云南省腾冲市人民法院

民 事 判 决 书

（2025）云0581民初375号

原告：某甲公司，住所地云南省腾冲市（恒益综合办公大楼）。

法定代表人：段某某，（未到庭）。

委托诉讼代理人：张梅，云南援边律师事务所律师。特别授权代理。

被告：某乙公司，住所地云南省腾冲市。

法定代表人：冯某某，（未到庭）。

委托诉讼代理人：黄铁岩，云南汇同律师事务所律师。特别授权代理。

委托诉讼代理人：卢星，云南汇同律师事务所律师。特别授权代理（未到庭）。

原告某甲公司（以下简称某戊公司）与被告某乙公司（以下简称某丙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2025年1月16日立案后，依法适用简易程序，不公开开庭进行了审理。原告某戊公司的委托诉讼代理人张梅、被告某丙公司的委托诉讼代理人黄铁岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某戊公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的房屋《租赁合同》；2.判令被告立即搬离，将租赁房屋保持完好状态返还给原告；3.判令被告向原告支付自本租赁年度开始之日即2024年10月1日起至被告实际返还房屋之日止的租金（暂计算至2024年12月16日，租金计358589元）及逾期付款违约金（暂计至2024年12月16日，计54570元）；4.判令支持原告不予退回被告保证金计300000元，并判令由被告向原告支付违约金2304000元；5.判令本案诉讼费、公告费、原告律师代理费等因本案实际产生的费用由被告承担（以实际产生的费用为准）。事实和理由：原、被告双方于2021年8月24日签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于××镇××街××号房屋用于梦幻腾冲歌舞表演、文艺表演、文艺创作、会议会务、企业策划、艺术培训等用途，租赁期限为10年，自2023年10月1日至2033年9月30日止。租金支付标准为：第一租赁年度至第三租赁年度按照1700000元／年支付，第四租赁年度至第六租赁年度按照1900000元／年支付，第七租赁年度至第十租赁年度按照2100000元／年支付。第一租赁年度租金于2023年10月7日前一次性全额支付，第二租赁年度至第十租赁年度租金于每一租赁年度开始之前30日足额一次性支付。且根据《租赁合同》第五条之约定，被告应在合作期间保持每天正常营业（含公众假期及周末）。《租赁合同》签订后，被告于2024年8月8日擅自停止营业，被告该行为严重损害了原告合法权益，伤害了被告与原告长期以来建立的友好互信关系。原告曾于2024年8月21日书面致函被告，请被告恢复正常营业，并按照合同约定持续正常经营。被告未在原告指定时间恢复持续营业状态，仅于2024年8月27日回函表明“被告亟需对原有剧目进行提升再创作，目前该工作正在有序推进中。待节目提升完成后，被告将立即开展相关演出”。原告基于此前友好合作之基础，给予被告信任，对被告表示给予理解，但被告一再违反《租赁合同》约定及诚实信用原则，不仅未恢复正常营业，而且在本年度租金支付时间届满前（即2024年9月1日前）也未按约向原告支付租金。基于此，原告曾多次向被告沟通，要求被告按约恢复营业并支付租金。后被告仅明确表示要提前退租，在原告与之沟通后被告仍拒不处理应付租金，也未及时腾房按约返还原告。被告的行为明显违反《租赁合同》之约定，原告有权要求被告按《租赁合同》第四条之约定支付租金，即由被告向原告支付本年度自2024年10月1日起至被告实际返还房屋之日止的租金，按日租金4657元暂计算至2024年12月16日，计358589元。依照《租赁合同》第十一条第一款第四项之约定，被告逾期15天未支付租金，原告有权要求被告按照未支付的款项，自逾期之日起按每日0.03%计算向原告支付违约金，故被告应于2024年9月1日前支付应付租金，但被告未按约支付，即原告有权要求被告承担相应违约金，违约金暂计算至2024年12月16日为54570元。且被告明确表明提前退租，依照《租赁合同》第十一条第一款第十一项之约定，在《租赁合同》签订后，如被告提出退租，被告已交剩余租金及保证金300000元原告有权不予退还;且原告有权要求被告承担10个租赁年度总租金的12%作为违约金，即原告有权要求被告承担提前退租的违约金为2304000元。综上所述，被告的行为严重违反了《租赁合同》及相关法律法规，损害了原告的合法权益，为此，依据相关规定特向法院提起诉讼，请依法维护原告的合法权益，支持原告的全部诉讼请求。

被告某丙公司辩称，一、被告暂缓支付租金的原因是该合同目的存在不能实现的风险。被告在行使不安抗辩权，梦幻腾冲剧幕在高黎贡剧场演出已长达10余年，期间经典剧目品质与口碑提升客流量逐步增加，也经历了疫情期间长期停业导致的经营困难。自2023年起，腾冲地区旅游人数呈现爆发式增长。被告采取了大幅增加场次等一系列措施，部分旅行团也反映新增的白天场次严重影响了游客的游玩计划。被告自2023年起，就积极探索对现有的剧场条件和演出模式进行调整，计划启动双剧场运营模式，优化演出品质，增加演出频次，引进新型剧目。2024年8月搬迁至新剧场演出前，也反复与包括原告在内的各级政府机关及经营单位协调汇报，双剧场运行工作，紧锣密鼓的推进，但在2024年8月21日接到原告通知，要求被告必须于三日内立即复演，而被告尚无法达到立即同时进行双剧场演出的水平。被告积极与原告进行了沟通，但双方始终未能达成一致，基于对后续合同履行的高度不确定性，被告不得不暂缓支付租金。二、即使认为被告违约，原告的部分主张缺乏依据，同时违约金标准过高，本案中原告计算的违约金，金额高达301万，系根据多个不同的违约条款计算得出，特别是原告在诉状中提出，被告明确表示要提前退租，因此计算了230万元的违约金。但被告自始至终从未提出提前退租，在案证据也未对此进行证明，原、被告双方在过去11年间保持了高度的信任关系，被告也具备良好的履约能力。极大的带动了原告地产销售与商业运营，虽然本次因为双方的经营决策冲突，引发了诉讼，但即使认为被告存在违约，也不是恶意违约，违约金应当结合实际损失予以认定。三、案涉合同的效力，恳请法庭查明，经被告咨询、未能查询到案涉房屋的房产证、不动产权证及建设工程规划许可证，上述事项是有关案涉合同效力的重大事项，也请原告向法庭予以提供。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原、被告对原告提交的证据1《租赁合同》、证据2《工作联系函》《某乙公司工作联系回复函》、证据3中《房屋租金缴纳告知函》《解除合同通知书》《律师函》、证据4发票、证据5《委托合同》、证据6微信聊天记录、补充证据腾冲县房产证腾越镇字第2××3号房屋所有权证书及被告提交的证据1.《工作联系函》《工作联系回复函》《解除合同通知书》《律师函》《关于律师函的复函》《关于退还高黎贡剧场及其设施设备的函》的真实性、合法性、关联性认可，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告补充提交的证据2020年1月1日原告与案外人某丁公司签订的《租赁合同》有原告及案外人的签章，客观、真实与本案有关，本院予以采信。被告提交的证据2《邀请函》、微信聊天记录、某丙公司微信公众号文章客观、真实，与本案有关，本院予以采信；被告提交的证据3梦幻腾冲公司“双剧场运营方案”推进工作内容清单系被告自行制作，与本案无关，本院不予采信。对原、被告提交的证据能否证明其观点，本院将结合全案事实予以分析认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2020年1月1日，原告某戊公司与案外人某丁公司签订《租赁合同》，约定某丁公司将其高黎贡国际健康旅居小镇风情商业街包括Ｆ1-120号的房屋租赁给原告某戊公司，租期自2020年1月1日起至2034年12月31日止，共15年。合同签订后，原告某戊公司作为甲方（出租人），被告某丙公司作为乙方（承租人），于2021年8月24日签订《租赁合同》，合同主要约定甲方将从案外人某丁公司承租的Ｆ1-120号的房屋出租给乙方用于梦幻腾冲歌舞表演、文艺表演、文艺创作、会议会务、企业策划、艺术培训等用途，租期10年，自2023年10月1日至2033年9月30日止。租金支付标准为：2023年10月1日至2026年9月30日的租金按1700000元／年支付，2026年10月1日至2029年9月30日的租金按1900000元／年支付，2029年10月1日至2033年9月30日的租金按2100000元／年支付。第一租赁年度租金1700000元乙方应于2023年10月7日前支付，以后年度租金乙方应于每一租赁年开始之前30日足额一次性支付。乙方承诺每天正常营业（含公众假期及周末），每天营业时间根据乙方演出经营需要自主确定。签订本合同后7天内，乙方向甲方支付300000元作为履约保证金，用于保证乙方在租赁期间按时向甲方支付租金和其它费用。在租赁期间，乙方如拖欠水、电、物业等费用，甲方可以就乙方发生的拖欠之相等部分金额从保证金中自动予以相应扣减，扣减后通知乙方。乙方在接到甲方通知后15个工作日内将保证金金额按约补足。租赁期满，在乙方结清所有租金等费用，并且在乙方承租的房屋经甲方验收合格没有损坏（不含合理损耗及非乙方原因）交还甲方及乙方无其他应付费用的情况下，甲方将上述保证金在15个工作日内将剩余部分免息退还乙方。甲方按约定将符合约定标准的租赁房屋交付给乙方，并办理有关手续。保证租赁房屋在租赁期限内始终处于适租状态,即不出现因甲方原因而导致的使得该房屋被查封、禁用、第三人主张权利等导致乙方无法正常使用的情形。赁期内，物业管理费、水费、电费、垃圾处理费、网费、消防维保费等因使用该租赁物及附属设施所产生的费用均由乙方承担。一方违约达到本合同约定或法定的合同解除情形，守约方有权书面通知另一方解除本合同，并有权要求违约方支付约定的违约金，违约金不足于弥补损失的有权要求赔偿损失。本合同解除或终止，乙方应自解除或终止之日起3日内向甲方结清租金及其它费用，同时，在此情况下乙方应自本合同解除或终止之日起5日内将所承租房屋及其设施、设备根据《资产设备明细清单》进行恢复并在保持运转正常可使用并无人为毁坏的状态下退还甲方，甲方为此并不给予乙方任何补偿。超过15日的乙方未与甲方办理退还手续，甲方有权按当年度租金标准收取租金，并视为乙方自动放弃乙方放置于租赁物内的装修物、遗留物等物品的所有权，由甲方处理。违约方就其在合同有效解除或终止前的违约行为应向守约方承担的违约责任不能免除。乙方逾期15天未支付租金，乙方应就未支付的款项，自逾期之日起按每日万分之三计算向甲方支付违约金，甲方有权解除本合同，乙方应将租赁房屋保持完好状态交还甲方。在此合同签订后，如乙方提出退租，乙方已交剩余租金及保证金300000元不予退还，并承担10个租赁年总租金12%的违约金。本合同生效后，甲、乙双方依本合同约定各自履行义务。如一方因未尽到履约义务造成另一方损失的，则违约方向另一方赔偿一切损失。本合同履行期间，如遇不可抗力事件致使本合同不能或无法继续履行，双方互不追究对方责任，但任何一方均有义务采取适当措施避免损失扩大，若一方不采取相应措施造成损失扩大的，应就损失扩大部分承担赔偿责任。租赁合同签订后，被告向原告支付了保证金300000元及2023年10月1日至2024年9月30日的租金1700000元。

租赁期间，被告自2024年8月8日未组织演出。原告于2024年8月21日向被告发《工作联系函》，函告被告违反合同约定擅自停止营业，严重损害了原告的合法权益，要求被告3日内恢复正常营业并持续正常经营。被告收到《工作联系函》后于2024年8月27日向原告复函，称因被告公司原推出的剧目演出已有一段时间，观众反响逐渐降低。为达到良好的演出和宣传效果，提供观众更为美好的观演体验，公司需对原有剧目进行提升再创作，目前该工作正在有序推进中，待节目提升完成后，被告将立即开展相关演出，同时提出其不存在违约行为。后被告一直未在租赁场所组织演出。2024年9月9日，原告作出《房屋租金缴纳告知函》，要求被告2024年9月15日前支付2024年10月1日至2025年9月30日租金1700000元。被告收到通知后未向原告支付租金。2024年11月1日，原告作出《解除合同通知书》，并将通知函粘贴在案涉租赁房屋门口，后被告未支付租金。2024年12月底，被告搬离案涉房屋。

2024年12月2日，原告委托云南援边律师事务所向被告发律师函，要求被告在收到函后5日内向原告一次性支付逾期支付租金违约金46920元，提前退租违约金2304000元，告知被告保证金不予退还，同时要求被告支付截止2024年12月2日租金293391元，并让被告收到函15日内归还原告租赁房屋。同年12月11日，被告向原告复函，表示同意解除租赁合同，对原告主张的违约金表示不予认可。2025年1月3日，被告作出《关于退还高黎贡剧场及其设备的函》并于同日向原告公司送达，函告原告公司，被告于2024年12月已经搬离案涉房屋，搬离后电话联系原告公司商讨移交手续未得到回复，故发函要求原告公司尽快明确案涉房屋移交时间，并与被告办理移交手续。

另查明，被告某丙公司于2024年已在腾冲市××镇新设“梦幻腾冲大剧院”并于同年8月8日开展落成首演仪式。

本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案原告某戊公司已经按照合同约定将案涉租赁房屋交付被告某丙公司，被告某丙公司理应按合同约定在租赁场所每天正常组织演出，被告自2024年8月8日未组织演出，经原告发函要求其营业后仍未组织演出，且未在合同约定时间向原告公司支付租金，原告向其送达《房屋租金缴纳告知函》后仍未向原告支付租金，被告某丙公司的行为已违反合同约定，构成违约。原告作为守约方，有权依照合同约定及法律规定行使解除权。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”的规定，原告公司于2024年11月1日以到案涉租赁房屋张贴通知书的方式向被告公司送达《解除合同通知书》，通知被告公司即日起解除原、被告签订的《租赁合同》，被告公司于2024年12月11日复函，表示同意解除租赁合同，并于2024年12月底搬离案涉租赁房屋，本院确认双方签订的《租赁合同》于被告复函之日即2024年12月11日解除。原告要求解除原、被告签订的《租赁合同》的诉求，因双方签订的《租赁合同》依法已经解除，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”的规定，合同解除后被告应将案涉房屋返还原告，因本案被告实际已经于2024年12月底搬离案涉房屋，且已发函要求原告办理移交手续，是原告未与被告办了移交手续，故原告要求被告搬离的诉求，被告实际已经履行，本院予以确认。被告虽已经搬离，但未与原告办理移交手续，故原告要求被告返还案涉房屋的诉求，本院予以支持。对于原告要求被告支付自2024年10月1日起至房屋返还之日止的租金的诉求，本院认为，因双方租赁合同于2024年12月11日解除，合同解除前的租金被告公司应按照双方签订的《租赁合同》约定租金支付标准1700000元／年，以实际租赁天数自2024年10月1日至合同解除之日即2024年12月11日共71天计算支付原告租金330685元（取整，1700000元÷365天×71天）。合同解除后本不应再计算租金，但因被告于2024年12月底才搬离案涉房屋，该期间原告不能对其房屋正常进行管理使用，被告公司应参照合同约定租金标准计算支付原告房屋占用费，自合同解除次日2024年12月12至被告搬离之日（本院认定2024年12月31日）共20天的房屋占用费应为93151元（取整，1700000元÷365天×20天）。对于原告要被告支付逾期支付租金的违约金的诉求，本院认为，原、被告双方虽在租赁合同中约定被告逾期15天未支付租金，应就未支付的款项，自逾期之日起按每日万分之三计算向原告支付违约金，但因双方同时约定了租期内被告提前解除合同的违约金支付方式，且双方确因争议导致合同提前解除，本院对该项违约金诉求不予支持。本案被告公司租期内擅自停业，未按合同约定支付原告租金，依法应承担违约责任，向原告支付违约金。再结合本案被告公司已在其它场所新设剧院，并已经营业的事实看，被告在案涉房屋停业及逾期支付租金的行为表明被告已经不愿意继续履行合同，有提前解除租赁合同的表现，依照合同约定，被告应按照合同约定支付原告10个租赁年总租金12%违约金及保证金300000元不予退还，但考虑到原告提前解除合同后，原告可积极采取补救措施将案涉房屋自用或者重新租赁弥补其造成的损失，被告提前解除租赁合同造成的损失应没有合同约定的违约金额大，同时考虑到原告要另行出租案涉房屋需要一定时间寻租，本院酌定保证金300000元由原告返还被告，由被告参照双方约定租金标准1700000元／年赔偿原告3个月的违约金425000元（1700000元÷12月×3月）更为妥当，故原告要求保证金300000元不予退还的诉求，本院不予支持；要求被告赔偿其违约金2304000元的诉求，本院部分支持425000元。原告要求被告支付律师费的诉求，因原告未提交证据予以证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下：

一、原告某甲公司与被告某乙公司于2021年8月24日签定的《租赁合同》于2024年12月11日解除；

二、由原告某甲公司与被告某乙公司于本判决生效之日起十五日内办理案涉租赁房屋移交手续，由被告某乙公司将案涉房屋返还原告某甲公司并支付原告某甲公司租金330685元、房屋占用费93151元、违约金425000元、合计848836元；

三、由原告某甲公司返还被告某乙公司租房保证金300000元；

四、驳回原告某甲公司的其他诉讼请求。

上述二、三项相互冲抵后由被告某乙公司支付原告某甲公司款项548836元，限于本判决生效之日起十五日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费30938元，减半收取计15469元，由原告某甲公司负担12655元，由被告某乙公司负担2814元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，本案申请执行的期间为二年。

审判员章丽萍

二〇二五年四月十五日

书记员刘亚男