山东省日照市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)鲁11民终2260号

上诉人（原审被告）：陈维波，男，1991年3月4日出生，汉族，居民,住浙江省杭州市余杭区。

被上诉人（原审原告）：招商局物业管理有限公司日照分公司，住所地山东省日照市东港区东营路北海天二路东招商莱顿小镇1号楼1单元物业管理中心，统一社会信用代码91371100494374925E。

负责人：王建松，总经理。

委托诉讼代理人：唐宽达，山东舜铭律师事务所律师。

上诉人陈维波因与被上诉人招商局物业管理有限公司日照分公司（以下简称招商局物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省日照市东港区人民法院（2022）鲁1102民初5618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人陈维波上诉请求：物业公司不满足招投标及备案程序，未履行备案程序，应退回已缴纳物业费；提供服务达不到合同约定标准、未履行应尽的合同服务责任，要求减免或按折扣收取物业费。事实和理由：一、物业公司不满足招投标及备案程序，未履行备案程序，应退回已交纳物业费：物业管理区域划定后，建设单位在销售商品房时，应当以图文形式将下列内容向买受人明示，并作为商品房买卖合同的附件：（一）物业管理区域的范围；（二）物业共用部位、共用设施设备名称；（三）规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置；（四）物业服务用房的面积和位置；（五）生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所和设施设备。第十二条物业管理区域划定后确需调整的，应当形成区域调整方案，明确调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等，并经物业管理区域专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。第十三条住宅物业的建设单位应当依法通过招标投标的方式选聘前期物业服务企业；投标人少于三个或者住宅（含同-物业管理区域内非住宅）物业总建筑面积不超过三万平方米的，经物业所在地县级人民政府物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业。县级人民政府物业主管部门、街道办事处应当监督。第十四条建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并报物业所在地县级人民政府物业主管部门、价格主管部门备案。前期物业服务合同中应当载明下列内容：（一）物业承接查验费用承担；（二）物业服务内容、服务标准、收费标准和委托代收费事项；（三）分项服务的标准（含人员配置）和费用分项测算；（四）分项费用和主要成本变动联动调整的约定；（五）是否委托物业服务第三方评估机构，采取的评估标准及方法；（六）物业服务用房（含业主委员会办公用房）面积和位置；（七）共用部位、共用设施设备清册；（八）业主共有资金专用账户的设立、查询方式，以及利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法；（九）合同解除的条件和违约责任；（十）与前期物业管理有关的其他事项。综上，上诉人认为其与被上诉人的物业合同关系不成立，根据《民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，应当退还所有已收物业服务费。二、我方对招商局物业提供的《前期物业管理服务协议》《业主临时公约》《精神文明建设公约》三份文件真实性存在疑义，要求对上述三份文件涉及签字等内容进行鉴定。且我方已对该内容提出疑义，一审法官未予回复。三、物业明显未承担应尽的公共设施维修维护责任，对一审判决有疑义：依据日照市建设局标准，屋顶冷暖设施（太阳能）属于开发商必须强制建设的小区共用设备设施，保修期内开发商承担责任，保修期外物业公司应承担维修维护责任。且临时公约约定（屋顶）冷暖设施属于共用设施（第二章第6条），物业服务费包含共用设施的日常运行及维护费用（第六章第28条）。综上，物业应承担维修维护责任。物业服务费包含共用设施的日常运行及维护费用，物业公司在未承担上述责任、共用设施维护不力的前提下，我方认为不应缴纳或按折扣缴纳物业费用。

被上诉人招商局物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律根据，被上诉人的物业费自2017年12月1日至今未缴纳，一审法院的判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

招商局物业向一审法院起诉请求：1.依法判令陈维波支付所欠缴的物业费9811.92元、垃圾清运费246.4元(物业费自2017年12月1日暂计算至2022年2月28日)，滞纳金3420.14元(滞纳金暂计算至2021年12月31日)，总计13478.46元；2.本案全部诉讼费用由陈维波承担。事实与理由：陈维波系招商?莱顿小镇小区6-3-1401室业主，招商局物业系上述小区的物业服务公司，为上述小区提供物业服务。陈维波自2017年12月起至今虽经多次催要，仍拒绝缴纳物业费等各项服务费用。为了维护申请人的合法权益及更好地服务小区业主，特向法院提起诉讼，望依法裁决。

一审法院认定事实：陈维波系日照招商·莱顿小镇6-3-1401业主，房屋建筑面积为116.55平方米，物业性质为高层。2014年8月20日，招商局物业（乙方）与招商局地产（日照）有限公司（甲方）签订《招商·莱顿小镇前期物业服务合同》，合同的主要内容为：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（招商局物业管理有限公司青岛分公司）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。物业名称：日照招商·莱顿小镇，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理......物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：花园洋房：3.3元/平米·月；小高层：2.45元/平米·月；高层：2.45元/平米·月；停车位：地下车位60元/月·个，地上车位50元/月·个；垃圾清运费：3.3元/月·人；自物业交付之日起前三年内，物业服务费按照上述收费标准的70%比例打折收取，前述期限届满，乙方将按照上述标准据实收取。保险费用及其它费用按实分摊；业主应当自房屋交付或视为交付之日起按时交纳物业服务费，物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年第一个月10日前履行交纳当月物业服务费用的义务。甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应向乙方支付违约金。本合同期限自2014年8月20日起至2017年8月19日止；但在本合同期限内，业务委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。陈维波出具《承诺书》，载明其为招商·莱顿小镇6栋3-1401房的买受人，承诺确认已详细阅读《前期物业管理服务协议》《业主临时公约》《精神文明建设公约》......同意遵守《前期物业管理服务协议》《业主临时公约》《精神文明建设公约》......同意承担违反《前期物业管理服务协议》《业主临时公约》《居民精神文明建设公约》的责任，等等。《业主临时公约》第二十八条约定：物业服务费的收费标准按建筑面积计算：小高层2.45元/平米?月，高层2.45元/平米?月，垃圾清运费3.3元/月/人；第三十一条约定：对欠缴费用的业主从欠费之日起就其应缴而未缴的费用按每日万分之五收取滞纳金，并保留向法院起诉的权利。2017年6月5日，招商局物业（乙方）与招商局地产（日照）有限公司（甲方）签订了《招商·莱顿小镇前期物业服务合同补充协议》，合同的主要内容为：鉴于甲乙双方于2014年8月20日签订了《招商莱顿小镇前期物业服务合同》（简称原合同），现甲乙双方经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上新增及变更合同条款第三章第六条服务费用部分内容，于2017年6月5日订立以下补充协议：日照招商莱顿小镇物业方案，费用预算及物业收费标准：垃圾清运费2.2元/月/人。另查明，自2017年至2020年，招商局物业分别与日照市环境卫生管理处（2017年、2018年）、日照市环卫集团有限公司（2019年、2020年）签订委托服务合同，约定由日照市环境卫生管理处、日照市环卫集团有限公司对招商局物业相应区域内定点存放的生活垃圾进行清运处理，对“门外三包”区域进行卫生保洁。2017年、2018年度约定的生活垃圾处理费收费标准均为3元/人·月，实行物业管理的按照2.2元/人·月，居住生活区按每户3人计算，计400户人，该两年度费用均为31680元。2019年、2020年度约定的生活垃圾处理费收费标准亦同上，计500户人，该两年度费用均为39600元。上述四年度费用均已实际支付。招商局物业主张，陈维波上述6-3-1401住宅自2017年12月1日至2022年2月28日（51个月）期间未交纳物业费及垃圾清运费，物业费2020年1月前按照199.88元/月计算，2020年1月后按照209.79元/月计算；垃圾清运费2020年1月前按照4.4元/户计算，2020年1月后按照6.6元/户计算，按照上述计算标准，共计拖欠物业费9811.92元、垃圾清运费246.4元，同时按照5‰标准，陈维波还应支付招商局物业滞纳金3420.14元。陈维波认可上述欠费时间，亦认可招商局物业履行了基本的物业管理、服务职责，但抗辩招商局物业未达到一定质量和标准物业服务，存在对公共部位、环境卫生、公共绿化、公共秩序等维护、管理不善，擅自变更物业管理区域等问题。一审法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，由业主支付物业费的合同。招商局物业与陈维波住宅小区的建设单位招商局地产（日照）有限公司签订的《招商·莱顿小镇前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规禁止性规定，该前期物业服务合同合法有效，依法应受法律保护，各方应按照合同约定全面履行各自义务。陈维波辩称，其没有跟招商局物业签订前期物业合同，合同关系不成立，且物业存在对公共部位、公用设施、设备维护管理不善、擅自变更物业管理区域等问题。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人员订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”陈维波系日照招商·莱顿小镇小区业主，该小区的建设单位招商局地产（日照）有限公司依法与物业服务人员即招商局物业订立的前期物业服务合同对陈维波具有法律约束力，陈维波亦应当受上述合同内容约束，履行交纳物业服务费、垃圾清运费等合同义务。虽上述合同约定了服务期限，但服务期限届满后，招商局物业仍继续履行物业服务职能，陈维波作为业主亦实际享受了物业服务，根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条规定：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人员应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”故双方之间物业服务合同关系仍存续，陈维波作为小区业主，仍应继续按照合同约定标准向招商局物业交纳物业服务费及垃圾清运费。前期物业服务合同约定的高层物业费标准为2.45元/平方·月，同时合同约定自物业交付之日起前三年内，物业服务费按照70%比例收取，陈维波的房屋建筑面积为116.55平方米，从陈维波作为业主签署《精神文明建设公约》的时间（2016年11月24日）上来看，陈维波该时间即成为小区业主，故招商局物业按照2020年1月前199.88元/月标准计算物业费，2020年1月后209.79元/月标准计算物业费，未超出合同约定，按照陈维波实际拖欠物业费的月份计算，陈维波拖欠物业费金额高于招商局物业主张的9811.92元，现招商局物业按照9811.92元主张2017年12月1日至2022年2月28日期间的物业费，系招商局物业对其诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，一审法院予以支持。

关于招商局物业主张的垃圾清运费。招商局物业提交了与相关环卫机构签订的2017年至2020年的委托服务合同及支付垃圾清运费的付款回单，能够证实招商局物业于上述年份提供了陈维波小区的垃圾清运服务，但招商局物业未提供其2021年、2022年履行垃圾清运服务的相关证据，故招商局物业仅有权向陈维波主张2017年至2020年期间的垃圾清运费。自2017年至2020年，招商局物业均按照2.2元/人·月、每户3人标准向受托环卫部门支付垃圾清运费，现招商局物业主张2017年至2019年按照每户4.4元/月计收垃圾清运费，2020年按照每户6.6元/月计收垃圾清运费，符合交易习惯，亦不违反合同约定，故一审法院仅支持按照上述标准计算的2017年至2020年期间的垃圾清运费189.2元，对超出部分，一审法院不予支持。需说明的是，关于陈维波抗辩物业存在对公共部位、公用设施、设备维护管理不善、擅自变更物业管理区域等问题。物业服务质量标准应由物业服务合同约定，本案双方已经在合同中就收费标准及服务质量标准进行了明确约定，且物业服务具有公共属性，陈维波亦认可招商局物业履行了基本物业服务职责，陈维波不应当以物业服务不符合自身要求而拒交物业费。关于陈维波庭审中陈述的太阳能无法使用、地下室漏水严重等问题，陈维波亦同时表示不清楚上述问题发生的具体原因，在陈维波未举证证实上述问题系因招商局物业违反物业服务合同约定导致的情况下，陈维波以此为由主张招商局物业未履行合同并拒绝交纳物业费，于法无据，陈维波可查明上述问题发生的原因并确认相关侵权人或相对人后，另案起诉主张权利。另外，针对陈维波在本案中反映的物业服务管理等方面的问题，招商局物业作为物业服务企业应予以重视，业主如发现物业管理存在失职或不当行为，亦可向相应主管部门反映，双方在良性互动中共同提升物业服务质量。

关于招商局物业主张的滞纳金，《业主临时管理规约》第三十一条约定：“物业管理企业拥有对欠缴物业服务费的业主要求补交物业服务费的权利，对欠缴费用的业主从欠费之日起就其应缴而未缴的费用按每日万分之五收取滞纳金”。一审法院认为，有偿合同中的违约金或违约赔偿计算方式是对一方因违约行为造成相对方损失而进行赔付的一种预定，其功能与目的在于损失填平，判断违约金、滞纳金是否过高应以招商局物业实际损失为基础，陈维波逾期缴纳物业费给招商局物业造成的损失主要为孳息损失，本案《业主临时管理规约》约定的滞纳金明显过高，应予调减。虽陈维波自2017年12月起即未按时交纳物业费，但考虑到招商局物业并未举证证实已及时向陈维波催收物业费等情况，一审法院酌定滞纳金以陈维波欠付物业费9811.92元为基数，自招商局物业起诉之日即2022年3月23日起至实际给付之日止，按照该月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.7%计算。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百五十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、陈维波于判决生效之日起七日内支付招商局物业2017年12月1日至2022年2月28日期间物业费9811.92元、垃圾清运费189.2元；二、陈维波于判决生效之日起七日内支付招商局物业滞纳金（滞纳金以9811.92元为基数，自2022年3月23日起至实际给付之日止，按照年利率3.7%计算）；三、驳回招商局物业本案其他诉讼请求。案件受理费136元，减半收取68元，由招商局物业负担43元，由陈维波负担25元。陈维波负担部分应于判决生效之日起七日内直接支付招商局物业。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

陈维波提交照片证据，主张地下车库漏水（4张）、单元门损坏（2张）、外地面渗水（3张）、绿化失责（3张）、太阳能损坏（1张）。

招商局物业质证认为:对上述照片的真实性及关联性不予认可，上述照片的拍照时间、拍照地点无法确认与上诉人的房屋是否一致，无拍照的原始载体，无法与原件核实，不能证明上诉人所要证明的目的。

本院对上述证据认定如下:陈维波提交的照片,招商局物业对其真实性及关联性不予认可,陈维波提交的照片无法确认拍摄时间、地点等详细信息，对其真实性及关联性不予采信。

本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。

本院认为，原审法院结合查明的事实，认定招商局物业与陈维波作为业主的小区建设单位签订的《招商?莱顿小镇前期物业服务合同》合法有效，且对业主陈维波具有法律约束力，符合法律规定，本院予以确认。在服务期限届满后招商局物业继续履行物业服务职能且陈维波作为业主享受了物业服务的情况下，一审法院认定双方之间的物业服务合同存续，符合法律规定。陈维波关于其与招商局物业之间的物业合同关系不成立的上诉主张,不能成立，本院不予支持。陈维波上诉状中对招商局物业提供的《前期物业管理服务协议》《业主临时公约》《精神文明建设公约》三份文件真实性存在疑义并要求鉴定，但其一审未申请鉴定，二审在上诉状中提及鉴定事宜亦未提交书面申请，对其二审鉴定要求不予准许。一审根据涉案物业服务合同内容及履行情况判决陈维波支付招商局物业物业费、垃圾清运费、滞纳金，符合合同约定及法律规定。陈维波认为招商局物业不满足招投标及备案程序，未履行备案程序，并未提交证据予以证实,且该事由并不构成其不予缴纳物业费的抗辩事由。陈维波上诉主张招商局物业提供服务达不到合同约定标准、未履行应尽的合同服务责任，上诉主张应退回已缴纳物业费及减免或按折扣收取物业费，陈维波二审提交的照片无法核实其真实性及关联性，且在一审中陈维波亦主张太阳能无法使用、地下室漏水严重等问题并表示不清楚上述问题发生的具体原因，一审法院认为在陈维波未举证证实上述问题系因招商局物业违反物业服务合同约定导致的情况下以此为由主张招商局物业未履行合同并拒绝交纳物业费不能成立，并无不当,陈维波该上诉主张亦不能成立，本院亦不予支持。

另外对于陈维波主张的太阳能无法使用、地下室漏水严重等问题，一审亦告知陈维波可在明确承担责任主体后依法主张权利。招商局物业作为物业服务提供者，亦应加强物业服务，对于业主的困难及存在的问题积极与业主进行沟通，以创建良好的小区环境，建立良好的物业服务关系。

综上所述，陈维波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人陈维波负担。

本判决为终审判决。

审 判 长尚华

审 判 员王林林

审 判 员王蓉

二〇二二年十一月十日

法官助理张闰婷

书 记 员逄洁