湖北省武汉市东西湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）鄂0112民初9487号

原告：武汉某某物业管理有限公司，住所地武汉市东西湖区。

法定代表人：陈某雄。

委托诉讼代理人：高亮，湖北得伟君尚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴思思，湖北得伟君尚律师事务所律师。

被告：武汉某某物流有限责任公司，住所地武汉市东西湖区（16）。

法定代表人：刘某冉。

委托诉讼代理人：黄春安，湖北东吴弘泰律师事务所律师。

原告武汉某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司）与被告武汉某某物流有限责任公司（以下简称某甲公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2024年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的委托诉讼代理人高亮，被告某甲公司的委托诉讼代理人黄春安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告某某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年1月1日至2022年12月31日的物业费302703.48元；2、判令被告承担逾期付款违约金，截止2024年8月13日为908.11元；3、判令本案的诉讼费由被告承担。

事实与理由：2013年武汉市东西湖区革新大道367号海峡创业城的建设单位武汉某某科技发展有限公司依法与原告订立了《前期物业服务合同》。合同第六条、第七条约定物业费收费标准为3元／月／㎡（2栋），在当月履行交纳义务。合同第三十一条约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的应按3%的标准支付逾期付款违约金。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。被告系武汉市东西湖区**道**号**栋**层**号房业主，房屋建筑面积为93427㎡。被告自2014年1月1日起，一直未缴纳物业服务费，拖欠物业服务费达302703.48元（计算到2022年12月31日）。某某物业公司此前已多次向被告催收物业费欠款，但被告以各种理由推诿付款义务。为维护某某物业公司合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。

被告某甲公司答辩称：1、被告已经按照双方的约定及时缴纳了物业服务费用，根据我们财务记载，我方缴纳的物业服务费的时间已经到了2023年12月31日，因此我方不差欠原告的物业服务费用；2、原告在履行物业服务过程中存在明显的质量问题，应当减少我方缴纳的物业服务费用，我们的答辩意见总的来说就是要求法庭驳回原告的全部诉讼请求。

本院经审理查明如下事实：武汉某某科技发展有限公司（甲方，以下简称银湖某某公司）与某某物业公司（乙方）就甲方选聘乙方对海峡创业城二期提供前期物业管理服务事宜签订了《前期物业服务合同》，约定办公楼1＃、2＃为3元／月／㎡，4-6＃为1.5元／月／㎡，业主应于办理交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在当月履行交纳义务。乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按3‰的标准向甲方、业主支付违约金。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按3‰的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2014年1月1日起至2023年12月30日止。合同还约定了其他内容。

合顺某乙公司名下登记有位于东西湖区**道**栋**层**房屋所有人，上述房屋系银湖某某公司出让给合顺某乙公司，某某物业公司按合同约定向合顺某乙公司提供了物业服务。2022年2月26日，某某物业公司在合顺某乙公司张贴了《物业服务催收函》，催收函载明合顺某乙公司尚欠2014年至2021年时间段物业服务费184985.66元。

武汉某某物业管理有限公司创业城管理处缴费通知单载明，业主刘某冉，2014年9月1日至2016年8月31日物业费为33634元。2015年11月26日，某某物业公司向合顺某乙公司开具收款收据，收据载明2014年9月1日至2016年8月31日，物业费33634元，备注面积934.27㎡。2015年12月1日，合顺某乙公司支付了上述款项；嗣后，合顺某乙公司分别于2016年12月6日支付16817元，于2017年11月29日支付了16817元，于2019年1月18日支付了16817元，于2024年2月19日支付了72873.66元，以上合计123324.66元。

庭审时，被告主张其缴纳物业费的标准为1.5元／月／㎡，其实际已支付完毕。被告向本院提交房屋相关照片，主张房屋存在漏水，墙体起皮等问题，认为某某物业公司提供的物业服务存在质量问题；原告主张被告缴纳的2014年9月1日至2016年8月31日之间的物业费系公司为解决遗留问题做出的优惠政策，并不代表将合同约定的收费标准从3元调整至1.5元。双方无法就物业费事宜达成一致，原告故诉至本院，要求如诉称。

另查明，某某物业公司于庭后向本院补充提交了其向其他业主收取物业费的收款收据及增值税发票，拟证明某某物业公司一直按3元／月／㎡的标准向其他业主收取物业费。该批收费凭证载明的收费时间为2016年至2024年。本院向合顺某乙公司送达了上述凭证，合顺某乙公司未发表质证意见。

以上事实有庭审笔录、《前期物业服务合同》《武汉市房屋产权登记信息查询单》、物业日常服务照片、《物业服务费催收函》张贴照片、《武汉某某物业管理有限公司创业城管理处缴费通知单》、收款收据、支付凭证、增值税发票、房屋照片、某某物业公司向其他业主收费的凭据等在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，某某物业公司与银湖某某公司之间签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法有效，合同对某甲公司具有法律效力。原告依约提供了相应服务，某甲公司应按合同约定向某某物业公司支付物业服务费。

关于物业费收费标准。被告主张其实际按1.5元／月／㎡标准已足额交纳物业费，但被告提交的相关缴费凭据及收款收据仅有银湖公司于2015年11月26日开具的收款收据，注明2014年9月1日至2016年8月31日，物业费33634元，面积934.27㎡，应认定合顺某乙公司已支付完截止至2016年8月31日的物业服务费。但自2016年8月31日该时间后，被告虽缴纳了物业费，原告开具的收款收据、增值税发票并未备注物业费的时间区间，被告亦未提交其他证据佐证双方对物业费收费标准为1.5元／月／㎡已达成一致。另，某某物业公司向合顺某乙公司催收2014年至2021年时间段物业服务费184985.66元时，系扣减了合顺某乙公司已交纳的2014年9月1日至2016年8月31日期间的物业费，计算标准为3元／月／㎡。某某物业公司亦向本院提交了其向其他业主按3元／月／㎡收取物业费的凭据，故本院对原告主张合顺某乙公司交纳的2014年9月1日至2016年8月31日物业费系当时给予的优惠政策的意见予以采信，对合顺某乙公司辩称其已按1.5元／月／㎡标准足额交纳物业费的抗辩意见不予采纳；合顺某乙公司辩称房屋墙体漏水给其造成损失的问题，系房屋质量问题，如房屋在国家规定的保修期和保修范围内，应由建设单位承担维修义务。在质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，共有部分、公共设施设备可使用小区的住宅专项维修基金进行修缮，某某物业公司应尽的义务主要是协调、告知义务，房屋维修质量问题并非物业合同项下应履行的义务；综上，合顺某乙公司应交纳的2016年9月1日至2022年12月31日的物业服务费合计为213013.56元（934.27㎡×3元×76月），扣减合顺某乙公司已支付的该期间物业费123324.66元，合顺某乙公司剩余应向某某物业公司交纳的物业费为89688.90元（213013.56元－123324.66元），本院对原告有关物业费的诉讼请求在上述范围内予以支持。

关于违约金。双方合同虽约定未按时足额交纳物业服务费用的，每日按未交数额3‰支付违约金，但某某物业公司并未举证证明被告迟延付款给其造成的实际损失，且该项主张不利于双方和谐关系的建立，结合对双方当事人的影响程度综合衡量，本院对原告有关违约金的诉讼请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，判决如下：

一、被告武汉某某物流有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉某某物业管理有限公司支付2016年9月1日至2022年12月31日期间的物业服务费89688.90元；

二、驳回原告武汉某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2927元（已减半收取），由被告武汉某某物流有限责任公司负担865元，由原告武汉某某物业管理有限公司负担2062元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，享有权利的当事人在法律规定的期限内申请执行后，人民法院将依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等执行措施，并可对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，对构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 员张清

二〇二四年十一月二十日

法官助理郭兵

书 记 员黄晨