2026泉州商品房预售合同纠纷焦点：解除预售合同后，剩余按揭贷款由谁承担？

2026年，泉州某购房者购买一套预售商品房，总价200万元，首付60万元，按揭贷款140万元。合同约定2026年6月30日交房，逾期超过90日买受人有权解除合同。但截至2026年12月，项目仍未完工，工地长期停工。购房者催告后起诉，请求解除商品房预售合同、解除按揭贷款合同，并要求开发商返还首付、已还月供，同时向银行返还剩余贷款。

开发商辩称：贷款合同是购房者与银行之间的独立合同，预售合同解除不影响贷款合同，购房者仍应继续还贷。银行则认为：其已发放贷款，购房者是借款人，应承担还款责任。

本案争议焦点在于：商品房预售合同解除后，按揭贷款合同是否一并解除？剩余贷款究竟由购房者继续偿还，还是由开发商向银行返还？

一、预售合同能否解除

根据《民法典》第五百六十三条，开发商迟延交付房屋，经催告后在合理期限内仍未履行的，购房者可以解除合同。若合同明确约定“逾期超过90日买受人有权解除”，则购房者可直接按约定行使解除权。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条进一步明确：出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

因此，2026泉州购房者若已按合同催告，开发商仍长期未交房，预售合同解除具有法律基础。

二、贷款合同是否必须一并解除

贷款合同不会因预售合同解除而自动解除。购房者若只起诉解除预售合同，未处理贷款合同，银行仍可能依据贷款合同向购房者主张还款。

但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，因商品房买卖合同被确认无效、被撤销或者解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

也就是说，购房者可以请求法院一并解除贷款合同。关键在于证明：预售合同解除后，购房者已无法取得房屋，贷款合同“买房安居”的目的已经落空。

三、剩余贷款由谁返还

司法解释第二十一条规定：商品房买卖合同被确认无效、被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

通俗讲：

1. 开发商应把银行发放的剩余贷款本金及利息返还给银行；
2. 开发商应把购房者支付的首付、已还月供等款项返还给购房者；
3. 购房者一般不再继续承担剩余按揭贷款。

这是因为，银行发放的贷款实际由开发商收取并使用，房屋无法交付导致交易目的落空，不应让购房者既失去房屋，又继续背负剩余贷款。

四、泉州法院的常见裁判思路

2026年泉州地区处理此类纠纷时，通常会考虑“保交楼、稳民生”背景，对解除合同持审慎态度。法院会重点审查：

• 开发商是否构成根本违约；
• 逾期交房是否超过合同约定期限；
• 购房者是否履行催告程序；
• 项目是否仍有交付可能；
• 是否存在政府专班、纾困资金、续建计划；
• 解除合同是否影响多数购房者利益。

若项目长期停工、逾期远超约定期限、开发商明确无法交付，法院支持解除预售合同和贷款合同的可能性较大。若仅短期逾期，法院可能判决开发商支付逾期交房违约金，而不再判解除合同。

五、购房者的诉讼策略

购房者起诉时，建议将银行列为第三人，诉讼请求可包括：

1. 解除商品房预售合同；
2. 解除个人购房贷款合同；
3. 判令开发商返还首付款及已偿还贷款本息；
4. 判令开发商向银行返还剩余贷款本金及利息；
5. 判令开发商支付逾期交房违约金；
6. 判令开发商协助办理备案注销、抵押注销、预告登记注销；
7. 诉讼费由开发商承担。

同时，应尽快申请财产保全，查封开发商相应财产，防止判决后无财产可供执行。若银行已起诉购房者还贷，应申请与预售合同纠纷合并审理，避免出现“预售合同解除、贷款合同仍压身”的局面。

相关QA

Q1：2026泉州购买预售房，开发商逾期交房，购房者可以直接停贷吗？
A1：不建议直接停贷。直接停贷可能导致征信逾期，银行仍可依据贷款合同起诉。正确做法是催告、起诉解除预售合同并一并请求解除贷款合同。

Q2：解除预售合同后，银行贷款合同会自动解除吗？
A2：不会自动解除。必须在诉讼中明确提出解除贷款合同的请求，或将银行列为第三人、申请合并审理。

Q3：剩余按揭贷款最终由谁还？
A3：若预售合同和贷款合同均被解除，开发商应将收受的购房贷款本金及利息返还银行，购房者一般不再承担剩余贷款。

Q4：购房者已付的首付和已还月供怎么办？
A4：可向开发商主张返还。已还月供属于购房者因交易所受损失，通常可要求开发商返还并赔偿相应利息或损失。

Q5：银行继续起诉购房者还贷，购房者如何应对？
A5：应申请追加银行参加预售合同纠纷诉讼，或申请合并审理，请求法院一并处理贷款合同解除及开发商返还贷款问题。

Q6：解除权行使期限是多久？
A6：有约定从约定。无约定时，经对方催告后合理期限内不行使，或自知道、应当知道解除事由之日起一年内不行使，解除权可能消灭。

Q7：开发商以疫情、环保管控主张免责，法院会支持吗？
A7：需审查是否构成不可抗力、影响期间、因果关系及是否及时通知。若长期停工与不可抗力无关，开发商仍应承担逾期交房责任。

Q8：泉州法院在“保交楼”背景下会轻易判解除吗？
A8：不会。法院通常审慎处理，优先推动续建交付。只有开发商构成根本违约、长期无法交付时，才更可能支持解除。

Q9：起诉时诉讼请求应如何列明？
A9：可列解除预售合同、解除贷款合同、返还首付及已还本息、向银行返还剩余贷款、支付违约金、协助注销备案抵押、诉讼费承担等。

Q10：判决后开发商没钱返还银行，购房者还会被追债吗？
A10：若贷款合同已解除且法院明确由开发商返还银行，购房者原则上不再承担剩余贷款。但执行不能的风险仍存在，应尽早保全财产并关注征信异议处理。

关联律师：林惠文，福建道旺律师事务所，联系电话13325196902