云南省嵩明县人民法院

民 事 判 决 书

（2025）云0127民初5223号

原告：某乙有限公司嵩明分公司。

负责人:崔某，系该公司经理。

住所：云南省昆明市嵩明县。

委托诉讼代理人黄铁岩、张晗，系云南汇同律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

被告：吕某，女，汉族，1996年10月28日生，住云南省昆明市嵩明县。身份证号：XXX。

委托诉讼代理人：高某（系被告母亲），女，汉族，1972年11月12日生，住云南省昆明市嵩明县。身份证号：XXX。代理权限为特别授权代理。

原告某乙有限公司嵩明分公司与被告吕某业服务合同纠纷一案，本院于2025年12月4日受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员郭平独任审判，于2025年12月22日公开开庭进行了审理，原被告双方均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告起诉请求：1、判令被告向原告支付2023年7月1日至2025年2月28日的物业管理费18419元；2、判令被告支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，暂计截止2025年2月28日应支付违约金为1089.19（违约金按照实际欠费为基数,按照一年期LPR计算，两项共计:19508.19元人民币)；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的碧桂园9栋106小区的业主,原告与被告签定了《前期物业管理服务合同》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按照约定的标准向原告缴纳物业管理费。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务,但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，按照合同约定被告应向原告承担违约责任。原告多次对其书面、电话及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了《前期物业管理服务合同》的约定，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。

被告辩称：原告的起诉状上陈述被告没有按照规定缴纳物业费，但是原告没有说形成物业费没有缴纳的原因，不是我不交，是原告违约在先，原告没有按照物业服务协议提供到位的服务。我对物管费有异议的，也主动到原告处协商物业费的问题。原告2023年当时开了四次会，我去了四次，原告答复说向总公司反馈，但是原告也没有反馈，参加业主的意见超过四分之一，我也到住建局多次反映，住建局的领导打电话给原告，让其共同协商，原告不接电话，住建局的领导和原告有微信，发微信沟通我反映的问题，原告拒绝，也不回复，局长多次沟通，原告也不回复，我们也有证据，也有证人，业主去了十多个。我的106号商铺之前是交费的，在交费期间发生了商铺正门左边开裂，我的租户发现，我去找原告反映，原告说给我方回复，但是一直没有回复，导致我的租户不敢租，长达一年多的空着，原告也没有去维修，我也不敢去经营，在这一年多我去反映，我叫原告来看，每次都说会反馈的，我每次去看都进不去，场上全部都是车，每次我都是做一键拖车才能进去，每次我都让保安看车辆是谁的，如果保安负责，停车不规范是要有记录的，都会留电话号码，但是我每次去叫保安，保安都说不清楚，不是一次，每一次我去开门给租户看都没有人管，隔壁都是有证据的，车都拦到了隔壁的门。原告的管理很混乱，因为原告的不作为，导致了我的损失，我关门一年，我一年最少租6万多，因为这件事，商铺的危险，导致人家不支付我租金，导致租户后半年都不敢开门，我都是去和原告好好的说，我们去反映到时候让我们先交物管费，但是我方一直在与原告协商缴纳物业费的问题，在嵩明也查询了物业费的缴费标准，在购买房屋的时候捆绑了前期物业合同，在签订物业合同的时候单价的空白的，在签订物业合同的时候都不知道到物业公司是广东某甲有限公司。我是与该公司签订的合同，单价是空白的，现在为我服务的是原告，广东某乙有限公司与原告是隶属的关系，只有备案，但是没有招投标文件，招投标的过程，原告是否合规我都不清楚，收费又贵，对老百姓是不合理的，缴纳物业费是有标准的，开会的时候原告说属于一级服务，但原告的硬件设施和软件设施及服务情况都达不到一级。我们属于商业物管，除了规定外可以自行协商，我找原告协商，原告不参与，应当依照当地的生活水平评判，当地的评判只能依照对面银杏人家，银杏人家是1.45元，原告收取5元。我缴纳了两年，这两年原告也没有服务，我的租户也天天与我反映，原告陈述已经服务了，我认为没有服务到位的。原告的口号是给客户一个五星级的家，但是现在路烂了，交房前的绿化很好，现在的绿化杂草丛生，不是我不交费，是对收费有异议，找原告协商，原告不愿意协商，每次都推诿、拖延，我已经交了两年，但是在我交费期间原告都没有帮我修复。

经审理，本院确认如下事实：

被告吕某是嵩明县的业主，该商铺面积为184.19㎡。2019年4月1日，原被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定原告为被告的上述房屋提供房屋公用部位的日常维护和管理、公用设施设备及其运行的日常维护和管理、环境卫生、秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等物业服务；约定物业服务收费标准为高层住宅按建筑面积5元/平方米/月，被告房屋184.19平方米，被告应按920.95元/月向原告交纳物业服务费，如果被告逾期交纳物业服务费，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金等事宜。2021年4月13日，被告办理了上述商铺的接房手续。被告向原告支付至2023年6月30日的物业费，自2023年7月1日起便未支付物业费。此后，经原告多次催讨，被告就未再向原告交纳相应物业费。2024年12月3日，原告工作人员发送短信给被告称“关于嵩明某（商铺）物业费的调价通知尊敬的各位业主，大家好！现对商铺物业调价一事做如下通知：1、商铺物业费：2.5元/平方/月；2、物业费调价从2025年1月1日起（2025年物业费已交的业主，多交的物业费往后顺延）...4、请欠费业主及今年物业费未交的业主于2024年12月15日前到物业服务中心结清费用，如逾期未来缴费，视为放弃此次降价方案，我司将按照原物业服务协议5元/平方米/月的收费标准收取物业费；注：违约金全额减免，所有商铺物业费2025年1月1日以前都是按照5元/平方米/月收取，从2025年1月1日起按照新的收费标准收取；如至2024年12月15日仍未结清欠费的，不给予减免违约金”，后经原告多次催讨，被告仍未支付其任何款项。

在庭审中，原告认可自2025年1月1日起上述房屋的物业费收费自愿按2.5元/平方米/月收取；被告则认为原告主张的物业费收费标准太高，愿意按2-2.5元/平方米/月支付上述房屋的物业费。

另查明：1.原告公司曾用名为广东某有限公司嵩明分公司，其公司名称于2019年6月18日变更为某甲有限公司嵩明分公司，后于2020年7月27日再次变更为某乙有限公司嵩明分公司。

2.案涉小区交房时的住宅物业费为2.3元/月/平方米，后于2022年3月1日调整为1.2元/月/平方米。案涉小区共有61间商铺。相邻小区商铺物业费收费标准在2元/月/平方米左右。

以上事实，有原被告的陈述、《前期物业服务协议》、物业服务照片及检查表、催缴记录等证据在卷予以证实。

本院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。当事人对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据加以证实。本案中，原告以被告未按时缴纳物业费为由，要求被告支付2023年7月1日至2025年2月28日期间的物业服务费18419元，并提交了《前期物业服务协议》、催缴记录等证据予以佐证，被告不认可其与原告签订的《前期物业服务协议》，认为该协议系被告购房时一并签订，协议中物业费收费标准为空白，直至其接房时原告才将合同中的收费标准填写为5元/㎡/月后将该合同返给被告，故其认为协议并非双方自愿签订，并不认可该合同内容。因双方在协议中约定物业费的收费标准为5元/㎡/月，且被告接房时也按照该标准向原告缴纳至2023年6月30日的物业费，故本院认为被告接房时已经知晓案涉商铺的物业服务企业为原告，物业费收费标准为5元/㎡/月的事实，被告的前述答辩意见无事实及法律依据，本院不予采信。《前期物业服务协议》系双方当事人自愿签订，协议内容不违反法律强制性规定，对双方均具有约束力，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。原告提交了物业服务的证明图片、物业服务工作公示记录等，可以证实原告提供了物业服务，被告应当按照约定支付物业费；虽然原告主张的物业费收费标准确实高于周边小区商铺物业费的收费标准，但被告购买案涉房屋时已经知晓该收费标准仍作出购买决定，系自愿接受该收费标准，应受合同约束，且原告已于2025年1月1日就案涉小区商铺物业服务费收费标准调整为2.5元/㎡/月，现原告主张由被告支付其自2023年7月1日起至2025年2月28日止按5元/㎡/月主张的物业费有误，本院对原告的诉讼请求不完全支持，本院结合双方约定及原告调整物业费的实际情况依法支持原告的该项诉讼请求为由被告支付原告17498.05（自2023年7月1日起至2024年12月31日止按5元/㎡/月计算，自2025年1月1日起至2025年2月28日止按2.5元/㎡/月计算）。对于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，虽然协议中约定了逾期付款违约责任，但原告未举证证明其因被告逾期缴费产生的实际损失，且物业费收费标准过高系被告拒交物业费的主要原因，原告发送给被告的催缴短信中也已表明违约金可以全额减免，原告在双方无明确约定的情况下，将逾期缴费与减免权益进行捆绑，实质是剥夺的被告享有的减免权益，因此原告的该项诉讼请求本院不予支持。对于被告庭审过程中所提的原告服务不到位的辩解意见，因物业服务系长期、持续、复杂的服务项目，被告可以对原告提供物业服务过程中不足的地方提出意见和建议，不宜直接采取拒缴物业服务费的方式，原告改进和提高物业服务质量也应当有资金（即物业费）支持，业主拒绝支付物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，影响物业公司的正常运作及小区的正常管理，也将侵犯已交费业主的利益，损害小区业主的共同利益，因此被告的上述答辩意见，本院不予采纳。

综上，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会秩序，本院依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零二条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百六十五条之规定，判决如下：

一、由被告吕某于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告某乙有限公司嵩明分公司2023年7月1日至2025年2月28日期间欠付的物业服务费17498.05元。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

案件诉讼费减半收取144元，由被告承担。

本判决为终审判决。

本判决生效履行期限届满后，当事人申请执行的期间为二年。

审判员郭平

二〇二五年十二月三十日

书记员熊洊俪

云南省嵩明县人民法院

判后（调后）告知书

【法律文书生效时间】一审案件超过裁判文书规定的上诉期未提起上诉的，一审判决书、裁定书自上诉期满之日起发生法律效力。

调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。

适用小额诉讼程序审理的民事案件，裁判文书在送达后即发生法律效力。

【判后答疑申请】人民法院作出的裁判送达后，就当事人对案件裁判结果存在的疑惑，有针对性地给予说明或者解释。申请判后答疑的范围是证据采信、事实认定、法律适用、裁判理由、裁判结果、诉讼程序等方面相关的问题。当事人要求判后答疑的，应当在裁判文书送达之日起3日内向承办法官提出书面申请。

【必须履行生效文书确定的义务】发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。义务履行人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。

【执行通知前置】本判决书（裁定书、调解书）生效后，判后（调后）告知书即为执行通知，负有履行义务的当事人应当按照判决（裁定、调解）确定的方式和期限履行生效法律文书确定的义务，不得有转移、隐匿、销毁财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本案执行立案后，人民法院可以立即采取强制执行措施。

【强制执行申请期间】申请强制执行的期间为二年，从裁判文书规定履行期间的最后一日起计算；裁判文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；裁判文书未规定履行期间的，从裁判文书生效之日起计算。

【不履行生效文书的法律后果】被执行人未按生效法律文书指定的期间履行义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。

被执行人未按照执行通知要求履行判决书（裁定书、调解书）确定的义务的，人民法院可以查封、扣押、冻结、划拨、拍卖、变卖其应当履行义务部分的财产，可以采取拘传、罚款、拘留措施，可以将其纳入失信名单、限制高消费、限制出境，可以向其所在单位、征信机构、其他相关机构通报其不履行义务的信息，还可以采取通过媒体公布其不履行义务的信息等信用惩戒措施。对构成非法处置查封、扣押、冻结财产罪，妨害公务罪，拒不执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。

【自动履行生效裁判指引】法律文书生效后，一方当事人自动履行的，可直接向对方当事人履行，也可联系审理法官履行（法官联系方式：XXX8）。对自动履行完毕、不需进入执行程序的案件当事人，人民法院可出具自动履行证明。

【执行管辖法院】发生法律效力的法律文书由嵩明县人民法院或者与嵩明县人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。

【诉讼费补交】生效裁判确定的败诉方应负担的诉讼费用，败诉方应自裁判生效之日起30日内向人民法院交纳完毕，并将交纳情况反馈至审理法官（法官联系方式：XXX8），拒不交纳的，人民法院可以强制执行。

【申请再审的权利】当事人对已经发生法律效力的判决书、裁定书、调解书，认为有错误的，可以申请再审。申请再审应当在判决书、裁定书、调解书发生法律效力后六个月内提出。

人民法院驳回再审申请或逾期未对再审申请作出裁定的，当事人可以向人民检察院申请检察建议或者抗诉。