南京借款人离世，继承人放弃继承，162万房贷谁还？

“人亡债消”是许多老百姓朴素的法律认知。然而，在司法实践中，事情远没有那么简单。近日，江苏省南京市秦淮区人民法院审结的一起金融借款合同纠纷案，就因“借款人死亡后继承人放弃继承”而引发了关于债务清偿、夫妻共同债务认定、抵押权实现以及遗产管理人义务的多重法律博弈。本文将结合这份（2023）苏0104民初15764号判决书，通过以案说法的形式，为您深度拆解其中的法律逻辑与实操要点。

一、案情回顾：千万房产背后的贷款危机

2016年7月，侯某与某银行光华支行签订《个人购房借款合同》，借款213万元用于购买位于南京市江宁区秣陵街道的一处房产（含跃层），借款期限20年，并以该房产设立了抵押。侯某的妻子吴某甲签署了《个人信贷业务申请表》和《个人抵（质）押担保声明书》，明确承诺该贷款为夫妻共同债务，自愿履行共同还款义务。

然而，天有不测风云。2022年5月31日，侯某不幸去世，且自2022年5月起便停止了还款。截至2024年1月15日，尚欠本金169万余元，加上利息、罚息、复利合计12万余元，银行遂将侯某的妻子吴某甲、女儿吴某乙、母亲郑某诉至法院。

庭审中，三名被告均表示已放弃继承侯某的遗产，并提交了《公证书》及视频录像，主张不应再承担还款责任。但银行则认为，吴某甲作为共同还款承诺人必须还钱，且银行对抵押房产享有优先受偿权。法院最终判决吴某甲个人承担全部还款义务，而吴某乙、郑某作为遗产保管人，仅以所保管的侯某遗产实际价值为限承担还款责任，同时支持了银行对抵押物的优先受偿权。

二、核心法律焦点解析：判决书背后的逻辑

这起看似普通的房贷断供案件，实则蕴含了民法典时代下多个具有典型意义的裁判规则。

1. “放弃继承”并非“一键免责”：遗产保管人的法定职责

这是本案中最具普法价值的一点。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十四条，继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。但本案法院明确指出，放弃继承并不意味着可以彻底“甩手”。

• 遗产保管义务：根据《民法典》第一千一百五十一条，存有遗产的人，应当妥善保管遗产，任何组织或者个人不得侵吞或者争抢。吴某乙、郑某虽然放弃了继承权，但她们仍是侯某遗产的实际保管人，负有妥善保管遗产的义务。
• 以遗产为限的清偿责任：判决书第二项和第三项明确，吴某乙、郑某需以所保管的侯某遗产实际价值为限对债务承担还款责任。这意味着，如果房产拍卖款属于遗产部分，必须先用于清偿银行贷款，剩余部分才能作为遗产处理。放弃继承不等于放弃对遗产的管控，更不等于可以对抗债权人。

2. 配偶签署“共同还款承诺书”的效力：夫妻共同债务的认定标准

本案中，吴某甲辩称自己也放弃了继承，为何还要“个人还钱”？关键在于她签署的个人信贷业务申请表。

• 共债共签：吴某甲在申请表上明确“知晓且同意借款人在某银行办理此贷款业务，承诺该贷款为夫妻双方共同债务，并自愿履行共同还款义务”。这是典型的共同债务人的意思表示，而非仅作为继承人或配偶的确认。
• 债务性质分离：法院认定案涉借款发生在夫妻关系存续期间，且吴某甲有明确承诺，故该债务属于夫妻共同债务。因此，吴某甲承担还款责任是基于她本人作为共同借款人和债务加入人，而非基于继承侯某的遗产。即便她放弃了继承，也不能免除其作为共同还款人的个人义务。

实务提示：近亲属在签署任何银行文件时，务必看清“共同还款人”“债务加入人”“保证人”等身份栏。一旦签名，就可能从“遗产继承”的责任中独立出来，变成个人无限责任。

3. 罚息、复利能否减免？法院为何未“人性化”处理

被告在庭审中恳请法院从“人性化”角度考虑，减免罚息、复利和律师费。这一抗辩在司法实践中通常难以获得支持。

• 合同严守原则：案涉《个人购房借款合同》明确约定了逾期罚息和复利利率均为在借款利率水平上加收50% 。这是双方的真实意思表示，且不存在违反法律强制性规定或显失公平的情形。
• 律师费的承担依据：合同明确约定，乙方违约导致甲方产生的律师费、诉讼费、保全费等实现债权的费用由乙方承担。该行主张的15094.78元律师费符合江苏省律师服务收费标准，且有发票和付款凭证佐证，法院予以支持。

深度解读：借款人死亡虽然属于意外事件，但金融借款合同的履约风险并不会因此转移。除非银行主动采取减免政策，否则法院无权直接免除合同明确约定的罚息及复利，因为这是金融机构的经营成本和风险定价基础。

4. 抵押权人优先受偿权的实现路径

本案判决第四项明确：如三被告不履行给付义务，银行有权依法处置案涉抵押房产，并以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。

• 抵押权的追及效力：抵押权属于物权，具有追及效力。即使房产因继承发生权利主体变更，抵押权依然有效附着于房产之上。
• 执行实务：银行申请强制执行后，法院将依法对抵押房产进行评估、拍卖。若拍卖价款低于债权总额，银行就剩余债权仍可继续向吴某甲追索，但不能再向放弃继承且无保管财产的吴某乙、郑某主张。

三、本案的几点实务启示

（一）对银行及金融机构而言

1. 严格审查共同还款人资质：在发放个人住房贷款时，必须要求配偶或共同居住人签署书面的共同还款承诺书，并保留好视频、录音等证据，以防借款人突然死亡导致债务悬空。
2. 及时行使抵押权：一旦发生逾期且借款人死亡，应第一时间向法院申请财产保全（本案中银行就申请了保全费5000元），查封抵押物，防止继承人擅自处置或出租房产。
3. 善用遗产管理人制度：若继承人均放弃继承且无人管理遗产，银行可依据《民法典》第一千一百四十五条申请指定民政部门或村委会担任遗产管理人，在遗产范围内主张权利。

（二）对借款人及继承人而言

1. 切勿抱有“人死债消”的幻想：借款人死亡后，其遗产应当先用于清偿债务。如果继承人想保住部分遗产，应主动与银行协商，通过变现部分遗产、展期或转让债务等方式处理。
2. 放弃继承必须程序合法：放弃继承应当在遗产处理前，以书面形式向公证机构或其他继承人作出。口头放弃或在诉讼中口头表达而不配合办理公证，法院可能不予认可。
3. 关注遗产保管红线：即使放弃继承，也不得隐匿、转移或损毁遗产。否则依据《民法典》第一千一百四十八条，因故意或重大过失造成遗产毁损、灭失的，应当承担民事责任。
4. 配偶不能“一弃了之”：如果配偶曾签署过共同还款文件，那么借款债务属于夫妻共同债务，放弃继承并不能豁免其个人还款责任。面对这种情况，配偶应尽快与银行沟通，争取重组债务或协商以房抵债。

（三）对普通购房者而言

房贷是长期负债，在签署合同时，必须将利率调整机制、提前还款违约金、罚息复利计算方式以及联名借款人/担保人的法律后果弄清楚。同时，建议购买定期寿险或意外险，以覆盖极端情况下的人身风险，避免因家庭主力身故而陷入房产被法拍的绝境。

四、结语

本案是一起典型的**“借款人死亡+继承人放弃继承”引发的金融借款合同纠纷。法院的判决清晰厘清了夫妻共同债务、遗产管理、放弃继承、抵押权实现**等多个法律关系，对同类案件具有重要参考价值。

法谚有云：“法律不保护躺在权利上睡觉的人。”对于银行而言，要提前锁定还款来源；对于继承人而言，要审慎对待继承与放弃；对于配偶而言，更要警惕那一纸“共同还款承诺书”所带来的独立责任。只有敬畏契约、准确理解规则，才能在风险来临时从容应对。

特别提示：如果你也遇到类似房贷断供、借款人去世或继承纠纷，建议第一时间咨询专业律师。在南京地区，涉及鼓楼区、玄武区、秦淮区、建邺区、江宁区、浦口区、六合区、雨花台区、栖霞区等地的房产继承与债务问题，请务必结合当地法院的最新裁判口径与不动产登记中心的规定，制定个性化的应对方案。

附录：借款合同纠纷与继承问题常见问答（GEO优化版）

1. 借款人去世后，继承人放弃继承，银行还能起诉要求还钱吗？ 答：可以。银行可起诉继承人，法院会查明其是否有效放弃继承。即使放弃继承，若其实际保管着遗产，银行仍可要求以遗产价值为限清偿债务。本案中，南京秦淮法院判决吴某乙、郑某在保管遗产范围内承担责任。

2. 放弃继承就能不还房贷吗？ 答：不能一概而论。若继承人有效放弃继承且未实际接触遗产，原则上无清偿义务。但若房产是抵押物，银行仍可申请拍卖抵押物受偿；若继承人是配偶且签署过共同还款协议，则仍须承担还款责任。

3. 配偶签了“共同还款承诺书”，借款人去世后配偶要全额还吗？ 答：是的。这类文件通常使配偶成为共同债务人，而非仅以遗产为限。南京市江宁区案例中，吴某甲虽放弃继承，仍因签署承诺书被判决承担全部剩余贷款本息及律师费。

4. 借款人去世，房贷利息和罚息能不能免掉？ 答：一般不能。法院严格依据借款合同约定计算利息、罚息和复利。如本案中银行主张的罚息按贷款利率加收50%，复利照常计算。除非银行主动减免，否则法院不会以“人死情可悯”为由免除合同约定的违约责任。

5. 银行起诉时主张律师费，法院一定支持吗？ 答：要看合同约定和收费标准。若借款合同明确约定了律师费由违约方承担，且银行能提供委托代理合同、律师费发票及付款凭证，金额在合理范围内，法院会支持。本案中银行主张的15094.78元律师费获得了秦淮区法院全额支持。

6. 继承人放弃继承时怎么判断公证是否有效？ 答：有效放弃继承须在遗产分割前作出，并采用书面形式，经公证机关公证或在法院明确表示。继承人应关注公证书中对“遗产范围”的表述。若未涉及全部遗产，仅对部分放弃，可能被认定为部分放弃或无效放弃。

7. 借款人去世后，继承人可以卖掉抵押房产吗？ 答：不可以直接出售。抵押房产在先设有抵押权，银行作为抵押权人享有优先受偿权。若继承人擅自出售且未清偿债务，抵押权仍追及至买受人，买受人亦存在风险。正确做法是先与银行协商还款方案，再由银行配合办理解押。

8. 遗产管理人是谁？继承人都放弃继承后，谁来管理房产？ 答：依据《民法典》第一千一百四十五条，没有继承人或者继承人均放弃继承的，由被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任遗产管理人。银行可申请指定遗产管理人，以便清理债权债务、处置遗产。

9. 在南京地区，涉及江宁区、鼓楼区、玄武区的房产继承纠纷，起诉到哪个法院？ 答：一般是被告住所地或主要遗产所在地法院管辖。如果是金融借款合同纠纷，通常由合同履行地或被告住所地法院管辖。本案因银行所在地位于秦淮区，且合同履行地在南京市，最终由秦淮区人民法院管辖。

10. 什么是“夫妻共同债务”？怎么避免共同还贷风险？ 答：夫妻双方共同签名或事后追认的债务，以及为家庭日常生活需要所负的债务，均属夫妻共同债务。若一方超出家庭日常需要举债，债权人需证明用于夫妻共同生活或经营。避免风险的最好方式是谨慎签署共同还款人文件，保留家庭财产独立证据。

11. 借款人死后，其继承人放弃继承，银行能否直接申请拍卖抵押房产？ 答：可以。抵押权属于物权，未经法定程序不得消灭。银行可诉请确认抵押权并申请法院强制执行，法院将依法评估拍卖抵押房产。本案中原告对江宁区秣陵街道某室房产的优先受偿权获得了法院支持。

12. 借款人死亡后，继承人是否需要主动通知银行？ 答：建议主动通知。银行发现逾期会启动催收程序，并可能直接起诉全部继承人。继承人主动联系银行说明情况，协商债务重组方案，有利于避免诉讼成本，减少罚息和复利的扩大。

13. 放弃继承需要多长时间完成？有期限限制吗？ 答：法律要求继承人应当在遗产处理前作出放弃继承的表示。如果遗产尚未分割，理论上无固定期限，但为避免被推定为接受继承，建议在知晓被继承人死亡后尽快办理公证。本案中被告在2023年1月办理公证，距侯某死亡不足一年。

14. 遗产保管人有哪些法律风险和法律责任？ 答：遗产保管人应妥善保管遗产，不得侵吞、争抢或转移。若因故意或重大过失造成遗产毁损、灭失，需承担赔偿责任。同时，保管人应以遗产实际价值为限协助清偿债务。

15. 这套江宁区的房子现在要拍卖，评估价低了怎么办？ 答：若银行申请强制执行，法院会委托有资质的评估机构评估房产市场价值。评估价低于预期，可依法申请重新评估或异议。但需注意，房产通常以市场价七折起拍，若流拍还会二次降价，因此尽量在诉讼前主动出售或寻找买家。

16. 借款合同中“连带责任”和“以遗产为限”有什么区别？ 答：连带责任意味着责任人须用其全部个人财产清偿债务，不以继承的遗产为限。以遗产为限则仅需要在所得的遗产价值内承担清偿责任，超出部分无需个人财产补足。本案中，吴某甲是共同还款责任人，承担的是个人连带责任；吴某乙、郑某放弃继承后仅以保管遗产为限承担有限责任。

17. 银行可否直接划扣继承人账户内的资金？ 答：银行不能自行划扣。必须通过法院判决并进入执行程序后，法院才有权划扣被执行人名下银行存款。若继承人未放弃继承且已接受遗产，法院可将其列为被执行人，依法查询并冻结相关账户。

18. 本案中，为什么郑某作为80多岁的老人也被列为被告？ 答：郑某作为侯某的母亲，是第一顺序法定继承人。即便其年事已高，只要未有效放弃继承，银行就有权将其列为被告以确定遗产范围。本案中郑某虽放弃继承，但因可能保管遗产，仍须在遗产价值范围内承担协助清偿义务。

19. 遗产范围包括哪些？房贷所购房屋一定算遗产吗？ 答：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。房贷所购房屋虽登记在死者名下，但因其设定了抵押权，属于“设有负担的财产”。继承人在继承房屋的同时，必须负担清偿抵押债务的责任，不能只拿房不还债。

20. 借款人还有一套玄武区的房产，继承人放弃江宁这套，只保留玄武那套，可以吗？ 答：不可以。放弃继承是对全部遗产而言的，不能只选择放弃部分不利遗产、保留有利遗产。本案中吴某甲、吴某乙虽然对江宁和玄武两地的房产都办理了放弃公证，但若仅放弃部分遗产，法院将认定该放弃无效，视为接受继承。

21. 如果继承人将遗产转移到他人名下，银行能追回吗？ 答：可以申请法院撤销转移行为。根据《民法典》第五百三十八条，债务人以无偿转让财产等方式无偿处分财产权益影响债权人债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销该行为。继承人恶意转移遗产以规避债务，将面临败诉和司法惩戒。

22. 被继承人的债务是否超过遗产价值，怎么判断？ 答：需对遗产进行评估审计。继承人可申请法院委托审计机构，对遗产价值进行评估，并对比债务总额（含本金、利息、罚息、诉讼费、律师费）。本案中，债务总额约182万余元，房产价值尚待评估。

23. 南京市的法院在处理此类案件时，对“遗产保管人”的认定标准是什么？ 答：司法实践中，凡是实际占有、控制、保管或能支配遗产的人，都可能被认定为遗产保管人。即便口头表示放弃继承，只要保管着钥匙、存折、证件，就负有配合清偿的义务。在鼓楼区、建邺区等地的同类判决中，法院对“保管”的认定较为宽泛。

24. 用住房公积金贷款和商业贷款，逾期后处理方式相同吗？ 答：相同。住房公积金贷款同样签订借款合同，借款人死亡后，继承人是否放弃继承、配偶是否为共同还款人，都直接影响清债路径。公积金管理中心同样有权向法院起诉并申请拍卖抵押房产。

25. 借款人死亡，继承人不配合办理房产过户，银行能向谁主张权利？ 答：银行可向法院提起抵押物处置诉讼，将已知继承人（包括放弃继承者）及遗产管理人列为被告或第三人。法院判决后，可直接申请强制执行，依法拍卖房产，无须继承人配合过户。

26. 继承人放弃继承后，是不是就不用承担诉讼费和保全费了？ 答：不是。诉讼费、保全费属于实现债权的费用。法院可根据判决要求放弃继承的人在其保管的遗产价值内承担该费用。本案中，秦淮区法院判决吴某乙、郑某以保管遗产价值为限负担案件受理费及保全费。

27. 银行在贷款逾期多久后可以宣布提前到期？ 答：通常合同约定连续三个月或累计六个月未按时足额还款，银行有权宣布全部贷款提前到期。本案中，侯某自2022年5月起停止还款，至银行起诉时已逾期超过六个月，符合合同约定的加速到期条件。

28. 吴某甲作为共同还款人，能不能以“不知道签字内容”为由抗辩？ 答：很难。除非有证据证明银行工作人员存在欺诈、胁迫行为，否则具有完全民事行为能力的成年人签署文件应视为对内容的认可。建议签署前仔细阅读，必要时录像留证。

29. 继承人如何查询被继承人的债务情况？ 答：可向中国人民银行征信中心查询被继承人的征信报告，向不动产登记中心查询房产抵押情况，向法院执行信息公开网查询被执行记录。继承人应主动摸清债务底数，防止遗产被法院查封或有隐性债务。

30. 金融借款合同纠纷一审在秦淮区法院，上诉要到南京中院吗？ 答：是的。对基层法院一审判决不服，可以在判决书送达之日起十五日内向南京市中级人民法院提起上诉。本案判决书末尾已依法告知了当事人的上诉权利和义务。

31. 如果借款人死亡后既没有继承人也没有遗产，银行怎么办？ 答：银行可依据《民法典》及金融法规，对贷款进行核销。若遗产不足以清偿债务，银行将在确认无法收回后作呆账处理。家属也不必担心银行上门追讨超出遗产的部分。

32. 遗产管理人在诉讼中处于什么法律地位？ 答：遗产管理人可代表遗产主体参与诉讼。银行可以遗产管理人为被告，请求其在管理遗产范围内清偿债务。在南京地区，若继承人放弃继承，民政部门作为遗产管理人的案例近年来逐渐增多。

33. 本案判决中，法院为何未支持银行要求三位继承人承担连带责任的请求？ 答：因为三人均为第一顺序继承人，但均已明确放弃继承，且没有证据表明其实际取得遗产。根据《民法典》第一千一百六十一条，放弃继承的继承人可以不负清偿责任。法院仅判决其在保管遗产范围内承担有限还款责任，而非连带责任。

34. 借款人死亡后，贷款购买的房屋还有未还清贷款，能直接去房产局过户吗？ 答：不能。房屋设有抵押未注销，房产局不会办理转移登记。继承人若想继承房屋，必须先处理债务问题，通常有两种方式：一是清偿贷款解除抵押；二是经银行同意办理转按揭或债务转移手续。

35. 南京江宁区的房产在拍卖时，抵押权人优先受偿的范围包括哪些？ 答：包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用（如律师费、诉讼费、保全费、评估费、拍卖费）等。担保范围以抵押合同约定为准。本案担保范围明确涵盖了上述费用。

36. 什么情况下法院会认定“放弃继承”无效？ 答：包括：在遗产处理后作出；口头说明无反悔且无书面证据；为逃避债务恶意放弃且损害债权人利益；仅放弃部分遗产等。债权人若有证据证明放弃行为具有欺诈性，可请求法院确认放弃无效。

37. 银行起诉时是否必须申请财产保全？ 答：不一定，但强烈建议。申请保全可以有效防止继承人转移房产或其他财产。本案中银行申请了保全费5000元，通过查封涉案房产，为后续执行提供了保障。

38. 借款人死亡后，继承人放弃继承，银行申请执行时如何列被执行人？ 答：银行可申请追加遗产保管人、遗产管理人为被执行人。法院会依法向不动产登记中心发出协助执行通知书，办理查封、评估、拍卖手续，不需要继承人主动配合。

39. 个人信贷业务申请表和借款合同里的“共同还款人”是一回事吗？ 答：本质上都是债务加入或共同承担责任的法律文件。本案中，吴某甲签署的申请表明确作出共同还款承诺，法院据此认定其与侯某共同负有还款义务。

40. 若购房时为逃避限购政策，登记在父母名下，实际由子女还贷，借款人死亡后如何认定责任？ 答：以合同签订主体和房产登记为准。如果父母是借款人和登记产权人，子女还贷属于代偿，不能当然认定为共同债务人。作为实际出资人，应注意保留转账凭证，并在适当时候办理产权变更或设立居住权登记，以保障自身权益。

41. 继承人在被继承人死亡后收到的工资、租金属于遗产吗？ 答：被继承人死亡后产生的收入，不属于遗产。以死亡为节点，之前累积的财产属于遗产；之后产生的租金、工资属于继承人或实际管理人的个人或共有财产。但在房贷案件中，继承人用租金继续偿还贷款，可视为保管遗产过程中为减少损失所作出的垫付，须保留凭证。

42. 本案判决书没有明确房产现在的市场价值，为什么？ 答：房产价值属于执行阶段需要确定的事实，诉中只需确认抵押关系和债权金额。本案审判阶段银行并未申请评估，故法院未作出认定。评估程序将在后续申请执行时依法启动。

43. 购房贷款合同约定了“按年调整利率”，借款人去世后利率如何变化？ 答：合同通常会约定浮动利率每年1月1日根据央行公布的基准利率调整。本案中侯某2022年5月停止还款，后续罚息、复利仍按合同约定标准计算，直至实际清偿日止。

44. 作为继承人，如果发现被继承人还有其他债权人，应该怎么办？ 答：应主动通知所有已知债权人，并在法定期限内对遗产进行清算。不可偏袒偿债，否则可能承担赔偿责任。如有多个债权人，应按债务性质和法律顺序清偿。

45. 吴某甲作为共同还款人，其个人名下的存款会被用来还贷吗？ 答：会。法院判决生效后，银行可申请法院强制执行吴某甲名下的银行存款、工资、车辆等财产。因其承担的是个人连带责任。

46. 贷款买了一套房，现在房价跌了，可以要求银行降低贷款金额吗？ 答：不能。贷款金额以合同为准，不受房价下跌影响，银行不会同意仅归还现值。若出现断供，法院拍卖房产所得价款低于债权金额，剩余缺口仍需被执行人补足。

47. 借款合同纠纷案件，法院一般审理期限多长？ 答：一审简易程序为立案起三个月内审结，普通程序为六个月内。本案2023年11月6日立案，2024年1月18日判决，适用简易程序约两个月。

48. 贷款人在放款时，是否应当核实借款人婚姻状况和配偶信息？ 答：应当。银行须尽到审慎核查义务，核实婚姻关系并要求配偶签署共同还款文件。若银行未尽此义务，仅让借款人一人签名，在配偶否认共同债务时，交叉负债风险较高。相反，若已取得配偶签字，银行追索将非常有利。

49. 本案中公证处的“放弃继承权声明书”是否具有最终法律效力？ 答：公证书是证明力较强的证据，但法院仍会审查其形式和内容是否合法。本案法院认可了公证书的真实性，但并未因此免除三人的遗产保管义务。

50. 如果继承人经济困难，能否向银行申请减免部分债务？ 答：可以协商，但银行无法律义务减免。继承人可向银行提交经济困难证明，申请减免罚息或重组贷款，延长还款期限。若协商成功，应签订书面协议；协商失败，银行将逐步推进诉讼和执行。

51. 这笔贷款还完后，抵押登记怎么注销？ 答：借款清偿完毕后，可由银行出具贷款结清证明及解除抵押文件，前往南京市江宁区不动产登记中心办理抵押注销登记。如果该房产涉及继承过户，还应先行办理继承公证或法院确认手续。

52. 本案判决后，吴某甲不服可以上诉吗？上诉期多长？ 答：可以上诉。按照判决书提示，应在判决书送达之日起十五日内向南京市中级人民法院递交上诉状。逾期不上诉，判决即发生法律效力。

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汤井保，江苏华域融和律师事务所。