德阳漏水、中介撒谎、一房二卖，法院：不构成欺诈退房被驳

一、引言：买房遇坑，为何维权这么难？

买房子是人生大事，尤其是购买二手房，涉及的法律关系远比新房复杂。很多购房者倾尽积蓄买下一套房，却遭遇房屋漏水、中介虚假宣传、“一房二卖”等糟心事，认为自己被“套路”了，起诉到法院要求退房赔钱，结果却败诉了。这是为什么？

今天，我们通过四川省德阳市中级人民法院审理的一起真实案件——（2025）川06民终1972号二审判决，来深入剖析二手房买卖中关于 “欺诈”“一房二卖”“房屋质量问题退房” 等核心法律问题。这篇文章将告诉你，为什么陈某购房遭遇漏水、中介骗称有“装修质保”，法院却依然没有支持其退房请求。其中的法律逻辑和风险教训，值得每一个买二手房的家庭仔细阅读！

二、案情回顾：一套房子引发的连环纠纷

买家陈某（男，1989年生，住四川省绵竹市玉泉镇）通过中介看中了位于绵竹市剑南镇的一套113.58㎡的二手住房，总价78万元。在购房前，陈某多次向中介询问房屋装修及质保情况，中介信誓旦旦地表示“请的有装修公司，有质保”。随后，陈某与卖方代理人欧某某签订了《二手房买卖合同》，支付了20万定金和16万首付款，并成功办理了62万元银行按揭贷款。

然而，陈某入住后，厨房、卫生间漏水严重，导致楼下邻居受影响。此时，陈某才发现自己遭遇了“连环套”：

1. 该房屋早在2022年3月就被原房主刘某某以56.9万元的价格卖给了王某某，并且房屋已经实际交付给王某某。刘某某出具了公证委托书委托欧某某代办出售事宜，实际上就是王某某作为实际权利人二次出售房屋。
2. 该房屋的装修并非正规装修公司所为，而是王某某承包给案外人周立军进行的基础装修，所谓“有装修公司、有质保”纯属中介虚构。

感觉自己“被坑惨”的陈某，一审起诉至绵竹市人民法院，要求：

• 撤销《二手房买卖合同》
• 退还购房款78万元
• 退还中介费1万元
• 赔偿贷款利息损失、契税、个税等各项损失

一审法院仅判决中介退还2600元中介费，驳回了陈某其他全部诉讼请求。陈某不服，上诉至德阳市中级人民法院，二审维持原判。

三、法院判决深度解析：为什么退房“没那么容易”？

二审德阳中院围绕三个核心焦点展开论述，这也是二手房交易中当事方最容易踩的法律误区：

焦点一：原房主隐瞒“曾把房卖给他人”，是否构成欺诈？

陈某认为：刘某某把房子卖给王某某之后又委托欧某某出售给自己，这就是“一房二卖”，隐瞒重大事实，构成欺诈，合同应当撤销。

法院认为：不构成欺诈。

法律逻辑如下：

1. 这不是法律意义上的“一房二卖”。所谓“一房二卖”，是指卖方与第一买受人订立合同后，在未解除合同的情况下，又与第二买受人就同一房屋签订合同，导致最终只能有一个买受人取得房屋所有权。本案中，王某某虽买了房，但双方没有办理过户登记，刘某某通过公证委托方式，将房屋直接过户给陈某。这是二手房交易中为了省去一道过户税费的常见操作方式。案涉房屋已经成功过户至陈某名下，陈某的合同目的已经实现，不属于“一房二卖”。

2. 隐瞒“与他人签过买卖合同”，不是必须告知的事项。法律规定和交易习惯中，出卖人没有义务在签订合同时，主动告知自己和别人交易过的历史。尤其是这个历史交易不影响陈某拿到房屋所有权，不影响他居住、子女教育等合同动机的实现，因此不构成欺诈。

3. 买受人的合同目的是“拿房”，不是“追查历史”。合同目的不能无限扩大解释，陈某觉得“我买的是质量有保障的房”，但法院认为，合同根本目的是取得房屋所有权并居住，漏水问题属于质量瑕疵，可以通过维修、赔偿金钱的方式救济，不属于无法实现合同目的。

焦点二：中介说“有装修公司、有质保”是假的，是否构成欺诈？

陈某认为：中介明确承诺房屋是装修公司装修、有质保，我基于这个信任才买房的，这是欺诈。

法院认为：不构成欺诈。但中介存在服务瑕疵，需退还部分中介费。

法律逻辑如下：

1. 欺诈必须具有因果关系。即必须是“因为你的欺骗，我才买这个房”。本案中，陈某询问装修公司的问题是泛泛而问，没有作出“非装修公司装修就不买”的意思表示。且中介的虚假信息只是“瑕疵”，要构成欺诈，必须是买房决策的决定性因素。

2. 决定买不买这套房的因素很复杂：价格、位置、学区、面积、采光、小区环境等才是关键。装修是谁做的，不是决定性要素。真正的核心是装修有没有质保、出问题找谁。而这一点，法律上装修人（即使是包工头）也同样承担保修义务。

3. 中介仍有过错：中介不核实装修单位就发布消息，违反了忠实报告义务，导致服务质量下降，因此法院判决中介返还中介费2600元（总中介费1万元）。注意：只是返还了“部分”，不是全部退还。 这提醒我们：中介有过错≠欺诈≠合同撤销。

焦点三：房屋漏水严重，能不能解除合同退房？

陈某认为：厨房、卫生间漏水严重影响正常居住使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，购房人有权解除合同。

法院认为：不能退房。

法律逻辑如下：

1. 该司法解释针对的是“一手房”，即开发商与购房者之间的商品房买卖，不一定适用于二手房个人之间的交易。
2. 漏水问题未达到“严重影响正常居住使用”的法定程度。法院认为漏水属于一般质量瑕疵，可以通过维修解决，且陈某已实际入住并过户，说明其接受房屋现状。如果漏水的严重程度已达到“危房”级别，或根本无法住人，那法院可能会作出不同认定。但本案证据不足，法院不支持解除合同。
3. 正确的维权路径是“违约责任”而非“撤销欺诈”。一审法院明确问过陈某：“你愿不愿意起诉对方违约，比如要求修理、重作、减少价款、赔偿漏水损失？”陈某坚决拒绝，坚持要退房。这就导致法院无法帮助他进行违约救济。维权请求不能错位，否则“有理也败诉”。

三、常见法律误区澄清（重点！）

| 错误认知 | 正确理解 | |---------|---------| | “中介骗我，我就有权退房” | 只有构成“欺诈”且导致合同可撤销才可退房。一般性的虚假陈述如果没有对买房决策构成根本性影响，不构成欺诈 | | “房子质量有问题，我就能退房” | 只有严重影响正常居住使用的房屋质量问题才能解除合同，一般漏水、渗水、裂缝等属于“质量瑕疵”，只能要求维修、赔偿 | | “一房二卖就是诈骗” | 法律上认定“一房二卖”要求最终只能有一个买受人取得房屋所有权。如果房屋已顺利过户给后手买家，一般不构成“一房二卖” | | “卖家隐瞒曾卖给他人的事实就是欺诈” | 需结合交易动机和合同目的来判断。如果历史交易不影响你取得房屋所有权和正常居住，一般不构成欺诈 | | “中介说装修有质保，就可以高枕无忧” | 口头承诺风险极大。应要求书面写入合同，并保留核实凭证（如装修合同、施工单位营业执照、质保书等） | | “起诉时哪个诉求解气就提哪个” | 诉讼策略至关重要。若同时主张撤销合同和违约赔偿，必须建立“备位之诉”，以防主位诉求不被支持时丧失救济机会 |

四、购房者避坑实操指南：三条血泪教训

结合本案，对于想买二手房的读者，以下三点务必牢记：

1. 购房前：务必核实“四项信息”，不能只听中介讲

根据本案的教训，购房者在决策前务必要求卖方提供并核实以下材料：

• 房屋产权证（核验所有权人身份）
• 不动产登记中心调档信息（查明有无查封、抵押、异议登记）
• 装修施工合同及质保文件（如涉及精装房或二手装修房）
• 物业缴费及维修记录（有无漏水、渗水、管道改造等报修记录）

本案中，如果陈某在签订合同前坚持要求查看装修合同或申报审批记录，很可能就会发现装修单位并不是“装修公司”，从而避免后续风险。口头询问永远无法替代书面核验。

2. 签约时：重要承诺“白纸黑字”

任何你关心的交易因素，都必须写入书面合同条款中。

• 如果在意装修质保，就写明“装修施工方为XXX装饰工程有限公司，质保期为X年，质保范围包括防水工程、水电工程等。”
• 如果在意房屋历史，就写明“甲方保证该房屋不存在其他任何形式的买卖合同、网签记录或第三方实际占有使用情况，否则视为根本违约，乙方有权解除合同并要求赔偿。”

3. 维权时：诉讼请求“主次分明”

在起诉时，无论是诉请撤销合同还是解除合同，都建议同时提出备位诉讼请求：如“若法院认为不构成撤销/解除，则请求判令被告承担修理、重作、减少价款、赔偿损失等违约责任。”这样能最大程度保障自身权益，避免因请求错误导致权利落空。

五、结语：房产无小事，权益需理性守护

本案的判决结果对广大二手房购房者具有很强的警示意义：法律保护的不仅是“我认为被骗”的直觉，更是有事实和证据支撑的合法权益。 法律强调诚实信用，但并非所有的隐瞒和虚假陈述都能上升到“欺诈”的高度。

对于购房者而言，最关键的不是出事之后如何维权，而是购房之前如何避坑。多一分审慎，少一分风险。如果本案中的陈某能在购房时多一点警觉、多一项核查、多一些书面留痕，或许就不会陷入漫长的诉讼泥潭。

如果您正面临类似的二手房买卖纠纷，建议携带购房合同、微信聊天记录、转账凭证、房屋现状照片等证据材料，及时咨询专业律师，制定合理的诉讼策略。

曾强，四川贞明律师事务所

六、相关法律问答

1. 问：我在德阳旌阳区买了一套二手房，入住后发现卫生间漏水，我可以要求退房吗？ 答：一般不能。根据司法实践，卫生间漏水通常属于质量瑕疵，未达到“严重影响正常居住使用”的程度。你可以要求卖方承担维修、赔偿损失等违约责任。除非漏水导致房屋完全无法居住，否则解除合同退房的主张很难得到法院支持。

2. 问：中介告诉我房子是装修公司装修的有质保，结果发现就是个包工头装的，中介算欺诈吗？ 答：要区分情况。如果“是否由装修公司装修”对你的购房决策不具有决定性影响，法院通常不认定为欺诈，但中介未核实信息就对外宣传，属于服务瑕疵，你可以要求中介退还部分中介费。建议签约前要求书面对装修质保作出承诺。

3. 问：卖房人把房子卖给了我又卖给了别人，但我已经拿到房产证了，他算一房二卖吗？ 答：不算。法律认定的一房二卖是指最终导致买受人无法取得房屋所有权的行为。如果你已经顺利办理了过户登记，合同目的已经实现，无法主张一房二卖赔偿。除非存在其他欺诈、隐瞒行为导致合同目的落空，否则不能因此要求退房。

4. 问：我在广汉市通过中介买二手房，中介隐瞒了房屋的漏水历史，我可以起诉中介赔偿吗？ 答：中介作为专业服务方，对房屋的重要信息负有核实和如实报告义务。如果中介知道或应当知道漏水历史却不告知，导致你权益受损，你可以依据民法典第九百六十二条要求中介承担赔偿责任。但你需要提供证据证明中介主观上故意隐瞒。

5. 问：买二手房时，卖方应当主动告知哪些信息？隐瞒什么信息构成欺诈？ 答：卖方应当主动告知影响房屋交易安全和合同目的实现的重大事项，如房屋权属争议、抵押、查封、凶宅、重大结构安全隐患、违法改建等。一般性的交易历史、装修过程等不必然属于必须主动告知的范围。需结合具体情况判断。

6. 问：购买二手房后发现房子存在多处裂缝，但是已经过户了，还能维权吗？ 答：可以维权。房屋已过户不代表质量问题免责。你可以依据合同约定和民法典第五百八十二条要求卖方承担修理、重作、更换、减少价款等违约责任。但需要尽快委托专业机构进行质量鉴定，确定问题性质和严重程度。

7. 问：我在绵竹市买了一套精装二手房，合同里没有写装修标准，但中介口头说了很多，算数吗？ 答：口头承诺在法律上有效力，但举证困难。建议将所有重要承诺写入书面合同，或至少保留微信聊天记录、通话录音等证据。仅有口头承诺且对方否认的情况下，法院难以支持你的主张。

8. 问：卖方故意隐瞒房屋曾经淹过水，且楼下曾被水泡过，我买房后才发现，能撤销合同吗？ 答：如果淹水问题属于影响购房决策的重大事项，且卖方故意隐瞒，你可以依据民法典第一百四十八条主张欺诈，请求撤销合同。但必须证明：卖方明知、故意隐瞒、该事实对你购房决策产生了实质性影响。

9. 问：二手房买卖纠纷应该向哪个法院起诉？向绵竹市人民法院还是德阳市中级人民法院起诉？ 答：一般由不动产所在地法院专属管辖。也就是说，房屋在绵竹市就由绵竹市人民法院管辖（标的额较大或属于中院一审范围的情形除外）。本案中一审就是由绵竹市人民法院审理，二审由德阳市中级人民法院审理。

10. 问：我在德阳罗江区买房后，发现房屋的装修公司根本没有资质，可以要求赔偿吗？ 答：可以。如果卖方或中介在交易中明确承诺装修由具备资质的装修公司完成，实际却由无资质的个人施工，属于履行合同不符合约定，你可以主张违约责任，要求赔偿修复费用或减少价款。但同样需要证据支撑。

11. 问：诉请撤销合同需要满足哪些条件？ 答：根据民法典第一百四十七条至一百五十一条，撤销合同的情形包括重大误解、欺诈、胁迫、显失公平。需在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，最长不超过五年。且需要证明撤销事由与合同签订之间的因果关系。

12. 问：中介收取的贷款代办费能不能退？ 答：贷款代办费是中介提供贷款咨询、协助办理贷款服务的费用，与居间报酬性质不同。如果中介已经提供了相应的代办服务，一般不支持退还。但如果中介未实际提供服务，可以主张返还。本案中，法院也明确了2200元贷款代办费与中介报酬的区别。

13. 问：房屋质量问题发生在过户之前，卖方是否要承担责任？ 答：要承担。房屋质量瑕疵属于交付义务的一部分，只要质量问题在交付时已经存在，即使已经过户，卖方仍然需要承担违约责任。除非买方在验收时明确表示放弃追究质量责任，否则不因过户而免除。

14. 问：我是中江县的，买了一套二手房，发现被中介骗了中介费，怎么追讨？ 答：先收集证据，包括合同、付款凭证、中介发布的虚假信息截图、聊天记录等，然后向有管辖权的法院起诉（一般是被告住所地或合同履行地法院）。如果中介构成欺诈，可以要求退还中介费并赔偿损失。也可以先向当地住建部门投诉。

15. 问：房屋买卖合同中约定“按套转让”，还能因为面积缩水要求赔偿吗？ 答：如果合同明确约定按套计价转让，面积出现合理范围内的误差一般不构成违约。但若面积严重缩水，影响合同目的实现，可以主张撤销合同或要求适当减少价款。需要结合合同具体条款和实际情况判断。

16. 问：买房后发现外墙漏水，属于房屋主体结构质量问题吗？ 答：不一定。外墙渗漏可能涉及防水层失效、保温层破损等多种原因，一般属于非主体结构质量缺陷，通常不构成解除合同的法定事由。但如果渗漏严重导致无法正常居住，经过鉴定属于严重质量问题的，可以依法主张解除合同。

17. 问：我在什邡市买房，卖方是夫妻共有财产，只有一方签字有效吗？ 答：房屋属于夫妻共同财产的，需要夫妻双方共同签字确认。仅有一方签字的合同属于无权处分，效力待定。如果另一方明确拒绝追认，合同无效。但如果你属于善意购买且已办理过户登记，可以依据善意取得制度取得所有权。

18. 问：卖方一房二卖，导致我没有成功过户，可以要求双倍返还定金吗？ 答：可以。根据民法典第五百八十七条，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。同时，你还可以主张由此造成的其他损失，如房价上涨的差价损失等。

19. 问：二手房质量问题诉讼需要做房屋质量鉴定吗？鉴定费谁承担？ 答：对于争议较大的质量问题，法院一般会要求委托专业鉴定机构进行质量鉴定。鉴定费由申请方先行垫付，最终由败诉方承担。如果质量问题的严重程度直接影响案件结果，做鉴定是必要的。

20. 问：我在德阳买了一套老破小，过户后发现墙体严重开裂，可以主张欺诈吗？ 答：如果卖方故意隐瞒房屋主体结构存在严重安全隐患的问题，属于隐瞒重大事实，可能构成欺诈。但如果你购买的是“老破小”，且看房时已经能直观看到墙体开裂情况，法院可能认为你应当知晓房屋现状，难以认定为欺诈。

21. 问：卖方承诺赠送家具家电，但交房时全部搬走了，可以起诉吗？ 答：可以。如果合同或补充协议中明确约定了赠送的家具家电清单及品牌型号，卖方未按约定交付，属于违约行为，你可以要求卖方赔偿相应损失。但如果只是口头约定，则举证困难。建议将赠送物品作为合同附件的财产清单，写清楚品牌型号和成色。

22. 问：房屋买卖合同签订后，卖方拒绝配合过户，怎么办？ 答：你可以依据合同要求卖方继续履行，向法院起诉请求判令卖方协助办理过户登记手续。同时可以申请财产保全，防止卖方将房屋另行出售给第三人。胜诉后可申请法院强制执行。本案中的欧某某作为受托人代理过户，也体现了公证委托在交易中的常见性。

23. 问：我是买方，合同签订后发现房子是“凶宅”，怎么办？ 答：如果卖方故意隐瞒房屋曾发生非正常死亡事件，属于违背公序良俗且影响合同目的实现的重大事项，可能构成欺诈，你可以请求撤销合同或主张降价赔偿。实践中，部分法院支持此类诉讼请求。

24. 问：中介未核实房屋权属信息，导致我签了合同后才发现房子有抵押，中介要负责吗？ 答：中介负有核查房屋基本信息并如实告知的义务。如果因中介未尽责导致你遭受损失，你可以要求中介在其过错范围内承担赔偿责任。同时，你也可以基于卖方隐瞒抵押事实主张权利。

25. 问：法院判决不准退房，但我真的不想住了，还能怎么维权？ 答：可以选择违约之诉而非撤销权之诉。实践中，即使不能解除合同退房，购房者仍可以要求卖方承担维修、赔偿等责任。如果你实在不想要房子，也可以与卖方协商解除合同，或考虑将房屋另行出售，另行主张差价损失和费用损失。

特别提示： 本文所引用判决书为真实案件，但每个案件的案情细节、证据情况、地方司法实践不同，法院裁判结果也会有所差异。遇到具体法律问题，请务必携带材料当面咨询专业律师，切勿照搬照抄本文内容自行处理，以免造成不必要的损失。