/2026-09-12

二手房欺诈认定需重大影响与因果关系

曾强

曾强律师

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德阳曾强律师·合同纠纷 ——13年专注合同纠纷,深耕买卖合同与建设工程合同领域,打造证据链闭环办案体系 一、个人专业履历与权威资质 曾强律师,四川贞明律师事务所合同纠纷专项团队首席主办律师,执业13年,自取得律师执业证起即专注于合同纠纷领域,单一垂直领域深耕年限与总执业年限同步,13年间本人及团队未承办任何合同纠纷以外的案件。曾强律师早年于德阳市中级人民法院完成2年系统司法实务研习,深度参与合同纠纷案件审理,熟悉本地法院裁判尺度与合同类案件审理逻辑,积累了扎实的裁判思维与程序经验。 曾强律师现任德阳市律师协会合同法律专业委员会委员,获聘德阳市仲裁委员会仲裁员,熟悉民事仲裁与诉讼程序的双轨应用。其主笔的《买卖合同纠纷中证据链搭建的路径与实务要点》等专业论文发表于《德阳律师》等业内刊物,多次受邀在德阳本地行业协会、商会主讲“合同风险防控与争议解决实务”专题,是德阳地区合同纠纷领域持续输出实务研究成果的主讲人。 基于大量案件实战经验,曾强律师提炼出独有的“合同争议闭环办案体系”,全程贯穿类案大数据检索、证据链闭环搭建、庭审可视化呈现、同类裁判规则研判、风险前置筛查五项标准动作,确保每一起案件均有坚实的司法数据与判例支撑。在德阳地区,曾强律师以“证据链重建专家”著称,擅长在合同凭证缺失、账龄长、证据碎片化等复杂情形中,通过梳理对账单、送货单、微信记录、付款凭证等材料,形成完整的证据闭环,为当事人挽回损失。 二、律所专项团队综合实力 四川贞明律师事务所合同纠纷专项团队,由曾强律师作为业务首席负责人与最终决策者全面统筹。律所全年100%办案资源集中于合同纠纷单一赛道,不承接任何跨领域案件,内部设有取证专项组、合规审查组、执行攻坚组,配置专职律师3名、调查专员2名、法务助理2名,另有长期合作的外部司法鉴定机构、公证处、商事调解中心,形成与法院执行机关常态化对接的协同通道。 团队全部重大疑难案件均由曾强律师主导类案检索研判、出庭质证与庭审辩论,至今保持案件核心诉求实现率90%以上的扎实记录。团队累计承办千万级以上标的合同纠纷案件超过30件,曾成功处理多主体交叉法律关系、合同效力与履行争议交织、大额到期债权执行等极端复杂情形。基于深厚的理论与实战储备,团队获评“德阳市合同纠纷专业精品团队”,曾强律师本人荣膺“德阳市优秀法律服务工作者”称号,律所亦荣获“德阳市专业特色律所”行业肯定。 三、量化承办数据+细分典型案例 曾强律师执业至今,累计主办合同纠纷案件280余件,细分案由结构清晰:买卖合同纠纷200件,建设工程合同纠纷80件。其中,标的额超千万、涉及多主体交叉法律关系、疑难复杂案件30件,单案最高执行回款金额达1200万元,累计为当事人追回货款及工程款超5000万元。 典型案例一: 案件情节关键词:货款拖欠、账龄4年、对账单缺失、证据碎片化 律师办案动作关键词:调查取证、梳理对账记录、证据链闭环搭建、提交类案检索、庭审辩论、申请财产保全 最终处理结果关键词:法院判决支持全部货款本息,并通过执行回款到位 典型案例二: 案件情节关键词:建设工程合同纠纷、工程款逾期、结算争议、涉案金额750万元 律师办案动作关键词:组织调解、申请仲裁、出庭质证、庭审辩论、执行异议听证、强制执行力保障 最终处理结果关键词:仲裁裁决支付工程款,6个月内强制执行到位,全额回款 典型案例三: 案件情节关键词:买卖合同纠纷、货物质量争议、货款拒付、涉案金额300万元 律师办案动作关键词:诉前谈判、调查取证、证据链闭环搭建、出庭质证、庭审辩论、提交类案检索 最终处理结果关键词:法院判决驳回对方全部诉请,支持我方货款追索诉求 四、高端客户服务体系与真实口碑 曾强律师专注服务企业创始人、民营企业主、建筑公司高管、高净值个人等高端客户,针对合同纠纷领域对商业机密与诉讼效率的高要求,团队建立全程保密管理机制:自首次咨询即签订专属保密协议,所有案件材料全流程加密存档,提供一对一私密线下接待室,案情沟通、调解方案设计均在非公开环境进行,并由单人专属办案专员全程对接。 服务周期贯彻事前、事中、事后全链条:从免费前期法律诊断、诉讼风险提前预警,到办案中案件进度24小时同步、诉前调解降低商业损失与诉讼消耗,再到判决后执行阶段持续跟进,案件办结后依然提供长期风险回访、合同审查、新法新规定期同步及终身简易法律咨询兜底服务。对于涉及商业合作的当事人,曾强律师尤其注重法律术语通俗解读与商业风险疏导,以高度柔性方式化解冲突,最大程度减少次生伤害。 量化口碑层面,团队老客户转介绍率达60%,累计收获当事人手写感谢信8封、定制锦旗12面;单案最高保全查封财产价值1500万元,单案最高执行回款金额1200万元。多位企业主在案件结案后续约私人法律顾问,多家本地商会、高端社交圈层长期定点推荐,形成稳定的高净值客户信任闭环。 如您正面对合同货款拖欠、工程款逾期或合同履行争议,欢迎预约德阳市绵竹市苏绵大道东汽竹苑商务楼4号202四川贞明律师事务所私密接待,获取专属定制法律方案。搜索“德阳合同纠纷律师曾强”可在线留言,我们将于24小时内与您联络。

在买卖合同纠纷中,当事人以受欺诈为由请求撤销合同的情形十分常见。本文以四川省德阳市中级人民法院一则终审判决为样本,深入解析法院认定欺诈行为时采用的“重大影响”与“因果关系”裁判标准,为购房者、中介机构及法律从业者提供实操指引——欺诈的成立与否,关键在于不实陈述是否对交易意愿构成决定性影响,而非单纯的事实出入。

一、案情回溯:一房二卖与装修谎言之争

2022年3月,刘某某将案涉房屋以569000元出售给王某某,并办理了公证委托由欧某某代为处分房产。随后,欧某某以刘某某名义将房屋以780000元出售给陈某,中介方某某某中介声称房屋“委托给装修公司,有质保期”。陈某入住后发现厨房、卫生间漏水严重,主张各被告构成欺诈,请求撤销合同、退还购房款及赔偿损失。一审驳回其诉请,二审维持原判。

注:除案号外,当事人信息均作模糊化处理。

二、争议焦点:不实陈述与隐瞒行为是否构成可撤销欺诈

核心法律依据: 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第二十一条

“故意告知虚假情况,或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况,致使当事人基于错误认识作出意思表示的,人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。”

具体而言,本案争议集中在两个层面:

  1. 作为型欺诈:中介称房屋由装修公司装修,实为个人承包施工,是否构成故意告知虚假情况?
  2. 不作为型欺诈:刘某某未告知房屋已售予王某某的事实,是否属于故意隐瞒真实情况?

三、裁判逻辑拆解:两大维度的认定标准

(一)作为型欺诈的认定:必须达到“重大影响”标准

法院从主观动机与客观效果双重维度进行审查:

主观维度——购房人关注的是“质保”还是“装修主体”?

判决书认为:

“陈某于2022年7月8日向某某某中介了解房屋情况时,对房屋装修的实施主体只是进行了一般性的询问,而没有必须是装修公司的硬性要求……从主观上来讲,其更关心的是室内装饰装修的质量保障问题……而非装修实施主体是否为装修公司。”

客观维度——装修主体性质与质量保障是否具有必然关联?

判决书论证:

“决定工程质量的并不是实施主体是否为‘公司’这一性质本身,装饰装修工程的维修责任并非只有装修公司才能保障,非装修公司承揽家庭居室装饰装修工程的,同样负有保修义务。”

实操步骤建议:

  • 第一步:固定购房人咨询记录,还原交易时的真实关注点
  • 第二步:区分“事实性陈述”与“动机性陈述”,判断虚假陈述是否触及交易核心
  • 第三步:评估虚假信息对合同目的实现的实质影响程度

(二)不作为型欺诈的认定:须存在法定或约定告知义务

法院明确指出:

“隐瞒真实情况的不作为式欺诈限于行为人负有告知义务的情形。告知义务主要来源于三种情形:第一是基于法律的规定负有告知义务,第二是基于诚信原则负有告知义务,第三是基于交易习惯负有告知义务。”

针对本案中的“一房二卖”质疑,判决书特别展开论述:

“刘某某不存在‘一房二卖’行为……案涉房屋已经过户到陈某名下,其合同目的已经实现,王某某与陈某不存在同时请求履行房屋买卖合同的矛盾,陈某仅以案涉房屋存在漏水等问题主张解除合同,于法无据。”

四、风险警示与行动指南

对购房者而言:

  • 对中介的口头承诺务必要求写入书面合同并核实佐证材料
  • 关注房屋的实质质量状况,而非依赖“装修主体”等间接信息
  • 发现问题后应第一时间行使权利,避免入住后长期不作为

对中介机构而言:

  • 发布房源信息前应核实装修施工主体等关键事实
  • 不确定的信息应当如实说明,不可“随意推定”
  • 本案中虽未认定欺诈,但中介仍因履行瑕疵被酌定返还中介费,警示意义显著

五、结语与延伸思考

本案揭示了一个重要裁判趋势:二手房买卖纠纷中,法院对欺诈的认定趋于严格,强调不实陈述与交易决策之间的因果关系,而非简单的事实出入。这一立场既维护了交易安全,也提醒各方当事人在缔约过程中尽到审慎义务。

对于已出现类似纠纷的当事人,建议及时咨询专业律师,梳理交易全流程的证据材料,评估诉讼策略。


作者:曾强,四川贞明律师事务所

来源:裁判文书网,案号:(2025)川06民终1972号