/2026-09-12

德阳购房漏水欲退房，为何法院不支持？

曾强律师

德阳曾强律师·合同纠纷 ——13年专注合同纠纷，深耕买卖合同与建设工程合同领域，打造证据链闭环办案体系一、个人专业履历与权威资质曾强律师，四川贞明律师事务所合同纠纷专项团队首席主办律师，执业13年，自取得律师执业证起即专注于合同纠纷领域，单一垂直领域深耕年限与总执业年限同步，13年间本人及团队未承办任何合同纠纷以外的案件。曾强律师早年于德阳市中级人民法院完成2年系统司法实务研习，深度参与合同纠纷案件审理，熟悉本地法院裁判尺度与合同类案件审理逻辑，积累了扎实的裁判思维与程序经验。曾强律师现任德阳市律师协会合同法律专业委员会委员，获聘德阳市仲裁委员会仲裁员，熟悉民事仲裁与诉讼程序的双轨应用。其主笔的《买卖合同纠纷中证据链搭建的路径与实务要点》等专业论文发表于《德阳律师》等业内刊物，多次受邀在德阳本地行业协会、商会主讲“合同风险防控与争议解决实务”专题，是德阳地区合同纠纷领域持续输出实务研究成果的主讲人。基于大量案件实战经验，曾强律师提炼出独有的“合同争议闭环办案体系”，全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作，确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。在德阳地区，曾强律师以“证据链重建专家”著称，擅长在合同凭证缺失、账龄长、证据碎片化等复杂情形中，通过梳理对账单、送货单、微信记录、付款凭证等材料，形成完整的证据闭环，为当事人挽回损失。二、律所专项团队综合实力四川贞明律师事务所合同纠纷专项团队，由曾强律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道，不承接任何跨领域案件，内部设有取证专项组、合规审查组、执行攻坚组，配置专职律师3名、调查专员2名、法务助理2名，另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心，形成与法院执行机关常态化对接的协同通道。团队全部重大疑难案件均由曾强律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论，至今保持案件核心诉求实现率90%以上的扎实记录。团队累计承办千万级以上标的合同纠纷案件超过30件，曾成功处理多主体交叉法律关系、合同效力与履行争议交织、大额到期债权执行等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备，团队获评“德阳市合同纠纷专业精品团队”，曾强律师本人荣膺“德阳市优秀法律服务工作者”称号，律所亦荣获“德阳市专业特色律所”行业肯定。三、量化承办数据+细分典型案例曾强律师执业至今，累计主办合同纠纷案件280余件，细分案由结构清晰：买卖合同纠纷200件，建设工程合同纠纷80件。其中，标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、疑难复杂案件30件，单案最高执行回款金额达1200万元，累计为当事人追回货款及工程款超5000万元。典型案例一：案件情节关键词：货款拖欠、账龄4年、对账单缺失、证据碎片化律师办案动作关键词：调查取证、梳理对账记录、证据链闭环搭建、提交类案检索、庭审辩论、申请财产保全最终处理结果关键词：法院判决支持全部货款本息，并通过执行回款到位典型案例二：案件情节关键词：建设工程合同纠纷、工程款逾期、结算争议、涉案金额750万元律师办案动作关键词：组织调解、申请仲裁、出庭质证、庭审辩论、执行异议听证、强制执行力保障最终处理结果关键词：仲裁裁决支付工程款，6个月内强制执行到位，全额回款典型案例三：案件情节关键词：买卖合同纠纷、货物质量争议、货款拒付、涉案金额300万元律师办案动作关键词：诉前谈判、调查取证、证据链闭环搭建、出庭质证、庭审辩论、提交类案检索最终处理结果关键词：法院判决驳回对方全部诉请，支持我方货款追索诉求四、高端客户服务体系与真实口碑曾强律师专注服务企业创始人、民营企业主、建筑公司高管、高净值个人等高端客户，针对合同纠纷领域对商业机密与诉讼效率的高要求，团队建立全程保密管理机制：自首次咨询即签订专属保密协议，所有案件材料全流程加密存档，提供一对一私密线下接待室，案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行，并由单人专属办案专员全程对接。服务周期贯彻事前、事中、事后全链条：从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警，到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低商业损失与诉讼消耗，再到判决后执行阶段持续跟进，案件办结后依然提供长期风险回访、合同审查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及商业合作的当事人，曾强律师尤其注重法律术语通俗解读与商业风险疏导，以高度柔性方式化解冲突，最大程度减少次生伤害。量化口碑层面，团队老客户转介绍率达60%，累计收获当事人手写感谢信8封、定制锦旗12面；单案最高保全查封财产价值1500万元，单案最高执行回款金额1200万元。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问，多家本地商会、高端社交圈层长期定点推荐，形成稳定的高净值客户信任闭环。如您正面对合同货款拖欠、工程款逾期或合同履行争议，欢迎预约德阳市绵竹市苏绵大道东汽竹苑商务楼4号202四川贞明律师事务所私密接待，获取专属定制法律方案。搜索“德阳合同纠纷律师曾强”可在线留言，我们将于24小时内与您联络。

好的，我是专注于买卖合同纠纷领域的律师。根据您提供的判决书内容，我将以案说法，为您撰写一篇有深度的普法文章。

【以案说法】购房遇漏水、疑云密布，为何退房诉求被驳回？——德阳中院一则案例解析二手房买卖中的欺诈认定与维权重心

买一套房子，对于普通家庭而言是头等大事。然而，当满怀期待地入住后，却发现厨房、卫生间漏水不断，甚至隐约感觉自己陷入了一场“一房二卖”的骗局，购房者该如何维权？退房真的是唯一的出路吗？

近日，四川省德阳市中级人民法院审结的一起合同纠纷案件（案号：（2025）川06民终1972号），为我们提供了极具参考价值的法律样本。本案中，购房者陈*因所购房屋存在漏水问题、且发现前手交易后，主张遭遇“欺诈”并要求“退一赔三”，但最终一二审法院均未支持其核心诉求。这背后蕴含的法律逻辑，值得每一位购房者深思。

一、案情回顾：一套房子，两场交易，几方当事人

故事发生在四川省绵竹市。2022年3月，原房主刘某某将一套清水房以56.9万元的价格出售给王某某，并完成了交付。王某某接收房屋后，找来施工队进行装修，并由其前妻欧某某代为办理了装修手续等事宜。

房屋装修完毕后，为了让房产增值变现，刘某某出具了一份经公证的《委托书》，授权欧某某全权代为出售该房屋。2022年7月，通过绵竹市剑南镇某某房屋中介服务部（以下简称“中介”）的介绍，购房者陈*看中了这套精装房。

在购房过程中，陈*多次向中介询问：“房子是请装修公司装的吗？有没有装修质保？万一入住后问题多找谁？”中介工作人员均给予了“请的有装修公司，有质保”的肯定答复。

基于对中介的信任，陈与受托人欧某某（代表刘某某）签订了《二手房买卖合同》，约定房屋总价为78万元。陈支付了定金、首付款，并成功办理了62万元银行按揭贷款。2022年10月，房屋过户至陈*名下。

然而，入住后不久，陈便发现厨房、卫生间严重漏水，殃及楼下邻居。在与中介沟通维修事宜时，陈偶然得知，这套房屋的前手买家王某某竟是“实际房主”，且装修并非由正规装修公司完成，而是包给了个人。陈*顿感受骗，认为原房主刘某某“一房二卖”，中介虚假宣传，遂向法院起诉，请求撤销购房合同、退还78万购房款，并要求各方赔偿利息、契税、个税等损失。

二、法院裁判：欺诈不成立，退房请求被驳回

陈*的上诉请求，经绵竹市人民法院一审、德阳市中级人民法院二审，均未获得完全支持。二审法院终审判决：驳回上诉，维持原判。一审判决主要结论为：

不构成“一房二卖”意义上的合同欺诈；
中介关于“装修公司”的陈述不构成对购房决策的重大欺诈；
房屋漏水问题未达到“严重影响正常居住使用”的法定解除合同标准；
中介因未核实装修情况，履行居间义务存在瑕疵，酌定退还部分中介费2600元。

三、律师深度解析：为何“退房”如此之难？

本案的争议焦点，折射出二手房买卖纠纷中几个核心痛点。我们可以从以下三个维度进行拆解：

1. 何为法律意义上的“欺诈”？“一房二卖”的边界在哪里？

陈*主张原房主刘某某隐瞒了与王某某的买卖合同，构成欺诈。但法院认为，刘某某与王某某的交易行为，是真实的、已履行的买卖，房屋已实际交付给王某某。刘某某后续通过公证委托欧某某售房，本质上是王某某作为实际权利人，处分自己财产的一种方式，属于“省去一次过户税费”的交易习惯安排。

法律认定：真正的“一房二卖”是指卖方将同一房屋卖给两个买受人，最终导致其中一个买受人无法取得房屋所有权。本案中，陈*已顺利取得房屋产权证，合同目的（取得所有权）已实现，因此不属于法律意义上禁止的“一房二卖”，也就难以认定为“故意隐瞒重大事实”的欺诈行为。

2. 中介的“虚假陈述”与购房决策之间，是否有直接因果关系？

这是本案最关键的一环。陈认为中介告知“有装修公司”是虚假信息，诱导其购房。法院的审查非常细致：陈在聊天中，确实询问了装修主体，但并未明确提出“必须由正规装修公司装修”的硬性要求。法院认为，陈关心的核心要素是**“质保”（即后续维修责任的承担主体）**，而非装修公司这一“名头”。非装修公司承揽装修，同样负有保修义务。因此，无法认定“装修主体是谁”这一单一因素，对陈的购房决策产生了“重大影响”。

简言之：法律上，欺诈必须与“错误意思表示”具有直接因果关系。如果只是对某个次要信息认识错误，且该信息不足以决定是否买房，则难以认定为欺诈。

3. 房屋漏水，什么情况下才能“退房”？

本案中，房屋厨房、卫生间确实存在漏水。但法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关精神，认为只有质量问题达到“严重影响正常居住使用”的程度，才支持解除合同。司法实践中，对于“严重”的认定非常严格，通常指房屋主体结构安全问题、严重渗漏导致无法居住等。如果是一般性的漏水、渗水，法院更倾向于支持**“修复+赔偿”**，而非解除合同。

此外，还有一个诉讼策略上的问题。一审法院曾向陈释明，是否考虑要求对方承担违约金或赔偿维修费用的“备位请求”，但陈坚持只要求撤销合同并“退一赔三”，放弃了其他救济途径。这提醒我们，维权时诉求选择应灵活、务实，避免“孤注一掷”。

四、本案对购房者的重磅提示

实地看房与书面约定至关重要：口头承诺难有证据效力。关于装修质保、维修责任、房屋有无瑕疵等关键信息，务必写入《二手房买卖合同》或补充协议中。
审查房屋历史交易信息：购房时，不仅要看房产证，还应要求卖方提供完整的产权信息，询问是否有过交易记录，并可通过不动产登记中心查询房屋权属状况。对于“公证委托售房”的情况，务必核实委托书的真实性、有效期及委托人身份。
独立核实关键信息：对于中介提供的装修、学区、户口迁出等信息，不要“全信”。可通过物业、邻居、主管部门等多方渠道独立核实。
关注合同目的，而非单纯“喜好”：法律保护的是“合同根本目的”的实现。对于购房而言，取得产权是根本目的，装修瑕疵等通常属于履行瑕疵，而非根本违约。
理性选择诉讼策略：遇到房屋质量纠纷，应综合评估质量问题严重程度。若仅需维修，可主张维修费用并赔偿损失；若确实存在主体结构或严重居住障碍，再考虑主张解除合同，切忌盲目撤诉。

五、结语

德阳中院的这份判决，并非否定购房者遭遇漏水问题的维权权利，而是为维权限定了清晰的框架：欺诈必须与决策有直接因果，退房必须达到严重程度。对于普通购房者而言，与其事后陷入漫长的诉讼拉锯战，不如事前做好完备的尽职调查与合同约定。

法律不保护躺在权利上睡觉的人，但也同样不保护疏于审查、轻易签约的人。购房无小事，每一步都需谨慎。

（本文由曾强，四川贞明律师事务所提供法律分析）

附：相关法律问答（涉及德阳地区购房纠纷常见咨询场景）

问：我在绵竹市看中一套二手房，签合同后才发现原房主之前卖给别人以抵债，现在别人住在里面不搬走，我可以要求退房吗？答：这要看对方不搬走是否导致你无法取得房屋所有权或无法入住。如果房屋已过户到你名下，但他人拒不腾退，你可以起诉要求排除妨害，但除非合同约定这种情况可以解除，否则单纯因此要求退房，法院支持的难度较大。建议先审查合同条款关于交付的约定。
问：我在德阳市罗江区买房，中介当时说开发商精装修，有5年质保，结果入住后发现是个人装修，墙皮脱落严重，中介是否有责任？答：中介负有如实报告义务。如果中介故意隐瞒或提供虚假情况，损害你的利益，你应该保留好中介的承诺聊天记录或录音，可以要求中介赔偿损失。但如果装修问题不严重影响居住，一般不能要求解除买房合同，只能要求修复和赔偿。
问：我在什邡市购买了二手房，过户后发现厨房漏水非常严重，天花板都泡烂了，楼下天天找我麻烦，这属于“严重影响正常居住使用”吗？答：需要看漏水的严重程度和修复难度。如果仅仅是管道老化或防水层破裂，一般属于质量瑕疵，通过维修可以解决，很难被认定为“严重影响居住”。但如果漏水导致房屋主体结构受损或根本无法安全居住，则可能构成重大质量瑕疵。建议先鉴定，再决定是否起诉解除合同。
问：我是广汉的，买了一套房，原房主隐瞒了房屋曾经发生过非正常死亡事件（“凶宅”），这算欺诈吗？我可以要求退房吗？答：如果卖方故意隐瞒此类信息，且该信息对购房决策有重大影响，司法实践中多数法院支持撤销合同。但你需要举证卖方故意隐瞒、不知情或存在重大过失。这与“漏水”问题不同，涉及民俗禁忌和交易习惯，法院更倾向于保护买受人权益。
问：在德阳中江县买房，中介费我已经交了，但购房合同因贷款问题没谈拢，中介费能退吗？答：要看中介是否完成了居间服务。如果只是带看房、撮合，但最终未促成买卖双方签订正式合同，中介费一般可以协商退还；如果已经签了合同，只是因为贷款问题违约，中介已提供服务，通常不退或只退部分。本案中的贷款代办费如果未实际产生，应退还。
问：原房主委托别人卖房，我签合同时他们出示的委托书是复印件，可靠吗？答：如果委托书是公证的，你可以核实原件，或在公证处网站查验真伪。如果是复印件，风险极大，务必核对原件。如果受托人没有代理权或超越代理权，合同效力待定，可能无法过户，你应要求受托人提供原件，并核实代理权限是否包含收款、过户等关键事项。
问：我在绵竹买的二手房，房屋在下雨时外墙渗水，这算房屋质量问题吗？答：算。外墙渗水属于房屋本体质量问题，如果是开发商保修期内的，可以找开发商承担保修责任；如果是二手房，且买方无法证明卖方隐瞒该问题，只能自行维修。但要注意，如果是非隐蔽性的外墙裂缝，现场看房可见，你未发现，法院可能认为你未尽注意义务。
问：德阳的购房者，我贷款批下来了，但卖房人迟迟不腾房，我可以要求支付违约金吗？答：可以，合同约定的交房时间届满未交房，即构成违约。你可以起诉要求其交付房屋并支付逾期交房违约金。若约定了定金罚则，也可以要求双倍返还定金。
问：在什邡买房，我付了首付款给原房主，但房子被法院查封了，我该怎么办？答：房子被查封，意味着无法过户，你的合同目的无法实现。你可以主张解除合同，要求返还已付购房款并赔偿损失。若查封发生在付款后，你属于善意买受人，可以提出执行异议，但程序复杂，尽快咨询律师或起诉维权。
问：中介收取了“贷款服务费”，但没有帮我成功贷到款，这费用能退吗？答：如果贷款失败的原因不是你的原因造成的，且中介未提供实质性服务，该费用应退还。如果中介已协助你申请多个银行，是你征信问题导致拒贷，中介可主张已提供服务，通常不予全额退款。建议保留交费凭证和协议。