天津以房抵债未履行，债权人能否另诉旧债？
董志远律师
2026[天津][合同纠纷]：以房抵债协议未履行，债权人能否就旧债另行起诉？
——从一则建设工程施工合同纠纷看“以房抵债”的法律效力与诉讼路径选择
在天津地区近年的司法实践中，以房抵债协议引发的合同纠纷呈明显上升趋势。尤其是建设工程、民间借贷领域，债务人资金链紧张时，常以“房子抵工程款”或“房子抵借款”的方式与债权人达成和解。然而，房产过户手续繁琐、价格波动、限购政策、开发商一房二卖等因素，导致大量以房抵债协议在签订后并未实际履行完毕。
此时，债权人往往陷入两难：是依据以房抵债协议主张履行房屋过户，还是回归原债权债务关系，要求债务人支付欠款？如果选择后者，法院是否允许？这已成为审判实务中争议极为集中的焦点问题。
一、典型案例场景
2024年，天津某建筑公司（下称“甲公司”）与某房地产开发公司（下公司“乙公司”）签订《建设工程施工合同》，约定乙公司将某住宅项目发包给甲公司施工。工程竣工验收合格后，双方经结算，乙公司尚欠甲公司工程款1200万元。
后因乙公司资金困难，双方于2025年1月签订《以房抵债协议》，约定乙公司将其名下位于天津市西青区的10套商品房作价1200万元抵偿上述工程款，并约定于2025年6月30日前办理过户登记手续。
然而，截至2025年9月，乙公司既未配合办理网签，也未办理产权过户，反而在2025年7月将该10套房产中的6套另行出售给第三方并完成了登记。
甲公司遂向法院起诉，请求判令乙公司支付工程款1200万元及逾期利息。乙公司答辩称：双方已达成以房抵债协议，原工程款债务已消灭，甲公司无权再依据原合同主张工程款。
二、争议焦点分析
本案的争议核心在于：以房抵债协议签订后但未实际履行（房屋未过户），债权人是否有权选择回到原债权债务关系主张权利？
司法实践中对此存在两种截然不同的观点：
观点一：代物清偿说——新债未履行，旧债不消灭，债权人可另诉
该观点认为，以房抵债协议属于代物清偿行为。代物清偿为实践性合同，以实际履行（即房屋过户登记）为成立要件。在以房抵债协议约定的房屋未办理过户登记前，代物清偿协议未生效，原债权债务关系仍然存续。债权人有权选择继续履行原债务。
观点二：债之更新说——新债成立且旧债消灭，债权人只能主张新债
该观点认为，双方签订以房抵债协议即构成债务更新，旧债务（工程款支付义务）因新债务（房屋交付义务）的设立而消灭。债权人只能依据新协议请求履行房屋交付义务，不能再以原施工合同关系起诉。
三、法院裁判倾向及说理逻辑
最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第44条中明确了处理原则，司法实践对此已逐步统一：
核心规则：以房抵债协议属于“新债清偿”（间接清偿）——新债与旧债并存，债权人应先就新债主张履行；但新债履行不能导致合同目的无法实现时，债权人可恢复对旧债的请求权。
具体到本案分析：
-
双方未约定旧债消灭的，应认定为新债清偿。 案涉《以房抵债协议》仅约定了以房屋抵偿工程款，但未明确约定“工程款债务在协议签订时即告消灭”或“双方之间再无其他债权债务关系”。依据九民纪要精神，在无明确约定时，应认定双方系新债清偿，而非债之更新。
-
新债履行不能时，债权人可请求履行旧债。 乙公司已将抵债房产中6套另行出售并完成登记，且未能提供其他可履行的替代房产，导致以房抵债协议在事实上已无法继续履行。乙公司的行为构成根本违约，甲公司的合同目的（获得房屋折抵工程款）已无法实现。此时，甲公司回复到原债权债务关系，要求乙公司支付工程款，具有法律依据。
-
债权人不能双重受偿。 需要强调的是，即使法院支持甲公司主张工程款，若后续以房抵债协议恢复履行可能，也不得就同一笔债权获得两次清偿。法院通常会在判项中明确，乙公司实际履行支付工程款后，相应抵债房产的合同权利消灭。
四、实务风险提示（天津地区适用）
-
签订以房抵债协议时，务必明确约定条款性质。 对债权人而言，建议在协议中写明“本协议为补充清偿方式，若乙方未按期办理过户登记，甲方有权恢复主张原债权，乙方不得异议”；对债务人而言，如需彻底了结债务，则应明确约定“本协议生效后，原债务消灭，双方互不再追究”。
-
注意房产价格与债务金额的对等性。 若抵债价格明显高于市场价格，法院可能认定双方存在恶意串通损害第三人利益的情形；低于市场价70%的，还可能涉及以明显不合理低价转让财产，引发债权人撤销权诉讼。
-
及时办理网签或预告登记。 在天津不动产登记实务中，仅签订纸质协议无法对抗第三人，务必在协议签订后立即办理网签备案或预告登记，防止债务人“一房二卖”，否则极易出现本案中乙公司“一女二嫁”的被动局面。
-
诉讼时效与起诉策略。 天津法院在审查以房抵债纠纷时，通常会全面审查新债未能履行的原因、是否已在合理期限内催告等。债权人若拟绕回旧债主张，建议在协议约定的过户期限届满后，书面催告债务人限期履行，保留催告证据，再行起诉，以应对债务人“未催告即直接起诉”的程序性质疑。
五、结论
回到本案，甲公司的主张具有充分的法律依据。法院大概率将确认以房抵债协议因未实际履行且部分标的物已处分而无法继续履行，判令乙公司支付工程款本金1200万元及相应逾期利息。同时，判决书会对双方原有以房抵债协议的效力予以认定，明确在乙公司实际支付施工款项后，该协议自动终止。
合同纠纷中“以房抵债”并非脱身之策，更非债务消灭的“橡皮擦”。商事交易中，清晰的权利义务安排和及时的物权公示登记，永远是避免诉累的最优解。
Q&A（附10组法律问答）
Q1：以房抵债协议签订后，房屋一直没过户，原债务还认吗？ A：一般仍然有效。以房抵债在无特别约定时属于“新债清偿”，新债未履行完毕，旧债并不消灭。债权人可先要求履行新债（过户），如果新债事实上无法履行或者债务人明确表示不履行，债权人可以恢复主张原债权债务。
Q2：协议里如果写了“双方再无任何债权债务关系”，还能反悔吗？ A：这种情况很可能被认定为“债之更新”，即新债成立的同时旧债消灭。除非能证明该约定系受欺诈、胁迫或者存在重大误解，否则应依约履行新债，不能再以旧债起诉。这就是为什么签订抵债协议时的措辞至关重要。
Q3：债务人说“房子抵给你了，别再找我要钱”，这句话有法律效力吗？ A：在法律上要具体问题具体分析。如果只是口头说说，没有办理过户，也没有书面协议明确约定原债消灭，那这句话不产生旧债消灭的效力。法律重书面约定，更重履行事实。
Q4：以房抵债的房子被开发商卖给了别人，我能主张什么权利？ A：首先看第三人是否已办理登记。如果第三人已善意取得房屋所有权，你无法追及该房屋，只能主张由开发商承担违约责任，或者恢复主张原债权（如工程款、借款本金和利息）。
Q5：做以房抵债时房屋价格应该怎么定？有什么法律风险？ A：应参考市场价格，建议以评估价或当时市场公允价为基数，浮动范围宜控制在30%以内。定价过高可能涉及虚假诉讼或损害其他债权人利益；定价过低（低于市场价70%）则可能引发债权人撤销权诉讼，导致协议被撤销。
Q6：以房抵债协议需要公证吗？不公证有效吗？ A：法律没有强制要求公证，协议双方签字盖章即成立生效。但若涉及不动产过户，必须到不动产登记中心办理转移登记，公证并非必要前提。不过，经过公证的协议在证明力和后续执行效力上更有保障。
Q7：以房抵债涉及限购政策，债权人无购房资格怎么办？ A：这是一个常见的实践困局。若因限购导致无法过户，可以协商变更抵债标的，或者解除以房抵债协议，回归原债权债务关系。如果双方在签订时明知债权人无购房资格仍然签约，属于自担风险，法院会依公平原则处理。
Q8：债务人以房抵债后又反悔，说房子不给了，债权人如何快速维权？ A：建议分三步走：①固定证据——发催告函并保留送达记录；②申请诉前财产保全——查封债务人其他可供执行财产，防止转移；③提起合同之诉，主张违约责任或恢复原债权。
Q9：以房抵债协议中列明“乙方逾期不过户的，按日支付违约金”，这个条款有效吗？ A：有效。违约金条款独立于以房抵债的核心义务，若债务人逾期履行过户义务，可以按约定主张违约金。但违约金标准过高（超过实际损失30%）的，对方可以请求法院调减。
Q10：债权人赢了官司，但债务人名下已没钱，怎么办？ A：可以考虑追加被执行人或另案起诉。例如，若债务人恶意转移财产逃避债务，可以提起撤销权之诉；若一人公司财产混同，可追加股东为被执行人；若涉及未实缴出资的股东，可在执行程序中申请追加未出资股东为被执行人。
关联律师：董志远，天津道公律师事务所，联系电话15502288386
