广东省东莞市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤19民终1106号

上诉人（原审被告）：陈泉江，男，1988年8月20日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。

委托诉讼代理人：刘宏斌，广东广和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何昌喜，广东广和律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：吴春华，男，1972年4月8日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县。

被上诉人（原审原告）：刘燕武，男，1969年1月2日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县。

以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄昌宏，广东权晔律师事务所律师。

原审被告：谢俊红，女，1989年8月23日出生，汉族，住四川省梓潼县。

原审被告：东莞宏伟置业发展有限公司。住所地：广东省东莞市东城区火炼树社区尚书苑首层。统一社会信用代码：914419007684215230。

法定代表人：杨洁。

委托诉讼代理人：刘宏斌，广东广和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何昌喜，广东广和律师事务所律师。

原审被告：谢志毅，男，1978年4月30日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。

原审被告：东莞市好顺利实业有限公司。住所地：广东省东莞市东城街道火炼树社区鸿福东路尚书苑商铺239号。统一社会信用代码：91441900MA51UP8T7K。

法定代表人：陈鑫。

原审被告：叶光耀，男，1970年9月29日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。

上诉人陈泉江因与被上诉人吴春华、刘燕武，原审被告谢俊红、东莞宏伟置业发展有限公司（以下简称宏伟公司）、谢志毅、东莞市好顺利实业有限公司（以下简称好顺利公司）、叶光耀房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初19387号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

吴春华、刘燕武向一审法院起诉请求：1.解除吴春华、刘燕武与陈泉江、宏伟公司、谢志毅、好顺利公司、叶光耀、谢俊红签订的《尚书苑二层商铺买卖合同》（合同编号：SPMM-2018号）；2.谢俊红退还吴春华、刘燕武购房款190880元及利息（以190880元为基数，自2018年7月10日起，按照同期银行贷款利率计算至还清之日止），双倍返还定金40000元，赔偿吴春华、刘燕武购买房屋支出的团购费20000元损失、本案维权的律师代理费15000元；3.陈泉江、宏伟公司、谢志毅、好顺利公司、叶光耀对第二项诉讼请求承担连带赔偿责任；4.陈泉江、宏伟公司、谢志毅、好顺利公司、叶光耀、谢俊红负担本案诉讼费。

一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、确认吴春华、刘燕武与谢俊红于2018年7月10日签订的《尚书苑二层商铺买卖合同》（合同编号：SPMM-2018号）已解除；二、陈泉江于判决发生法律效力之日起三日内向吴春华、刘燕武返还购房款190880元，双倍返还定金40000元，赔偿团购费损失20000元、律师费损失15000元，支付利息（利息以下计算的结果：以190880元为基数，从2018年7月16日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，以上计算所得数额再扣除20000元）；三、驳回吴春华、刘燕武对谢俊红、宏伟公司、谢志毅、好顺利公司、叶光耀的诉讼请求；四、驳回吴春华、刘燕武的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5288.2元、保全费1849.4元（吴春华、刘燕武均已预交），均由陈泉江负担。

一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初19387号民事判决。

陈泉江不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回吴春华、刘燕武全部诉讼请求；3.一审、二审全部诉讼费用由吴春华、刘燕武负担。事实与理由：（一）案涉205号商铺的实际权利人和实际出卖人是谢志毅，谢志毅聘请了包括谢俊红在内的销售人员，按照自己的构想公开对外销售商铺，并于2018年6月25日向谢俊红出具了《委托书》，委托谢俊红对外销售商铺、签订商铺买卖合同及收取相关款项。谢俊红以委托代理人身份与吴春华、刘燕武于2018年7月10日签订了《尚书苑二层商铺买卖合同》，将案涉205号商铺出卖给吴春华、刘燕武。谢俊红与吴春华、刘燕武签订案涉商铺买卖合同时，陈泉江并未出具任何委托书，也未进行任何授权，谢俊红作为代理人与吴春华、刘燕武签约时依据的是谢志毅的授权。因此，案涉205号商铺的实际出卖人是谢志毅，相应的法律后果应当由谢志毅承担。陈泉江仅是宏伟公司和谢志毅履行《尚书苑二楼商铺买卖合同》指定的房产代持人。虽然陈泉江向谢俊红出具了《授权委托书》，但是陈泉江的上述行为仅是履行宏伟公司与谢志毅签订的《尚书苑二楼商铺买卖合同》第五条约定的交易安排，陈泉江出具委托书的真实意思是配合谢志毅的销售，将案涉205号商铺出卖给吴春华、刘燕武，并非陈泉江的真实意思表示，不能视为陈泉江对谢俊红销售案涉205号商铺的行为进行了追认。（二）一审判决认定“陈泉江无法达成案涉商铺扩大面积的加建，已构成根本违约”，“案涉商铺的加建未取得规划行政主管部门的批准属于卖方违约在先”属于认定事实错误，应当予以纠正。1.吴春华、刘燕武对案涉205号商铺的性质和现状是知情的,不存在商铺改复式商住两用公寓，一层变三层的情况，无论是陈泉江，还是谢俊红、谢志毅，从来没有向吴春华、刘燕武达成扩大商铺面积的承诺，因此，吴春华、刘燕武对案涉205号商铺的性质和现状是知情的，一审判决认定“陈泉江无法达成案涉商铺扩大面积的加建，违约在先”，没有事实和法律依据。2.吴春华、刘燕武拒不配合办理银行贷款手续，构成违约，不享有合同解除权。案涉商铺买卖合同签订后，吴春华、刘燕武向谢俊红支付了购房定金20000元和首期款190880元，从谢俊红在一审中提供的微信聊天记录来看，谢俊红多次催促吴春华、刘燕武办理银行按揭贷款，但吴春华、刘燕武以各种理由推脱，吴春华、刘燕武既未配合办理银行按揭贷款，也未自筹资金支付剩余全部购房款，已经构成合同违约。因此，吴春华、刘燕武作为违约方，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定：违约方不享有单方解除合同的权利。一审法院不予支持陈泉江主张的吴春华、刘燕武拒不配合办理银行按揭贷款才是导致案涉商铺买卖合同无法继续履行的根本原因，属于认定事实错误。（三）从案涉商铺买卖合同的实际履行情况来看，吴春华、刘燕武于2018年7月10日向谢俊红支付案涉商铺定金20000元，于2018年7月16日向谢俊红支付案涉商铺房款（20%）190880元，以及龚平波出具《收款收据》确认收到20000元团购费，上述款项均不是支付到陈泉江银行账户，陈泉江实际上也没有收到。因此，陈泉江没有向吴春华、刘燕武返还购房定金、购房款，并赔偿团购费、律师费的责任和义务，一审认定陈泉江违约导致合同解除，吴春华、刘燕武诉请陈泉江返还购房款，并双倍返还定金，赔偿团购费、律师费，属于认定事实错误，适用法律不当。

吴春华、刘燕武辩称，（一）陈泉江系案涉商铺的权属人及案涉《尚书苑二楼商铺买卖合同》的卖方合同主体。陈泉江在合法拥有案涉商铺权属后，出具落款时间为2018年11月16日、2019年5月5日委托书，委托谢俊红和汪诗琼销售尚书苑二层商铺，签署相关买卖合同并收取购房定金。吴春华、刘燕武作为无法知情案涉商铺实际销售模式的善意相对人，在无法区分陈泉江、宏伟公司、谢志毅、好顺利公司、叶光耀、谢俊红之间的权属及职责的情况下，按正常购房认知，理应是与案涉商铺的权属人成立买卖合同关系。（二）因陈泉江的违约行为导致合同目的无法实现，陈泉江应向吴春华、刘燕武承担违约责任。陈泉江作为案涉商铺的出卖方，在明知案涉商铺的加建未取得规划行政主管部门的批准建设，合同目的无法实现的情况下，仍将案涉商铺按加建扩大面积的标准向吴春华、刘燕武出售，其行为已构成违约。根据陈泉江所出具的委托书可推断陈泉江对谢俊红代其收取购房定金的事实均知情，吴春华、刘燕武有理由认为系陈泉江委托谢俊红进行收取。陈泉江构成根本违约的情况下，理应退购房款和双倍返还定金，并承担相应的违约责任。

谢俊红辩称，谢俊红代为签署的《尚书苑二层商铺买卖合同》受陈泉江的授权，谢俊红仅是委托代理人，并非房屋所有权人，也不是合同相对方，无需向吴春华、刘燕武返还购房款、定金、团购费及律师费损失。2018年7月10日吴春华、刘燕武签署《尚书苑二层商铺买卖合同》至2019年6月21日期间，谢俊红多次催促吴春华、刘燕武到银行办理按揭贷款，但吴春华、刘燕武以各种理由推脱。

谢志毅辩称，（一）本案是基于陈泉江与吴春华、刘燕武的买卖合同关系产生的纠纷，谢志毅不应代替陈泉江向吴春华、刘燕武承担责任。谢志毅与宏伟公司签署的《尚书苑花园二楼商铺买卖合同》名为买卖合同，实为销售代理合同，谢志毅在推进销售代理事项过程中，促成谢俊红代陈泉江与吴春华、刘燕武建立买卖合同关系，陈泉江与吴春华、刘燕武才是买卖合同的权利义务主体，与谢志毅无关。（二）在谢俊红与宏伟公司的销售代理关系中，就本案产生的陈泉江应承担的责任不应转嫁由谢志毅承担。陈泉江所称的《五方协议》第五条约定是针对已过户17套房产的责任承担问题，本案房产是未过户房产，该条款不适用于本案。根据合同相对性原则，无论陈泉江受哪方指示取得房屋权属并转让，都是法律意义上的业主，谢俊红作为陈泉江的代理人与吴春华、刘燕武签署的合同产生的法律后果应由陈泉江承担。

原审被告宏伟公司、好顺利公司、叶光耀未在法定期限内向本院提交书面的陈述意见。

二审期间各方均未提交新证据。

本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”据此，本案的实体法应适用当时的法律、司法解释。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年12月24日修正）第一百七十五条的规定，本院对上诉人陈泉江上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:一、陈泉江是否案涉《尚书苑二层商铺买卖合同》的卖方；二、陈泉江应否向吴春华、刘燕武退还案涉款项及支付利息。

关于焦点一。案涉《尚书苑二层商铺买卖合同》于2018年7月10日签订，合同中未载明卖方信息，由谢俊红以卖方委托代理人的身份与吴春华、刘燕武签订该合同。案涉商铺于2018年10月24日办理了产权登记，登记权属人为陈泉江。后陈泉江向谢俊红出具授权委托书，委托谢俊红与商铺购买人签署买卖合同并收取商铺买卖相关款项。上述事实足以说明陈泉江对谢俊红销售案涉商铺的行为予以追认。一审判决据此认定案涉《尚书苑二层商铺买卖合同》卖方为陈泉江，于法有据。陈泉江以其与宏伟公司、谢志毅等的内部关系为由，抗辩其不是案涉《尚书苑二层商铺买卖合同》的卖方，依据不足，本院不予采纳。

关于焦点二。一审法院认定双方交易的真实意思表示为买卖经加建扩大面积后的案涉商铺，理据充分，本院不再赘述。陈泉江未能提交证据证明已就案涉商铺扩大面积的加建取得相关行政主管部门的许可，其无法依约履行合同，已构成根本违约。吴春华、刘燕武诉请解除合同，并要求陈泉江双倍返还定金、已付购房款、团购费及支付相应利息，并承担因本次诉讼支出的律师费，于法有据，本院予以支持。

综上，上诉人陈泉江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年12月24日修正）第一百七十五条、第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条及上述援引司法解释的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5288.20元，由陈泉江负担（已预交）。

本判决为终审判决。

审判长朱海晖

审判员王相东

审判员杨诚

二〇二二年三月二十三日

书记员王颖盈

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年12月24日修正）

第一百七十五条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

第一百八十二条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。