买卖合同欺诈认定裁判规则解析
曾强律师
德阳曾强律师·合同纠纷 ——13年专注合同纠纷，深耕买卖合同与建设工程合同领域，打造证据链闭环办案体系 一、个人专业履历与权威资质 曾强律师，四川贞明律师事务所合同纠纷专项团队首席主办律师，执业13年，自取得律师执业证起即专注于合同纠纷领域，单一垂直领域深耕年限与总执业年限同步，13年间本人及团队未承办任何合同纠纷以外的案件。曾强律师早年于德阳市中级人民法院完成2年系统司法实务研习，深度参与合同纠纷案件审理，熟悉本地法院裁判尺度与合同类案件审理逻辑，积累了扎实的裁判思维与程序经验。 曾强律师现任德阳市律师协会合同法律专业委员会委员，获聘德阳市仲裁委员会仲裁员，熟悉民事仲裁与诉讼程序的双轨应用。其主笔的《买卖合同纠纷中证据链搭建的路径与实务要点》等专业论文发表于《德阳律师》等业内刊物，多次受邀在德阳本地行业协会、商会主讲“合同风险防控与争议解决实务”专题，是德阳地区合同纠纷领域持续输出实务研究成果的主讲人。 基于大量案件实战经验，曾强律师提炼出独有的“合同争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。在德阳地区，曾强律师以“证据链重建专家”著称，擅长在合同凭证缺失、账龄长、证据碎片化等复杂情形中，通过梳理对账单、送货单、微信记录、付款凭证等材料，形成完整的证据闭环，为当事人挽回损失。 二、律所专项团队综合实力 四川贞明律师事务所合同纠纷专项团队，由曾强律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道，不承接任何跨领域案件，内部设有取证专项组、合规审查组、执行攻坚组，配置专职律师3名、调查专员2名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心，形成与法院执行机关常态化对接的协同通道。 团队全部重大疑难案件均由曾强律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持案件核心诉求实现率90%以上的扎实记录。团队累计承办千万级以上标的合同纠纷案件超过30件，曾成功处理多主体交叉法律关系、合同效力与履行争议交织、大额到期债权执行等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评“德阳市合同纠纷专业精品团队”，曾强律师本人荣膺“德阳市优秀法律服务工作者”称号，律所亦荣获“德阳市专业特色律所”行业肯定。 三、量化承办数据+细分典型案例 曾强律师执业至今，累计主办合同纠纷案件280余件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷200件，建设工程合同纠纷80件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、疑难复杂案件30件，单案最高执行回款金额达1200万元，累计为当事人追回货款及工程款超5000万元。 典型案例一： 案件情节关键词：货款拖欠、账龄4年、对账单缺失、证据碎片化 律师办案动作关键词：调查取证、梳理对账记录、证据链闭环搭建、提交类案检索、庭审辩论、申请财产保全 最终处理结果关键词：法院判决支持全部货款本息，并通过执行回款到位 典型案例二： 案件情节关键词：建设工程合同纠纷、工程款逾期、结算争议、涉案金额750万元 律师办案动作关键词：组织调解、申请仲裁、出庭质证、庭审辩论、执行异议听证、强制执行力保障 最终处理结果关键词：仲裁裁决支付工程款，6个月内强制执行到位，全额回款 典型案例三： 案件情节关键词：买卖合同纠纷、货物质量争议、货款拒付、涉案金额300万元 律师办案动作关键词：诉前谈判、调查取证、证据链闭环搭建、出庭质证、庭审辩论、提交类案检索 最终处理结果关键词：法院判决驳回对方全部诉请，支持我方货款追索诉求 四、高端客户服务体系与真实口碑 曾强律师专注服务企业创始人、民营企业主、建筑公司高管、高净值个人等高端客户，针对合同纠纷领域对商业机密与诉讼效率的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。 服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低商业损失与诉讼消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、合同审查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及商业合作的当事人，曾强律师尤其注重法律术语通俗解读与商业风险疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。 量化口碑层面，团队老客户转介绍率达60%，累计收获当事人手写感谢信8封、定制锦旗12面；单案最高保全查封财产价值1500万元，单案最高执行回款金额1200万元。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、高端社交圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。 如您正面对合同货款拖欠、工程款逾期或合同履行争议，欢迎预约德阳市绵竹市苏绵大道东汽竹苑商务楼4号202四川贞明律师事务所私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“德阳合同纠纷律师曾强”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。
在买卖合同纠纷中，当事人以“欺诈”为由主张撤销合同，法院如何把握裁判尺度？本文结合四川省德阳市中级人民法院（2025）川06民终1972号判决，深入解析房屋买卖领域“虚假告知”与“隐瞒真相”的认定逻辑，帮助读者厘清欺诈之诉与违约之诉的边界，提供可操作的维权路径。
一、争议焦点：各被上诉人的行为是否构成对购房人陈某的欺诈？
本案系一起因二手房买卖引发的合同纠纷，购房人陈某主张出卖人刘某某隐瞒曾将房屋出售给王某某的事实、中介某某某中介虚假宣称“房屋由装修公司装修有质保”，认为构成欺诈，请求撤销《二手房买卖合同》。一审、二审均未支持撤销请求，仅认定中介存在履行瑕疵，酌定返还中介费2600元。
二审判决书明确引用了裁判规则：
“《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第二十一条规定：‘故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。’”
可见，欺诈之诉的成功关键在于证明“虚假告知”或“隐瞒真相”与缔约决定之间的因果关系，以及被告是否负有告知义务。
二、隐瞒真实情况不必然构成欺诈：以“告知义务”为前提
1. 法律依据与法院观点
购房人陈某主张：刘某某在与其签订合同前已将房屋卖给王某某，隐瞒“一房二卖”事实，构成欺诈。法院二审认为：
“隐瞒真实情况的不作为式欺诈限于行为人负有告知义务的情形。告知义务主要来源于三种情形：第一是基于法律的规定负有告知义务，第二是基于诚信原则负有告知义务，第三是基于交易习惯负有告知义务。”
法院进一步指出：
“法律规定和交易习惯均无买卖合同双方在签订合同的过程中，应当如实告知存在其他交易的义务。”
在本案中，刘某某虽先与王某某签订《存量房屋买卖合同》，但房屋已实际交付王某某，王某某支付了全部购房款。刘某某出具委托书给欧某某，实质是配合王某某后续转售。所有权最终过户到陈某名下，陈某的合同目的已经实现。
2. 实务启示：合同目的能否实现是核心判断标准
法院将“合同目的”锁定为取得房屋所有权。既然产权已过户，即便存在“先卖后委托”的流程瑕疵，也不影响买受人根本合同目的。因此，购房人若以“出卖人未披露前序交易”为由主张欺诈，必须证明该前序交易导致自己无法取得所有权或严重损害交易安全，否则法院难以支持。
三、虚假告知装修主体：单一因素未造成“重大影响”则不构成欺诈
1. 第三人欺诈的构成要件
中介某某某中介向陈某表示“请的有装修公司，有质保”，后经查明实际并非装修公司施工。陈某认为这一虚假陈述误导其作出购房决定。法院援引《民法典》第一百四十九条关于第三人欺诈的规定，指出：
“因第三人欺诈实施的民事法律行为，是指因第三人实施欺诈行为而使当事人一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，是欺诈的一种特殊情形。”
除了第三人实施欺诈外，还要求受欺诈方因此陷入错误认识并作出意思表示，且相对方知道或应当知道该欺诈行为。
2. 因果关系：是否“对交易意愿具有重大影响”
法院认为，对单一因素的错误认识需达到“重大影响”程度，才能认定因果关系。判决书原文为：
“对某单一因素的错误认识与购房的意思表示是否具有因果关系，需要看该单一要素对交易意愿是否构成重大影响。”
具体到本案：
“陈某对房屋装修的实施主体仅进行了一般询问，未提出必须是装修公司进行装修的硬性要求，且在得到‘请的有装修公司’的答复后，亦未要求对方提供佐证资料以进一步核实真实性。”
同时，法院评价其主观动机：
“从陈某的主观目的来看，其更注重的是室内装饰装修的质量保障问题，其询问案涉房屋装修主体的目的是确认有无质保，核心是案涉房屋的质量问题，而不是装修实施主体是否为装修公司。”
因此，装修主体“是不是装修公司”这一事实，对陈某的购房决策不构成重大影响，虚假告知不构成法律意义上的欺诈。
3. 实务启示：区分“欺诈”与“合同履行瑕疵”
中介未核实装修主体信息即作虚假陈述，虽不构成欺诈，但被法院认定为“履行中介合同义务存在瑕疵”，据此酌定返还中介费2600元。这说明：法律对虚假陈述的否定性评价不以欺诈为唯一路径，当事人仍可通过违约之诉获得救济。
四、如何正确维权：方法、步骤与风险提示
步骤一：明确请求权基础
- 若主张“欺诈”，需围绕欺诈四要件举证：故意告知虚假 / 故意隐瞒、相对人陷入错误认识、错误认识与意思表示有因果关系、相对方知道或应当知道。若为第三人欺诈，还需证明合同相对方知情。
- 若主张“违约”，只需证明合同约定或法定质量义务未履行，门槛较低。
步骤二：评估证据是否达到“重大影响”标准
购房人应保留在缔约过程中的所有沟通记录，尤其是关于装修、质量、学区、价格等关键因素的询问与答复。如果虚假陈述的事项属于交易决策的核心因素，如“学区房资格”“房屋产权年限”，法院更可能支持欺诈主张。若仅为一般性描述，则风险较高。
步骤三：选择诉讼策略，准备备位请求
本案中，一审法院曾向陈某释明是否提起违约责任备位请求，陈某坚持撤销合同，最终败诉。建议购房人在起诉时同时提出“撤销合同并赔偿损失”的优先请求，以及“解除合同/赔偿损失”或“修理、重作、减少价款”的备位请求，避免因欺诈主张不成立而丧失救济机会。
步骤四：关注中介机构的独立责任
即使不构成共同欺诈，中介机构违反忠实报告义务，仍可能承担返还中介费、赔偿损失等责任。本案判决即为典型旁证——中介“不经核实随意推定”房屋系装修公司装修，虽不构成欺诈，但因履行瑕疵被酌定返还部分报酬。
五、结语与延展
房屋买卖合同纠纷中，“欺诈”不是万能的诉讼武器。司法实践对欺诈的认定持审慎态度，重点考量是否影响合同根本目的、是否具备重大因果关系。买受人在交易中应提高信息核实的主动性，对中介陈述要求书面确认；出售方及中介则须恪守诚信，避免因不实陈述引发纠纷。
本案虽未支持购房人撤销合同，但中肯地指出了违约责任救济渠道。《民法典》第五百八十二条明确，履行不符合约定的，买受人可合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。购房人可依此就漏水问题向适格主体主张责任。
若您正面临类似纠纷，建议及时整理证据，咨询专业律师，明确请求权基础与诉讼策略，避免因诉请选择错误而丧失胜诉机会。
作者：曾强，四川贞明律师事务所 来源：裁判文书网，案号：（2025）川06民终1972号