山东省日照市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁11民终897号

上诉人（原审被告、反诉原告）：日照日广房地产开发有限公司，住所地日照市东港区烟台路178号原日照市公安局对面，统一社会信用代码91371100723867783B。

法定代表人：崔照松，该公司董事长。

委托诉讼代理人：房祥慧，山东舜铭律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐宽达，山东舜铭律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘俊，女，1984年7月13日出生，汉族，居民，现住莒县。

委托诉讼代理人：张廷鑫（系刘俊之夫），男，1985年3月6日出生，汉族，莒县纪委工作人员，现住莒县。

上诉人日照日广房地产开发有限公司（以下简称日广房产公司）因与被上诉人刘俊商品房销售合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院(2017)鲁1122民初6261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成了合议庭，开庭进行了审理。上诉人日广房产公司的委托诉讼代理人房祥慧、被上诉人刘俊的委托诉讼代理人张廷鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

日广房产公司上诉请求：撤销一审判决依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，被上诉人已于2016年5月1日实际入住涉案房屋，其要求上诉人继续履行合同约定交房的义务不存在，被上诉人要求上诉人支付逾期违约金没有法律依据。1、上诉人一审提交的照片能证实被上诉人对涉案房屋已装修并实际入住，说明房屋已经交付。一审中，上诉人要求一审法院对被上诉人对涉案房屋已实际入住进行实地调查并调取被上诉人向物业公司缴纳水、电、物业费的情况及时间来确定被上诉人实际入住时间，一审法院没有调查就对本案事实进行了错误认定，请求二审法院对上述情况予以调查，以查清事实真相。2、一审法院采信上诉人员工刘龙的陈述认定房屋未进行交接错误。首先，该证据系复印件，其次，该材料系2017年3月6日形成，此时被上诉人还未起诉，该材料与本案无关，第三，该材料内容未体现涉案房屋为交接的情况。二、上诉人的反诉请求依法成立，一审法院判决驳回，没有法律依据。因涉案房屋已经实际交接，根据双方商品房买卖合同约定及现实生活中普遍交易习惯，被上诉人应在接房时向上诉人缴纳维修基金、燃气开口费等相关费用共计15697元。三、被上诉人存在逾期办理公积金贷款情形，应向上诉人支付违约金，一审法院对此未进行审理错误。

刘俊辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。涉案房屋未经验收合格，未达到交付条件，更没有转移登记。刘龙系上诉人派驻涉案小区项目经理，在陈修富诉上诉人商品房买卖合同案件中向一审法院所作陈述真实有效，证明涉案房屋未进行交接。因涉案房屋未验收合格，上诉人无权代收公共维修基金、天然气开口费等配套费用。根据双方合同约定，被上诉人办理贷款超期承担违约金的前提是上诉人解除合同，本案双方均未解除合同，而是继续履行合同，被上诉人不应承担违约金。

刘俊向一审法院起诉请求：请求判令日广房产公司履行合同约定的交房义务并支付逾期交房违约金13800元、承担诉讼费用。日广房产公司向一审法院反诉请求：判令刘俊支付公共维修基金等费用15697元及违约金26475.2元。

一审法院认定事实：2015年9月22日，刘俊与日广房产公司签订颐景园46号楼2单元2-401号商品房买卖合同，合同第四条计价方式与价款约定：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3620元，总金额（人民币）515270元；该商品房所附储藏室，房号：1—116，单价为每平方米3250元，总金额（人民币）34482.5元，合计金额549752元整。合同第六条付款方式及期限约定：买受人按下列第1种方式按期付款：3、其他方式,签订合同时已付首付款189752元，剩余360000元办理公积金贷款，自签订合同之日起五日内办理完公积金贷款，逾期不办理者，日广房产公司方有权解除合同，并按已收房款的10%收取违约金。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016-05-1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，刘俊于同日向日广房产公司交纳189752元，又于2015年11月18日办理建设银行公积金贷款36万元。后日广房产公司未按规定时间交房，双方发生纠纷。

一审法院认为，刘俊与日广房产公司签订颐景园46号楼2单元2-401号商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务，日广房产公司未按合同约定的时间履行交房义务，构成违约，应当按照合同约定向刘俊支付违约金，双方约定日广房产公司不按期交房支付违约金的标准为已付房价款按日万分之零点五计算，该约定系双方在平等、自愿基础上达成的合意，对双方均具有约束力，日广房产公司应按该约定向刘俊支付自2016年5月2日起至交房之日止的违约金；根据刘俊起诉时主张的违约金13800元计算，违约期间为2016年5月2日至2017年9月17日，剩余部分的违约金因刘俊未提出主张，本案不予处理;日广房产公司主张刘俊违反了合同第六条“自签订合同之日起五日内办理完公积金贷款，逾期不办理者，日广房产公司方有权解除合同，并按已收房款的10%收取违约金”的约定。关于商品房买卖合同第六条的约定，是日广房产公司行使解除权的约定，日广房产公司收取了刘俊的住房公积金贷款且到账时未提出异议，现双方均同意继续履行合同，解除权的约定已经无实际意义，日广房产公司的上述辩称不符合客观事实，不予采纳。

日广房产公司主张已于2016年5月1日将涉案房屋交付刘俊，与事实不符，2017年3月6日，日广房产公司员工刘龙在一审法院的陈述证明双方未交接，且日广房产公司未提供证据证实已按合同第十一条交接约定履行交房义务，对日广房产公司的该项主张，不予采信；日广房产公司反诉要求刘俊支付公共维修基金、燃气开口费、暖气开口费、太阳能等相关费用，其反诉的前提是涉案房屋已经交付，现日广房产公司未提供有效证据证实已履行交房义务，且交费数额系日广房产公司单方所定，刘俊不予认可，对日广房产公司的反诉，不予支持，日广房产公司可在条件成就时另行主张权利。

综上所述，刘俊要求日广房产公司履行交房义务并按合同约定支付违约金，证据确实充分，符合合同约定和法律规定，予以支持；日广房产公司的抗辩和反诉无事实和法律依据，不予支持。案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百零七条的规定，判决：一、日广房产公司于判决生效后十日内向刘俊交付颐景园46号楼2单元2-401号商品房及该商品房所附储藏室1--116；二、日广房产公司于判决生效后十日内向刘俊支付逾期交房的违约金13800元（以购房款549752元为基数，按日万分之0.5计算，自2016年5月2日起计算至2017年9月17日）；三、驳回日广房产公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费63元，反诉案件受理费96元，均由日广房产公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，刘俊与日广房产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，刘俊于当日向日广房产公司缴纳189752元，于同年11月18日办理公积金贷款36万元，刘俊已经全面履行交付房款义务。根据合同第八条约定，日广房产公司应当在2016年5月1日前将涉案房屋交付刘俊，但至今日广房产公司并未提供证据证实已经将涉案房屋向刘俊交付，虽日广房产公司主张刘俊已经实际入住涉案房屋，但刘俊不予认可，日广房产公司亦未提供相关证据证实该主张。故一审法院认定日光房产公司构成违约并判决其向刘俊交付涉案房屋、承担相应违约责任并无不当。日广房产公司在一审诉讼中反诉要求刘俊向其支付公共维修基金、燃气开口费等相关费用，因其主张的上述费用系日光房产公司单方制作，刘俊不予认可，且涉案房屋并未交付给刘俊，一审法院对日广房产公司的该项反诉请求不予支持亦无不当。日广房产公司一审反诉主张因刘俊逾期办理公积金贷款应当向其支付违约金，但刘俊主张办理公积金贷款延期系因为日光房产公司原因导致，对此，日广房产公司并未明确提出异议，且根据双方合同第六条之规定，日广房产公司主张违约金的前提是其请求解除双方的买卖合同，因双方均未提出解除合同，一审法院认定日光房产公司无权据此向刘俊主张相应违约金正确。

综上所述，日广房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费126元，由上诉人日照日广房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长杨荣国

审判员苗自富

审判员刘芳

二〇一八年六月二十六日

书记员裴凤文