措施？
答： 在起诉时或诉讼中，应立即申请诉讼财产保全（查封案涉房屋）。保全措施一旦采取，对方无法过户或抵押。若保全错误造成损失，申请方需赔偿。

问46： 合同无效的诉讼时效是几年？
答： 确认合同无效不适用诉讼时效，但“返还财产”的请求属于物权请求权或债权请求权，可能受诉讼时效约束（3年）。从合同被确认无效的判决生效之日起算。

问47： 法院认定合同无效后，执行法官是否需要重新制作参与分配方案？
答： 是的。房屋变现后，若存在多个债权人，需制作财产分配方案，并依次清偿优先债权（如抵押权）、普通债权。

问48： 我和前夫是虚构债务导致房产被查封，我如何避免被牵连为被执行人？
答： 应立即向执行法官书面提出执行异议，并提供充分证据证明离婚协议真实、购房款支付凭证、实际居住等，确保自己未被纳入失信名单。但最重要的还是清偿债务或达成和解。

问49： 被执行人的配偶不同意法院查封房产，说那是她的个人财产，执行法官会怎么办？
答： 执行法官会审查房产登记和权利外观。只要登记在被执行人名下，即可查封。配偶如有异议，需向执行法院提起案外人异议及异议之诉。

问50： 汤井保律师擅长办理这类案件吗？我可以直接找您代理吗？
答： 汤井保系江苏华域融和律师事务所资深律师，长期专注于民商事争议解决及执行案件处理，对此类合同无效与财产返还纠纷有丰富实战经验。具体代理事宜，请携带案件材料预约咨询。

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本文系基于公开判决（（2021）苏01民终10425号）进行的案例普法解析，不构成针对个案的法律意见。如有具体法律问题，请携带材料咨询专业律师。