在买卖合同纠纷执行程序中，无证房产的处置常常引发争议，尤其是仅拍卖地上建筑物而未包含土地使用权的问题。本文结合（2016）鲁11执复11号执行裁定，深入分析无证房产执行中土地使用权评估拍卖的审查要点与操作步骤，为相关当事人提供纠纷解决思路与风险防范建议。

一、案件事实与争议焦点

申请执行人与被执行人刘某某因买卖合同纠纷进入执行程序。执行法院查封了被执行人刘某某名下位于莒县刘官庄镇刘家官庄村的一处无房产登记手续的房产，并委托评估机构对该房产进行评估。评估机构出具的评估报告书第七部分（一）条载明：“经与委托方沟通，土地使用权不纳入本次评估范围。”后该房产被拍卖，买受人竞得。被执行人刘某某提出异议，认为执行法院仅对地上建筑物进行拍卖，未对土地使用权价值一并评估处置，违反《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，请求撤销执行裁定并执行回转。

争议焦点集中于：无证房产执行中，未将土地使用权纳入评估拍卖范围是否合法？执行法院应如何审查土地使用权权属及处置方式？

二、法院裁判要旨与法律逻辑

莒县法院最初认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百三十九条和《中华人民共和国土地管理法》相关规定，建设用地使用权登记生效。被执行人刘某某提交的收款单据不能证明其拥有合法建设用地使用权手续，故只能对地上建筑物价值评估，并参照“现状处置”原则进行拍卖。同时，被执行人在评估报告送达后未在法定期限内提出异议，视为认可评估结果。因此，驳回其异议。

但日照市中级人民法院复议审查后认为：

“执行法院在审查中未查清涉案土地性质及土地权属，仅以申请复议人提交的《莒县农村经济收入统一凭证》不能证明其对涉案土地有合法的建设用地使用权手续为由，认为依据‘现状处置’的原则，只能对地上附属物进行评估，并据此认定评估拍卖程序并无不当，属认定事实不清。”

最终撤销原裁定，发回重新审查。这一结果说明，无证房产执行中，法院不能仅凭被执行人未提供权属证明就径行认定土地使用权不合法，必须主动核查土地性质、权属来源及实际使用情况，否则可能侵害被执行人的合法权益。

三、无证房产执行中土地使用权处置的具体方法与步骤

结合本案裁判逻辑，处理无证房产执行中的土地使用权评估拍卖问题，可遵循以下步骤：

第一步：全面核查土地权属与性质

执行法院应依职权向国土资源管理部门、乡镇政府、村民委员会等调查土地权属登记、审批文件、缴费凭证及实际使用现状。具体方式包括：

• 发函或现场查询当地自然资源部门，确认是否办理建设用地使用权登记或具备登记条件；
• 走访村委会，核实土地来源、使用费缴纳情况及历史沿革；
• 调取原始档案，注意查找纸质留存、交接记录等非电子化信息。

本案中，被执行人提交了村委会出具的《莒县农村经济收入统一凭证》，载明收费项目为“开发区：地盘办证费、承包费”等，并主张系响应政府号召建设使用。复议法院认为这些事实未经查清，即不能否定被执行人对土地使用权的权益主张。

第二步：区分合法使用权与违法占地，分别适用不同处置规则

• 如果土地权属合法且已登记，应严格遵循“房地一体”原则，将土地使用权与地上建筑物一并评估、一并拍卖处置。引用《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的，该建筑物、构筑物及其设施占用范围内的土地使用权一并处分。”
• 如果土地权属不合法或未登记，则适用“现状处置”原则，评估报告需明确披露房产不具备初始登记条件，买受人按现状取得，后续产权登记由其自行负责。但前提是法院已尽到充分核查义务，并作出书面认定。

第三步：规范评估程序，保障当事人异议权

评估机构对评估范围（是否包含土地使用权）必须有明确说明，并告知当事人。评估报告依法送达被执行人、申请执行人，若当事人有异议，应在法定期限内提出。执行法院应审查评估程序是否合法、依据是否充分，不能以当事人未提异议为由回避实体审查。

第四步：发现程序瑕疵及时通过异议、复议救济

当事人对执行行为不服，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条提起执行异议；对异议裁定不服的，可向上级法院申请复议。本案即是通过复议程序纠正了原审法院的程序错误。此外，若执行裁定存在案号笔误等瑕疵，可通过补正裁定解决，不影响实体权利救济。

四、实务启示与行动建议

无证房产执行中的土地使用权问题，本质是“房地一体”原则与“现状处置”政策的协调。对被执行人而言，应妥善保管土地缴费凭证、政府批准文件等原始材料，在执行程序中主动提交并申请法院调查；对申请执行人而言，应关注评估范围是否全面，避免因漏评降低可供执行财产价值；对买受人而言，须审查拍卖公告是否披露权属瑕疵，防范后续产权登记风险。

若您遇到类似合同纠纷执行难题，建议及时咨询专业律师，梳理权属证据，准确运用执行异议、复议等程序，最大限度维护自身权益。

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作者：唐宽达，山东舜铭律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2016）鲁11执复11号