四川省德阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）川06民终1972号

上诉人（原审原告）：陈某，男，1989年1月3日出生，汉族，住四川省绵竹市玉泉镇。

被上诉人（原审被告）：刘某某，女，1983年3月10日出生，汉族，住四川省绵竹市剑南镇。

委托诉讼代理人：刘水泉，四川泰仁（德阳）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：冷某某，男，1973年8月19日出生，汉族，住四川省三台县郪江镇。

被上诉人（原审被告）：绵竹市剑南镇某某房屋中介服务部，住所地四川省绵竹市。

经营者：徐某霞。

委托诉讼代理人：曾强，四川贞明律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：欧某某，女，1977年12月23日出生，汉族，住四川省绵竹市剑南镇。

委托诉讼代理人：钟海兵，四川路炜路律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：王某某，男，1967年12月2日出生，汉族，住四川省绵竹市剑南镇。

委托诉讼代理人：钟海兵，四川路炜路律师事务所律师。

上诉人陈某因与被上诉人刘某某、冷某某、绵竹市剑南镇某某房屋中介服务部（以下简称某某某中介）、欧某某、王某某合同纠纷一案，不服四川省绵竹市人民法院（2025）川0683民初2251号民事判决，向本院提出上诉。本院于2025年11月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

陈某上诉请求：一、撤销原判，改判支持陈某一审的全部诉讼请求（即：撤销案涉《二手房买卖合同》；判令王某某、欧某某退还购房款780000元，刘某某、冷某某承担连带给付责任；判令某某某中介退还中介费10000元；判令刘某某、冷某某、某某某中介、欧某某、王某某共同赔偿贷款利息损失65140.57元、契税损失12359.84元、个人所得税损失6179.92元）；二、本案一、二审诉讼费用、保全费均由刘某某、冷某某、某某某中介、欧某某、王某某承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，错误驳回陈某的退房诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。案涉房屋厨房、厕所漏水严重，其质量问题严重影响陈某正常居住使用。陈某请求退房的诉讼请求于法有据。一审法院未实质审理欺诈交易的真实意图，驳回陈某诉讼请求，造成陈某支付对价后获得价值不对等且存在质量问题的房屋。二、一审判决未全面审查合同约定，错误驳回陈某的退房诉讼请求。刘某某隐瞒已将案涉房屋出售他人的事实，应当承担全部责任。陈某与刘某某签订的《二手房买卖合同》中，刘某某承诺：“保证该房地产一切情况介绍属实，符合国家及本市关于房屋上市的有关规定及政策，否则，由甲方承担全部责任。”在陈某与刘某某签订《二手房买卖合同》之前，王某某与刘某某已就案涉房屋签订《存量房屋买卖合同》，且王某某已实际支付购房款。刘某某就同一房产签订两份买卖合同，并收取两份房款，其“一房二卖”的行为违背我国关于房屋上市的有关规定及政策，应当承担全部责任。刘某某隐瞒已将案涉房屋出售他人的事实，系违约行为，陈某有权退房。陈某与刘某某签订的《二手房买卖合同》约定：“如果甲方故意隐瞒该房屋已出售给第三人或已抵押的事实，导致本合同的目的不能实现的，乙方有权退房。”陈某在购房过程中明确关切“装修质保”和“遗留问题的质保期”。可见，对于陈某而言，其合同的目的是购买质量有保障的房屋。然而，案涉房屋厨房、卫生间存在漏水问题，房屋存在严重质量问题，致使陈某“购买质量有保障的房屋”的合同目的不能实现，陈某有权退房。王某某与刘某某于2022年3月16日签订《存量房屋买卖合同》并实际支付购房款，但未办理房产过户，反而刘某某委托欧某某将存在质量问题的案涉房屋出售给陈某，可知各被上诉人明知案涉房屋存在质量问题，存在欺诈销售的意思联络，主观恶意明显。三、一审判决认定不构成欺诈，属于适用法律错误和认定事实不清。本案中，某某某中介、刘某某、王某某、欧某某存在明确的欺诈行为，导致陈某在违背真实意思的情况下签订合同。某某某中介故意告知虚假情况，称该房屋系委托给装修公司，有质保期。根据物业公司记录，该房屋装修协议的装饰装修单位为空白，物业公司告知原因为没有装修公司。该虚假陈述对陈某的购房决策产生了决定性影响。一审判决认为该虚假信息“对交易意愿是否构成重大影响”不足，忽视了精装房交易中装修质量与售后保障是决定房屋价值及购买意愿的关键因素。刘某某、王某某、欧某某共同向陈某隐瞒了房屋已经由刘某某出售给王某某的重大事实。这一隐瞒行为，使陈某无法对案涉房屋装修质量做出正确判断。四、一审判决割裂认定刘某某、冷某某、某某某中介、欧某某、王某某的责任，未认定构成共同侵权，属于适用法律错误。民法典规定了中介人的忠实报告义务，即中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担赔偿责任。因此，在“一房二卖”行为中，若中介人如未能尽到忠实报告义务，其应在过错范围内对委托人承担赔偿责任。本案事实表明，各被上诉人的行为是一个有机整体，共同导致欺诈后果。刘某某将案涉房产出售给王某某后，又通过公证委托欧某某代理再次出售该房屋；王某某、欧某某作为实际控制人和受益人，组织实施装修并委托中介销售；某某某中介则负责向市场进行包含虚假信息的宣传。各被上诉人意图通过此种方式规避法律责任，并最终将存在严重质量问题的房屋高价出售给陈某，构成共同侵权，应当对陈某的全部损失承担连带赔偿责任。

刘某某、冷某某二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，陈某的上诉请求不成立。刘某某与王某某建立房屋买卖合同关系，且房屋已经实际交付给王某某，王某某亦向刘某某支付了相应对价的购房款，双方的房屋买卖合同已经履行。刘某某出售给王某某的房屋是清水房，交付房屋时不存在漏水等质量问题。刘某某出具委托书给欧某某，是便于王某某将房屋再次出售时，减少一次过户手续，实际上其与王某某的买卖已经完成，刘某某未与陈某直接建立买卖合同关系，不应当对王某某和欧某某的房屋装修质量问题承担连带责任。陈某要求刘某某承担连带责任的诉讼请求，没有事实依据和法律依据。

某某某中介二审辩称，一审判决认定爱巢居的行为不构成欺诈，虽然其在履行中介合同的过程中存在瑕疵，没有核实装修公司进行装修的情况，但一审判决某某某中介返还中介费2600元，某某某中介接受该结果，本案不存在欺诈和共同侵权的问题。某某某中介与其他当事人之间没有侵权的共同意思联络，也没有实施共同的侵权行为，不应当就陈某主张的其他损害承担连带责任。

王某某、欧某某二审辩称，一、关于一房二卖与合同欺诈问题。王某某系案涉房屋的合法权利人，本次交易并非一房二卖。王某某与刘某某于2022年3月16日签订《存量房屋买卖合同》并已支付全部购房款，刘某某亦将房屋交付王某某，该行为已构成事实上的房屋买卖关系，王某某是案涉房屋的实际所有权人。此后，刘某某出具公证书委托欧某某出售案涉房屋，其实质是王某某作为实际权利人，通过代理人欧某某处分自己名下的财产，该行为合法有效，不存在一房二卖的欺诈故意。在交易过程中，相关公证委托书等文件均已依法出示，陈某完全有能力、有机会了解房屋的实际权利状况，其未能审慎核查，应自行承担相应后果。合同目的已经实现。陈某已经办理案涉房屋的产权过户，取得房屋所有权，其购买房屋的合同根本目的已经实现。其以一房二卖为由主张合同目的不能实现，与客观事实相悖。二、关于房屋质量问题，不构成法定解除合同或撤销合同的严重情形。房屋质量问题未达到“严重影响正常居住使用”的法定标准。陈某主张厨房、厕所漏水问题，属于房屋的常见质量瑕疵，可以通过维修、赔偿等救济方式解决，未达到“严重影响正常居住使用”的程度。陈某引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的前提是“商品房买卖合同”，本案系二手房买卖，该司法解释的适用存疑。即便参照适用，本案情况亦不符合该条款的适用条件。陈某已实际入住并办理过户，以实际行动表明接受房屋现状。陈某在发现问题后未及时行使解除权，而是选择继续履行合同并完成过户，现主张退房，有违诚实信用原则。三、关于某某某中介虚假陈述的问题，欧某某、王某某不是责任主体。陈某主张某某某中介虚假陈述装修质保情况，责任主体应为某某某中介及其工作人员。欧某某作为卖方代理人，王某某作为实际房主，未就装修质保问题向陈某作出承诺，欧某某、王某某不应当承担连带责任。四、关于共同侵权的问题。陈某称各被上诉人“分工协作，目标一致，构成共同侵权”，但未提供证据证明欧某某、王某某与其他被上诉人之间存在共同的欺诈故意或意思联络。

陈某一审诉讼请求：一、撤销陈某与刘某某、冷某某、某某某中介于2022年7月10日签订的《二手房买卖合同》；二、判决刘某某、冷某某（系刘某某的丈夫）退还购房款780000.00元；三.判决某某某中介退还中介费10000.00元；四、判决刘某某、冷某某、某某某中介共同赔偿贷款利息损失63396.36元；五、判决刘某某、冷某某、某某某中介共同赔偿契税损失12359.84元、财产转让所得个人所得税损失6179.92元；六、诉讼费、财产保全费由刘某某、冷某某、某某某中介承担。诉讼过程中，陈某申请变更诉讼请求，变更后的诉讼请求为：一、撤销陈某与刘某某、冷某某、某某某中介于2022年7月10日签订的《二手房买卖合同》；二、判决王某某、欧某某退还购房款780000.00元，刘某某、冷某某对退还款项承担连带给付责任；三、判决某某某中介退还中介费10000.00元；四、判决刘某某、冷某某、王某某、欧某某、某某某中介共同赔偿贷款利息损失65140.57元；五、判决刘某某、冷某某、王某某、欧某某、某某某中介共同赔偿契税损失12359.84元，财产转让所得个人所得税损失6179.92元；六、本案诉讼费、保全费由刘某某、冷某某、王某某、欧某某、某某某中介承担。

一审法院认定事实：2022年3月16日，刘某某（甲方、出售方）与王某某（乙方、购买方）签订《存量房屋买卖合同》。合同约定，甲方刘某某将其所有的位于四川省绵竹市剑南镇城东新区苏绵大道8号中乾世纪城25幢3单元5楼1号，面积113.58㎡的房屋出售给乙方王某某，房屋交易成交价为569000.00元。乙方应向甲方支付定金20000.00元，定金待双方完成权属转移登记后自动转为购房款，乙方应于甲方至银行还按揭余款当天向甲方支付第二笔房款280000.00元。刘某某、王某某在合同落款处签字捺印，案外人绵竹市悦和房产信息咨询有限责任公司作为居间方盖章。合同尾部另有手写附言“甲方承诺提供工商银行一类卡一张，使用完毕乙方归还甲方”。合同签订当日，王某某向刘某某支付定金20000.00元。2022年4月1日，王某某通过银行转账向刘某某支付房款300000.00元。2022年4月14日，王某某通过银行转账再次向刘某某支付房款249000.00元。

2022年4月14日，刘某某（委托人）向欧某某（受托人）出具《委托书》，委托欧某某办理下列事宜：“1、代为与购房人签订房屋买卖合同，如需办理房屋买卖合同公证，由受托人代为办理；2、购房人须将购房款转入委托人在银行开具的账户；3、受托人代为查询并打印上述房屋的房屋登记信息,代为开具无房证明并办理免征个人所得税的相关事宜；4、受托人代理委托人在绵竹市不动产登记中心、绵竹市房地产交易中心、税务等部门办理与该房屋有关的产权转移、换证、撤件及相关登记事宜；5、若购房人需办理银行按揭贷款，由受托人代为办理按揭贷款相关事宜，该房屋的首付款及银行支付的相关贷款转入委托人在中国工商银行股份有限公司设立的账户内（账号：62XXXXXXXXXX********）；6、代为提交委托人的相关资料，接受相关部门的询问并在相关文件上签名；7、代为交纳上述房屋的相关税费；8、代为办理其他一切与出售上述房屋相关的事宜。”委托期限自2022年4月14日起至2024年4月13日止。四川省绵竹市公证处就该委托进行公证，作出了（2022）川竹证字第817号公证书，证明刘某某在公证处签字捺印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。同日，冷某某出具《声明书》，声明：“我与刘某某有住房壹套,该房屋座落在紫岩街道苏绵大道8号中乾世纪城25幢3单元5层1号,建筑面积：113.58平方米，不动产权证书编号：川（2021）绵竹市不动产权第0003733号。该房屋登记在刘某某名下，我们夫妻对该房屋未做过夫妻财产约定，该房屋系我们夫妻共有。刘某某委托欧某某出售上述房屋，我作为上述房屋的产权共有人，我表示同意刘某某委托欧某某出售坐落于紫岩街道苏绵大道8号中乾世纪城25幢3单元5层1号的房屋,并代为办理房屋产权转移登记等与出售房屋相关的一切事宜。”四川省绵竹市公证处就该声明进行公证，作出了（2022）川竹证字第818号公证书，证明冷某某在公证处签字捺印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。王某某、欧某某原系夫妻关系，双方于2006年6月19日离婚。

合同签订后，刘某某将案涉房屋、产权证、钥匙等交付给王某某。交付时，房屋为未装修状态。王某某占有、控制房屋后，承包给案外人周立军进行基础装修，欧某某在物业公司处办理了装修手续。房屋装修完毕后，欧某某将房屋信息发布在房屋中介微信群中，某某某中介的工作人员王青青转发该信息至本人微信朋友圈。

陈某于2020年3月5日与王青青添加为微信好友，双方就陈某购置房屋一事一直保持沟通。2022年7月7日，陈某与王青青实地查看了案涉房屋。2022年7月8日，陈某微信询问王青青：“还有房子是请装修公司装的，还是哪个装的，有没有装修质保这些，万一入住后问题多了找哪个？”王青青回复：“请的有装修公司，有质保。”次日，陈某再次询问：“后期下水道堵塞，线路问题，防水问题，卫生间渗水问题，灯具问题等遗留问题的质保期。”王青青回复：“都有质保期。”“委托给装修公司的，有质保期”。

2022年7月10日，欧某某以刘某某（甲方、卖方）的名义与陈某（乙方、买方）、某某某中介（丙方、中介方）签订《二手房买卖合同》，合同约定，甲方同意将其所拥有的绵竹市苏绵大道8号中乾世纪城25栋3单元5层1号的住房出售给乙方，该房屋建筑面积113.58㎡，不动产权证号第0003733号，双方商定该房屋成交价格为780000.00元，该价格为按套转让价格，包括房屋的附属设施、设备、物品等。合同签订之日，乙方向甲方支付定金20000.00元，剩余房款760000.00元的付款方式为按揭，具体首付金额以及贷款金额以银行评估为准。甲乙双方同意于产权证满两年三日内，共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权登记。乙方应于完成房屋产权交易过户手续当日支付丙方居间服务费7800.00元。乙方贷款所产生的贷款代办费按贷款金额的2%收取共计2200.00元，由乙方于完成房屋产权交易过户手续当日支付给丙方。甲乙双方同意于2022年7月28日之前支付第二次首付款，具体金额以银行为准。甲方签名处为“刘某某，欧某某代”，陈某在乙方处签名，某某某中介在丙方处加盖公章。

当日，陈某向王青青微信转账20000.00元，附转账说明“中乾世纪城25幢3单元5层1号购房定金”。2022年7月26日，陈某向刘某某的银行账户（账号尾号为1458）的银行卡转款160000.00元，转款用途备注为“购房首付款”。2022年10月9日，陈某、案外人勾静与欧某某（代表刘某某）向行政主管部门申请办理案涉房屋的所有权转移登记，陈某缴纳了契税12359.84元以及刘某某应承担的个人所得税6127.92元。2022年10月12日，陈某向王青青微信转账8000.00元，转账说明“为房屋中介费”。为购买房屋，陈某向中国工商银行申请贷款620000.00元，贷款期限360个月，基准年利率4.3%，采用浮动利率，浮动值为15个基点。2022年10月14日，中国工商银行将620000.00元购房贷款发放至刘某某的银行账户（账号尾号为1458）中。2022年10月17日，陈某向王青青微信转账2000.00元，转账说明为“房屋中介费尾款”。截至2025年7月22日，陈某向中国工商银行偿还贷款本金31473.05元、利息65140.57元。陈某入住案涉房屋后，因厨房、卫生间漏水到楼下房屋，多次与王青青联系，要求整改解决。王青青在与陈某的通话中表示“人家说包出去在，那肯定就包给装修公司在”。

另查明，刘某某按照其与王某某的约定，将其在中国工商银行开设的账号尾号为1458的银行卡交由王某某控制。780000.00元购房款转入该卡后，王某某将该款转出，实际获得了购房款。

一审法院认为，本案的立案案由为房屋买卖合同纠纷，但陈某起诉的被告主体及事实、诉讼请求，均与中介合同相关。因此，本案并非单一合同纠纷，一审法院依法将案由调整为合同纠纷。

结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点主要为：陈某是否遭受了欺诈。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第二十一条规定：“故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。”欺诈一般是指行为人故意欺骗他人，使对方陷入错误判断，并基于此错误判断作出意思表示的行为。

关于虚假告知房屋由装修公司装修是否构成欺诈的问题。根据上述规定，一方欺诈应当满足欺诈行为与错误判断具有因果关系、错误判断与意思表示亦有因果关系的条件，即受欺诈方之所以作出意思表示，是因为受欺诈而出现错误认识，基于错误认识作出了意思表示。现实生活中，决定交易的因素往往是复杂多样的，房屋作为特殊的商品，具有花费价值高、使用时间长等特点，买受人对财务能力、区域位置、小区环境及物业管理、房屋数据（如面积、楼层、房龄、装修等）、购房目的等因素的认识，决定了其是否作出购房的意思表示。对某单一因素的错误认识与购房的意思表示是否具有因果关系，需要看该单一因素对交易意愿是否构成重大影响。本案中，陈某于2022年7月8日向某某某中介了解房屋情况时，对房屋装修的实施主体只是进行了一般性的询问，而没有必须是装修公司的硬性要求，且在得到“请的有装修公司”的答复后，并没有要求对方提供佐证资料以进一步核实真实性。从主观上来讲，其更关心的是室内装饰装修的质量保障问题，即“入住后问题多了找哪个”以及次日提到的“后期下水道堵塞……等遗留问题的质保期”，而非装修实施主体是否为装修公司。从客观上来讲，决定工程质量的并不是实施主体是否为“公司”这一性质本身，装饰装修工程的维修责任并非只有装修公司才能保障，非装修公司承揽家庭居室装饰装修工程的，同样负有保修义务。综上，陈某提交的证据不足以证明所购房屋是否由装修公司装修对其购房判断和决策构成重大影响，其作出的购房意思表示与房屋是由装修公司装修的错误认识之间不具有因果关系。同时，某某某中介并非房屋买卖合同的当事人，其作为第三人向陈某告知了装修主体的虚假情况，并没有证据证明刘某某、王某某知晓该虚假告知行为。因此，某某某中介告知房屋由装修公司装修的虚假情况，不构成对陈某的欺诈。

关于隐瞒刘某某与王某某建立了房屋买卖合同关系，并由王某某进行装饰装修是否构成欺诈的问题。根据前述规定，故意隐瞒真实情况构成欺诈，限定于负有告知义务的情形。法律规定和交易习惯均无买卖合同双方在签订合同的过程中，应当如实告知存在其他交易的义务。当事人基于诚信原则负有何种告知义务，应结合合同性质、合同目的、当事人情况等因素进行综合判断。案涉合同是买卖合同，形成了陈某支付价款，刘某某让渡房屋所有权的交易关系，陈某订立合同的动机是满足家庭居住、方便子女教育，其合同目的是取得房屋所有权。刘某某与王某某是否就案涉房屋签订了买卖协议，并由王某某作为装修人进行装饰装修并不影响陈某实现合同目的和购房动机，当事人基于诚信原则无义务告知该情况。综上，隐瞒刘某某与王某某就案涉房屋建立了房屋买卖合同关系，并由王某某进行装饰装修，不构成对陈某的欺诈。

因此，陈某主张受到欺诈的理由不能成立。关于装饰装修的质量问题，法律给予购房者相应的救济渠道。《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第五百八十二条规定了在不完全履行的情形下，买受人有请求出卖人承担修理、重作、更换、退还、减少价款或者报酬等违约责任的权利。此外民法典第五百八十三条还规定了在采取补救措施后，买受人如有其他损失可以要求出卖人进行赔偿的权利。经一审法院向陈某释明是否提起要求当事人承担违约责任的备位请求后，其坚持撤销二手房买卖合同，退还购房款，赔偿利息、契税、个人所得税损失的请求。因前述请求于法无据，一审法院不予支持。

民法典第五百八十二条规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案中，某某某中介随意推定房屋是由装修公司进行装修，并告知了陈某，虽然不构成欺诈，但其履行中介合同义务存在瑕疵，所获报酬应予减少。某某某中介收取2200.00元为贷款代办费，与中介报酬无关。一审法院结合某某某中介的过错和主观恶意程度以及其在中介活动中的必要支出，酌定某某某中介向陈某返还中介费2600.00元。

依照《中华人民共和国民法典》第一百四十八条、第一百四十九条、第五百八十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、某某某中介应于判决生效之日起十日内向陈某返还中介费2600.00元；二、驳回陈某的其他诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

陈某提交了房屋漏水质量问题证明、与四楼邻居的微信聊天记录，拟证明漏水严重影响四楼邻居的居住，陈某在2025年5月29日之前一直积极与房东、装修公司、中介进行协商。刘某某、冷某某质证认为，对房屋漏水质量问题证明的真实性、关联性无异议，但不具有合法性，证人应当出庭作证，证人出具的证明不符合民事诉讼证据的形式，且该证据系打印件。对与四楼邻居的微信聊天记录的三性无异议，案涉房屋确实存在漏水问题，但漏水问题与刘某某无关。刘某某出售给王某某的房屋是清水房，不存在漏水问题，陈某向王某某购买的是精装房，是王某某在装修过程中存在质量瑕疵导致漏水。某某某中介质证认为，对房屋漏水质量问题证明的三性及证明目的均有异议，杜勤作为自然人，向法庭提交证据应当亲自到庭接受询问，且该证据不是原件。案涉房屋是否严重影响他人的居住和使用，应当是客观判断，不是以某个人的主观感受为判断标准。对与四楼邻居的微信聊天记录的三性及证明目的均有异议。该号码是否为杜勤所有，杜勤是否系案涉房屋楼下住户，均没有其他证据证明。王某某、欧某某质证认为，对房屋漏水质量问题证明的三性均有异议，该证据系打印件，且证人必须要当庭作证，接受询问。对与四楼邻居的微信聊天记录，不认可真实性，应当提供原始载体。虽然案涉房屋存在漏水问题，但是达不到解除合同、赔偿损失的效果。

陈某还提交了青海省西宁市中级人民法院（2023）青01民终2058号、青海省西宁市城西区法院（2023）川0104民初1017号两份判决书。拟证明相关判例判决对故意隐瞒真实房主导致的纠纷，法院是支持撤销合同。刘某某、冷某某质证认为，对该证据真实性没有异议，对合法性和关联性有异议。某某某中介质证认为，该案例仅有指导作用，在本案当中并没有参考价值。王某某、欧某某质证认为，该判决不符合证据的形式。

对当事人二审提交的证据，本院将结合全案事实及证据进行综合认定。

二审审理查明的其他事实与原审基本一致，本院予以确认。

二审另查明，案涉房屋已登记过户至陈某名下。

本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条之规定，第二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。现对本案争议焦点评判如下：

一、各被上诉人的行为是否对陈某构成欺诈？

陈某上诉主张，刘某某、王某某、欧某某、某某某中介存在明确的欺诈行为，导致陈某在违背真实意思的情况下签订合同。具体理由为：陈某与刘某某签订《二手房买卖合同》之前，王某某与刘某某已就案涉房屋签订《存量房屋买卖合同》，刘某某隐瞒已将案涉房屋出售他人的事实构成欺诈，同时违背合同承诺条款，陈某有权退房。王某某、欧某某组织实施装修并委托中介销售，某某某中介故意告知房屋装修的虚假情况，使陈某无法对案涉房屋装修质量做出正确判断亦构成欺诈。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第二十一条规定：“故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。”民法中的欺诈，一般是指行为人故意欺骗他人，使对方陷入错误判断，并基于此错误判断作出意思表示的行为。欺诈行为包括故意告知虚假情况和故意隐瞒真实情况两种情形，对于第一种情形，行为人积极地通过编造虚假事实、提供误导信息等方式使对方陷入错误认识，违反了其所负义务，必然对相对人的意思决定自由造成严重侵害；对于第二种情形，相对人只是因行为人消极地不提供重要交易信息而陷入错误认识，但由于当事人之间存在利益冲突，原则上应由相对人亲自搜寻对己方有利之交易信息，除非行为人依法律规定、诚信原则等负有主动告知的义务。

关于刘某某隐瞒其与王某某建立的房屋买卖合同关系，并由王某某进行装饰装修是否构成欺诈的问题。本院认为，隐瞒真实情况的不作为式欺诈限于行为人负有告知义务的情形。告知义务主要来源于三种情形：第一是基于法律的规定负有告知义务，第二是基于诚信原则负有告知义务，第三是基于交易习惯负有告知义务。具体到本案中，法律规定和交易习惯均无买卖合同双方在签订合同的过程中，应当如实告知存在其他交易的义务。而当事人基于诚信原则负有的告知义务在不同案件中并不一致，应结合合同的性质、合同的目的、当事人的情况等因素进行综合判断。本案所涉及的是房屋买卖合同，陈某与刘某某形成的是陈某支付购房款、刘某某转移房屋所有权的房屋买卖合同关系。陈某订立合同的动机是满足家庭居住、方便子女教育，其合同目的是取得房屋所有权。刘某某与王某某是否就案涉房屋建立房屋买卖合同关系，并由王某某进行装饰装修对陈某实现合同目的没有影响，刘某某基于诚信原则并不负有其是否与他人订立房屋买卖合同的告知义务。并且，刘某某不存在“一房二卖”行为，“一房二卖”是指原房屋产权的所有人与第一买受人订立商品房买卖合同后，办理所有权转移登记前，由于房屋附着土地本身具有的稀缺性导致房屋的价值具有升值性，卖方为追求更多的经济利益，违反诚实信用，采取故意隐瞒事实真相的方式又与第二买受人就同一商品房签订合同，又由于一物一权导致房屋所有权的排他性，使其中一个买受人得不到房屋产权，从而引发物权保护纠纷。本案中，案涉房屋已经过户到陈某名下，其合同目的已经实现，王某某与陈某不存在同时请求履行房屋买卖合同的矛盾，陈某仅以案涉房屋存在漏水等问题主张解除合同，于法无据。因此，刘某某隐瞒其与王某某建立的房屋买卖合同关系，并由王某某进行装饰装修，不构成对陈某的欺诈。

关于某某某中介虚假告知案涉房屋由装修公司进行装修是否构成欺诈的问题。某某某中介不是陈某与刘某某之间房屋买卖合同的当事人，其作为第三人向陈某告知了装修主体的虚假情况。《中华人民共和国民法典》第一百四十九条规定：“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”根据上述规定，因第三人欺诈实施的民事法律行为，是指因第三人实施欺诈行为而使当事人一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，是欺诈的一种特殊情形。第三人欺诈需要符合以下构成要件：一是当事人以外的第三人实施欺诈行为；二是受欺诈方基于第三人实施的欺诈行为而陷入错误认识并作出违背真实意思的法律行为；三是对方知道或者应当知道一方实施民事法律行为是基于第三人实施了欺诈行为。故陈某应当对第三人所实施的欺诈行为和因果关系、受欺诈人的相对方知道或者应当知道该欺诈行为承担举证责任。本院认为，一方欺诈应当满足因果关系的构成要件，具体而言，被欺诈人因受欺诈陷于错误判断，即强调欺诈行为与错误判断具有因果关系，被欺诈人基于错误判断作出意思表示，即强调错误判断与意思表示亦有因果关系。简言之，欺诈行为、错误判断、意思表示之间具有因果关系。现实生活中，决定交易的因素复杂多样，房屋作为特殊的商品，具有花费价值高、使用时间长等特点，买受人对财务能力、区域位置、小区环境及物业管理、房屋数据（如面积、楼层、房龄、装修等）、购房目的等因素的认识，综合决定其是否作出购房的意思表示。对某单一因素的错误认识与购房的意思表示是否具有因果关系，需要看该单一要素对交易意愿是否构成重大影响。本案中，陈某于2022年7月8日向某某某中介了解房屋情况时，对房屋装修的实施主体仅进行了一般询问，未提出必须是装修公司进行装修的硬性要求，且在得到“请的有装修公司”的答复后，亦未要求对方提供佐证资料以进一步核实真实性。从陈某的主观目的来看，其更注重的是室内装饰装修的质量保障问题，其询问案涉房屋装修主体的目的是确认有无质保，核心是案涉房屋的质量问题，而不是装修实施主体是否为装修公司。从客观上看，决定工程质量的并不是实施主体是否为“公司”这一性质本身，装饰装修工程的维修责任并非只有装修公司才能保障，非装修公司承揽房屋装饰装修工程的，亦负有保修义务。因此，陈某提供的证据不足以证明案涉房屋是否由装修公司进行装修对其购房判断和决策构成重大影响，其作出购买房屋的意思表示与房屋由装修公司进行装修的错误认识之间不具有因果关系。并且，在案证据不足以证明刘某某、王某某知晓该虚假告知行为。因此，某某某中介告知案涉房屋系装修公司进行装修的虚假情况，不构成对陈某的欺诈。

二、关于被上诉人各方责任的问题。

陈某上诉主张，刘某某将案涉房产出售给王某某后，又通过公证委托欧某某代理再次出售该房屋，王某某、欧某某作为实际控制人和受益人，组织实施装修并委托中介销售，某某某中介则负责进行虚假信息宣传，各被上诉人构成共同侵权，应当对陈某的全部损失承担连带赔偿责任。本院认为，《中华人民共和国民法典》第一千一百六十八条规定：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”构成共同侵权需要满足以下要件：一是侵权主体的复数性，即侵权主体为二人或者二人以上；二是共同实施侵权行为，包括共同故意实施侵权行为、共同过失实施侵权行为、故意行为和过失行为相结合造成损害；三是损害结果同一不可分；四是因果关系同一不可分。承前所述，刘某某隐瞒其与王某某建立的房屋买卖合同关系，并由王某某进行装饰装修，不构成对陈某的欺诈。某某某中介告知案涉房屋系装修公司进行装修的虚假情况，亦不构成对陈某的欺诈。王某某不属于陈某与刘某某房屋买卖合同的当事人，其仅将案涉房屋承包给案外人周立军进行基础装修，欧某某系刘某某的受托人，其作出的与出售案涉房屋的相关行为均得到刘某某的授权，故王某某、欧某某不构成欺诈。因此，刘某某、某某某中介、王某某、欧某某对陈某均不构成欺诈，客观上无侵权行为，主观上亦无共同的侵权的意思表示。对于陈某主张刘某某、某某某中介、王某某、欧某某构成共同侵权而应当承担连带责任的意见，本院不予采纳。

另，陈某上诉主张，案涉房屋厨房、厕所漏水严重，其质量问题严重影响陈某正常居住使用，致使陈某“购买质量有保障的房屋”的合同目的不能实现。依据合同约定，陈某有权退房。本院认为，根据现有证据显示，案涉房屋仅存在一般质量问题瑕疵，尚不足以严重影响陈某正常居住使用，故其请求解除合同要求退房无事实及法律依据。《中华人民共和国民法典》第五百八十二条规定：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”《中华人民共和国民法典》第五百八十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”一审法院已向陈某释明是否提起要求当事人承担违约责任的备位请求，陈某仍坚持请求撤销《二手房买卖合同》，退还购房款，赔偿利息、契税、个人所得税等损失。因前述请求于法无据，本院亦不予支持。但是，某某某中介在向陈某介绍案涉房屋基本情况时，不经核实随意推定案涉房屋系装修公司进行装修，并将该错误信息告知陈某，虽不构成欺诈，但其履行中介合同义务存在瑕疵，所获报酬应当予以减少。某某某中介收取的2200元贷款代办费与中介报酬无关，一审法院结合某某某中介的过错和主观恶意程度以及在中介活动中的必要支出，酌定某某某中介向陈某返还中介费2600元并无不当，本院予以确认。

综上，陈某的上诉请求不能成立，本院应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12511元，由陈某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长吴剑

审 判 员贾华荣

审 判 员艾显洪

二〇二五年十二月十二日

法官助理龚栎萱

书 记 员杨琴