在合同纠纷中，无权代理是常见的争议焦点之一。当行为人冒用他人名义签约，合同是否有效？被代理人是否应当担责？本文从一起真实房屋买卖合同纠纷判决出发，剖析无权代理的法律后果，为当事人提供风险防范与权利救济的具体方法。

一、案情回顾：合同无效后购房款谁来退还？

原告ＸＸ通过房产中介，与持“被告陈某某”名义的周某某签订《房屋买卖合同》，购买一套公房。ＸＸ向周某某一次性付清购房款41000元，并装修入住多年。后因该房屋为公房，法院判决ＸＸ搬离。ＸＸ遂起诉要求陈某某、周某某退还购房款并补偿装修款。

法院查明：涉案房屋系公房，陈某某为合法承租人。合同落款处“陈某某”签字系周某某代签，购房款亦由周某某收取。陈某某未授权周某某卖房，事后也不追认。最终判决周某某返还购房款41000元，陈某某不承担责任，装修损失由原告自行承担。

二、争议焦点：无权代理合同对被代理人是否有效？

本案核心争议在于：周某某以陈某某名义签订房屋买卖合同，该合同对陈某某有无法律约束力？若无效，责任由谁承担？

法院在判决书中明确认定：

“没有代理权的行为人以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，涉案《房屋买卖合同》系被告周某某以被告陈某某的名义与原告ＸＸ签订，购房款亦由周某某收取。根据原告陈述及举证，合同签订时被告陈某某并未给予周某某授权，合同签订后被告陈某某对周某某的代理行为亦未进行追认，即周某某系无权代理，故上述合同对陈某某不发生效力，应由行为人周某某承担责任。”

这一裁判规则提示我们：仅有“冒名签约”的事实，合同并不当然对被代理人发生效力；若要被代理人担责，须符合有权代理、表见代理或事后追认等法定情形。

三、具体方法与步骤：合同纠纷中如何应对无权代理

第一步：签约前核查代理权限

无论买卖房屋还是其他合同，与代理人签约时，务必做到：

1. 要求代理人出示被代理人的书面授权委托书，查看授权范围、期限。
2. 核实代理人的身份证明，并通过电话或视频向被代理人确认。
3. 若代理人声称“关系特殊”“代为签字”，应拒绝代签，坚持由被代理人本人面签。
4. 涉及特殊性质房屋（如公房、经济适用房），还应查验产权证或租赁证，了解法律是否允许转让。

第二步：发生争议后及时固定证据

一旦合同履行受阻，应系统收集以下证据：

• 合同原件、收条、银行转账凭证、聊天记录。
• 对方身份信息、授权材料或曾出示的权属文件。
• 已履行合同的证据：如入住记录、缴纳租金或物业费凭证、装修投入凭证。
• 相关生效法律文书（如本案中认定原告搬离的判决）。

第三步：明确追责对象与诉讼策略

• 如果签约人确无代理权且被代理人不追认，应起诉行为人（无权代理人），要求其返还财产或赔偿损失。
• 若主张被代理人承担责任，需举证构成表见代理——即自己有充分理由相信行为人有代理权（如持有盖章空白合同、长期授权书等）。否则，法院一般不支持。
• 本案中，原告曾认为陈某某应承担责任，但法院因陈某某无授权、不追认且不构成表见代理，驳回了对陈某某的诉请。

第四步：注意自身过错导致的损失自担

法院对原告装修损失不予支持，理由是：

“因原告在签订《房屋买卖合同》时明知涉案房屋系公房，承租人只能居住、使用，无权买卖、转租、转借或改变用途，且后期亦以陈某某的名义缴纳房屋租赁费用，故其居住期间对涉案房屋装修属于自行扩大的损失，应由其自行承担。”

可见，签约前疏于审查标的物性质、明知违法仍进行交易，受害者本身也可能承担部分损失。

四、延展：无权代理与表见代理的关键区别

无权代理合同并非一律无效，它可能因被代理人追认而有效，也可能因行为人有代理权外观而构成表见代理。在交易中，若对方声称有权代理，应当重点审查其权利来源；若发现无权代理，应尽快行使追认权或明确拒绝，以免陷入被动。

合同风险重在事先防范。遇到类似纠纷时，建议及时咨询专业律师，结合具体证据制定维权方案，避免因法律认识不足而扩大损失。

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作者：曾强，四川贞明律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2017）川0603民初1588号