南京拆除工程外施工，实际施工人向谁要钱？
汤井保律师
汤律师 | 江苏华域融和律师事务所 高级合伙人 核心领域：核心领域： 工程类纠纷 | 借款合同纠纷 | 劳动合同纠纷| 不良资产处置| 重大商事法律服务 | 股权投资基金 | 跨境投融资 | 金融合规 | 政企协同法律服务 汤律师执业年限15年，现任江苏华域融和律师事务所律师、高级合伙人，拥有十五年资本市场与重大商事领域复合型执业经验，长期深耕股权投资基金、跨境投融资、复杂商事法律业务，重点深耕金融不良资产处置领域，同时精研工程类纠纷、借款合同纠纷、劳动合同纠纷等民商事争议解决领域，兼具深厚的法律专业功底、精准的产业理解能力与丰富的争议解决实战经验。执业以来，持续为文创、新药研发、CRO、医疗健康管理、医疗大数据、智能建造、TMT、人工智能等前沿行业的基金机构与成长型企业，提供全周期、一体化的专业法律服务；为政府平台、国有企业、跨国企业及各类金融机构提供常年法律顾问及专项法律支持，在金融监管合规、外商投资准入、数据治理、知识产权商业化、国企改革、金融不良资产处置及工程类、借款合同、劳动合同等重大民商事争议解决方向积累了丰富的实务经验，成功办理相关纠纷案件百余件，有效维护当事人合法权益。 金融不良资产处置专项法律服务 汤律师为全国性股份制商业银行、本地城商行、本土农商行、国有控股银行等多家合作银行提供专属不良资产处置法律服务，累计为合作银行处理各类不良资产处置项目逾10起，具备丰富的实操经验与成熟的定制化解决方案，核心提供不良资产处置全链条法律服务，同时结合十余年银行信贷业务风控经验，实现“风险防控+不良化解”全链路法律服务，精准匹配合作银行资产质量管理与不良资产处置核心需求。 全链条法律服务内容 1.前期尽职调查：开展权属核查、担保效力认定、资产现状调查等工作，出具专业法律意见书，为处置工作奠定法律基础； 2.中期方案拟定：针对不良资产包转让、单户资产清收、债转股、抵债资产处置等不同需求，拟定定制化法律处置方案，论证方案商业可行性与法律合规性； 3.后期风险把控：全程把控债权转让、资产交割等交易全环节法律风险，拟定全套相关法律文书；同时代理不良资产处置中的诉讼、仲裁、执行案件，推动债权高效清收。 源头风险防控 结合银行信贷业务风控经验，为合作银行提供不良资产源头防控、信贷投放风险前置核查服务，从源头降低不良资产产生概率，实现不良资产“事前防控、事中应对、事后化解”的全流程法律保障。 民商事争议解决与常年法律顾问服务 汤律师累计为数十家中央及地方金融机构、大型国企、外资企业及政府功能平台提供常年法律顾问或专项法律支持，深耕工程类纠纷、借款合同纠纷、劳动合同纠纷等核心争议领域，结合产业背景与法律实务，为当事人制定高效、务实的解决方案，办理金融类、涉外类、建设工程类、合同类、劳动类等重大民商事争议案件百余件，核心服务客户涵盖： 前沿行业全周期法律服务案例 汤律师聚焦前沿产业发展需求，为多家企业及基金机构提供关键阶段法律支持，代表性服务成果包括： 1.主导创新药企红筹架构搭建，提供港股上市前期全流程法律支持； 2.为北京科技企业、上海医疗健康企业、医疗健康品牌企业等主体设计股权融资交易方案，全程参与交割执行及投后治理体系搭建； 3.担任大型医疗集团对外投资决策委员会委员，参与企业重大并购与战略投资项目法律研判及方案设计； 4.作为核心法律顾问，为长三角区域多家市场化基金管理人、境外私募基金等机构提供全流程法律服务。 社会职务与社会责任 汤律师现任共青团主流报刊杂志社法律顾问，始终秉持法律人专业素养与社会责任，积极参与公益法律事务，为企业及劳动者提供专业法律指导，以专业法律服务助力社会法治建设。
导语：在建设工程领域，很多施工方最怕的不是干活累，而是干完活拿不到钱。更让人头疼的是，签合同的是一个公司，实际安排干活的是另一个公司，最后两个公司互相推诿，施工方夹在中间左右为难。今天通过南京雨花台区法院的一起真实判例，聊聊建设工程纠纷中“该向谁要钱”这个核心问题。
一、案情简介：拆除协议之外，又干了改造工程
2008年11月18日，佘虎与南京医药公司签订了一份协议，约定由佘虎拆除南京压缩机小行厂区东南角建筑，拆除范围内的旧砖、瓦、门窗归佘虎所有。也就是说，佘虎通过变卖拆除废弃物来获取收益。
协议签订后，佘虎完成了大部分拆除工作，仅剩食堂改造、食堂厨房锅炉房及食堂冷库等建筑物未拆除。但在合同之外，佘虎又为祺康置业发展有限公司（后更名为南京医药健康公司）进行了施工，对围墙、大门等进行了改造。
工程完成后，佘虎出具了工程量清单计价表，南京医药健康公司的员工吉助对施工事实予以认可。但到了结算环节，两家公司却开始互相推诿：南京医药公司认为，拆除协议是自己签的，但后续改造工程是南京医药健康公司安排的，与自己无关；南京医药健康公司则认为，自己只是“纯获利益的第三人”，工程款应该由南京医药公司支付。
佘*虎无奈之下，将两家公司告上法庭，要求南京医药公司支付工程款41878.41元、赔偿损失53200元，南京医药健康公司承担连带责任。
二、法院裁判：谁安排施工、谁受益，谁就是付款主体
法院经审理后，将争议焦点归纳为两个：一是谁与佘*虎发生建设工程合同关系；二是工程价款是多少。
关于第一个焦点，法院认为，从佘虎与南京医药公司的协议来看，合同内容只有拆除建筑物、清理场地，没有施工建设内容。佘虎主张的41878.41元工程，不是拆除协议中的内容。从佘虎上次起诉笔录中可以看出，与佘虎实际联系的是吉助，吉助认可其为南京医药健康公司的员工，佘*虎施工的工程也是南京医药健康公司安排的，而且施工成果归南京医药健康公司使用或者所有。因此，本案的付款主体应为南京医药健康公司。
关于第二个焦点，佘虎主张的41878.41元工程款，南京医药健康公司虽不予认可，但没有提供相关证据予以否认，且认可施工成果在其控制范围内，故法院对该项工程款予以认可。至于损失补偿款53200元，只是双方的协商，未获被告认可，佘虎也未提供相关证据予以证实，法院不予支持。
最终，法院判决南京医药健康公司支付佘虎工程款41878.41元，驳回佘虎的其他诉讼请求。
三、律师说法：三个关键点决定你该向谁要钱
1. 合同相对性不是唯一的判断标准
在建设工程纠纷中，很多施工方以为“谁签合同谁付钱”，但实际并非如此。本案中，佘*虎与南京医药公司签了拆除协议，但后续改造工程超出了原协议范围，且实际安排施工的是南京医药健康公司，施工成果也归其所有。法院据此认定，南京医药健康公司才是真正的合同相对方。
痛点关键词：合同相对性、实际施工人、合同外工程、签证单、工程量清单、施工成果归属、事实合同关系。
2. 实际施工人如何证明“谁安排我干活”
本案中，佘虎能够胜诉的关键证据，是南京医药健康公司员工吉助对施工事实的认可。在建设工程纠纷中，施工方往往缺乏书面合同，此时需要收集以下证据：
- 施工过程中的签证单、工程量清单计价表；
- 与对方人员的微信聊天记录、短信、邮件；
- 现场照片、视频；
- 对方人员认可施工事实的笔录、录音；
- 施工成果的交付、使用记录。
痛点关键词：签证单、工程量清单、施工日志、现场照片、微信记录、录音证据、证人证言、事实合同、职务行为、表见代理。
3. 工程款结算，证据不足要吃大亏
佘*虎主张的53200元损失补偿款，因为只是双方协商，没有被告认可，也没有其他证据证实，最终被法院驳回。这提醒施工方：工程款和损失赔偿，必须有书面依据。口头承诺、协商中的意向，如果没有固定下来，很难得到法院支持。
痛点关键词：工程款结算、损失赔偿、停工损失、窝工损失、预期利益、协商记录、书面确认、结算协议、审计报告、鉴定意见。
四、风险提示：施工方如何避免“干了活拿不到钱”
- 签合同前查清楚主体：到底是谁发包、谁付款、谁安排施工，尽量在合同中明确。
- 合同外工程必须签签证单：任何超出合同范围的施工，都要让对方签字确认。
- 保留施工过程证据：微信、短信、邮件、照片、视频，统统保存好。
- 及时对账结算：工程完工后尽快与对方对账，形成书面结算文件。
- 明确付款主体：如果涉及多个关联公司，尽量让实际受益方也签字确认。
- 必要时起诉多方：像佘*虎一样，把签合同的公司和实际安排施工的公司都列为被告，由法院来认定付款主体。
五、南京地区常见咨询问答
1. 问：在南京雨花台区做工程，签合同的是A公司，实际安排干活的是B公司，工程款该向谁要？ 答：要看实际施工内容是否超出原合同范围、谁安排施工、谁受益。如果B公司实际安排施工且成果归B公司，B公司就是付款主体。
2. 问：南京江宁区的建设工程纠纷，没有书面合同，只有工程量清单，能起诉吗？ 答：可以起诉。工程量清单、签证单、微信记录等都可以作为证据，证明事实合同关系。
3. 问：在南京鼓楼区施工，对方公司员工签字确认了工程量，但公司不认账，怎么办？ 答：员工签字如果属于职务行为，公司应当承担责任。可以起诉公司，并申请法院调取员工社保记录、劳动合同等证据。
4. 问：南京秦淮区的工程，合同外增加了围墙改造，没有签签证单，能要回钱吗？ 答：需要其他证据佐证，比如现场照片、微信聊天、录音、证人证言等。证据充分的话，法院可以支持。
5. 问：在南京建邺区做拆除工程，废弃物归我，但对方中途终止合同，能索赔吗？ 答：要看合同约定和实际损失。如果对方单方终止构成违约，可以主张工程款和合理损失，但需要证据支持。
6. 问：南京栖霞区的建设工程，实际施工人没有资质，合同有效吗？ 答：没有资质可能影响合同效力，但实际施工人仍可主张工程款，具体要看工程是否验收合格。
7. 问：在南京浦口区施工，发包方和实际受益方不是同一家公司，起诉时列谁为被告？ 答：建议将签合同方和实际受益方都列为被告，由法院认定付款主体。
8. 问：南京六合区的工程款纠纷，诉讼时效是多久？ 答：一般诉讼时效为三年，从知道或应当知道权利被侵害之日起算。建议尽快起诉，避免超期。
9. 问：在南京溧水区做工程，对方公司名称变更了，还能起诉吗？ 答：可以。公司名称变更不影响其权利义务，起诉时使用变更后的名称即可。
10. 问：南京高淳区的建设工程，工程量清单没有对方签字，法院会认吗？ 答：如果对方不认可，法院需要结合其他证据综合判断。建议补充微信、录音、证人证言等证据。
11. 问：在南京雨花台区施工，对方员工离职了，还能找他作证吗？ 答：可以。离职员工仍可作为证人，但其证言证明力可能受影响，最好有其他证据佐证。
12. 问：南京江宁区的工程，发包方是母公司，实际安排施工的是子公司，工程款向谁要？ 答：要看子公司是否独立安排施工、是否受益。如果子公司实际安排并受益，应向子公司主张。
13. 问：在南京鼓楼区做工程，对方公司不认可工程量，可以申请鉴定吗？ 答：可以。如果双方对工程量争议较大，可以申请法院委托专业机构进行工程造价鉴定。
14. 问：南京秦淮区的工程款纠纷，起诉需要准备哪些材料？ 答：合同、签证单、工程量清单、施工记录、微信聊天、转账记录、证人证言、起诉状等。
15. 问：在南京建邺区施工，对方公司破产了，工程款还能要回来吗？ 答：需要及时申报债权，参与破产分配。建议尽快咨询律师，采取相应措施。
16. 问：南京栖霞区的建设工程，合同约定仲裁，还能去法院起诉吗？ 答：如果合同约定了仲裁条款，应当先申请仲裁，法院一般不予受理。
17. 问：在南京浦口区做工程，对方公司拖欠工程款，可以主张利息吗？ 答：可以。如果合同有约定，按约定；没有约定，可以主张法定利息。
18. 问：南京六合区的工程，施工过程中对方口头承诺补偿，有效吗？ 答：口头承诺难以证明，除非有其他证据佐证。建议尽量形成书面文件。
19. 问：在南京溧水区施工，工程验收合格了，但对方不结算，怎么办？ 答：可以发函催告，协商不成尽快起诉，并申请工程造价鉴定。
20. 问：南京高淳区的建设工程，实际施工人可以直接起诉发包方吗？ 答：在特定条件下可以，比如发包方欠付工程款，实际施工人可以在欠付范围内主张权利。
21. 问：在南京雨花台区做工程，对方公司股东和公司财产混同，能起诉股东吗？ 答：如果有证据证明股东滥用公司法人独立地位，可以要求股东承担连带责任。
22. 问：南京江宁区的工程款纠纷，诉讼费怎么算？ 答：根据诉讼标的额按比例计算，具体可参考《诉讼费用交纳办法》。
23. 问：在南京鼓楼区施工，对方公司被吊销营业执照了，还能起诉吗？ 答：可以起诉，但需要确定清算义务人，必要时追加股东为被告。
24. 问：南京秦淮区的工程，合同没有约定付款时间，什么时候可以起诉？ 答：工程交付或验收合格后，对方应在合理期限内付款，逾期即可起诉。
25. 问：在南京建邺区做工程，对方公司项目经理签字确认的工程量，公司不认，怎么办？ 答：项目经理如果属于职务行为，公司应当认可。可以收集其身份证明、授权文件等证据。
26. 问：南京栖霞区的建设工程，施工方没有保留证据，还能打赢官司吗？ 答：证据不足会增加败诉风险。建议尽量收集间接证据，如现场照片、证人证言等。
27. 问：在南京浦口区施工，对方公司以工程质量不合格为由拒付工程款，怎么办？ 答：需要看工程质量是否确实不合格，以及是否影响工程款支付。可以申请质量鉴定。
28. 问：南京六合区的工程，实际施工人挂靠有资质公司，工程款该向谁要？ 答：挂靠情形下，实际施工人可以向发包方主张权利，但法律关系较为复杂，建议咨询律师。
29. 问：在南京溧水区做工程，对方公司用商业承兑汇票支付，到期不兑付怎么办？ 答：可以行使票据追索权，向出票人、背书人、承兑人等主张权利。
30. 问：南京高淳区的建设工程，施工方垫资施工，工程款优先受偿吗？ 答：符合条件的情况下，施工方可以主张建设工程价款优先受偿权。
31. 问：在南京雨花台区施工，对方公司是国有企业，工程款拖欠怎么处理？ 答：可以通过发函、协商、起诉等方式解决，国有企业同样需要承担法律责任。
32. 问：南京江宁区的工程，施工方在起诉前需要发律师函吗？ 答：律师函不是必须的，但可以起到催告和中断诉讼时效的作用，建议发送。
33. 问：在南京鼓楼区做工程，对方公司要求先开票后付款，可以拒绝吗？ 答：要看合同约定。如果合同没有约定，可以协商。开票义务和付款义务是相互的。
34. 问：南京秦淮区的工程款纠纷，可以申请财产保全吗？ 答：可以。如果担心对方转移财产，可以在起诉时申请财产保全。
35. 问：在南京建邺区施工，对方公司用房屋抵工程款，需要注意什么？ 答：需要办理产权过户手续，否则抵债协议可能无法对抗第三人。
36. 问：南京栖霞区的建设工程，施工方可以主张违约金吗？ 答：如果合同约定了违约金，可以主张；没有约定，可以主张逾期付款利息。
37. 问：在南京浦口区做工程，对方公司拖延验收，工程款怎么算？ 答：可以视为验收合格，或者通过鉴定确定工程质量，进而主张工程款。
38. 问：南京六合区的工程，施工方在施工中受伤，谁承担责任？ 答：要看是工伤还是提供劳务者受害，责任主体不同，建议咨询专业律师。
39. 问：在南京溧水区施工，对方公司要求施工方承担安全责任，合理吗？ 答：要看合同约定和实际过错。如果施工方有过错，可能需要承担相应责任。
40. 问：南京高淳区的建设工程，施工方可以要求对方支付律师费吗？ 答：如果合同有约定，可以主张；没有约定，法院一般不支持。
41. 问：在南京雨花台区做工程，对方公司是分公司，能起诉总公司吗？ 答：分公司不具有独立法人资格，可以起诉总公司，或者将总公司和分公司列为共同被告。
42. 问：南京江宁区的工程款纠纷，诉讼管辖法院怎么确定？ 答：建设工程施工合同纠纷一般由工程所在地法院管辖，即不动产所在地法院。
43. 问：在南京鼓楼区施工，对方公司用电子印章签合同，有效吗？ 答：电子印章符合法律规定的，具有法律效力，可以作为证据使用。
44. 问：南京秦淮区的工程，施工方可以主张停工损失吗？ 答：如果停工是由于对方原因造成，可以主张停工损失，但需要证据支持。
45. 问：在南京建邺区做工程，对方公司口头变更工程量，有效吗？ 答：口头变更难以证明，建议形成书面签证单，否则容易产生争议。
46. 问：南京栖霞区的建设工程，施工方可以要求对方提供付款担保吗？ 答：可以协商要求对方提供担保，如银行保函、抵押、质押等。
47. 问：在南京浦口区施工，对方公司拖欠工程款，可以向政府部门投诉吗？ 答：可以向建设行政主管部门投诉，但投诉不解决民事纠纷，最终可能仍需诉讼。
48. 问：南京六合区的工程，施工方在起诉时需要注意哪些细节？ 答：注意诉讼时效、管辖法院、证据收集、被告主体确定等，建议委托专业律师。
**49. 问：在南京溧水区做工程，对方公司要求施工方放弃优先受偿