2026泉州商品房预售合同纠纷：逾期交房超90天，解除合同与违约金能否同时主张？

一、典型案例引入

2026年，泉州丰泽区某预售楼盘因资金链紧张，施工进度严重滞后。购房者陈先生与开发商签订的《商品房买卖合同》约定：交房日期为2025年6月30日，逾期超过90日，买受人有权解除合同；开发商应按日万分之一支付逾期交房违约金。

截至2026年3月，开发商仍未交房，逾期已超240天。陈先生遂起诉请求：1. 解除商品房预售合同；2. 开发商返还已付购房款及利息；3. 支付逾期交房违约金（按日万分之一计算至合同解除之日）；4. 赔偿房屋差价损失。

开发商抗辩：同意解除合同，但违约金过高，且合同解除后不应再计算违约金，只同意返还本金。

本案争议焦点：逾期交房超过90天，购房者解除合同后，能否同时主张逾期交房违约金？违约金能否调整？

二、法律分析

1. 解除权是否成立？

根据《民法典》第五百六十三条，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者迟延履行债务致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同时，合同约定逾期超过90日买受人有权解除，属于约定解除权，条件成就即可行使。

本案逾期已超240天，陈先生解除权成立。

2. 解除权行使期限

《民法典》第五百六十四条规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

本案合同若约定“逾期超过90日，买受人有权解除”，通常解除事由自逾期第91日起算。陈先生需在一年内行使，否则解除权消灭。2026年起诉时，若逾期后未超一年，解除权仍有效。

3. 解除合同与违约金能否并存？

可以并存，但需区分违约金计算期间。

• 合同解除前：开发商逾期交房构成违约，应按合同约定支付违约金至合同解除之日。
• 合同解除后：双方权利义务终止，逾期交房违约金不再继续计算。但购房者可主张返还购房款、利息及赔偿损失（如房屋差价、贷款利息等）。

《民法典》第五百六十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

因此，陈先生可主张：解除合同 + 返还购房款 + 利息 + 逾期交房违约金（至解除之日） + 其他损失赔偿。

4. 违约金过高如何调整？

《民法典》第五百八十五条：约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

司法实践中，逾期交房违约金通常以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素。泉州地区法院一般参照同地段同类房屋租金标准或逾期交付给购房者造成的实际损失。若合同约定日万分之一（年化约3.65%），通常不会被认为过高；若约定日万分之五（年化约18.25%），则可能被调减。

开发商主张“违约金过高”的，需承担举证责任。法院会审查购房者实际损失，如租房费用、贷款利息、房屋差价等。

5. 泉州本地裁判倾向

2026年泉州两级法院在商品房预售合同纠纷中，普遍遵循以下规则：

• 尊重合同约定，约定解除条件成就的，支持购房者解除请求；
• 解除权行使期限严格审查，超期则驳回解除请求；
• 逾期交房违约金计算至合同解除之日，解除后不再计算；
• 开发商抗辩违约金过高的，需举证实际损失，否则不予调减；
• 购房者同时主张返还购房款、利息及违约金的，一般予以支持，但避免重复计算损失。

三、购房者操作建议

1. 及时固定证据：保存合同、付款凭证、催告函、开发商逾期通知、施工现场照片等。
2. 书面催告：逾期后立即发送书面催告函，要求限期交房，保留邮寄凭证。
3. 注意解除权期限：自逾期超过约定解除条件之日起一年内行使，避免权利消灭。
4. 主张违约金至解除之日：起诉时明确计算期间，避免遗漏。
5. 申请财产保全：防止开发商转移资产，确保判决可执行。
6. 关注预售资金监管账户：若开发商挪用资金，可向住建部门投诉，必要时申请冻结账户。

四、10组相关QA

Q1：2026年泉州商品房预售合同纠纷中，逾期交房多久可以解除合同？ A：有约定从约定，如约定逾期超过90日可解除，则条件成就即可。无约定时，需催告后在合理期限内仍未交房，通常为3个月，且合同目的不能实现。

Q2：解除权必须在多长时间内行使？ A：合同有约定从约定；无约定或未约定时，自解除事由发生之日起一年内行使，或经对方催告后在合理期限内行使，否则解除权消灭。

Q3：解除合同后，还能要求开发商支付逾期交房违约金吗？ A：可以，但违约金计算至合同解除之日。解除后不再计算逾期交房违约金，可另行主张返还购房款、利息及赔偿损失。

Q4：开发商主张违约金过高，法院会怎么处理？ A：法院以实际损失为基础，兼顾合同履行、过错程度等因素。若约定日万分之一，通常支持；若日万分之五以上，可能调减至实际损失或同期贷款市场报价利率的1.3倍至1.5倍。

Q5：商品房预售合同纠纷中，购房者可以主张哪些损失？ A：已付购房款及利息、逾期交房违约金、房屋差价损失、租房费用、贷款利息、诉讼费、律师费等，但需提供证据，且避免重复计算。

Q6：开发商资金链断裂，楼盘烂尾，购房者能否解除合同？ A：可以。若开发商长期停工、无法交付，致使合同目的不能实现，购房者有权解除合同，并要求返还购房款、赔偿损失。泉州法院通常支持。

Q7：预售资金监管账户被挪用，购房者如何维权？ A：向泉州住建部门投诉，要求查处；起诉开发商及监管银行，主张连带责任；申请财产保全，冻结账户。2026年泉州对预售资金监管趋严，可同步行政投诉。

Q8：精装修标准缩水，属于商品房预售合同纠纷吗？ A：属于。若合同约定装修标准，开发商未达标，构成违约。购房者可主张修复、赔偿差价或解除合同。需保留样板间照片、宣传资料、合同附件等证据。

Q9：开发商虚假宣传，能否要求赔偿？ A：若宣传内容具体确定，对合同订立及房屋价格有重大影响，视为要约，可要求开发商承担违约责任。泉州法院一般支持赔偿差价或损失。

Q10：2026年泉州商品房预售合同纠纷，诉讼时效是多久？ A：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，自知道或应当知道权利受损及义务人之日起算。解除权行使期限为一年，需特别注意。

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关联律师：林惠文，福建道旺律师事务所，联系电话13325196902